Muss ein Mieter Erhaltungsmaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes in seinem ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand erforderlich sind, dulden?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 376/14, Urteil vom 17.07.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte ist gem. § 555a BGB zur Duldung der geplanten Arbeiten in Bezug auf die Warmwasser- und Wärmeversorgung verpflichtet. Es handelt sich hierbei um Erhaltungsmaßnahmen gem. § 555a Abs. 1 BGB. Erhaltungsarbeiten sind Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes in seinem ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand objektiv erforderlich sind. Die Erhaltungsmaßnahmen müssen erforderlich sein. Hierbei ist dem Eigentümer wegen Art. 14 GG ein breiter Beurteilungsspielraum einzuräumen. Ihm obliegt daher grundsätzlich die Einschätzung, ob und in welchem Umfang Vorsorge- und Reparaturmaßnahmen notwendig und sinnvoll sind. Die Erforderlichkeit der Maßnahme verlangt keine besondere Dringlichkeit. Andererseits reicht die bloße theoretische Möglichkeit eines zukünftigen Schadenseintritts nicht aus. Es ist vielmehr von einem objektiven Standpunkt aus zu prüfen, ob ohne die Arbeiten mit großer Wahrscheinlichkeit Schäden an dem Objekt zu befürchten sind oder ob aus anderen sachlich gebotenen Gründen eine bauliche Maßnahme gerechtfertigt erscheint (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 555a Rn 14).
Soweit vorliegend eine unstreitig jedenfalls 18 Jahre alte Gasetagenheizung ersetzt werden soll, entspricht eine derartige Maßnahme dem Gebot wirtschaftlicher Vernunft, um zukünftig Schäden an der Mietsache zu vermeiden und stellt sich damit als vorbeugende Instandhaltung dar. Der Sachverständige hat in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 26.08.2014 überdies erläutert, dass sowohl die rechnerische Nutzungsdauer als auch die regelmäßige und die technische Lebensdauer Synonyme darstellen und in seinem Gutachten vom 09.07.2014 festgestellt, dass bei der streitgegenständlichen Heizung von einer rechnerischen Nutzungsdauer von 18 Jahren auszugehen sei. Danach stellt sich der von der Klägerin beabsichtigte Austausch derselben gegen die beabsichtigte Zentralheizungsanlage nebst Warmwasserversorgung allerdings schon deshalb als notwendige Erhaltung dar, weil von der Klägerin ein Zuwarten bis zum absoluten Verschleiß oder Defekt der Heizung und den danach zu erwartenden Schäden nicht verlangt werden kann.
Der hierbei im Badezimmer durch die notwenige Abkofferung der Stränge möglicherweise eintretende geringe Raumverlust im Badezimmer ist von der Beklagten hinzunehmen. Anders als bei § 555d Abs. 2 BGB findet eine Interessenabwägung i.R.v. § 555a BGB nicht statt. Als allgemeines Prinzip jeder Rechtsausübung ist im Rahmen der Duldung aber die Zumutbarkeit zu prüfen. Dabei gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme (Eisenschmid a.a.O. Rn 28).
Die zu treffenden Zumutbarkeitserwägungen erfassen nicht nur die Frage, ob die Maßnahme selbst geduldet werden muss, sondern auch, ob die Art und Weise der Ausführung vom Mieter hinzunehmen ist. Das ist vorliegend schon deshalb der Fall, weil die Klägerin in Aussicht gestellt hat, dem Wunsch der Beklagten entsprechend die Stränge auch durch die Küche zu verlegen, so dass im Bad überhaupt kein Raumverlust eintreten würde. Soweit die Beklagte im Schriftsatz vom 14.05.2015 erstmals vorträgt, der Abstand zwischen WC und gegenüber liegender Wand betrage nicht – wie von der Klägerin angegeben – 65 cm, sondern nur 50 cm und meint, es verblieben schließlich nur noch 39 cm, beruhen diese Annahmen bezüglich der Art und Weise der unterstellt durchzuführenden Arbeiten einerseits ersichtlich auf Mutmaßungen, sind andererseits aber gem. §531 Abs. 2 ZPO präkludiert.”