Liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters vor, wenn bei Abschluss eines Mietvertrags erhebliche Ehedifferenzen bestehen und er später eine Eigenbedarfskündigung auf die nunmehr erfolgte Trennung von seinem Ehepartner stützt?

Die Antwort des Landgerichts Dessau-Roßlau (LG Dessau-Roßlau – 5 T 275/16, Beschluss vom 07.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Dessau-Roßlau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist gegeben.

Die Kündigung ist insbesondere nicht rechtsmissbräuchlich. Mit zutreffender Begründung lehnt das Amtsgericht einen Rechtsmissbrauch ab. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 04.02.2015 – VIII 154/14) liegt rechtsmissbräuchliches Verhalten nicht schon dann vor, wenn der Vermieter “einen künftigen Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags zwar nicht konkret erwägt, aber bei vorausschauender Planung aufgrund hinreichend konkreter Anhaltspunkte hätte in Erwägung ziehen müssen(…).” Vorliegend sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, aus denen sich – wenn überhaupt – mehr als eine Erwägungsgrundlage ergeben hätte.

Widersprüchliches Verhalten des Vermieters ist nicht bereits dann anzunehmen, wenn der Vermieter das Entstehen eines künftigen Eigenbedarfs (als bloße Möglichkeit oder aufgrund konkreter Anhaltspunkte) hätte vorhersehen können oder müssen, sondern verlangt hierfür das Vorliegen eines über die Fahrlässigkeit hinausgehenden subjektiven Elements, nämlich die “Absicht” (das “Entschlossensein”), den Wohnraum einer baldigen Eigennutzung zuzuführen, oder zumindest das (ernsthafte) “Erwägen” einer solchen Nutzung (BGH a.a.O. mwN).

Ein Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung auf nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Umstände stützt, deren Eintritt möglich oder sogar konkret vorhersehbar, von ihm aber bei Vertragsschluss nicht erwogen worden war, setzt sich hierdurch mit seinem früheren Verhalten regelmäßig schon nicht inhaltlich in Widerspruch.

Im Übrigen ist der Entschluss des Vermieters, sein Eigentum selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu nutzen, Teil der durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierten Verfügungsbefugnis und infolgedessen nur eingeschränkt der gerichtlichen Überprüfung unterworfen (BVerfGE 79, 292, 305). Zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll (BVerfG, NZM 1999, 659, 660). Dabei ist zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, sich nicht ausschließen oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen lässt (BVerfGE 79, 292, 305; BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Die Gerichte dürfen dem Vermieter daher keine mit rechtlichen Risiken behaftete Lebensplanung ansinnen, die er im Rahmen seines Rechts, sein Eigentum nach seinen Vorstellungen zu nutzen, nicht anzustellen brauchte (BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167).

Widersprüchliches Verhalten des Vermieters kommt dann in Betracht, wenn er anlässlich des Vertragsschlusses von sich aus oder auf konkrete Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben (“Wissenserklärung”) über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen macht (BGH a.a.O.). Dabei kommt es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls, insbesondere den Inhalt der vom Mieter gestellten Fragen an. Fahrlässige Falschangaben zu solchen Tatsachen oder gar (schuldhafte oder schuldlose) Fehleinschätzungen über die Entwicklung der Eigenbedarfssituation können dagegen nicht die Grundlage für ein widersprüchliches Verhalten bilden (BGH a.a.O). Vorliegend sind Falschangaben jedoch weder behauptet noch ersichtlich.

Es lässt sich auch allein aus dem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags kein Vertrauenstatbestand dahin ableiten, dass das Mietverhältnis von längerer Dauer sein werde (BGH a.a.O. m.V.a. Staudinger/Rolfs, § 573 Rn. 116 u.a.). Dagegen spricht schon die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 S. 1 BGB, die – wenn das Mietverhältnis nicht länger als fünf Jahre gedauert hat – nur drei Monate beträgt. Der Mieter befindet sich damit in einer ähnlichen Situation wie der Vermieter, der bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags ebenfalls damit rechnen muss, dass der Mieter gemäß § 573c Abs. 1 S. 1 BGB mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigt.

Eine aus § 241 Abs. 2 BGB oder aus § 242 BGB ableitbare allgemeine Offenbarungspflicht ist schon deswegen auszuschließen, weil der Mieter im Hinblick auf die Veränderlichkeit der Lebensumstände und Lebensplanungen des Vermieters und seiner Familien- und Haushaltsangehörigen (beispielsweise Eheschließung, Geburt, Heranwachsen und Ausbildung von Kindern, Veränderungen im Berufsleben, insbesondere Wechsel oder Verlust des Arbeitsplatzes, Erkrankung, Trennung des Vermieters vom Ehe- oder Lebenspartner, Trennung der Kinder von deren Partnern, Pflegebedürftigkeit der Eltern, des Ehegatten oder der Kinder, Veränderungen in den Einkommens- und Vermögensverhältnissen etc.) nicht redlicherweise (§ 242 BGB) damit rechnen darf, dass solche durch vielfältige Faktoren beeinflussbaren Umstände für den Vermieter berechenbar sind (BGH a.a.O.). In Anbetracht der beschriebenen Unwägbarkeiten ist ein Vermieter daher nicht aus Gründen besonderer Rücksichtnahme gehalten, den Mieter allgemein über mögliche Entwicklungen aufzuklären (BGH a.a.O.; im Übrigen: Schutz erfährt der Mieter über die Möglichkeit der Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses). Es kommt letztlich auf die Kenntnis des Vermieters von der Eigenbedarfssituation beziehungsweise der sie begründenden Umstände an. Für die Ermittlung solcher innerer Tatsachen kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an (BGH a.a.O.). Dabei kann auch auf objektive (äußerliche) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden. Ergeben die Gesamtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen konkret vorgelegen hat (BGH a.a.O. m.w.N.), kann dies – sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen – den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

Indizwirkung kann auch – gegebenenfalls mit weiteren Umständen – den zeitlichen Abläufen zukommen. So kann die Tatsache, dass der Vermieter das Mietverhältnis kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrags kündigt, nahe legen, dass er eine Eigennutzung schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder zumindest erwogen hat (BGH, Beschluss v. 13.04.2010 – VIII ZR 180/09 -; BGH, Beschluss v. 06.07.2010 – VIII ZR 180/09 -). Umgekehrt kann das Verstreichen einer mehrjährigen Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Eigenbedarfskündigung – je nach Fallgestaltung – den Schluss zulassen, dass der Eigenbedarf vom Vermieter bei Zustandekommen des Mietvertrags noch nicht erwogen worden ist. Dabei lassen sich aber keine festen Fristen festlegen. Der Tatrichter hat vielmehr unter Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalles die Überzeugung zu gewinnen, ob der Ausspruch der Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist oder nicht. Eine schematische Betrachtung verbietet sich daher. Bestehende eheliche Differenzen zwischen den Klägern mochten bereits bei Vertragsabschluss bestanden haben, waren aber den Beklagten nicht zu offenbaren und sind nicht geeignet, Rechtsmissbräuchlichkeit zu begründen. So darf in jeder ehelichen Gemeinschaft trotz bestehender Differenzen, die in jeder Art und Abstufung auftreten können, die Hoffnung und der Wunsch und auch der berechtigte Versuch, eine dauerhafte Versöhnung wieder zu erlangen und die Ehe fortzusetzen, unabhängig von Wahrscheinlichkeiten verfolgt werden, denn genau hierauf ist die Ehe ausgelegt. Die Kläger mussten bei Abschluss des Mietvertrags ihre Ehe noch nicht als gescheitert angesehen haben; hierfür spricht insbesondere, dass die Eheleute noch einige Monate zusammen gelebt haben und die Eigenbedarfskündigung erst knapp 1 1/2 Jahre nach Mietvertragsabschluss ausgesprochen wurde.”

Ist es treuwidrig, vom Vermieter etwas einzufordern, das genutzt werden soll, um gegen mietvertragliche Pflichten zu verstoßen?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 5 C 72/16, Urteil vom 12.10.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Außenwasserhahns gem. § 535 Abs. 1 BGB zu. Unstreitig liegt ein Mangel der Mietsache vor, da der Gartenwasserhahn, dessen Zählerstand bei der Übergabe abgelesen wurde, mit zu der vermieteten Wohnung gehört. Ebenso ist unstreitig, dass die Kläger den Wasserhahn nutzen, um nicht nur die Terrasse zu bewässern, sondern auch die vor der Terrasse gelegene Gartenfläche. Da die Gartenfläche ausweislich des von den Klägern vorgelegten Mietvertrages aber nicht mitvermietet wurde, ist es nicht Aufgabe der Kläger, diese Gartenfläche zu wässern. Es ist auch nicht vorgetragen worden, dass sie mit der Bewässerung des Gartens von der Beklagten beauftragt worden sind. Spätestens mit der Klageerwiderung hat die Beklagte deutlich gemacht, dass sie nicht wünscht, dass die Kläger den Garten bewässern. Wenn die Kläger es gleichwohl machen und daran festhalten – denn die von der Beklagten im Schriftsatz vom 29. August 2016 erbetene Erklärung, dies zukünftig nicht zu tun, haben sie nicht abgegeben, dann verstoßen sie gegen ihre mietvertraglichen Pflichten. Dabei ist unerheblich, ob durch die Bewässerung die darunter gelegene Tiefgarage Schaden nehmen kann. Denn entscheidend ist allein, dass das Gartenstück nicht mitvermietet wurde und dass die Beklagte die Bewässerung durch die Kläger nicht wünscht. Es ist jedoch treuwidrig und verstößt im Rahmen des Dauerschuldverhältnisses gegen § 242 BGB etwas einzufordern, das dann – jedenfalls überwiegend – genutzt werden soll, um gegen die mietvertraglichen Pflichten zu verstoßen. Insofern besteht kein Anspruch auf Beseitigung des Mangels.”