Archiv der Kategorie: Mietertipps /-informationen
Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:
Aus der Sitzung des Senats am 29. September 2020:
Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:
Jetzt muss das Abgeordnetenhaus beraten
Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:
Verjährung droht
Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:
Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:
Mieterhöhung trotz “Mietendeckel”?
Obwohl in Berlin am 23.02.2020 das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) und damit der sog. “Mietendeckel” in Kraft getreten ist, erhöhen Vermieterinnen und Vermieter munter die Miete weiter, so als ob ein Mietendeckel in Berlin nicht existiere.
Kernpunkte des MietenWoG Bln (Mietendeckel) in der Theorie
Mieterhöhungen nach Inkraftreten des MietenWoG Bln
“Wir bitten Sie uns Ihre gesetzlich erforderliche vorbehaltslose Zustimmung zur Mieterhöhung bis spätestens zum 30.09.2020 (Ablauf der Zustimmungsfrist) mittels Unterzeichnung und Rücksendung der beiliegenden Durchschrift im frankierten Umschlag zu erteilen.
Wie sollen Spandauer Mieterinnen und Mieter auf eine derartige Mieterhöhung reagieren?
Fazit:
Aus der Rubrik “Wissenswertes”:
Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 5 C 28/19, Urteil vom 04.02.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 842,92 Euro, zu dem noch ein gesonderter Zuschlag für die Einbauküche in Höhe von 19,03 Euro hinzukommen soll, nicht zu, denn die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung übersteigt die von den Beklagten bereits aktuell zu zahlende Miete von monatlich 745,79 Euro zuzüglich Zuschlag für die Einbauküche in Höhe von 19,03 Euro nicht.
Ungeachtet des Umstandes, dass das Gericht unter Bezugnahme auf die erteilten Hinweise auch weiterhin der Ansicht ist, dass der als Einbauküchenzuschlag vereinbarte Betrag von 19,03 Euro der vertraglich geschuldeten Nettokaltmiete hinzuzurechnen ist und nicht als Möblierungszuschlag im üblichen Sinne anzusehen ist, also im Sinne eines zusätzliches Entgelts für Einrichtungsgegenstände, die über die in der Orientierungshilfe zu dem Berliner Mietspiegel genannte wohnwerterhöhende Ausstattung einer Wohnung hinausgehend dem Mieter zur vertragsgemäßen Nutzung zur Verfügung gestellt wird (wie z.B. Tische, Stühle, Bett, Sofa, Sessel, Fernseher etc.), ergeben sich in Anbetracht des im Verlaufe des Rechtsstreits in Kraft getretenen Berliner Mietspiegels 2019 für die streitgegenständliche Wohnung im mittleren und oberen Bereich des für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erheblich geringere Werte, was maßgeblich damit im Zusammenhang steht, dass die Wohnlage entgegen der Einstufung im Berliner Mietspiegel 2017 (dort “gute Wohnlage”) nunmehr als mittlere Wohnlage qualifiziert wird und der Erhebungsstichtag für die Werte des neuen Berliner Mietspiegels 2019 (dessen Stichtag ist der 01.09.2018) dem für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegend maßgebenden Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens Ende August 2018 nahezu entspricht.
Für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach Auffassung des Gerichts vorliegend grundsätzlich der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2017 heranzuziehen, dessen Werte gemäß § 558d Abs. 3 BGB die Vermutung begründen, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, weil es für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ankommt, vorliegend also auf den Zeitpunkt Ende August 2018 (vgl. hierzu Schmidt-Futterer-Börstinghaus aaO Rn. 121 mwN). Zu diesem Zeitpunkt war der neue Berliner Mietspiegel 2019 noch nicht in Kraft; dieser ist erst im Verlaufe des Rechtsstreits im Mai 2019 veröffentlicht worden.
Dennoch ist vorliegend unter Berücksichtigung der sich aus dem Berliner Mietspiegel 2019 ergebenden Werte entsprechend des gerichtlichen Hinweises vom 22.10.2019 eine Anpassung vorzunehmen, da die Werte im mittleren und oberen Bereich des Mietspiegelfeldes I 7 (2017) und des Mietspiegelfeldes H 7 (2019) erheblich in der Weise voneinander abweichen, dass die aktuelleren Werte des Berliner Mietspiegels 2019 im mittleren und oberen Bereich infolge der Veränderung der für die streitgegenständliche Wohnung maßgebenden Wohnlage nunmehr erheblich unterhalb der Werte im mittleren und oberen Bereich des Mietspiegelfeldes I 7 (2017) liegen.
Unter Berücksichtigung der zutreffenden Rechtsansicht des BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15, nach der in dem dort zu entscheidenden Fall eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit dem Stichtag eines älteren Mietspiegels eingetreten war und deshalb ein Stichtagszuschlag als zulässig erachtet wurde, kann für den umgekehrten Fall, dass die Werte des für die Wohnung maßgeblichen Rasterfeldes durch eine negative Veränderung der Wohnlage erheblich und ungewöhnlich gesunken sind (was in den letzten Jahren eher eine Ausnahme darstellt haben dürfte) selbstverständlich nichts Abweichendes gelten.
Der Erhebungsstichtag des neuen Berliner Mietspiegels 2019 (01.09.2018) entspricht vorliegend nahezu dem Zugangszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens, so dass es gerechtfertigt ist, den aktuelleren Wert des Berliner Mietspiegels 2019 für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichs-miete heranzuziehen. In diesem Zusammenhang wird mangels konkreter Angabe dazu, an welchem Tag das Mieterhöhungsverlangen den Beklagten zugegangen war, davon ausgegangen, dass den Beklagten das Schreiben bei üblichem Postverlauf noch im Monat August 2018 zugegangen war, also unmittelbar vor dem für den Berliner Mietspiegel 2019 geltenden Stichtag.
Der sich nach dem Berliner Mietspiegel 2019 (Feld H 7) bei einem Zuschlag von 80 % der Differenz zwischen Oberwert und Mittelwert zum Mittelwert ergebende Wert beträgt 8,80 Euro/qm. Nach dem eigenen Vortrag der klagenden Partei ist in den Merkmalgruppen 1 bis 4 (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude) von einem Überwiegen wohnwerterhöhender Merkmale auszugehen und die Merkmalgruppe 5 ist als neutral zu bewerten, so dass sich der genannte Zuschlag von 80 % ergibt.
Die aktuelle von den Beklagten zu zahlende monatliche Nettokaltmiete von 745,79 Euro (wobei der Zuschlag für die Einbauküche nicht einmal berücksichtigt wurde) entspricht bereits 9,02 Euro/qm, so dass eine Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete vorliegend nicht geschuldet ist.”
Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:
rbb24.de am 11.08.2020: Millionen-Nachzahlungen drohen – Berliner Schattenmieten liegen oft doppelt so hoch wie gedeckelte Mieten
Wer in Berlin einen Mietvertrag unterzeichnet, findet mitunter zwei Beträge: den laut Mietendeckel günstigen Mietzins sowie eine teure Schattenmiete, die gezahlt werden soll, wenn der Mietendeckel fällt. Dabei stechen vor allem zwei Bezirke hervor.
Die sogenannten Schattenmieten sind in Berlin im Schnitt doppelt so hoch wie jene, die durch den Mietendeckel festgelegt werden. Das hat eine am Montag veröffentlichte Untersuchung des Hamburger Forschungsinstituts F+B [externer Link] ergeben. Die Erkenntnisse sind Teil eines Wohn-Index, den das Institut viermal im Jahr veröffentlicht.
Oftmals werden beide Preise in den Mietvertrag geschrieben. Die Vermieter setzen darauf, dass die höheren Mieten nachgezahlt werden müssen, falls das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel zu Fall bringt.
Mögliche Nachzahlungen in Millionenhöhe
Für 3.133 Wohnungen, die seit dem 23. Februar 2020 angeboten wurden – an diesem Tag trat der Mietendeckel in Kraft – ermittelte F+B eine gedeckelte Durchschnittsmiete von 7,05 Euro pro Quadratmeter. Die angegebene Marktmiete lag bei diesen Wohnungen im Schnitt bei 13,63 Euro.
“Hochgerechnet auf die Anzahl der annoncierten Wohnungen und die durchschnittliche Wohnungsgröße von 60 m² geht es hier um monatlich rund 1,2 Mio. € (oder seit dem 23.2.20 bis zum 30.06.2020 um 5,3 Mio. €, bzw. knapp 1.700 € pro Wohnung), die allein diese Berliner Mieter seit dem 23.2.20 nachzahlen müssten, falls sich das Gesetz als verfassungswidrig herausstellt”, heißt es im Wohn-Index von F+P.
Vor allem in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg seien die Preisunterschiede zwischen Marktmieten und den gedeckelten Mieten besonders groß.
Wann das Bundesverfassungsgericht in Sachen Mietendeckel entscheiden wird, ist noch völlig unklar – ebenso die Frage, wie es mit möglichen Mietrückzahlungen aussieht, sollte der Mietendeckel gekippt werden.
Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:
Legal Tribune Online am 14.07.2020: Mietenstopp und Mietendeckel – Das erste Signal kommt aus Bayern
An diesem Donnerstag wird der Bayerische Verfassungsgerichtshof über ein Volksbegehren zum Mietenstopp entscheiden. Es dürfte die erste gerichtliche Entscheidung zur Frage sein, ob Bundesländer solche Regelungen beschließen dürfen.
Bisher war Bayern nur ein Nebenschauplatz zu einer von Berlin angestoßenen Diskussion. In der Bundeshauptstadt trat am 23. Februar der sogenannte Mietendeckel in Kraft. Damit sind die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren. Wird eine Wohnung wieder vermietet, muss sich der Vermieter an neue, vom Staat festgelegte Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Auf Antrag der Mieter müssen überhöhte Bestandsmieten sogar gesenkt (gekappt) werden. Das Land stützt sich auf seine Kompetenz für das Wohnungswesen.
Ob das zugrundeliegende Berliner Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) verfassungskonform ist, ist heftig umstritten. Es liegen Verfahren beim Bundesverfassungsbericht (BVerfG) und beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin (VerfGH Bln) vor. Es geht dabei zwar auch um materielle Fragen wie die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs ins Eigentum, aber als Hauptstreitpunkt wird überwiegend die Frage gesehen, ob das Land Berlin überhaupt die Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel hat.
Eine erste Wegweisung könnte nun ausgerechnet aus Bayern kommen. Denn in dem Verfahren, das der Bayerische Verfassungsgerichtshof (BayVerfGH) am kommenden Donnerstag entscheiden wird, geht es ganz zentral um die Gesetzgebungskompetenz der Länder bei wohnungspolitisch motivierten Eingriffen ins Mietrecht.
Das Verfahren aus Bayern
Das Verfahren vor dem BayVerfGH dreht sich um die Zulässigkeit des Volksbegehrens “Sechs Jahre Mietenstopp”. In 162 bayerischen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen Vermieter sechs Jahre lang die Miete nicht mehr erhöhen dürfen. Ausnahmen soll es nur geben, wenn die Miete unter 80 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt oder wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Der Mietenstopp-Vorschlag sieht keine Absenkung von Mieten vor, ist also nicht ganz so weitgehend wie der Berliner Mietendeckel. Initiiert wurde das Volksbegehren vom Mieterverein München, dem Deutschen Mieterbund Bayern, der bayerischen SPD, der bayerischen Linkspartei und dem DGB München sowie der Initiative “ausspekuliert”. Über 50.000 Unterschriften wurden gesammelt, 25 000 wären erforderlich gewesen.
Das Volksbegehren wurde jedoch vom Bayerischen Innenministerium nicht zugelassen. Das Land könne ein derartiges Gesetz nicht beschließen, hieß es zur Begründung. Der Bund habe die konkurrierende Kompetenz für das Mietrecht und dort eine abschließende Regelung getroffen. Ob der vorgeschlagene Mietenstopp auch materiell verfassungswidrig wäre, ließ das Innenministerium offen.
Wenn die Landesregierung ein Volksbegehren nicht zulässt, muss nach Art. 64 des bayerischen Landeswahlgesetzes automatisch der BayVerfGH entscheiden. Dieser hat am 18. Juni mündlich verhandelt. In der Verhandlung zeichnete sich laut Medienberichten noch kein Ausgang ab. Das Urteil wird am 16. Juli verkündet.
Die zentrale Fragestellung ist also diesselbe wie in den Berliner Verfahren: Darf ein Land gesetzliche Vorgaben für die vertraglich vereinbarte Miethöhe machen, um bezahlbare Mieten zu sichern?
Zwar hat eine Entscheidung des BayVerfGH natürlich keine rechtliche oder politische Bindungswirkung für den Streit um den Berliner Mietendeckel. Selbst wenn der BayVerfGH entscheidet, dass Länder keine Gesetzgebungskompetenz für solche Eingriffe haben, wird das Berliner Abgeordnetenhaus seinen Mietendeckel wohl nicht sofort zurücknehmen. Das BayVerfGH-Urteil wird für den Berliner Streit aber vor allem ein fundierter juristischer Diskursbeitrag sein.
Die Verfahren zum Berliner Mietendeckel
Die verbindliche Entscheidung zum Berliner Mietendeckel wird also nicht in Bayern fallen. Wo sie stattdessen fällt – in Berlin oder in Karlsruhe -, das ist noch nicht entschieden.
Beim VerfGH Bln ist eine abstrakte Normenkontrolle anhängig, die von Abgeordneten der Berliner Oppositionsfraktionen CDU und FDP eingebracht wurde. Außerdem liegt die Verfassungsbeschwerde einer privaten Vermieterin vor.
Beim BVerfG ist die Zahl der Verfahren, die sich mit dem Berliner Mietendeckel befassen, sogar größer. Auch hier liegt eine abstrakte Normenkontrolle gegen das Berliner Gesetz vor, eingereicht von 248 Bundestagsabgeordneten der CDU/CSU und der FDP. Hinzu kommen eine konkrete Normenkontrolle des Landgerichts Berlin sowie mehrere individuelle Verfassungsbeschwerden.
Doch wer entscheidet nun zuerst? Es gibt keine gesetzliche Reihenfolge. Absprachen zwischen den Gerichten hat es ebenfalls noch nicht gegeben. Die Natur der Sache könnte dafür sprechen, dass das BVerfG zunächst entscheidet, weil sich die Frage, ob dem Land Berlin eine Gesetzgebungskompetenz zusteht, vor allem aus dem Grundgesetz ergibt – dessen Auslegung nicht zur Kernaufgabe eines Landesverfassungsgerichts gehört.
Die Konstellation ist aber noch komplexer als auf den ersten Blick zu erkennen ist. Denn am BVerfG sind beide Senat mit dem Mietendeckel befasst. Die abstrakte und die konkrete Normenkontrolle ist im Zweiten Senat anhängig, weil im Schwerpunkt die fehlende Gesetzgebungszuständigkeit gerügt wird. Berichterstatter ist aufgrund einer Auffangzuständigkeit Verfassungsrichter Peter M. Huber. Dagegen liegen die Verfassungsbeschwerden nach § 14 BVerfassungsgerichtsgesetz generell im Ersten Senat, auch wenn die materiellen Grundrechtsfragen nicht den Schwerpunkt bilden. Berichterstatterin ist Verfassungsrichterin Yvonne Ott, die am Ersten Senat für das Mietrecht zuständig ist. Auch hier hat es noch keine Absprachen zwischen den Senaten gegeben.
Das Zusammenspiel der Verfahren
Wenn der VerfGH Bln zuerst entscheiden wollte, wäre dies sicher möglich. Denn Verfahren am BVerfG sind bekannt langwierig, selbst wenn das Karlsruher Gericht sich beeilt. Endgültig wäre eine derartige Entscheidung aber nur, wenn der VerfGH Bln den Mietendeckel kippt. Den wenn das Gesetz für nichtig erklärt wurde, würde den BVerfG-Verfahren der Gegenstand fehlen.
Dieses Szenario wäre aber wenig wahrscheinlich, da der VerfGH Bln proportional besetzt ist und die von den aktuellen Regierungsparteien SPD, Linke und Grüne vorgeschlagenen Richter mit sechs zu drei Sitzen ein strukturelles Übergewicht haben. Sollte der Berliner Verfassungsgerichtshof zuerst entscheiden und den Mietendeckel nicht beanstanden, könnte das BVerfG – das heißt einer der beiden BVerfG-Senate – formal immer noch anders entscheiden. Allerdings wäre auch hier die positive Entscheidung des VerfGH Bln ein wichtiger juristischer Diskursbeitrag, den die Karlsruher Richter nicht leichtherzig ignorieren würden.
Sollte eines der angerufenen Gerichte den Berliner Mietendeckel aus Kompetenzgründen kippen, so wäre jedenfalls eine schnelle Entscheidung wünschenswert. So könnte dieses Urteil die Notwendigkeit einer bundespolitischen Diskussion über einen Mietendeckel verdeutlichen. Ein Bundesmietendeckel wäre dann wahrscheinlich ein großes kontroverses Thema im anstehenden Wahlkampf für die im Herbst 2021 geplante Bundestagswahl. Bisher scheiterte ein entsprechendes Bundesgesetz am politischen Nein der CDU/CSU.
Dabei könnte schon die Entscheidung des BayVerfGH am Donnerstag ein guter Anlass für die Debatte um einen Bundes-Mietendeckel sein, wenn er das bayerische Volksbegehren aus Kompetenzgründen für unzulässig erklärt.
Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:
Berliner Zeitung am 09.07.2020: Mietendeckel macht Wohnen günstiger – Neubauten aber teuer
Eine aktuelle Auswertung des Internetportals Immowelt zeigt, wie sich der Immobilienmarkt in der Bundeshauptstadt in der Corona-Krise entwickelt.
Berlins Wohnungsmarkt zeigt sich mit dem Inkrafttreten des Mietendeckels gespalten. Die Angebotsmieten für Wohnungen, die unter den Mietendeckel fallen, sind um acht Prozent gefallen. Neubauwohnungen ab 2014, die nicht unter den Mietendeckel fallen, haben sich dagegen um 17 Prozent verteuert. Das geht aus einer am Donnerstag veröffentlichten Analyse des Internetportals Immowelt hervor. Ausgewertet wurden dabei die auf Immowelt veröffentlichten Inserate für freie Wohnungen im Zeitraum von Januar bis Mai 2019 und 2020. Für Wohnungen, die unter den Mietendeckel fallen, sanken die Angebotsmieten in dieser Zeit im Mittel von 11 Euro auf 10,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (kalt). Neubau-Wohnungen, die nicht unter den Mietendeckel fallen, verteuerten sich dagegen von 13,50 Euro auf 15,80 Euro je Quadratmeter.
Wie stark die angebotenen Mietpreise gefallen sind, unterscheidet sich von Bezirk zu Bezirk. Immowelt bezieht sich bei seiner Auswertung auf die 23 Bezirke vor der Bezirksreform. Am 1. Januar 2001 wurden die 23 Bezirke zu 12 Bezirken zusammengelegt.
Am stärksten hat sich der Mietendeckel laut Immowelt in Wedding ausgewirkt. Von 2019 auf 2020 sind hier die Angebotsmieten um 18 Prozent zurückgegangen. Vor einem Jahr lag die mittlere Quadratmeter-Miete noch bei 12 Euro und damit über dem Berliner Durchschnitt. Nach dem Rückgang liegt sie aktuell nicht nur darunter, sondern mit 9,80 Euro pro Quadratmeter sogar unter der 10-Euro-Marke. Auch in Neukölln (minus 15 Prozent), Reinickendorf ( minus 11 Prozent) und Tempelhof (minus 10 Prozent) sind die Mieten laut Immowelt unter die 10-Euro-Marke pro Quadratmeter gerutscht.
Insgesamt gehen in 19 von 23 untersuchten Alt-Bezirken die Mieten zurück. Selbst in den beliebtesten und dadurch auch hochpreisigen Gegenden sinken die Preise. In Friedrichshain gehen die Quadratmeterpreise um fünf Prozent auf 14 Euro zurück. In Mitte kosten Mietwohnungen im Mittel 11 Prozent weniger. Schöneberg (minus 16 Prozent) und Charlottenburg ( minus 13 Prozent) weisen noch größere Rückgänge auf.
Wichtig: Die Auswertung bezieht sich auf Angebotsmieten. Welcher Preis vereinbart wurde, ist damit nicht gesagt.