Darf ein Vermieter bei inhaltlichen Fehlern seiner Betriebskostenabrechnung die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 245/11 + VIII ZR 246/11, Urteile vom 15.05.2012) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 66/2012 vom 15.05.2012 wie folgt aus: “Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Zwar hat der Senat bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der Senat aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise wird der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.”

Darf ein Vermieter Gitarrenunterricht verbieten, wenn es zu Lärmstörungen im Haus kommt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 213/12, Urteil vom 10.04.2013) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 62/2013 vom 10.04.2013 wie folgt aus: “Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat – von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Legt man die Angaben des Beklagten zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler), kommt eine derartige Erlaubnis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung des Klägers hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet.”

Darf ein Mobilfunkanbieter in einer Vertragsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) für die Zusendung einer Rechnung in Papierform (zusätzlich zur Bereitstellung in einem Internetkundenportal) ein gesondertes Entgelt erheben?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – III ZR 32/14, Urteil vom 09.10.2014) lautet: Nein, zumindest dann nicht, wenn der Anbieter sein Produkt nicht allein über das Internet vertreibt!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung auf der Seite 17, Randnummer 39, wie folgt aus: “Die in dem Preisverzeichnis enthaltene Regelung über ein gesondertes Entgelt für die Übersendung einer Rechnung in Papierform von 1,50 € weicht von den gesetzlichen Regeln ab und ist mit deren Grundgedanken unvereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Zu den wesentlichen Grundgedanken des dispositiven Rechts gehört, dass jeder Rechtsunterworfene seine Verpflichtungen zu erfüllen hat, ohne dafür ein gesondertes Entgelt verlangen zu können. Ein Anspruch auf Ersatz anfallender Kosten besteht nur dann, wenn dies im Gesetz vorgesehen ist. Ist das nicht der Fall, können entstandene Kosten nicht auf Dritte abgewälzt werden, indem Pflichten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu individuellen Dienstleistungen gegenüber Vertragspartnern erklärt werden. Jede Entgeltregelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die sich nicht auf eine auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbrachte (Haupt-oder Neben-)Leistung stützt, sondern Aufwendungen für die Erfüllung eigener Pflichten oder für Zwecke des Verwenders abzuwälzen versucht, stellt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Abweichung von Rechtsvorschriften dar und verstößt deshalb gegen § 307Abs.2 Nr. 1 BGB (z.B. Senatsurteil vom 18. April 2002-III ZR 199/01, NJW2002, 2386, 2387; BGH, Urteil vom 13. Februar 2001-XI ZR 197/00, BGHZ-146, 377, 380 f jew. mwN). Darüber hinaus indiziert die Unvereinbarkeit einer Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung eine gegen Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senat aaO; BGH aaO S. 384jew. mwN).”

Darf ein Mobilfunkanbieter in einer Vertragsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) für die Überlassung der SIM-Karte ein “Pfand” in Höhe von 29,65 € erheben?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – III ZR 32/14, Urteil vom 09.10.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung auf der Seite 8, Randnummer 19, wie folgt aus: “Nummer XII 7 Satz 3 AGB verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die darin enthaltene Regelung, dass die Beklagte ein SIM-Kartenpfand in Höhe von 29,65 € erhebt, ihre Kunden entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Allerdings sind Klauseln, die die Gestellung von Sicherheiten für Forderungen des Verwenders beinhalten, nicht von vorneherein zu beanstanden (vgl. z. B. BGH, Urteile vom 14. Juli 1987-X ZR38/86, BGHZ 101, 307, 315 und vom 8. Oktober 1986-VIII ZR 342/85,BGHZ 98, 303, 308). Sie stellen jedoch eine unangemessene Benachteiligung des Gegners des Verwenders dar, wenn die Höhe der Sicherheit über das zu sichernde Interesse erheblich hinausgeht. Dies ergibt sich nicht zuletzt aus einer Parallelwertung zu § 309 Nr. 5 Buchst. a BGB. Danach ist die Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs des Verwenders auf Schadensersatz oder Ersatz einer Wertminderung unwirksam, wenn die Pauschale den in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung übersteigt. Dies beruht auf dem allgemeinen Grundsatz, dass sich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen für den Fall von Leistungsstörungen keine Vorteile auf Kosten seines Vertragspartners verschaffen darf, die sein Interesse an der vereinbarungsgemäßen Abwicklung des Rechtsverhältnisses erheblich übersteigen.”