Müssen die Modernisierungskosten von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 10 C 63/18, Urteil vom 21.03.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht der geltend gemachte Erhöhungsanspruch gemäß § 559 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten nicht zu. Die Mieterhöhungserklärung der Klägerin ist hinsichtlich der notwendigerweise heraus zurechnenden Instandsetzungskosten unzureichend.

In der Mieterhöhungserklärung muss die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der Vorgaben der § 559 Abs. 1 und 2, 559 b BGB erläutert werden. Der Erhöhungsbetrag muss aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und die Anspruchsvoraussetzungen müssen darin verständlich erläutert werden. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, welche tatsächlichen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen für welche Arbeiten zur Folge hatten (vgl. LG Berlin, GE 1991, GE Jahr 1991 Seite 731 = ZMR 1991, ZMR Jahr 1991 Seite 303; LG Berlin, GE 1997, GE Jahr 1997 Seite 1579). Die Modernisierungskosten müssen von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden (vgl. LG Berlin, GE 1998, GE Jahr 1998 Seite 550). Dann hat in der Mieterhöhungserklärung ein fiktiver Ansatz/Abzug der voraussichtlichen Kosten für gleichzeitig durchgeführte Instandsetzungsarbeiten zu erfolgen. Diese Anforderungen sind hier nicht erfüllt. Die Klägerin berücksichtigte in dem Mieterhöhungsverlangen überhaupt keinen Instandhaltungsanteil. Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die zum Teil Modernisierung, zum Teil aber Instandsetzung darstellen, so dürfen die durch Instandsetzung verursachten anteiligen Kosten nicht gemäß § 559 BGB umgelegt werden (LG Berlin GE 1998, GE Jahr 1998 Seite 550; LG Berlin GE 2003, GE Jahr 2003 Seite 122). In diesem Fall muss der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht hat (KG GE 2002, GE Jahr 2002 Seite 259; KG GE 2006, GE Jahr 2006 Seite 714). Die fiktiven Instandsetzungskosten sind herauszurechnen. Dabei ist darauf abzustellen, welche Kosten angefallen wären, wenn nicht modernisiert, sondern nur instand gesetzt worden wäre (LG Berlin GE 1998, GE Jahr 1998 Seite 550, GE Jahr 1998, 551).

Der Beklagte hat hinreichend substanziiert durch Vorlage eines Reparatur-Kostenvoranschlages der Tischlerei ### vom 8.12.2016 (Bl. 53 – 54 d.A.) dargelegt, dass die Fenster seiner Wohnung erheblich instandsetzungsbedürftig gewesen sind. Die danach veranschlagten Kosten belaufen sich auf 3.013,79 Euro. Hierauf hat die Klägerin nicht erheblich reagiert. Sie hat keinen entgegenstehenden Beweis angetreten für eine fehlende Instandsetzungsbedürftigkeit der Fenster. Das Mieterhöhungsverlangen ist damit gemessen an § 559 Abs.2 BGB unwirksam.

Die Widerklage zu Ziffer 1.) ist begründet. Der Beklagte hat einen Teilbetrag der Mieterhöhung iHv 22,98 Euro monatlich beginnend ab dem 6.2.2018 unter Vorbehalt an die Klägerin geleistet. Dem Beklagten steht mangels wirksamer Mieterhöhungserklärung ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs.1 BGB gegen die Klägerin zu. Der Widerklagantrag zu Ziffer 1) ist im Termin am 10.1.2019 um einen weiteren Monat für Januar 2019 erweitert worden.

Der negative im Rahmen der Widerklage erhobene Feststellungsantrag zu Ziffer 2.) und 3.) ist nicht gerechtfertigt. Es fehlt bereits ein Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO. Die Klage war abweisungsreif, so dass der negativen Feststellungsklage kein weiteres darüber hinausgehendes Feststellungsinteresse zukommt. Der Kläger kann aus der unwirksamen Mieterhöhungserklärung vom 24.11.2017 keine Rechte herleiten. Den Feststellungsanträgen kommt über den abgewiesenen Klageantrag hinausgehend kein berechtigter Feststellungsgehalt zu.

Ein Anspruch des Beklagten auf Belegeinsicht bei der Klägerin folgt aus den §§ 535,259 BGB. Der Beklagte hat gegenüber der Klägerin mit Schreiben vom 17.5.2018 um die Benennung eines Termins für eine Belegeinsicht gebeten. Ein Terminsvorschlag ist seitens der Klägerin jedoch nicht unterbreitet worden.”

Genügt für eine formell zulässig ausgesprochene Eigenbedarskündigung die Erklärung, der Vermieter benötige die Wohnung “für sich selbst”?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 316 S 87/18, Beschluss vom 02.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die von dem Kläger ausgesprochene Kündigung vom 26.6.2017 genügt nicht den formellen Anforderungen gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. So enthielt die Kündigung noch nicht einmal die Erklärung, dass der Kläger selber in die Wohnung einziehen und in dieser wohnen will. Vielmehr enthielt sie lediglich die Aussage, dass der Kläger die Wohnung “für sich selbst benötigt”. Diese Formulierung lässt ebenso offen, ob der Kläger selber in die Wohnung einziehen möchte oder diese durch andere und welche Personen genutzt werden soll, wie auch ob eine Nutzung als Wohnung, Ferienwohnung, Büro oder gar nur als Lagerraum erfolgen soll. Dem Mieter ist es anhand dieser Formulierung nicht möglich zu prüfen, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigennutzungswunsch des Klägers und ein ernsthafter Nutzungswille vorlagen. Auf die Ausführungen im Beschluss vom 04.12.2018 und die dortigen Rechtsprechungsnachweise wird verwiesen.”