Archiv der Kategorie: Mietertipps /-informationen

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

staaken.info am 22.07.2021: Gewobag-Antworten zum Zustand ihrer Bestände in Staaken
Zu viel Leerstand und zu wenig Service
Hat die landeseigene Wohnungsgesellschaft Gewobag sich mit der Übernahme zum 1.12. 2019 der rund 3.400 Wohnungen beiderseits der Heerstraße in Staaken übernommen? Man kann es kaum verneinen, angesichts der Vielzahl von Meldungen und Artikeln, hier auf staaken.info und in vielen Medien der Stadt, über Misstände, von Reparaturstau bei Schließanlagen, Fahrstühlen, Beleuchtung und Wasserschäden über Vermüllung, Tauben- und Rattenplage bis zu mangelnder Sicherheit, die in häufigen Brandanschlägen mündete. Die Stellungnahme der Gewobag zur schriftlichen Anfrage im Abgeordnetenhaus gibt da wenig Aufschluss und lässt eher noch Fragen offen.
Laut Gewobag-Antwort Nr.1 zur  schriftlichen Anfrage der Linken-Abgeordneten Franzika Leschewitz und Dr. Michail Nelken zum Thema Andauernde Misstände in Wohnanlagen der Gewobag im Quartier Heerstraße Nord, werden unter dieser räumlichen Zuordnung exakt 5.454 Wohneinheiten aufgeführt, darunter auch Wohnungen in der Pfarrer-Theile-Str. und Richard-Münch-Straße die noch westlich der Rudolf-Wissell-Siedlung und der Staakener Felder liegen.
Überdurchschnittlich hoher Leerstand
Davon stehen aktuell zum Zeitpunkt Ende Juni (s. Antwort 2) sage und schreibe „444 Wohnungen … im Quartier Heerstraße Nord durchschnittlich 11 Monate leer“. Ein im Vergleich extrem hoher und langandauernder Leerstand, der sich nicht alleine durch die Asbestsanierung erklären lässt. Zum  Zeitpunkt der Antwort am 15.6. 21 auf die Schriftliche Anfrage zum Thema Asbest  (s.unten) waren es gerade mal  141 WE in Staaken mit Asbest-Sanierungsbedarf . Für die übrigens spandauweit nur 41 Umsetzwohnungen zur Verfügung stehen.
Zu wenig Personalstellen für Hauswartdienste
Für alle o.g. fast 5.500 Wohneinheiten der Gewobag im Qurtier sind über das Unternehmen fletwerk gerade mal elf (!!) Personalstellen für Hauswartdienste regelmäßig beauftragt. Kein Wunder also, dass die Beschwerden über Mängel bei Sauberkeit und Instandhaltung bzw. Instandsetzung in den Aufgängen der Hochhäuser und Wohnzeilen nicht ab- sondern zunehmen.
Mn kennt sie nicht, man sieht sie nicht und ein direkter Kontakt ist i.d.R. nicht möglich. Schadensmeldungen und Anfragen der Mieter:innen sind nur über die zentrale Servicestelle der Gewobag möglich und auch da gibt es Beschwerden, dass – besonders bei der empfohlenen Meldung via Email –selbst nach mehrmaliger Erinnerung keine Antwort und erst recht keine Aktivität erfolgt.
Unabhängig von der berechtigten Forderung des Bündnisses kommunales und selbstverwaltetes Wohnen (kusWo) zur Reintegration der Hausmeisterdienste (Artikel v. 17.6.21) im Unternehmen , muss die Zahl der beauftragten Servicekräfte zeitnah tüchtig erhöht werden.
Kein positiver Effekt des Sicherheitsdiensts?
Gerne übrigens hätte man mehr erfahren zur Antwort 10 über „die Evaluierung“ und die „sorgfältige Prüfung der Ergebnisse“ die von der Gewobag vorgenommen worden sind und dazu geführt haben, dass die noch von der ADO übernommene abendliche „Sicherheitsbestreifung“ im Gebiet beendet wurde, weil „ein tatsächlicher positiver Effekt auf die Sicherheitslage nicht festgestellt werden konnte“.
Was bleibt?
Inwiefern die Einschätzung des Senats   und der Staatssekretärin für Wohnen Wenke Christoph gefolgt werden kann, dass sich die „Prozesse in der Kommunikation zwischen Mietenden und der Gewobag AG verbessern werden“, wird sich zeigen.
Wenn der Senat keine Zweifel daran hat, “ dass die Rekommunalisierung der Wohnungsbestände an der Heerstraße Nord sowohl für die Mietenden wie auch für das Land Berlin vorteilhaft ist“ so weiß Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV e.V. aus den  Sprechstunden der bezirklichen Mieterberatung im Stadtteilzentrum an der Obstallee (montags von 16-19 Uhr), dass „nahezu jede Woche Mieterinnen und Mieter und berichten von ihren Problemen mit der Gewobag. Einhelliger Tenor ist: Unter der ADO war es besser“!
Im Wortlauf zum download:
Schriftliche Anfragen der Abgeordneten Leschewitz u. Nelken + Antworten:
dazu die Presseerklärung die Linke v. 1.7.21:
• Zustand der Gewobag-Bestände in Spandau
u. v. Bündnis kommunales u. selbstverwaltetes Wohnen (kusWo)
• Offener Brief  Fremdvergabe von Dienstleistungen v. 9. Juni 2021
https://www.staaken.info/2021/07/zu-viel-leerstand-und-zu-wenig-service/

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Abendblatt am 07.07.2021: Spandau: Mieter klagen über Ratten und Müll
Der Mieterrat der Gewobag wendet sich mit einem Offenen Brief an den Berliner Senat.
Vermüllte Außenbereiche, schlechter Hausmeisterservice und Rattenbefall in den Wohnungen: Wegen der Zustände in Wohnanlagen im Gebiet Heerstraße Nord steht die Gewobag in der Kritik. „Ein zentraler Punkt ist die niedrige Zahl an Hausmeistern, die im gesamten Quartier aktiv sind“, so die Spandauer Abgeordnete Franziska Leschewitz (Die Linke). „Elf Personen für ein Quartier mit über 5.400 Wohnungen sind viel zu wenig. Das erklärt die vielen Beschwerden.“

Mieter fordern Hausmeister vor Ort

Leschewitz unterstützt Forderungen nach einer Reintegration der an externe Firmen vergebenen Hausmeister- und Reinigungsdienstleistungen in die Gewobag, um die Arbeitsbedingungen und die Qualität der Arbeit zu verbessern. Genau dafür setzt sich ein Bündnis, dem unter anderem der Mieterrat der Gewobag angehört, in einem Offenen Brief an den Senat ein. Darin werden beispielsweise Quartier- und objektbezogene Hausmeister gefordert, die einen festen Bestand haben und für die Mieter vor Ort Ansprechpartner sind.

Wohnungen sind eine Herausforderung

Die Gewobag äußerte sich bislang nicht zu der Kritik. Die Fachaufsicht über das landeseigene Wohnungsunternehmen führt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. In ihrer Antwort auf Leschewitzs Anfrage zum Thema schreibt Staatssekretärin Wenke Christoph (Die Linke): „Die Übernahme der ehemaligen ADO-Bestände war und ist eine große Herausforderung für die Gewobag, bei der sich die nachfolgenden Prozesse in der Kommunikation mit den Mietern verbessern werden.“
Die Gewobag habe die Anzahl der Mülltonnen angepasst, so Christoph. Mit den Mietern finde ein regelmäßiger Austausch zu möglichen Lösungen statt. So habe die Gewobag eine Projektgruppe eingerichtet, in der gemeinsam Maßnahmen für mehr Ordnung und Sauberkeit erarbeitet werden.
https://abendblatt-berlin.de/2021/07/07/spandau-mieter-klagen-ueber-ratten-und-muell/

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 25.05.2021: Betriebskosten – Adler verzichtet auf Nebenkosten in der Angerburger Allee
Westend – Die Adler Immobilien Management GmbH – ehemals ADO Immobilien Management GmbH – erstellte am 19.04.2021 Korrekturabrechnungen für ihre Mieter in der Angerburger Allee 35-55 (Belvedere) ungerade zu ihrer Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 14.12.2020 und verzichtet damit auf 187.024,29 €.
Zur Erinnerung:
Die ADO Immobilien Management GmbH rechnete in ihrer Nebenkostenabrechnung vom 14.12.20209 Betriebskosten in Höhe von 1.607.450,95 € ab. Das waren bei den Wohnraummietern 380.753,80 € mehr als in 2018.
Bei den Heiz- und Warmwasserkosten waren es 933.448,02 € und damit 55.060,41 € mehr als in 2018.
Insgesamt stiegen die Kosten bei den Wohnraummietern um 435.814,21 €. Viele Mieterinnen und Mieter waren angesichts dieser Kostensteigerung nahezu geschockt.
So stiegen bei den Wohnraummietern die Versicherungskosten von 78.752,63 € in 2018 um 61.463,23 € auf 140.215,86 € in 2019, die Kosten der Hausreinigung/Gebäudereinigung von 94.697,29 € um 49.302,71 € auf 144.000,00 €, die Kosten der Gartenpflege/Pflege der Außenanlagen von 44.756,36 € um 68.743,64 € auf 113.500,00 €, die Kosten der Sperrmüllbeseitigung von 2.442,80 € um 13.680,12 € auf 16.122,92 € und die Kosten der Wartung der Aufzüge von 33.382,41 € um 24.242,65 € auf 57.625,06 €.
Nach Erhalt der Abrechnung legten viele Mietparteien Widerspruch gegen ihre Nebenkostenabrechnung ein, da für sie die exorbitante Kostensteigerung nicht nachvollziehbar war. Allein durch den AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. wurde vor Erstellung der Korrekturabrechnung für 34 Mietparteien Widerspruch eingelegt.
Konstruktive und kooperative Reaktion

Die Adler Immobilien Management GmbH reagierte äußerst prompt, konstruktiv und kooperativ auf die Einwände des AMV. Sie ermöglichte in der Zeit vom 12.01. bis 26.01.2021 eine elektronische Belegprüfung aller Verträge und Rechnungen. Nach einer ausführlichen Stellungnahme des AMV zu den Verträgen und Rechnungen kam es auf Initiative der Adler Immobilien Management GmbH am 23.03.2021 zu einer Telefonkonferenz, an der u.a. federführend Herr Henry Lorenz, Head of Central Property Management der Adler Group, teilnahm. Anlässlich der Telefonkonferenz wurden auf Augenhöhe alle strittigen Positionen lösungsorientiert erörtert und diskutiert. Am Ende sagte die Adler Immobilien Management GmbH die Erstellung einer Korrekturabrechnung zu, die nunmehr am 19.04.2021 erfolgte, und zwar für alle Mieterinnen und Mieter der Wohnanlage, unabhängig davon, ob sie Einwände gegen die Abrechnung erhoben hatten oder nicht.
Kostensenkung
Die Betriebskosten wurden von 1.607.450,95 € um 98.439,73 € auf 1.509.011,22 € und die Heizkosten von 933.448,02 € um 10.147,09 € auf 923.300,93 € reduziert. Insgesamt ergibt sich für die Wohnungsmieter eine Kostenersparnis von 108.586,82 €.
Die Kosten der Gebäudereinigung haben sich von 144.000,00 € um 15.235,55 € auf 128.764,45 € und die Kosten der Pflege der Außenanlagen von 113.500,00 € um 59.354,54 € auf 54.145,46 € reduziert.
Die Sicherheitskosten in Höhe von 83.109,60 € wurden bei den meisten Mieterinnen und Mietern komplett gestrichen.
Für die Tiefgaragen, Garagen, Stellplätze und Fahrradräume wurden Vorwegabzüge vorgenommen.
Die Kosten der Legionellenprüfung wurden reduziert.
Zwischenfazit:
Es sind zwar noch grundsätzliche Fragen zur Umlegbarkeit diverser Wartungspositionen sowie bei einigen Positionen die Frage der Wirtschaftlichkeit zu klären, jedoch besteht eine realistische Chance, dass dies im Interesse beider Parteien im Dialog gelingen wird.
Kommentar des AMV
„Die bisherige Widerspruchsbearbeitung der Adler Immobilien Management GmbH ist nicht nur äußerst professionell, sondern in ihrer Art und Weise derart konstruktiv, lösungsorientiert und kooperativ, wie ich sie bisher in der Vergangenheit noch nicht erlebt habe und wie ich sie mir von allen Wohnungsunternehmen wünschen würde. Sie kann bereits nahezu als mustergültig bezeichnet werden”, sagt Eupen. „Von diesem Umgang mit den Mieterinnen und Mietern kann sich manch anderes Wohnungsunternehmen in Berlin eine Scheibe abschneiden“, so Eupen. „Wenn alle Verwaltungen und Immobiliengesellschaften so arbeiten würden, gäbe es bei Betriebskostenabrechnungen weit weniger Rechtsstreitigkeiten“, meint Eupen.
„Besonders lobenswert ist hervorzuheben, dass alle Mieterinnen und Mieter der Wohnanlage eine Korrekturabrechnung erhalten haben, und zwar unabhängig davon, ob sie Widerspruch eingelegt haben oder nicht“, teilt Eupen mit.
„Der Vorgang zeigt plastisch und eindrucksvoll, dass es richtig ist, wenn Mieterinnen und Mieter ihre jährliche Abrechnung nicht einfach hinnehmen und Zahlung leisten, sondern durch einen Mieterverein überprüfen lassen“, schließt Eupen.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 12.05.2021 – Professor schlägt Alarm: Berlin angeblich ohne Mietspiegel und Mietpreisbremse
Der Experte hält die aktuelle Übersicht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für nicht gültig. Der Mieterschutz sei nun stark eingeschränkt.
Gerade erst wurde der neue Berliner Mietspiegel präsentiert, doch wenn es nach einem Professor aus Regensburg geht, ist das Werk nichts wert. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform, hält den Berliner Mietspiegel 2021 jedenfalls für nicht anwendbar. Grund: Der neue Mietspiegel ist nach Ansicht des Experten eine zweite Fortschreibung des Mietspiegels von 2017. Nach geltendem Recht sei aber nur eine einmalige Fortschreibung erlaubt. Die Folgen für Mieter wie für Vermieter seien gravierend.
Da die Gültigkeit des alten Mietspiegels 2019 auslaufe, sei Berlin von Donnerstag, dem 13. Mai 2021 an, ohne gültigen Mietspiegel, so Sebastian. Das habe weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. „Gut organisierte Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden können, dürfen mit diesen Mieten ab Donnerstag auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen“, sagt Sebastian. „Private Kleinvermieter können hingegen weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, da eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen. Mieter und private Kleinvermieter verlieren gleichermaßen.“

Deutliche Preissprünge bei Vermietungen möglich

Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen. Denn wahrscheinlich seien die Berliner Mieter diese Woche auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019 und der einschlägigen Kommentarliteratur sei Voraussetzung, dass Mieter und Vermieter in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete ermitteln können. „Ohne gültigen Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse bereits de facto ins Leere“, warnt Sebastian. „Dazu ist auch noch fraglich, ob die Regelung ohne Mietspiegel überhaupt verfassungsgemäß ist.“ Der Mieterschutz sei in Berlin somit ab Donnerstag stark eingeschränkt.
„Das wäre vermeidbar gewesen“, argumentiert Sebastian. Zu alledem habe das Anerkennungsverfahren des Mietspiegels 2021 wohl auch noch einen wesentlichen Formfehler. In den einschlägigen Mietrechtskommentaren werde seit langem davon ausgegangen, dass die Anerkennung nur durch die kommunale Volksvertretung erfolgen könne. Ein entsprechender Beschluss des Berliner Abgeordnetenhauses fehle aber. „In der aktuellen Lage besteht dringender Handlungsbedarf“, meint Sebastian. „Plan B zum gescheiterten Mietendeckel war der Mietspiegel 2021. Einen Plan C hat der Senat nicht.“

Verhandlungen über neuen Mietspiegel empfohlen

Es sei zu erwarten, dass der Senat erst dann wieder aktiv werde, wenn der aktuelle Mietspiegel 2021 vor Gericht gekippt werde. Bis dahin werde es in der unklaren Rechtslage eine Reihe von Rechtsstreitigkeiten geben. Soweit sollten es Mieter- und Vermietervereine im Interesse ihrer Mitglieder nicht kommen lassen. Mieter- und Vermieterorganisationen sollten sich zusammensetzen und gemeinsam einen einfachen Mietspiegel für Berlin erstellen, rät Sebastian. Das sei – guten Willen der Parteien vorausgesetzt – in wenigen Wochen machbar.
Bisher ging es in der Auseinandersetzung um den Berliner Mietspiegel meist um die Frage, ob er als qualifizierter Mietspiegel anzusehen ist oder nur als einfacher Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach wissenschaftlichen Methoden erstellt werden und hat einen höheren Wert. Wollen Vermieter die Miete mit anderen Begründungsmitteln erhöhen, etwa der Benennung von drei Vergleichswohnungen, müssen sie bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels dessen Werte für die ortsübliche Vergleichsmiete mit anführen. Das führt dazu, so zumindest die Theorie, dass die Vermieter in der Regel gleich auf die meist niedrigeren Werte des qualifizierten Mietspiegels zurückgreifen.

Senatsverwaltung weist Vorwürfe zurück

„Kein anderer qualifizierter Mietspiegel wurde vor Gericht so häufig zum ‚einfachen‘ Mietspiegel degradiert wie der Berliner“, kritisiert Steffen Sebastian. „Dies sollte zumindest zum gründlichen Nachdenken anregen. Es ist ja schließlich nicht die Schuld der Kläger, wenn die Berliner Mietspiegel wiederholt einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten.“ Ein einfacher Mietspiegel biete Mietern und Vermietern zwar einen deutlich geringeren Rechtsschutz. Jedoch schütze ein einfacher Mietspiegel immer noch besser als gar keiner.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen weist die Kritik zurück.  Sebastian sei weder Teil der Arbeitsgruppe, die den Berliner Mietspiegel erarbeitet habe, noch zitiere er Urteile. Er stütze sich lediglich auf „Rechtsmeinungen aus der Literatur“, so Behördensprecherin Katrin Dietl. „Streitigkeiten um den Mietspiegel werden aber vor Gericht entschieden und nicht in juristischen Aufsätzen.“ Der Mietspiegel könne „nicht als Ganzes“ vor Gericht angegriffen und damit auch nicht gekippt werden. Dies könne nur im Rahmen einer Prüfung bei einem konkreten Mieterhöhungsverlangen geschehen, wenn dort als Argument die Qualität des Mietspiegels in Zweifel gezogen werde.
„Wir widersprechen zudem entschieden dem Vorwurf, dass es sich beim Berliner Mietspiegel nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt“, sagt Katrin Dietl. So hätten sich im Übrigen ja auch die Vermieterverbände BBU und BFW geäußert, die Teil der Mietspiegelarbeitsgruppe sind. Die beiden Verbände hatten den Mietspiegel zwar nicht unterschrieben, aber dennoch erklärt, dass der Berliner Mietspiegel 2021 „im rechtlichen Sinne qualifiziert“ sei. Zugleich empfahlen die Verbände den Mietspiegel ihren „Mitgliedsunternehmen uneingeschränkt als Grundlage für die Gestaltung ihrer Mieten“. Mietspiegel seien „unverzichtbar, weil sie für mehr Rechtsfrieden für Mieter und für Vermieter sorgen.“ Die Deutsche Wohnen, größter privater Vermieter in Berlin, hatte ebenfalls erklärt, sich an den Mietspiegel zu halten.

Mieterverein unterstützt ausgehandelten Mietspiegel

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärte, der Mietspiegel 2019 sei im Sinne und in der Logik des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Neuerhebung und könne daher einmal fortgeschrieben werden. Die für qualifizierte Mietspiegel erforderliche Neuerstellung nach vier Jahren greife beim Berliner Mietspiegel 2021 nicht. Sie sei nicht erforderlich, da für den Mietspiegel 2019 alle knapp 11.000 eingeflossenen Mieten neu bei Mietern beziehungsweise Vermietern erhoben worden seien – und nicht mit einem Prozentsatz fortgeschrieben wurden. Die Mieten spiegelten damit die damalige Situation wider; darauf aufbauend, sei die Erstellung eines Berliner Index-Mietspiegels 2021 als qualifizierter Mietspiegel möglich.
Der Mietspiegel trete, wie in der Vergangenheit, mit seiner Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft. In einem Stadtstaat wie Berlin gehöre es zum üblichen Verwaltungshandeln der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, solche „Anerkennungsakte“ wie den des Mietspiegels in eigener Ressortzuständigkeit durchzuführen. Aus kommunalrechtlicher Sicht sei es nicht erforderlich, einen Beschluss durch das Abgeordnetenhaus herbeizuführen.
Der Berliner Mieterverein (BMV) sieht es ähnlich: „Die Äußerungen von Professor Sebastian sollen offenbar für Verunsicherung sorgen und werden am Ende vor allem Vermieter animieren, wie schon in den vergangen Jahren, Mieten oberhalb der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Das Gerangel um die Mietspiegel zeige einmal mehr, dass eine öffentlich-rechtliche Preisregulierung einen besseren Schutz bieten würde.
Richtig sei, dass schon der Mietspiegel 2019  die Fortschreibung des Mietspiegels 2017 gewesen sei. „Allerdings hat aus unserer Sicht der Mietspiegel 2019 mit seiner umfassenden Befragung von Mietern und Vermietern die Qualität eines neuen Mietspiegels“, so Wild. Auf eine Indexfortschreibung sei in Berlin bisher verzichtet worden, anders als es die meisten anderen Kommunen tun. „Die Berliner Fortschreibungsmietspiegel haben also, anders als uns Professor Sebastian weismachen will, eine deutlich bessere Qualität als anderswo.“
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/ein-professor-schlaegt-alarm-berlin-angeblich-ohne-mietspiegel-und-mietpreisbremse-li.158609

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 06.05.2021: Deutsche Wohnen kündigt an, dieses Jahr auf Mieterhöhungen zu verzichten
 
Die Deutsche Wohnen geht inhaltlich auf Distanz zu großen Vermieterverbänden. Der größte private Vermieter in Berlin hat rund 110.000 Wohnungen.
 
Die börsennotierte Deutsche Wohnen, mit rund 110.000 Wohnungen größter privater Vermieter in Berlin, will in diesem Jahr auf Mieterhöhungen verzichten. „Um der aktuellen Situation mit Blick auf die Corona-Pandemie und dem Urteil zum Mietendeckel Rechnung zu tragen“, habe sich die Deutsche Wohnen dazu entschieden, „im laufenden Jahr keine Mieterhöhungen umzusetzen“. Das erklärte Vorstandsmitglied Lars Urbansky in einer am Donnerstag verbreiteten Mitteilung.
 
Anlässlich der Veröffentlichung des neuen Berliner Mietspiegels am Donnerstag erklärte die Deutsche Wohnen zugleich, sie unterstütze die Entscheidung des Senats, den Mietspiegel per Verbraucher-Index fortzuschreiben. Dies schaffe für Mieter und Vermieter kurzfristig eine „verlässliche und planbare Perspektive“. Nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel sei es „nun besonders wichtig, gemeinsam Lösungen für die Herausforderungen des Berliner Wohnungsmarktes zu entwickeln“, teilte das Unternehmen mit.
 
Eine indexierte Miete könne dabei „ein richtiger Ansatz sein, um bundeseinheitliche und nachvollziehbare Standards“ zu erreichen. Die Deutsche Wohnen wolle den Berliner Mietspiegel „so wie bisher für die Überprüfung der Miethöhe“ heranziehen, teilte der Konzern mit. Das Unternehmen verzichte dabei weiterhin auf andere zulässige Begründungen bei Mietanpassungen wie die Mieten von Vergleichswohnungen. „Wir nehmen unsere gesellschaftliche Verantwortung ernst und sorgen weiterhin für bezahlbaren Wohnraum“, erklärte Lars Urbansky.
 
Die Unterstützung für den Mietspiegel kommt überraschend
Die Unterstützung für den Mietspiegel kommt überraschend. Denn in der Vergangenheit hatte die Deutsche Wohnen immer wieder Kritik am Mietspiegel geäußert. In einer schwierigen Situation für die Mieter sendet die Deutsche Wohnen nun aber ein starkes Signal.
 
Nach dem Mietendeckel-Urteil des Bundesverfassungsgerichts hatte die Deutsche Wohnen zwar erklärt, dass kein Mieter seine Wohnung verlieren solle, doch zugleich nicht generell auf Nachzahlungen verzichtet – anders als die ebenfalls börsennotierte Vonovia. Mieter forderten daraufhin auch von der Deutsche Wohnen einen Mietschuldenerlass.
 
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/deutsche-wohnen-will-dieses-jahr-auf-mieterhoehungen-verzichten-li.157451?utm_medium=Social&utm_source=Twitter#Echobox=1620298538

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 06.05.2021: Neuer Mietspiegel für Berlin ist da – Höhere Kosten

Das Werk wurde auf Basis der Verbraucherpreise fortgeschrieben. Die Vermieterverbände üben Kritik – und verweigern ihre Unterschrift.
In Berlin ist am Donnerstag der neue Mietspiegel 2021 veröffentlicht worden. Er tritt sofort in Kraft und löst den Mietspiegel 2019 ab. Das teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit. Der neue Mietspiegel weist eine um 1,1 Prozent höhere Miete als vor zwei Jahren aus. Belief sich die durchschnittliche Miete in Berlin im Jahr 2019 auf 6,72 Euro je Quadratmeter, so beträgt sie nun 6,79 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (kalt).
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen je nach Baualter, Größe, Lage und Ausstattung. Vermietern dient der Mietspiegel dazu, Mieterhöhungen zu begründen und die korrekte Miethöhe beim Abschluss neuer Verträge zu ermitteln. Mieter können anhand des Mietspiegels prüfen, ob die Forderungen der Vermieter berechtigt sind. Dabei gilt: In laufenden Mietverhältnissen können die Mieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 15 Prozent steigen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags dürfen Vermieter die ortsübliche Miete um höchstens zehn Prozent überschreiten.

Neues Mietniveau liegt bei 6,79 Euro pro Quadratmeter

Anders als die bisherigen Mietspiegel basiert der neue Mietspiegel nicht auf einer Erhebung von aktuellen Mietwerten. Der Grund: Weil sich die Mieten in Berlin wegen des Mietendeckels nicht frei am Markt bilden konnten, wurde der neue Mietspiegel auf Basis der Entwicklung der Verbraucherpreise als „Index-Mietspiegel“ erstellt. Zu Grunde gelegt wurde dabei nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung der deutschlandweite Verbraucherpreisindex. Dieser wies für die Zeit vom September 2018, dem Zeitpunkt für die Erhebung der Daten zum Mietspiegel 2019, bis zum September 2020, dem Zeitpunkt für die Ermittlung der Daten zum Mietspiegel 2021, eine Steigerung um rund 1,1 Prozent aus. Alle Werte der Mietspiegeltabelle aus dem Mietspiegel 2019 seien entsprechend mit dem Faktor 1,011 multipliziert worden, so die Senatsverwaltung.
„Mit der Steigerung der Mietspiegelmieten in Höhe der allgemeinen Lebenshaltungskosten wird sichergestellt, dass die Mieten um lediglich 1,1 Prozent steigen“, sagt Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke). Nach Angaben der Senatsverwaltung erfüllt der neue Mietspiegel die Voraussetzungen für einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Diese Einstufung hat zur Folge, dass Vermieter ihre Mieter auf den Mietspiegel hinweisen müssen, wenn sie Mieterhöhungen mit anderen Mitteln begründen – zum Beispiel mit drei Vergleichswohnungen, was ebenfalls möglich ist.

Kritik an der Methodik

Im Gegensatz zur Senatsverwaltung für Stadtentwicklung stufen die Vermieter den Mietspiegel nicht als qualifiziert ein. „Die Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels anhand des bundesweiten Verbraucherpreisindexes“ sei zwar eine im Bürgerlichen Gesetzbuch anerkannte Methode“, stellt der Immobilienverband BFW fest. Doch eigne sie sich nicht für einen heterogenen Immobilienmarkt wie in Berlin. Altbauwohnungen, die bis 1918 fertiggestellt wurden, und Neubauten, die ab 2003 bezugsfertig wurden, zeichneten sich durch weite Preisspannen aus und deuteten damit auf große Schwankungen der Mietpreise in den besonders am Markt nachgefragten Kategorien hin.
Eine Indexfortschreibung biete sich aber nur dann an, wenn davon ausgegangen werden könne, „dass sich die Mieten aller Wohnungen im Wesentlichen gleich entwickelt haben“. Hinzu komme, dass es an einer Datengrundlage für die Mieten von Neubauwohnungen mangele, die seit September 2018 hinzugekommen sind. Dem Berliner Mietspiegel 2021 fehlten demnach „rund 45.000 Neubauwohnungen, die seit 2018 fertiggestellt wurden“, kritisiert der BFW.

Vermieter unterschreiben nicht

Der Eigentümerverband Haus & Grund führt noch ein anderes Argument gegen den Mietspiegel an. „Bereits beim Mietspiegel 2019 handelte es sich um eine teilweise Fortschreibung des Mietspiegels 2017“, erklärte der Vorsitzende von Haus & Grund, Carsten Brückner. Eine Indexierung als weitere Fortschreibung komme „daher nicht in Frage.“ Weder der BFW noch Haus & Grund sowie der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) haben den neuen Mietspiegel unterzeichnet – anders als Mieterverein, Mietergemeinschaft und Mieterschutzbund, die zusammen mit den Vermieterverbänden an der Ausarbeitung beteiligt waren.
So weist der neue Mietspiegel statt der Anerkennung durch die Vermieterverbände lediglich den Hinweis aus, die drei Organisationen hätten „beratend mitgewirkt“. Trotz fehlender Unterschrift der Vermieterverbände ist der Mietspiegel wirksam. Dafür reicht die Veröffentlichung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Haus & Grund hat allerdings schon erklärt, seinen Mitgliedern zu empfehlen, den Mietspiegel anzuwenden.

Universitäts-Professor stützt die Kritik

Gestützt wird die Kritik am neuen Mietspiegel von Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform. „Der Berliner Senat bezeichnet den Mietspiegel 2021 als qualifiziert. Dies ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch aber nur zulässig, wenn der Mietspiegel aus dem Jahr 2019 im Nachhinein als neuerstellt deklariert wird – und das ist er laut Methodenbericht 2019 eindeutig nicht, sondern eben eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2017“, sagt er. Ein solches Vorgehen halte er „für gewagt“. Damit erfülle der Berliner Mietspiegel 2021 nicht mehr die Kriterien für das Prädikat „qualifiziert“, sondern würde zu einem „einfachen“ Mitspiegel.
Ob der aktuelle Berliner Mietspiegel als qualifiziert gewertet werden kann, werde wohl wieder einmal vor Gericht entschieden werden. Sebastian empfiehlt dennoch, für 2021 einen einfachen Mietspiegel für Berlin in Kauf zu nehmen und für 2023 einen qualifizierten Mitspiegel neu erstellen zu lassen, der tatsächlich auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen basiert.

Mieterverein rechnet mit vielen Mieterhöhungen

Der Berliner Mieterverein (BMV) verteidigt den Mietspiegel. Zwar wurde der Mietspiegel 2019 schon als Fortschreibung des Mietspiegels 2017 bezeichnet, de facto habe er aber „alle Merkmale einer Neuerhebung, sodass der fortgeschriebene Mietspiegel 2021 sachgerecht ebenfalls als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet werden könne. „Der Berliner Mieterverein trägt daher den Berliner Mietspiegel mit“, erklärte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Wir bedauern aber, dass die Vermieterverbände erneut und zum Teil wiederholt dem Mietspiegel die Unterstützung versagen.“ Das lasse „nichts Gutes“ erahnen. „Wir rechnen mit vielen Mieterhöhungen, mit denen die Mietspiegelwerte überschritten werden sollen, und zahlreichen gerichtlichen Auseinandersetzungen“, sagt Wild. „Gerade noch haben Vermieterverbände, CDU/CSU und FDP im Streit um den Mietendeckel auf den hinreichenden Mieterschutz des BGB verwiesen. Im nächsten Atemzug unterlaufen die Berliner Vermieterverbände diesen Schutz durch die Nichtanerkennung des Mietspiegels“.
Das Preisgefüge der vergangenen Jahre wird mit dem neuen Mietspiegel fortgeschrieben. Das heißt, die beliebten Altbauwohnungen aus der Gründerzeit sind deutlich teurer als Altbauwohnungen der Jahrgänge 1919 bis 1949. Vergleichsweise günstig sind Wohnungen aus den 1950er- und 1960er-Jahren sowie die zwischen 1973 und 1990 errichteten Wohnungen im Ostteil der Stadt. Die nach der Wiedervereinigung entstandenen Wohnungen weisen im Vergleich dazu sehr viele höhere Mieten aus – die Oberwerte erreichen dabei in der Spitze ein Niveau von bis zu 14,99 Euro je Quadratmeter in der Baualtersklasse von 2003 bis 2017.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 18.03.2021: Wie Vermieter in Berlin versuchen, den Mietendeckel zu umgehen
Extra-Verträge für Keller und Garage: Vorsitzender des Verbandes Haus & Grund macht Vorschläge, wie Vermieter trotz Regulierung die Einnahmen steigern können.
Berlins Vermieter zeigen sich kreativ, wenn es darum geht, trotz Mietendeckel

die Einnahmen zu erhöhen. Der Rechtsanwalt Carsten Brückner, Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus & Grund in Berlin, schlägt in einem Text auf dem Onlineportal anwalt.de unter der Überschrift „Mietendeckel und Mietpreisbremse entgehen“ vor, gesonderte Verträge über Nebenflächen abzuschließen.
Brückner führt aus, dass Vermieter „mit einer gesonderten Vermietung des Kellers, der Garage, des Kfz-Stellplatzes, der Waschküche, des Bodenraums, des Hobbyraums, der Grün- und Gartenflächen“ einen „nicht unerheblichen Teil Ihrer Immobilie dem Anwendungsbereich der Miethöhevorschriften für Wohnraum entziehen“ können. Bei diesen Mietverträgen handele es sich dann „nicht um Wohnraummietverträge, sodass die miethöheregelnden Vorschriften für Wohnraum keine Anwendung“ fänden, argumentiert er. Auch den Auslegungsregeln des Mietspiegels unterlägen diesen Vereinbarungen nicht.
„Im Rahmen der Wohnraummietvertragsverhältnisse werden dem Mieter oftmals Leistungen miterbracht, die nicht ausreichend gewürdigt werden und keinen angemessenen wirtschaftlichen Gegenwert erfahren“, erläutert Brückner seinen Vorstoß auf Anfrage. Zum Beispiel bei der Schaffung von Fahrradabstellplätzen. Die Vermieter seien „in der Vergangenheit nicht aufmerksam genug bei der Vermietung mit ihrem Eigentum umgegangen“, meint Brückner. „Vieles ist viel zu selbstverständlich geworden. Zugegeben – es gab vielleicht auch nicht die Veranlassung dazu, spätestens seit dem Mietendeckel hat sich die Situation aber grundlegend geändert“, sagt Brückner.
Mieterverein hält Vorstoß für sehr bedenklich
Bei seinem Vorschlag stützt sich Brückner auf die Ausführungsvorschriften zum Mietendeckel. Darin wird festgestellt, dass unter der Miete im Sinne des Gesetzes „die Nettokaltmiete einschließlich aller etwaigen Zuschläge“ verstanden wird. Dann folgt eine einschränkende Ergänzung, in der es heißt: „Falls nicht zusätzlich außerhalb des Mietvertrages Nutzungsvereinbarungen über vom Vermieter bereitgestellte Gegenstände“ getroffen wurden. In einer Beispielrechnung für einen Fahrradabstellplatz kommt Brückner zu dem Ergebnis, dass dieser entsprechend dem Berliner Mietspiegel bei einer 85 Quadratmeter großen Wohnung für 62,39 Euro vermietet werden könnte. Alles Theorie? Nein. „Solche Verträge sind entsprechend meiner Empfehlung auch bereits abgeschlossen worden“, erklärt Brückner.
Der Berliner Mieterverein (BMV) kritisiert den Vorstoß. „Herr Brückner, der ja Vorsitzender von Haus & Grund Berlin ist, sucht alle erdenklichen Schlupflöcher beim Mietendeckel und empfiehlt sie den Vermietern zur Anwendung“, sagt Geschäftsführer Reiner Wild. Die dahinterliegende Geisteshaltung sei doch sehr bedenklich. „Ein Gesetz passt mir nicht, dann versuchen wir, es eben zu umgehen. So etwas schadet der Demokratie“, kritisiert Wild. In der Sache habe Brückner nach Auffassung des Mietervereins nicht Recht. Gemäß der Ausführungsvorschriften liege eine unwirksame Umgehung des Mietendeckels immer dann vor, wenn Flächen „bei faktischer Betrachtung überwiegend in die Wohnnutzung eingebunden sind“. Insoweit dürfte die Umsetzung des Vorschlages von Brückner fast immer eine Umgehung des Mietendeckels darstellen und unwirksam sein. Wild: „Denn ein Keller oder eine gebäudebezogene Grünfläche dürften wohl Bestandteil der Wohnnutzung sein, was sonst?“
Senatsverwaltung: Definition der Miete wird konkretisiert
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung weist darauf hin, dass zur Miete auch das in einem gesondert geschlossenen Mietvertrag vereinbarte Entgelt zählt. Jedenfalls, „wenn diese Vermietung rechtlich oder auch nur faktisch und zudem wirtschaftlich mit einer Neuvermietung von Wohnraum verknüpft ist“. Wenn beispielsweise Möbel gesondert zur Wohnung vermietet werden. Sollte eine solche Vereinbarung nicht mit der Wohnungsvermietung verknüpft sein, wären diese Zahlungen aus Sicht der Behörde „dagegen nicht als Miete zu betrachten“. Offenbar sieht die Behörde aber Nachbesserungsbedarf. Die Ausführungsvorschriften zum Mietendeckel würden, so die Senatsverwaltung, gerade zusammen mit den Bezirken angepasst. Es sei geplant, die Definition der Miete „zu konkretisieren“.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/extra-vertraege-fuer-keller-und-garage-wie-man-den-mietendeckel-umgeht-li.146810

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Woche am 28.01.2021: Kostenexplosion ADO-Siedlung Angerburger Allee 35 – 55
 
Betriebskostenschock kurz vor Weihnachten
 
832 Wohnraummieter in der Wohnanlage Angerburger Allee 35 – 55 (Belvedere) in Charlottenburg bekamen kurz vor Weihnachten erstmalig eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung der ADO Immobilien Management GmbH (jetzt umfirmiert in Adler Immobilien Management GmbH) und waren geschockt. Die Kosten der Siedlung waren innerhalb von einem Jahr extrem gestiegen und die Mieterinnen und Mieter sehen sich mit hohen Nachzahlungen konfrontiert. Bei den vom AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. vertretenen Mietparteien bewegen sich die Nachzahlungsbeträge zwischen 388,60 € und 956,96 €.
 
Zum Hintergrund:
 
Die Eigentümerin – RVB Angerburgerallee B.V. – ließ die Wohnanlage bis zur Abrechnungsperiode 2018 von der allod GmbH & Co. KG verwalten. Diese erstellte am 03.09.2019 die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für die Abrechnungsperiode 2018. Die Betriebskosten betrugen insgesamt 2.163.393,27 € und die Heiz- und Warmwasserkosten 878.387,48 €.
Die ADO Properties übernahm die Wohnanlage im April 2018 und beauftragte mit der Verwaltung der Anlage die ADO Immobilien Management GmbH. Diese erstellte nunmehr mit Datum vom 14.12.2020 erstmalig eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Die Kosten für das Abrechnungsjahr 2019 sind nahezu explodiert und die Mieterinnen und Mieter sehen sich hohen Nachzahlungen ausgesetzt. Es wurden Betriebskosten in Höhe von 2.540.912,23 € abgerechnet, d.h. 377.519,96 € mehr als in 2018, und Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 933.448,02 €, d.h. 55.060,54 € mehr. Insgesamt stiegen die Kosten um 432.580,50 €.
Exorbitante Kostensteigerungen bei einzelnen Positionen
Die Versicherungskosten stiegen von 78.752,63 € in 2018 um 61.463,23 € auf 140.215,86 € in 2019, die Kosten der Hausreinigung/Gebäudereinigung von 94.697,29 € um 49.302,71 € auf 144.000,00 €, die Kosten der Gartenpflege/Pflege der Außenanlagen von 44.756,36 € um 68.743,64 € auf 113.500,00 €, die Kosten der Sperrmüllbeseitigung von 2.442,80 € um 13.680,12 € auf 16.122,92 € und die Kosten der Wartung der Aufzüge von 33.382,41 € um 24.242,65 € auf 57.625,06 €.
Mögliche Ursachen für den Kostenanstieg
Fehlende Vorwegabzüge für Außenstellplätze, Tiefgaragenstellplätze, Garagen sowie Fahrradabstellräume?
Die allod GmbH & Co. KG nahm bei den Kostenpositionen Grundsteuer, Stromkosten, Versicherungen, Hauswart sowie Schnee- und Eisbeseitigung Vorwegabzüge für Außenstellplätze, Tiefgaragenstellplätze, Garagen sowie Fahrradabstellräume vor, da die Wohnraummieter nicht mit den Kosten der gesondert vermieteten Außenstellplätze, Tiefgaragenstellplätze, Garagen sowie Fahrradabstellräume belastet werden dürfen. Der Abrechnung der ADO Immobilien Management GmbH kann nicht entnommen werden, ob diese außer bei der Position der Grundsteuer weitere Vorwegabzüge vorgenommen hat. Dies gilt es zu prüfen.
Fehlender Abzug bei den Aufzugskosten
Die allod GmbH & Co. KG nahm von den gezahlten Wartungskosten an die Fa. Tepper Aufzüge aufgrund des Vollwartungsvertrages einen 20%-igen Abzug für Instandhaltungsleistungen vor, d.h. 5.036,72 € in 2018. Der Abrechnung der ADO Immobilien Management GmbH an sich kann nicht entnommen werden, ob diese ebenfals einen 20%-igen Abzug vorgenommen hat. Dies gilt es zu prüfen.
Anbieterwechsel bei Versicherung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Sperrmüllbeseitigung
Die Steigerungen bei den Kostenpositionen Versicherung, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Sperrmüllbeseitigungsind aller Wahrscheinlichkeit nach u.a. auf Anbieterwechsel zurückzuführen. So war die Wohnanlage bis 2018 bei der Gothaer Versicherung versichert und ist es nunmehr bei der Allianz Versicherungs-AG. Gebäudereinigung und Gartenpflege wurden bis 2018 von der Fa. Numrich Grundstücks- und Gebäudeservice GmbH durchgeführt und nunmehr von der Central Facility Management GmbH, deren Alleingesellschafterin von 2016 bis 2020 die ADO Properties S. A. war und nunmehr seit Oktober 2020 die ADLER Group S. A. ist. Die Sperrmüllbeseitigung wird jetzt nach Einführung eines Sperrmüllkonzeptes von der Fa. musterknaben eG durchgeführt.

Position “Sicherheitskosten”
Die ADO Immobilien Management GmbH rechnet eine Kiezbestreifung ab. Hierdurch entstanden Sicherheitskosten in Höhe von 83.109,60 €, die bis 2018 nicht angefallen sind.
Mein Kommentar
In über 30 Jahren Berufserfahrung habe ich derartig exorbitante Kostensteigerungen bei einzelnen Kostenpositionen innerhalb eines Jahres noch nicht erlebt. Insbesondere bei den Kostenpositionen Versicherungskosten, Kosten der Hausreinigung/Gebäudereinigung, Kosten der Gartenpflege/Pflege der Außenanlagen sowie Kosten der Sperrmüllbeseitigung lassen sich die Kostensprünge nicht mit allgemeinen Preissteigerungen innerhalb eines Jahres erklären. Sie beruhen vielmehr u.a. auf Anbieterwechseln, d.h. dem Austausch der Dienstleister, sowie der Abrechnung einer kostenpflichtigen Kiezbestreifung.
Besonders kritisch bei der Überprüfung sind die Rechnungen der Central Facility Management GmbH bezüglich der Kostenpositionen Hauswartleistungen, Hausreinigung sowie Pflege der Außenanlagen zu hinterfragen. Da zunächst seit 2016 die ADO Properties S.A. und jetzt seit Oktober 2020 die ADLER Group S. A. Alleingesellschafterin der Central Facility Management GmbH ist, kann nicht von vornherein gänzlich ausgeschlossen werden, dass hier mit den vorgenannten Betriebskostenarten Gewinne erzielt werden. Sollte dabei gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen worden sein, wäre dies unzulässig.
Es ist äußerst fraglich, warum die ADO Immobilien Management GmbH nunmehr eine Kiezbestreifung für jährlich 83.109,60 € abrechnet. Sicherheitskosten sind nach hiesiger Auffassung vorliegend ausschließlich der ADO/ADLER zurechenbar, weil sie dieser ein erhebliches Vermietungsargument gibt, um eine höhere Miete am Markt erzielen zu können. Die Kiezbestreigung erhöht den Gebrauchswert der Wohnung erheblich und verbessert die Vermietungsstellung der ADO/ADLER deutlich. Ich vertrete die Auffassung, dass es einer besonderen zusätzlichen Abmachung mit den Mietern bedurft hätte, dass diese Sicherheitskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Der ADLER Immobilien Management GmbH würde es gut zu Gesicht stehen, wenn sie ihre streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen freiwillig einer externen Überprüfung durch einen Sachverständigen unterziehen und bis zum Abschluss der Untersuchung auf die Nachzahlungsbeträge einstweilen verzichten würde.
Der AMV empfiehlt allen betroffenen Mieterinnen und Mietern der Wohnanlage, ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch juristische Experten überprüfen zu lassen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch haben Mieter dafür zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit.
Der AMV konnte inzwischen bereits eine elektronische Belegprüfung durchführen und wertet zurzeit die zahlreichen Belege aus. Nach erfolgter Auswertung kann sodann ein ausführlicher Belegprüfungsbericht erstellt und der ADLER Immobilien Management GmbH in der Hoffnung übersandt werden, dass es nicht zu diversen Gerichtsverfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg kommen muss, sondern eine gütliche Lösung im Interesse der Mieterinnen und Mieter gelingen wird.
https://www.berliner-woche.de/charlottenburg/c-soziales/kostenexplosion-ado-siedlung-angerburger-allee-35-55_a298484

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 09.10.2020: Betriebskosten – Deutsche Wohnen korrigiert Betriebskostenabrechnung für 2018
Gutschriften für Mieter in der Pionierstraße im Falkenhagener Feld
Die Deutsche Wohnen Management GmbH korrigiert im Falkenhagener Feld für vom AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. vertretene Mieter aus der Wirtschaftseinheit in der Pionierstraße 103, 105, 107, 115, 117, 119, 127 und 129 ihre Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 vom 20.11.2019 und nimmt Erstattungen vor.

Tiefgarage, Stellplätze, Wasseruhren, Sonderabfuhr

Die Deutsche Wohnen Management GmbH rechnete in ihrer Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2018 für die Objekte Pionierstraße 103, 105, 107, 115, 117, 119, 127 und 129 für 60 Mietparteien die Betriebskosten ab und nahm aufgrund der dort vorhandenen Tiefgarage sowie der Stellplätze zwar Vorwegabzüge bei den Kostenpositionen Grundsteuer und Strom vor, nicht hingegen bei den Kostenpositionen Straßenreinigung, Winterdienst, Hauswart und Außenanlagenreinigung.
Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. legte für seine Mitglieder Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2018 ein und monierte u.a., dass durch die Tiefgarage und die Stellplätze auch Kosten für Straßenreinigung, Winterdienst, Hauswart und Außenanlagenreinigung entstanden seien und mit diesen nicht die Wohnraummieter hätten belastet werden dürfen. Vielmehr hätte insoweit zwingend ein Vorwegabzug erfolgen müssen. Außerdem erhob er den Einwand überdimensionierter Wasserzählerund monierte beim Sperrmüll eine Rechnung.
Die Deutsche Wohnen Management GmbH gab insoweit mit Schreiben vom 02.06.2020, vom 02.07.2020 sowie vom 05.10.2020 dem Widerspruch des AMV statt und erteilte bezüglich der Tiefgarage und der Stellplätze bei den Kostenpositionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung und Winterdienst Gutschriften. Außerdem bestätigte die Überprüfung der Wasserzähler durch die Berliner Wasserbetriebe, dass auch kleinere Wasserzähler ausreichend seien. Schließlich wurde die monierte Sperrmüllrechnung storniert.
Für eine 80,82 m² große 3-Zimmer-Wohnung ergab sich so für das Abrechnungsjahr 2018 eine Erstattung von 42,72 €.
Im Einzelnen:
– Straßenreinigung: 2,23 €
– Winterdienst: 9,06 €
– Hauswart: 12,59 €
– Außenanlagenreinigung: 2,11 €
– Bewässerung: 7,90 €
– Entwässerung: 7,38 €
– Sonderabfuhr: 1,45 €

Kommentar des AMV

Den AMV freut es außerordentlich, dass die Deutsche Wohnen Management GmbH der Aufforderung, ihre maßgebliche Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 bezüglich der monierten Kostenpositionen zu korrigieren und Gutschriften zu erteilen, unverzüglich außergerichtlich nachgekommen ist. Der äußerst kompetenten Hausverwalterin R.S. gebührt ein Lob.
Der AMV empfiehlt allen Mieterinnen und Mietern, ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch einen Mieterverein überprüfen zu lassen. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben Mieter dafür zwölf Monatenach Erhalt der Abrechnung Zeit. Auch bei der hier maßgeblichen Nebenkostenabrechnung vom 20.11.2019 ist die Jahresfrist noch nicht abgelaufen.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 30.09.2020: Der Ausverkauf von Wohnungen in Berlin geht weiter
Immer mehr Mietwohnungen​ werden in Eigentum umgewandelt. Der Bund wollte das eigentlich ändern, doch jetzt stellen sich CDU und CSU quer.
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt in Städten wie Berlin als Motor der Verdrängung. Eigentlich sollte die Umwandlung deswegen stärker eingeschränkt werden. So war es jedenfalls beim Wohngipfel im Kanzleramt vor zwei Jahren verabredet worden. Doch nun will zumindest die Union davon nichts mehr wissen. Im Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz aus dem Haus von Bauminister Horst Seehofer (CSU), das jetzt zur Ressortabstimmung an die beteiligten Ministerien verschickt wurde, ist ein Umwandlungsverbot ​ jedenfalls nicht mehr enthalten.
Der Berliner CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak verbucht dies als seinen persönlichen Erfolg. „Ich bin froh, dass das Umwandlungsverbot aus dem Gesetzentwurf gestrichen wurde“, erklärt Luczak. „Darum habe ich hart gerungen. Mein Ziel ist, mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden zu ermöglichen.“ Das funktioniere aber nicht, wenn die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen faktisch verboten werde. Luczak verweist auf den bestehenden Schutz für Mieter. „Im Mietrecht haben wir starke soziale Leitplanken, auch im Fall der Umwandlung in Eigentumswohnungen“, sagt er. Bis zu zehn Jahre betrage der Kündigungsschutz bereits heute schon.
Die Berliner SPD-Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe ist sauer: „Das Problem mit den Umwandlungen ist seit Jahren bekannt und hat sich in den letzten Jahren eher noch verschärft als entspannt“, sagt sie. Auf Drängen der SPD seien auf dem Wohngipfel 2018 schärfere Umwandlungsregeln vereinbart worden. Doch CDU-Mann​ Luczak habe sich mit Händen und Füßen dagegen gewehrt. Jetzt feiere er seinen „Erfolg“ und setze damit seine Politik fort, die er auch als einer der führenden Gegner des Mietendeckels zeige. „Deutlicher kann man einen Stinkefinger gegenüber den Mieterinnen und Mietern, insbesondere denen mit geringen und mittleren Einkommen, nicht zeigen“, so Kiziltepe.

In der SPD formiert sich Widerstand

In der SPD-Bundestagsfraktion​ formiert sich Widerstand. Neben Cansel Kiziltepe aus Friedrichshain-Kreuzberg übt der aus Pankow kommende Abgeordnete Klaus Mindrup Kritik an der Union. „Wir verlieren in unseren Ballungszentren täglich bezahlbaren Wohnraum durch die spekulative Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“, sagt Mindrup. Allein in Berlin seien zwischen 2012 und 2018 insgesamt 86.964 Mietwohnungen durch Umwandlung verloren gegangen. Die Umwandlung bedeute „in den meisten Fällen Verdrängung aus angestammten Kiezen“, so Mindrup. „Da es hier in der Regel um Spekulation mit Wohnraum geht, kann es auch kein Argument sein, die Umwandlung beizubehalten, um einen Erwerb durch die Mieter zu ermöglichen.“ Die aufgerufenen „spekulativen Mondpreise“ könne kaum ein Mensch finanzieren. Deswegen sei die tatsächliche Zahl der Mieter, die ihre Wohnung kaufen, sehr gering. „Wieder einmal lässt die Union die Mieterinnen und Mieter im Regen stehen und schlägt sich auf die Seite der Spekulanten“, sagt Mindrup.
In einem früheren Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz war das Umwandlungsverbot noch enthalten. Es sah vor, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie in Berlin unter Genehmigungsvorbehalt der Behörden zu stellen. Umwandlungen wären danach nur noch in bestimmten Ausnahmefällen möglich gewesen. Zum Beispiel, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Eigentum zugunsten der Erben begründet werden soll. Oder wenn die Wohnungen zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden sollen. Aber das ging der Union zu weit.
Für Mieter ist die Umwandlung ihrer Wohnung in Eigentum vor allem deswegen problematisch, weil Eigentümer beim Verkauf einer Wohnung im unvermieteten Zustand einen höheren Preis erzielen können. Der Anreiz, die angestammten Mieter zum Auszug zu bewegen, ist dadurch groß. Wie groß genau, zeigen die Zahlen aus dem Immobilienmarktbericht 2019/2020 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Ehemalige Mietwohnungen der Baujahrgänge bis 1919, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, kosteten danach im vergangenen Jahr im Schnitt 3540 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wenn sie im vermieteten Zustand verkauft wurden. Im unvermieteten Zustand brachten die Wohnungen im Schnitt 4668 Euro pro Quadratmeter ein – also pro Quadratmeter 1128 Euro mehr. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung macht das einen Unterschied von 112.800 Euro aus.