Ist grundsätzlich bei der Anbringung eines Zweitbalkons im Hinterhof von einer relevanten Erhöhung des Wohnwerts für die streitgegenständliche Mietsache auszugehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 193/15, Beschluss vom 25.09.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass der Anbau bzw. die Erschließung des Zweitbalkons für die Wohnung der Beklagten unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände hier keine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555 b Nr. 4,5 BGB darstellt.

Ohne Erfolg beruft die Klägerin sich zunächst darauf, dass es in Bezug auf den bereits vorhandenen Balkon, welcher vom Wohnzimmer aus zu betreten ist, einer gerichtlichen Inaugenscheinnahme bedurft hätte, weil die zur Akte gereichten Lichtbilder den objektiven Blickwinkel verzerren würden. Es kann dahinstehen, ob sich anhand der von der Beklagten eingereichten Lichtbilder die zwischen den Parteien streitigen Maße dieses Balkons nachvollziehen lassen oder nicht. Unzweifelhaft finden auf dem Balkon derzeit jedenfalls vier Sitzgelegenheiten und ein kleiner Tisch Platz. Dieser Umstand wird weder durch die Perspektive auf den Lichtbildern verfälscht, noch hat die Klägerin dies konkret bestritten, so dass es insofern auch keiner Durchführung eines Ortstermins oder der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedurfte. Es kommt daher auch nicht darauf an, dass der Vermieter sich angesichts des Umstandes, dass ihm für den Fall des Vorliegens eines berechtigten Interesses grundsätzlich ein Zutrittsrecht zur Wohnung des Mieters zusteht, sich nicht auf ein einfaches Bestreiten der örtlichen Gegebenheiten zurückziehen kann. Die bereits vorhandene Stellgelegenheit von Sitzmöbeln für bis zu 4 Personen auf dem Balkon scheint angesichts der mittleren Größe der Wohnung der Beklagten von 80 m2 jedoch ausreichend, auch wenn es sich insoweit nicht um eine großzügige Freifläche im Außenbereich handelt.

Auch der Umstand, dass der vorhandene Balkon zur Nordseite hin ausgerichtet ist, wohingegen der neu angebaute Balkon größer und zur Südseite hin gelegen ist, führt entgegen der Ansicht der Klägerin nicht dazu, dass hier wegen des Zweitbalkons von einer relevanten Erhöhung des Nutzwerts für die Wohnung der Beklagten auszugehen wäre. Die vom Amtsgericht vorgenommene Abwägung der mit dem Anbau des Zweitbalkons im Einzelnen verbundenen Vor- und Nachteile ist nicht zu beanstanden. Es wird nicht in Abrede gestellt, dass der im Hinterhof angebaute Balkon grundsätzlich zusätzliche Aufenthalts- und Stellfläche bietet. Für die Bewertung der Frage, ob es sich hierbei aber um eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme handelt, ist jedoch ebenso zu berücksichtigen, dass es sich dabei um einen im 2.OG befindlichen Balkon eines mehrstöckigen Hauses handelt, was unabhängig von der Frage der konkreten Lichtverhältnisse im Hinterhof zu einer weiteren Verschattung führt. Hinzu kommt die auf den zur Akte gereichten Lichtbildern ersichtliche enge Anordnung der schräg gegenüberliegend angebrachten, offenen Balkone, die eine starke Einsehbarkeit der Balkone an sich, aber auch der dahinter gelegenen Wohnräume mit sich bringt. Dieses, aber auch insbesondere das unmittelbar daneben verlaufende Abluftrohr des Chinarestaurants sowie die darunter befindliche Müllstandsfläche schmälern noch weiter die Attraktivität des Balkons an der Wohnung der Beklagten. Auch stellt der Anblick der gegenüberliegenden Mauer keinen ansprechenden Ausblick dar. Hinzu kommt weiter, dass sich der Einbau einer Balkontür in der Küche angesichts der konkreten örtlichen Gegebenheiten nachteilig auswirkt. Unstreitig fällt im Falle des Einbaus einer Balkontür der unter dem Küchenfenster vorhandene Stauraum ersatzlos weg, was sich für den Gebrauch der ohnehin verhältnismäßig kleinen und noch dazu länglich geschnittenen Küche, von welcher aus im Fenster-/Balkontürbereich zudem noch der Zugang zum Bad erfolgt, negativ auswirkt. Der Hinweis der Klägerin, dass die Beklagte keinen Anspruch auf eine Wohnküche habe und sie daher an der Stelle, wo sich derzeit Tisch und Stühle befinden, zusätzliche Schränke anbringen könnte, verfängt nicht. Auch wenn es sich vorliegend nicht um eine Wohnküche handelt, welche sich durch eine besondere Größe und die damit verbundene Möglichkeit auszeichnet, darin letztlich wie bei einem Esszimmer entsprechend großzügige Sitz- und Abstellgelegenheiten zu integrieren, ist es jedoch weitverbreitet und wird in den für ein solches Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen auch allgemein geschätzt, wenn – wie hier – in einer “normalen” Küche zumindest ein kleiner (Klapp)Tisch und ein paar Stühle untergebracht werden können. Der Wegfall einer solchen Stellmöglichkeit wirkt sich daher auf die Nutzbarkeit der Küche nachteilig aus, ohne dass dem- hier angesichts des bereits vorhandenen Balkons – ein hinreichend gewichtiger Vorteil gegenüber stehen würde.

Unter Berücksichtigung der Umstände in ihrer Gesamtheit ist bei der gebotenen objektiven Betrachtung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung (vgl. BGH, Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 326/10) im vorliegenden Fall durch die Anbringung eines Zweitbalkons im Hinterhof nicht von einer relevanten Erhöhung des Wohnwerts für die streitgegenständliche Mietsache auszugehen.”

Muss eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB, wenn sie nicht in Teilabschnitte aufgegliedert ist, komplett abgeschlossen sein, um ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gem. §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB aussprechen zu können?

Die Antwort des Amtsgerichts Nördlingen  (AG Nördlingen – 2 C 799/14, Urteil vom 27.01.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Nördlingen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. a. bis c. wie folgt aus: “Die Klägerin kann, mangels komplett abgeschlossener Modernisierungsmaßnahme eine Erhöhung der bisherigen Miete nicht verlangen, § 559 Abs. 1 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen vom 22.02.2013 ist insoweit unwirksam.

a. Gesamtmodernisierungsmaßnahme

Zunächst geht das Gericht davon aus, dass es sich vorliegend um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme handelt. Eine solche liegt dann vor, wenn die Modernisierungsmaßnahme nach Art, Umfang und Willen des Vermieters/Bauherrn in einem einheitlich-abgrenzbaren und ggf. zeitlichen Zusammenhang erfolgt. Hiervon zu unterscheiden sind abschnittsweise (thematisch abgrenzbar und/oder zeitlich divergierende) Modernisierungen, wie z. B. die reine Installation einer Heizungsanlage im Herbst und eine angekündigte spätere energetische Modernisierung der Wohnungsaußenfernster im Frühjahr. Will der Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, muss sich dies aus der Modernisierungsankündigung (§ 555c Abs. 1 BGB) deutlich ergeben. Insofern ist für die Beurteilung in erster Linie die Modernisierungsankündigung des Vermieters (hier: Schreiben der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom 18.01.2012, Bl. 37/52 d. A.) entscheidend, aus der sich – für den Mieter erkenntlich – nachvollziehbar ergeben muss, mit welchen konkreten Maßnahmen (und damit verbundenen Einschränkungen) er zu rechnen hat und wann diese voraussichtlich abgeschlossen werden. Anhand dieser Darstellung lässt sich in der Regel dann erkennen, ob abschnittsweise Modernisierungen vorgesehen sind.

Ausgehend von diesem Maßstab ergibt sich vorliegend die Annahme einer Gesamtmodernisierungsmaßnahme, da der Vermieter/Bauherr in sämtlichen Bereichen der Immobilie parallel Modernisierungen in Auftrag gab (Heizung/Fenster/Dach) ohne diese thematisch zu trennen. Zudem wurde im Ankündigungsschreiben eine Gesamtdauer für alle vorzunehmenden Bauarbeiten angegeben. Auch wurde im Ankündigungsschreiben terminologisch stets von einer Maßnahme gesprochen, beginnend am 23.04.2012 bis voraussichtlich zum 14.12.2012 mit dem vorrangigen Ziel einer “deutliche[n] Ersparnis von Heizenergie”. Aus diesem beabsichtigten Ziel der Maßnahme wird ebenso deutlich, dass die Modernisierung als Gesamtkonzept verfolgt wird, ohne dass thematisch-abgrenzbare Bereiche einer Modernisierung unterliegen sollen.

Letztlich sieht das Ankündigungsschreiben eine Aufstellung der angestrebten Einzelmaßnahmen vor, ohne jedoch zeitlich oder auch thematisch darauf hinzuweisen, dass abschnittsweise bestimmte (zusammenhängende) Arbeiten begonnen oder abgeschlossen werden (vgl. hierzu auch die “Zeitplanung”, Bl. 45 ff. d. A.). Insoweit spricht für die Einschätzung einer einheitlichen Gesamtmodernisierungsmaßnahme auch, dass die Klägerin schlussendlich erst nach Beendigung der Bauarbeiten gegenüber den Mietern ein Mieterhöhungsverlangen stellte und nicht vorab für Einzelabschnitte während der Bauphase jeweils eigenständige Einzelerhöhungsverlangen, was jedoch – unter Vorbehalt weiterer Mieterhöhungen – erforderlich gewesen wäre, BGH, NJW 2015, 934.

b. Klägerin als Mieterhöhungsberechtigte

Anders als der Beklagte meint, kann die Klägerin als Rechtsnachfolgerin die Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB geltend machen, selbst dann, wenn der Beklagte von der Rechtsnachfolge erstmals im Mieterhöhungsschreiben vom 22.02.2013 und von der notariellen Bestätigung der Rechtsnachfolge erstmals im Klageverfahren Kenntnis erlangt hat. § 566 Abs. 1 BGB gestaltet unmittelbar zum Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie (hier: 14.02.2013, vgl. notarielle Bescheinigung vom 26.02.2013 = Anlage K 2, Bl. 36 d. A.) ein neues Mietverhältnis zwischen dem Immobilienerwerber und dem ehemaligen Mieter kraft selbständigen Rechts. Auf eine Kenntnis des Mieters kommt es ausdrücklich nicht an (vgl. hierzu auch Palandt-Weidenkaff, BGB, § 566 Rn. 16). Insoweit steht der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht entgegen, dass die Firma der Klägerin zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens dem Beklagten unbekannt war, zumal mit dem Mieter und dem dinglichen Erwerber im Augenblick des Eigentumsübergangs ein neuer – inhaltsgleicher – Mietvertrag entstand, vgl. BGH, ZMR 2012, 856 (857), Rn. 25; BGH, NJW 2000, 2346; Spielbauer/SchneiderKrenek, § 566 Rn. 47 f. Einzig entscheidend ist der dingliche Eigentumsübergang, der – letztlich unstreitig – am 14.02.2013 erfolgte.

Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin als neue Eigentümerin die erhöhte Miete verlangt. Auch der neue Eigentümer und jetzige Vermieter kann die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB verlangen, selbst wenn die Modernisierungsmaßnahme vom bisherigen Vermieter begonnen und – selbst vor Eintritt des neuen Eigentümers in das Mietverhältnis gem. § 566 BGB – komplett abgeschlossen wurde. Es kommt ausschließlich darauf an, wer Eigentümer der durch die Modernisierungsmaßnahme verbesserten Immobilie ist (zutreffend KG Berlin, NJW-RR 2001, 81; Spielbauer/Schneider-Schneider, Mietrecht, § 559 Rn. 37).

c. Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 22.02.2013

Auf die unter Ziff. I. 2. b. aufgeführten Erwägungen kommt es im Ergebnis jedoch nicht an, da das Mieterhöhungsverlangen mangels kompletten Abschlusses der Modernisierungsmaßnahme unwirksam ist und damit eine Erhöhung der Miete zum 01.05.2013 ausscheidet.

Ungeachtet des Umstandes, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin im Rahmen des Modernisierungsschreibens vom 18.02.2012 ankündigte, erst “nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme die Miete … [zu] erhöhen”, ergibt sich schon aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 559 Abs. 1 BGB, dass der Vermieter eine Mieterhöhung erst nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme geltend machen kann. Dies setzt voraus, dass die jeweilige Modernisierungsmaßnahme insgesamt abgeschlossen ist (vgl. BGH, NJW 2015, 934 zu abgeschlossenen Teil-Modernisierungen; Spielbauer/Schneider-Schneider, Mietrecht, § 559a Rn. 21). Eine Mieterhöhung “nach Baufortschritt” ist zwar generell möglich (s. Ziff. I. 2. a), aber nur dann, wenn das Gesamtvorhaben aus mehreren selbstständigen Maßnahmen besteht, die der Mieter getrennt nutzen kann und sich der Vermieter die folgenden Erhöhungen jeweils ausdrücklich vorbehält. Dieser Sachverhalt liegt hier ersichtlich nicht vor.

Vorliegend liegt ein kompletter Abschluss der Modernisierungsmaßnahme nach Überzeugung des Gerichts nicht vor.

Zunächst ergibt sich bereits aus dem Akteninhalt (vgl. Lichtbilder, Bl. 81 ff. d. A.), dass die baulichen Maßnahmen in der Wohnung des Beklagten noch nicht vollends beendet sind. Dabei ist jedoch zu unterscheiden, ob an der Immobilie noch Rest- oder Mängelbeseitigungsarbeiten von Instandsetzungen zu erledigen sind. Alleine solche stehen einem Abschluss der Modernisierungsarbeiten und damit der Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens gem. § 559 Abs. 1 BGB nicht entgegen (insoweit unbeachtlich die “Mängel” auf den Lichtbildern Bl. 82/86 und 702/704 d. A., wonach im Wesentlichen Fliesen, Bodenleisten und zerrissene Tapeten noch nicht wiederhergestellt wurden). Entscheidend für den Abschluss der Modernisierungsmaßnahme i. S. des § 559 Abs. 1 BGB ist vielmehr die (Wieder-)Nutzbarkeit der Wohnung durch den Mieter sowie die tatsächliche (energetische) Verbesserung auf Grund der Modernisierung, wobei es auf den konkreten Vorteil bzw. eine Erhöhung des Wohnwerts des einzelnen Mieters nicht ankommt. Vielmehr muss die ökologische Zielsetzung der Modernisierungsmaßnahme (nachhaltige Einsparung von Energie) erreicht worden sein. Diesen Maßstab zugrunde legend geht das Gericht davon aus, dass die verfahrensgegenständliche Modernisierungsmaßnahme im Umfang von 5-8 % noch nicht abgeschlossen ist. Das Gericht stützt seine Überzeugung im Wesentlichen auf die nachvollziehbaren Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen, sodass das Gericht – auch anhand der vorgelegten Lichtbilder – eine eigene Einschätzung vornehmen kann. Danach, und entsprechend den Angaben des gerichtlich bestellten Sachverständigen im Erörterungstermin vom 02.12.2016, wird deutlich, dass insbesondere die neuen Fenster (v. a. die Anschlussfugen) weder die erforderliche Dichtigkeit hinsichtlich einer Energieersparnis (Wärmeerhaltung) noch die zu beabsichtigte Lärmreduzierung aufweisen. Der Sachverständige hat hierzu festgestellt, dass die Anschlussfugen nicht luft-, schall- und dampfdicht sind, auch, da auf Grund der Verwendung eines ungeeigneten Bauschaums bzw. eine unzureichende Fugenabdichtung die Schallnebenwege nicht dauerhaft funktionsgerecht abgedichtet sind. Insgesamt sind neun Fenster der Wohnung des Beklagten von diesen Beanstandungen betroffen. Zudem fehlen an der Kellerdecke Wärmedämmungen im Umfang von ca. 0,60 qm. Insgesamt wurden die noch nicht erfolgten Modernisierungsmaßnahmen durch den Sachverständigen auf 5-8 % beziffert.

Die Modernisierungsmaßnahme ist daher – wenn auch nur in einem Umfang von 5-8 % – noch nicht komplett abgeschlossen, sodass eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB i. V. m. § 559b Abs. 1 BGB ausscheidet. Von dem Erfordernis einer komplett abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahme vor Erklärung des Mieterhöhungsverlangens nach § 559b Abs. 1 BGB kann schon aus Mieterschutzgesichtspunkten – auch nicht auf Grund des geringen Umfangs der noch ausstehenden Maßnahme – abgesehen werden. Es obliegt dem Vermieter, den Abschluss der Modernisierungsmaßnahme darzulegen und zu beweisen und vor einem Mieterhöhungsverlangen zu prüfen. Es ist nicht ersichtlich, warum diese “Gefahr des nicht erfolgten gänzlichen Abschlusses” – zumindest zum Teil – auf den Mieter übertragen werden soll. Denn auch im konkreten Fall wird deutlich, dass der Vermieter, bis jetzt, also knapp vier Jahre nach Beendigung der Baumaßnahme, davon ausgeht, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist. Würde man, auch bei geringen “Nacharbeiten bezogen auf die Modernisierungsmaßnahme” (anders bei Rest- bzw. Gewährleistungsarbeiten bei Instandsetzungsmaßnahmen) dem Vermieter dennoch die Möglichkeit – vorab – zur Mieterhöhung zubilligen, müsste der Mieter durch die erhöhten Mietzahlungen in Vorleistung gehen, ohne dass der eigentlich beabsichtigte energetische Vorteil und damit die Grundlage für die Mieterhöhung eintritt. Hierfür gibt es keinen Anlass, zumal das Gesetz auch einen Schutz des Mieters durch “Minderung der Mieterhöhung” nicht vorsieht. (…)”