Liegt das Merkmal der Lage der Wohnung in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage nach der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels 2015 vor, wenn die  starke Vernachlässigung für die Wohngegend und das Wohnumfeld nicht prägend ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 149/16, Urteil vom 06.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Beklagten machen ohne Erfolg im Rahmen der Merkmalgruppe 5 das Merkmal der Lage der Wohnung in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage geltend. Die Wohnung wird ausweislich des Straßenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel zwar einer einfachen Wohnlage zugeordnet. Hinzutreten muss nach der Beschreibung des Merkmals eine starke Vernachlässigung, das heißt ein Unterlassen von Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die eine gewisse Dringlichkeit erreichen; die Vernachlässigung darf zudem nicht nur vorübergehend sein, sondern muss nachhaltig und ein jedenfalls den Durchschnitt überschreitendes Maß erreichen, für die Wohngegend, das Wohnumfeld prägend sein (vgl. dazu auch AG Neukölln, Urt. v. 10.03.2004 – 19 C 214/03, juirs Rn. 22).

Diese Voraussetzungen sind hier nach dem Vortrag der Beklagten – seine Richtigkeit unterstellt – (noch) nicht gegeben. Zwar deuten die Müllablagerungen und Graffitti an den Rollläden der Belagten bereits auf eine Vernachlässigung hin, erreichen aber nicht das Maß, das die Annahme einer starken Vernachlässigung rechtfertigen könnte. Soweit die Beklagten dies aus der Überbelegung von nicht näher bestimmten Wohnungen im Hause ableiten sowie daraus, dass sich im dort angrenzenden Bereich des Treppenhauses ständig Personen aufhielten und der Bereich mit Dreck sowie Zigarettenresten übersäht sei, fehlt es an der Mitteilung der konkreten Verhältnisse, insbesondere in welchem Maß diese gegeben sind, woraus die Beklagten den Rückschluss auf eine Überbelegung von Wohnungen ziehen, wie diese konkret aussieht, wie viele Wohnungen davon betroffen sind. Offen bleiben kann daher, ob eine etwaige Überbelegung von Wohnungen und die hier angedeuteten Begleitumstände die Annahme einer starken Vernachlässigung zu tragen geeignet wären.”

Ist eine gute Verkehrsanbindung an den Personennahverkehr innerhalb des Berliner Stadtgebietes ein besonders herausragendes Merkmal nach dem Berliner Mietspiegel 2015, das mit dem Merkmal der bevorzugten Citylage vergleichbar ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 149/16, Urteil vom 06.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Im Rahmen der letztgenannten Merkmalgruppe verweist die Klägerin ohne Erfolg auf die gute Anbindung an den Personennahverkehr. Ein dem Merkmal der bevorzugten Citylage vergleichbares, den Wohnwert erhöhendes Gewicht kann dem – jedenfalls für Berliner Verhältnisse – nicht ohne weiteres beigemessen werden. Die gute Verkehrsanbindung ist innerhalb des Berliner Stadtgebietes – die Klägerin trägt dazu auch nicht näher vor – kein besonders herausragendes Merkmal, sondern weitgehend sichergestellt; ob umgekehrt eine besonders schlechte Verkehrsanbindung – ohne gesonderte Berücksichtigung im Rahmen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel zu einer Wohnwertminderung führen könnte, kann hier offen bleiben.”

Kann ein Mietspiegel, der nicht die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) herangezogen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 149/16, Urteil vom 06.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Nach gesicherter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der die Kammer stets gefolgt ist, kann ein Mietspiegel, der – wie hier von der Klägerin geltend gemacht – nicht die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) herangezogen werden.

Existiert für die im Rechtsstreit gegenständliche Wohnung ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, so darf dieser vom Gericht sogar dann berücksichtigt werden, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht (einmal) auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel beschränkt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 = Grundeigentum 2013, 197). Es darf seine Überzeugungsbildung insbesondere auf einen (einfachen) Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB stützen, der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt. Ihm kommt zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung (§ 558d Abs. 3 BGB) zu; er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben; wie weit die Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505 = Grundeigentum 2010, 1049). Voraussetzung für die Berücksichtigung des Mietspiegels als Indiz im Rahmen der richterlichen Überzeugungsbildung ist, dass er die Tatbestandsmerkmale des § 558c Abs. 1 BGB erfüllt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012, a.a.O.).”