Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kommt es im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf die auf eigene Kosten des Mieters angeschaffte Einrichtung an?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 69/20, Urteil vom 30.07.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) cc) wie folgt aus:

„Ohne Erfolg beanstanden die Beklagten, dass das Amtsgericht die Ausstattung der Küche wegen der (unstreitigen) Vermietung ohne Herd und Spüle überwiegend wohnwertmindernd bewertet hat. Im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH auf den objektiven Wohnwert der Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Wohnung an; eine vom Vermieter nicht zur Verfügung gestellte, sondern auf Kosten des Mieters auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung belibt grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (vgl. BGH, Urt. v. 24.10.2018 – VIII ZR 52/18).”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Hat eine modernisierte Wohnung das Baualter der Bezugsfertigkeit des Gebäudes?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 69/20, Urteil vom 30.07.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) cc) wie folgt aus:

„Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J 1 (Altbau bis 1918) einzuordnen, nicht in das Feld J 8 (Baujahr 2003 – 2017). Die Modernisierungsarbeiten, die unter anderem die Umstellung der Beheizung und die Elektroinstallation sowie Küche und Bad betrafen, haben die Beschaffenheit der Wohnung nicht geändert. Sie wird – ausweislich der Ziff. 6.4 der Erläuterungen – durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) definiert, wobei die Wohnung grundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Bezugsfertigkeit einzuordnen ist, in der das Gebäude erstellt wurde. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich – von hier ersichtlich nicht gegebenen, in den Erläuterungen dargestellten Ausnahmen abgesehen – in das ursprüngliche Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes eingeordnet (vgl. Berliner Mietspiegel 2019, Ziff. 6.4, ABl. Nr. 20, 13. Mai 2019, 2929, [2935]).”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Geht das Minderungsrecht verloren, wenn Mieter die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls verweigert haben?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 185/19, Urteil vom 22.10.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. e) wie folgt aus:

„Eine weitergehende Mietminderung und ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht ist zugunsten der Beklagten auch deshalb nicht zu berücksichtigen, weil die Beklagten – wie die Klägerin zu Recht geltend macht – die entsprechenden Rechte dadurch verloren haben, dass sie die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls am 11. Februar 2019 verweigert haben.

Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1, 320 BGB nicht berufen (vgl. auch BGH, Urt. v. 10.04.2019 – VIII ZR 12/18).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen Kieslich steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte zunächst einen Termin bestätigt hat. Nachdem der Zeuge den von der Beklagten vorgeschlagenen Termin mit seinem Chef abgestimmt hatte und ihn gegenüber der Beklagten bestätigen wollte, verweigerte diese dessen Durchführung.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Zeitpunkt maßgebend, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 93/20, Urteil vom 26.05.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 2. b) bb) (1) unter den Randnummern 37 – 38 wie folgt aus:
„bb) Die Revision beanstandet jedoch mit Recht, dass das Berufungsgericht den für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt hat, indem es insoweit auf den Zeitpunkt abgestellt hat, ab dem die Beklagte die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldete (1. Oktober 2017), anstatt auf denjenigen, an dem der Beklagten das Mieterhöhungsverlangen vom 20. Juli 2017 zugegangen ist.
(1) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (Senatsurteile vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30; vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb (1); vgl. auch Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15; jeweils mwN) und nicht der – vom Berufungsgericht zugrunde gelegte – Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück. Im Streitfall ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 20. Juli 2017 – wie die Parteien (auch) im Revisionsverfahren nicht in Zweifel gezogen haben – noch im Juli 2017 zugegangen und die Vierjahresfrist entsprechend zu bemessen.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kann im selbständigen Beweisverfahren ein Beweisantrag darauf gerichtet sein, die Höhe der Mietminderung durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen?
Die Antwort des Oberlandesgerichts Saarbrücken (OLG Saarbrücken – 2 W 11/21, Beschluss vom 05.05.2021) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „1. Entgegen der Auffassung des Landgerichts besteht ein rechtliches Interesse (§ 485 Abs. 2 ZPO) der Antragstellerin daran, dass die Höhe der aufgrund der behaupteten Mängel berechtigten Mietminderung außerhalb eines anhängigen Rechtsstreits durch ein Sachverständigengutachten festgestellt wird.

a) Zwar wird in der landgerichtlichen Rechtsprechung teilweise vertreten, Feststellungen zur Minderungshöhe könnten nicht Gegenstand eines selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 ZPO sein (LG Berlin, MDR 1991, 444; LG Saarbrücken, WuM 1992, 144, 145; LG Hamburg, Beschluss vom 27. Juli 2011 – 333 T 43/11, BeckRS 2012, 8455). Begründet wird dies damit, dass die Beurteilung, in welchem Umfang die Miete aufgrund eines Mangels der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert sei, eine Rechtsfrage darstelle, deren Beantwortung dem Gericht obliege.

b) Vorherrschend ist dagegen die Auffassung, wonach § 485 Abs. 2 ZPO die Möglichkeit eröffne, in einem selbständigen Beweisverfahren auch die Höhe der Mietminderung durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen (KG, NJW-RR 2000, 513; BeckOK ZPO/Kratz [1.3.2021], § 485 Rn. 37; Stein/Jonas/Berger, ZPO, 23. Aufl., § 485 Rn. 27; Wieczorek/Schütze/Ahrens, ZPO, 4. Aufl., § 485 Rn. 46; Zöller/Herget, ZPO, 33. Aufl., § 485 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 BGB Rn. 520; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 536 BGB Rn. 66d; Bub/Treier/ Fischer/Günter, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. XI Rn. 217; Guhling/Günter/Nober, Gewerberaummiete, 2. Aufl., Kap. 5 Rn. 14; Scholl, NZM 1999, 108, 109).

c) Der Senat folgt der herrschenden Meinung.

aa) Die Höhe der Mietminderung richtet sich wesentlich nach dem Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Dieses festzustellen wird dem Gericht vielfach nur auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens zu den Auswirkungen des Mangels auf die Möglichkeit zum Gebrauch der Mietsache möglich sein. Angaben des Sachverständigen dazu, wie die durch den Mangel hervorgerufene Nutzungseinschränkung prozentual zu bewerten ist, sind dabei in der Praxis üblich und können dem Gericht zumindest eine Orientierungshilfe bei der Bestimmung der angemessenen Mietminderung sein (vgl. Scholl, aaO, S. 110). Dementsprechend wird es im Mietprozess ohne weiteres als zulässig und im Einzelfall sogar als geboten erachtet, einen Sachverständigen zur Klärung des Minderungsbetrags heranzuziehen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 – XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779; Beschluss vom 11. Juni 1997 – XII ZR 254/95, NJWE-MietR 1997, 202). Für das selbständige Beweisverfahren gilt insoweit nichts Anderes.

bb) Der Wortlaut des § 485 Abs. 2 ZPO steht einer Beweiserhebung nicht entgegen. Feststellungen zur Höhe der Minderung betreffen den Zustand bzw. den Wert einer Sache im Sinne von § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Die Höhe der Mietminderung knüpft unmittelbar an den Zustand der Mieträume an (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 30. Januar 2017 – 12 W 34/16, BeckRS 2017, 102285 Rn. 9), auf deren Wert sie sich zudem – jedenfalls mittelbar – auswirkt. Daneben ist die Bestimmung der Mietminderung zumindest im weiteren Sinne dem Bereich der Schadensfeststellung gemäß § 485 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO zuzuordnen (KG, aaO).

cc) Auch der Normzweck spricht für die Zulässigkeit einer Begutachtung der Minderungshöhe. § 485 Abs. 2 ZPO stellt eine Sonderregelung für die Fälle dar, in denen ein selbständiges Beweisverfahren unabhängig vom drohenden Verlust eines Beweismittels zweckmäßig erscheint, weil es eine vorprozessuale Einigung der Parteien erleichtert (BGH, Beschluss vom 20. Oktober 2009 – VI ZB 53/08, NJW-RR 2010, 946 Rn. 6). Voraussetzung für die Beweiserhebung ist, dass einer der in § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 ZPO genannten Fälle vorliegt und dass der Antragsteller ein rechtliches Interesse an der zu treffenden Feststellung hat. Der Begriff des rechtlichen Interesses ist dabei weit zu fassen (BGH, Beschluss vom 14. März 2018 – V ZB 131/17, NJW 2018, 1749 Rn. 11; Beschluss vom 20. Oktober 2009 – VI ZB 53/08, aaO; Beschluss vom 16. September 2004 – III ZB 33/04, NJW 2004, 3488 Rn. 2). § 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO bestimmt ergänzend, dass ein rechtliches Interesse anzunehmen ist, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann. Dies wird bei gutachterlichen Feststellungen zur Höhe der Mietminderung nicht selten der Fall sein, sofern es den Parteien gelingt, auf der Grundlage des Gutachtens einvernehmlich einen bestimmten Minderungsbetrag festzulegen (vgl. hierzu auch OLG Hamm, NJW-RR 2002, 1674).

2. Der Antrag ist auch im Übrigen zulässig.

a) Die in dem Nichtabhilfebeschluss geäußerten Bedenken gegen die Fassung der Beweisfragen sind unbegründet. Selbst wenn man die Frage nach der Höhe der Mietminderung dem Wortlaut nach als eine der Beurteilung durch einen Sachverständigen entzogene Rechtsfrage ansehen wollte, wäre sie jedenfalls einer Auslegung dahingehend zugänglich, dass nach dem Umfang der mangelbedingten Gebrauchsbeeinträchtigung gefragt wird (vgl. Wieczorek/Schütze/Ahrens, aaO). Zumindest hierzu kann sich ein Sachverständiger äußern.

b) Gemäß § 487 Nr. 2 ZPO muss der Antrag die Bezeichnung der Tatsachen enthalten, über die Beweis erhoben werden soll. Besondere inhaltliche Anforderungen an die Darlegung der Beweistatsachen bestehen nicht (BGH, Beschluss vom 10. November 2015 – VI ZB 11/15, NJW-RR 2016, 63 Rn. 9). Der Vortrag muss lediglich so substanziiert sein, dass der Verfahrensgegenstand eindeutig abgrenzbar ist und der Sachverständige weiß, zu welchen behaupteten Tatsachen er Antworten geben soll (KG, NJW-RR 2000, 468, 469; OLG Frankfurt, Beschluss vom 20. März 2013 – 1 W 42/12, BeckRS 2013, 9197; Musielak/Voit/Huber, ZPO, 18. Aufl., § 487 Rn. 3). Diesen Anforderungen genügt die Antragsschrift auch, soweit es um die Mietminderung geht. Darin werden die einzelnen Mängel nach Art und Auswirkungen beschrieben und es wird eine Größenordnung angegeben, in der aus der Sicht der Antragstellerin deswegen eine Minderung der Miete gerechtfertigt ist. Weitere Angaben waren nicht erforderlich.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Besteht ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, wenn die Wärmemenge nach der Gleichung gemäß § 9 Abs. 2 Satz 2, 3 HeizkostenV bestimmt worden ist?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 79/20, Urteil vom 26.11.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: „Ohne Erfolg beruft die Klägerin sich auf ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Die Kammer nimmt Bezug auf ihre Entscheidung vom 20.06.2018 (65 S 29/18). Darin hat sie ausgeführt:
“Die Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV liegen nicht vor. Nach dieser Regelung hat der Nutzer das Recht, den auf ihn entfallenden Kostenanteil einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten um 15% zu kürzen, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden.”

Zuzugeben ist den Klägern, dass die Beklagte hier entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV (nF) die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge der verbundenen Anlage nicht mit einem Wärmezähler gemessen, um sie – entsprechend der überarbeiteten Fassung des § 9 HeizkostenV (vgl. BR-Ds. 570/08, S. 15 f.) – von denen der zentralen Heizungsanlage zu trennen. Sie hat die Wärmemenge stattdessen nach der Gleichung gemäß § 9 Abs. 2 Satz 2, 3 HeizkostenV bestimmt, dies offenbar, ohne dass die – von ihr darzulegenden – Voraussetzungen der Ausnahmeregelung nach § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV vorliegen; die Beklagte hat schon erstinstanzlich vorgetragen, dass sie die Zähler inzwischen installiert hat.

Die HeizkostenV sanktioniert jedoch nicht jeden Verstoß gegen ihre Regelungen mit dem pauschalierten Schadenersatzanspruch nach § 12 Abs. 1 Satz 1. Kumulativ erforderlich ist, dass infolge des Verstoßes verbrauchsunabhängig abgerechnet wurde. Die letztgenannte Voraussetzung ist hier nicht gegeben.

Die Beklagte hat den individuellen Verbrauch der Kläger an Wärme und Warmwasser den Regelungen der §§ 4 Abs. 1, 2, 5 Abs. 1 HeizkostenV entsprechend erfasst und auch abgerechnet. Der Umstand, dass die Beklagte die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende – vom einzelnen Nutzer ohnehin nur bedingt beeinflusste – Wärmemenge 2014 und 2015 nicht gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV gemessen hat, um ihren Anteil am Gesamtverbrauch zu ermitteln, führt hier nicht dazu, dass sie nunmehr nicht verbrauchsabhängig im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV abgerechnet hätte. Die Abrechnungen erfolgten vielmehr weiterhin auf der Grundlage des individuell gemessenen Verbrauchs der einzelnen Nutzer; die Verwendung der Gleichung nach § 9 Abs. 2 Satz 2, 3 HeizkostenV stellt sicher, dass – anders als bei Verwendung der Gleichung nach Satz 4 und im Falle eines Verstoßes gegen § 5 HeizkostenV – auch der Anteil der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge weiterhin verbrauchsbezogen ermittelt wird, denn sie knüpft an das gemessene Volumen des verbrauchten Warmwassers und die gemessene oder geschätzte mittlere Temperatur des Warmwassers an (vgl. überzeugend: Lammel, ZMR 2016, 6, [7]; ders., jurisPR-MietR 6/2018, Anm. 4).

Die – im Urteil des Amtsgerichts und dem von diesem in Bezug genommenen Urteil der Zivilkammer 67 (Urt. v. 15. Juni 2016 – 67 S 101/17) vermisste – Berücksichtigung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. Januar 2016 (VIII ZR 2016, WuM 2016, 174) führt zu keiner anderen rechtlichen Bewertung. In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde – entgegen § 5 Abs. 2 HeizkostenV – keine Vorerfassung vorgenommen, obwohl es zwei Gruppen von Nutzern gab, die mit unterschiedlichen Messgeräten ausgestattet waren. Für eine Nutzergruppe (Ausstattung mit Wärmemengenzählern) wurde nach dem ermittelten individuellen Verbrauch abgerechnet, der anderen Gruppe (Ausstattung mit Heizkostenverteilern) im Wege der Differenzberechnung der “Rest” auferlegt; Messungenauigkeiten gingen damit einseitig zu Lasten der Nutzergruppe, deren individuell erfasster Verbrauch nicht die Grundlage der Abrechnung bildete (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 7, 19). Letzteres ist der maßgebliche Unterschied. Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof sich in der Entscheidung vor allem ausführlich mit der Auffassung des Berufungsgerichts auseinandergesetzt, dass § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV verlange, dass für die mit Heizkostenverteilern ausgestattete Nutzergruppe eine neue Heizkostenabrechnung auf der Grundlage der Kostenverteilung nach Wohnflächen zu erstellen sei.

Die Kammer weicht damit auch – entgegen der missverständlichen Formulierung der Entscheidungsgründe – nicht vom Urteil der Zivilkammer 63 vom 16. Januar 2018 (63 S 91/17) ab. Auch dieser Entscheidung lag – ausweislich des Tatbestandes – ein anderer Sachverhalt zugrunde. In dem streitgegenständlichen Objekt wurde gerade nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, denn die dortige Vermieterin hat die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Flächen durchgeführt, nicht nach dem individuell erfassten Verbrauch der einzelnen Nutzer.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung für den vertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraum bereits vor Ablauf des Abrechnungszeitraums geschuldet?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 79/20, Urteil vom 26.11.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: „Insoweit handelt es sich bei der zweiten Abrechnung um die – tatsächlich geschuldete – Abrechnung der Betriebskosten zum Ende des Vertragsverhältnisses. Eine Abrechnung für den vertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraum – das vollständige Kalenderjahr – war hier wegen der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf des Abrechnungszeitraums ohnehin nicht geschuldet (vgl. näher Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., G Rn. 32).”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Muss der Vermieter bei der Kostenposition Sperrmüll darlegen und beweisen, dass die Sperrmüllkosten bei der Beseitigung von Müll auf Gemeinschaftsflächen entstanden sind?
Die Antwort des Amtsgerichts Wuppertal (AG Wuppertal – 97 C 154/20, Urteil vom 02.12.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Wuppertal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Denn die Klägerin ist hinsichtlich der Berechtigung der Kostenposition Sperrmüll, deren gegenüber der Beklagten geltend gemachter Kostenanteil allein 263,65 Euro beträgt und damit die für das Jahr 2015 noch geltend gemachte Nachforderung bereits übersteigt, darlegungs- und beweisfällig geblieben.
Die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung trifft den Vermieter (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 556 BGB Rdnr. 261). Bezogen auf die Kostenposition Sperrmüll, deren grundsätzliche Umlegbarkeit die Beklagte nicht zuletzt angesichts ihres unwidersprochen gebliebenen Vortrages, wonach Sperrmüll auch im Jahr 2018 entsorgt wurde, sodass nicht lediglich eine einmalige Entrümpelungsaktion, bei der es am Merkmal der laufenden Entstehung i.S.d. § 1 I BetrKV fehlen würde (vgl. Pfeifer, in: BeckOK-Mietrecht, 21. Edition Stand: 01.08.2020, § 556 BGB Rdnr. 742)) zutreffend annimmt (vgl. BGH, Urteil v. 13.01.2010 – VIII ZR 137/09), bedeutet dies, dass die Klägerin auch darzulegen und ggf. nachzuweisen hat, dass die Sperrmüllkosten bei der Beseitigung von Müll auf Gemeinschaftsflächen entstanden sind. Dies ist vorliegend nicht erfolgt, obwohl die Beklagte nicht nur ausdrücklich in Abrede gestellt, dass die vorliegend angefallenen und abgerechneten Kosten nur den für alle Mieter zugänglichen Teil des Gebäudes betrafen, sondern darüber hinaus dezidiert vorgetragen haben, dass die Mieter des Hauses jeweils über einen eigenen, abschließbaren Keller verfügen, sodass Verschmutzungen nachverfolgbar seien. Überdies werde die Waschküche lediglich von zwei Mietern zum Aufstellen ihrer Waschmaschine und ihres Trockners verwendet. Schließlich werde der Speicher ausschließlich von einer – sogar namentlich benannten – Mieterin genutzt.

Dem ist die Klägerin nachfolgend überhaupt nicht mehr entgegengetreten. Vielmehr hat sie sich allein auf die bereits zuvor vorgelegten Rechnungen berufen. Diese sind jedoch für sich genommen in keiner Weise geeignet, den Nachweis zu führen, dass es sich bei den entrümpelten Flächen tatsächlich ausschließlich um Gemeinschaftsflächen handelt. Der zudem in Bezug genommene weitere Vortrag bleibt ebenfalls ohne Substanz, spricht die Klägerin doch nur davon, dass es sich bei den betroffenen Flächen “in der Regel um die Gemeinschaftsflächen im Keller handele“. Damit setzt sie dem Beklagtenvorbringen im Ergebnis schon keinen schlüssigen eigenen Vortrag entgegen; ein ausreichendes Bestreiten ist somit schon nicht erkennbar, § 138 III ZPO. Jedenfalls aber fehlt es an einem Beweisantrag der Klägerin für ihre Behauptung, dem ggf. nachzugehen wäre.

Dass die Klägerin überdies – was ebenfalls erforderlich erscheint (vgl. Wiederhold, in: BeckOK-BGB, 56. Edition Stand: 01.11.2020, § 556 Rdnr. 31) – trotz des vorstehend bereits dargelegten konkreten Vortrages der Beklagten nicht näher darauf eingeht, warum ihr die Ermittlung der für den Sperrmüll Verantwortlichen nicht zumutbar ist, sei lediglich ergänzend angemerkt.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kann das Duschen in der Badewanne (gegebenenfalls im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 247/20, Urteil vom 28.05.2021) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) dd) wie folgt aus: „Entgegen der Auffassung des Beklagten ist das hier in Betracht kommende Merkmal “Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad” nicht einschlägig. Hier handelt es sich nach den vom Beklagten eingereichten Lichtbildern nicht um eine frei stehende, sondern an zwei Seiten fest verbaute Badewanne in einem modernisierten Bad. Der Beklagte macht eine fehlende Duschmöglichkeit geltend, weil bei Einzug weder eine Duschwand noch ein -vorhang oder eine vergleichbare Ausstattung vorhanden gewesen sei. Eine echte Dusche sei mit einer Glaswand verbaut und könne bei der Benutzung verschlossen werden. Hierzu hat die Kammer bereits ausgeführt:

Das Duschen in der Badewanne (gegebenenfalls im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) kann – wie sich aus dem weiteren Negativ-Merkmal Bad ohne separate Duschmöglichkeit (neben “keine Duschmöglichkeit”) ergibt – nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden. Die Vornahme der im Rahmen der Badnutzung üblicherweise zu erwartenden Verrichtungen in privater Zurückgezogenheit wird regelmäßig über das Verschließen der Badtür gewährleistet. Das Fehlen eines Spritzwasserschutzes mag zwar auch im Interesse des Vermieters liegen, weil es die Umgebung schont. Das Duschen ist dennoch möglich (Urt. v. 10.06.2020 – 65 S 55/20, WuM 2020, 490). Das in der mündlichen Verhandlung beklagtenseits vorgebrachte Argument, dass eine separate Duschtasse oder -kabine vorhanden sei müsse, wird bereits durch die Zusammenschau mit den wohnwerterhöhenden Merkmalen entkräftet, aus denen sich ergibt, dass dies dann sogar ein positives Merkmal darstellt. Bei dessen Fehlen ist aber nicht zugleich das negative Merkmal erfüllt.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist eine sog. Vorratskündigung wirksam?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 10/21, Urteil vom 13.04.2021) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „ Den Klägern steht gegenüber den Beklagten kein Anspruch gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nicht erfüllt.

Es kann dabei dahinstehen, ob die Kläger den Beweis des von den Beklagten bestrittenen Eigenbedarfs zu führen vermocht hätten oder ob dem Erfolg einer solchen Beweiserhebung nicht bereits ihr in Teilen wahrheitswidriger Sachvortrag zu den Wohnverhältnissen der Bedarfsperson im Schriftsatz vom 8. September 2020 (“In X hat der Zeuge keine Wohnung … “) entgegen gestanden hätte (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 10. September 2019 – 67 S 149/19, WuM 2019, 662, beckonline Tz. 15).

Die Kündigung ist jedenfalls als sog. Vorratskündigung unwirksam. Bei einer für die Beendigung des Mietverhältnisses unzureichenden Vorratskündigung hat sich die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verfestigt (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 – VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, Tz. 18; Urt. v. 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368, Tz. 22; Kammer, Beschluss vom 13. Februar 2014 – 67 S 475/13, WuM 2014, 288). Abzustellen ist dabei in den Fällen, in denen der Vermieter Eigenbedarf nicht unmittelbar für sich, sondern für eine sonstige in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Person geltend macht, auf die Vorstellungen dieser Bedarfsperson und nicht die – in der Regel allerdings identischen – Vorstellungen des Vermieters.

Gemessen daran handelt es sich bei der hier zu beurteilenden Kündigung um eine Vorratskündigung. Denn die Planungen der Bedarfsperson waren bereits ausweislich des Klägervorbringens und der im Gefolge des Kündigungsausspruchs immer wieder geänderten beruflichen Vorstellungen der Bedarfsperson noch nicht hinreichend verfestigt, um tauglicher Gegenstand einer Eigenbedarfskündigung zu sein. Diese Beurteilung hat ihre zusätzliche und eindrückliche Bestätigung in der im Rahmen des Berufungstermins erfolgten informatorischen Parteianhörung der Kläger gefunden.

Ob das Recht zum Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nicht ohnehin vertraglich ausgeschlossen oder der Kündigungsausspruch nicht zumindest rechtsmissbräuchlich war, bedurfte davon ausgehend ebenso wenig einer Entscheidung der Kammer wie die Frage, ob sich die Beklagten für den Fall der – hier fehlenden – Wirksamkeit der Kündigung nicht mit Erfolg auf Widerspruchsgründe i.S.d. § 574 BGB berufen können, die gemäß § 574a Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses gebieten würden.”