Archiv für den Monat: Januar 2016

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

merkur.de am 12.01.2016: Damit es bei Umzug keinen Ärger gibt!

Auch das beste Mietverhältnis kann bei der Wohnungsübergabe auf die Probe gestellt werden. Auf einige Punkte sollten Vermieter und Mieter unbedingt achten.

Die Wohnung ist gekündigt, die Kisten sind gepackt, der Umzugswagen steht vor der Tür. Bleibt nur noch, dem Vermieter den Schlüssel in den Briefkasten zu werfen. Oder? Wer späteren Ärger vermeiden will, sollte – möglichst zusammen mit dem Vermieter – die Wohnung gründlich kontrollieren.

http://www.merkur.de/leben/wohnen/damit-es-bei-umzug-keinen-aerger-gibt-zr-6025859.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”: 

Muss ein Vermieter – sofern kein Notfall vorliegt – seine Mieter rechtzeitig von einer anstehenden Stromunterbrechung in Kenntnis setzen, damit diese ihr Verhalten darauf einstellen können?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 9 C 290/15, Urteil vom 01.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Es besteht gemäß § 1004 BGB i.V.m. §§ 535, 280 BGB ein Verfügungsanspruch.

Zwar stellt die zum Nachteil des Mieters erfolgte Unterbrechung der Stromversorgung durch den Vermieter keine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 862 BGB dar (Palandt, 73. A., § 862, Rn. 4; BGH NJW 2009, 1947 für beendetes Gewerbemietverhältnis); gleichwohl wird der berechtigte Besitz des Mieters durch die Unterbrechung der Stromzufuhr beeinträchtigt.

Der berechtigte Besitz ist ein nach § 1004 BGB (analog) geschütztes absolutes Rechtsgut (Palandt, 73. A., § 1004, Rn. 4; 823, Rn. 13). Die Unterbrechung der Stromzufuhr durch den Vermieter ist eine Beeinträchtigung im Sinne des § 1004 BGB; aus § 535 1 BGB folgt ein Anspruch des Mieters auf Unterlassung künftiger Unterbrechungen (KG MDR 2015, 19). Wiederholungsgefahr besteht bereits bei einmaliger – pflichtwidriger bzw. rechtswidriger – Unterbrechung der Stromzufuhr (vgl. Palandt, 73. A., § 1004, Rn. 32).

Aus dem Mietverhältnis folgt die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Zwar ist der Mieter verpflichtet, erforderliche Bauarbeiten im Hause zu dulden (vgl. § 8 des Mietvertrags). Kurzzeitige Unterbrechungen der Stromversorgung sind insofern vom Mieter unter Umständen hinzunehmen.

Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, die Beeinträchtigungen so gering als möglich zu halten. die der Stromunterbrechung zugrunde liegende Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme ist vorab anzukündigen (§§ 555a II, 555c BGB); dies gilt auch, sofern die Mietsache lediglich mittelbar betroffen ist (vgl. Palandt, 73. A., § 555a, Rn. 2; § 555b, Rn. 2: Gebäude und dessen Einrichtungen und Anlagetechnik). Sofern kein Notfall vorliegt, muss der Vermieter seine Mieter rechtzeitig von der anstehenden Stromunterbrechung in Kenntnis setzen, damit diese ihr Verhalten darauf einstellen können. Dies gilt auch für die Unterbrechung des Gemeinschaftsstroms, da in diesem Fall die Klingelanlage der Haustür nicht mehr funktioniert und der Mieter also für Besucher nur noch eingeschränkt erreichbar ist. Erforderlich ist eine Interessensabwägung im Einzelfall (KG, MDR 2015, 19 für Gewerberaummiete):

Zugunsten des Verfügungsbeklagten ist zu berücksichtigen, dass die Stromunterbrechung infolge des Austausches bzw. der Modernisierung der elektrischen Leitungen des Hauses … erfolgte; der Beklagte verfolgte also grundsätzlich berechtigte Interessen, die den Interessen der Mieter an sich nicht entgegenstehen. Andererseits ist in die Abwägung einzustellen, dass die Klägerin als freie Journalistin in besonderer Weise auf eine durchgängige Stromversorgung angewiesen ist (Telefon, EDV, WLAN); bei Ausfall des Treppenhausstroms bzw. der Klingelanlage können Pakete unter Umständen nicht zugestellt werden.

Es kann dahinstehen, ob die der Stromunterbrechung zugrunde liegenden Baumaßnahmen der Klägerin rechtzeitig angezeigt wurden. Auch muss nicht vertieft werden, ob der Beklagte gehalten gewesen wäre, die Arbeiten durch Fachfirmen ausführen zu lassen, um hierdurch das Ausmaß der Beeinträchtigungen ggf. zu reduzieren.

Denn unstreitig kam es zu mehreren, vorsätzlich durch den Beklagten herbeigeführten, Stromausfällen. Der Beklagte trägt lediglich vor, die Unterbrechung vom 30.03.2015 mit Mail vom 23.03.2015 angekündigt zu haben. Da er hinsichtlich der Erforderlichkeit und der rechtzeitigen Anzeige der Unterbrechungen ohnehin die Darlegungs- und Beweislast trägt, war antragsgemäß zu entscheiden. Denn im hiesigen Verfahren erfolgte keine hinreichende Glaubhaftmachung des Beklagtenvortrags (§§ 920 II, 935, 294 ZPO); lediglich die Antragstellerin führte in das hiesige Verfahren ihre Eidesstattliche Erklärung vom 24.04.2015 ein.

Es besteht ein Verfügungsgrund. Dass der Antrag erst 3 Monate nach dem ersten Vorfall beim erkennenden Gericht einging, ist unschädlich, zumal die erste Antragsschrift offenbar bereits am 04.05.2015 – und also 2 Wochen nach dem letzten Vorfall vom 21.04.2015 – beim Amtsgericht Bremen eingereicht wurde. Die Wiederholungsgefahr entfällt nicht bereits durch die Ankündigung des Beklagten, dass zukünftig keine weiteren Installationsarbeiten geplant seien.

Selbst wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet worden wäre, bestünde bis zum Auszug der Klägerin ein Rechtsschutzbedürfnis (vgl. KG, MDR 2015, 19).”

Aus der Rubrik “Veranstaltungen”:

Heizkosten senken? Eine Frage der Einstellung!

Erfahren sie, wie sich der Verbrauch senken lässt.

Der Winter ist da und damit das Problem, wie schaffe ich behagliche Wärme in meiner Wohnung oder meinem Haus ohne dass meine Energiekosten ins uferlose steigen. Nach wie vor haben die Heizkosten in privaten Haushalten den größten Anteil an den monatlichen Ausgaben. Auch ohne große Investitionen können Sie Ihren Heiz-Energieverbrauch senken und damit CO2 und Geld einsparen. Erfahren sie, wie sich der Verbrauch mit einfachen Mitteln spürbar senken lässt.

Andreas Henning, Diplom-Geophysiker und Energieberater, zeigt in seinem Vortrag Heizkosten im Griff – Regelung und Optimierung der Wärmeversorgung

am Dienstag, den 26. Januar 2016,

von 17.00 – 18.00 Uhr

in der Klimawerkstatt Spandau, Mönchstraße 8, 13597 Berlin,

wie die unterschiedlichen Teile einer Heizungsregelung zusammenwirken und sich durch eine optimale Einstellung Geld einsparen lässt, ohne die Wohnqualität zu beeinträchtigen. Zusätzlich gibt er Tipps, wie sie richtig heizen und lüften für ein gesundes Raumklima. Der Vortrag richtet sich an Mieter und Eigentümer mit eigener Wärmeversorgung (Gasetagenheizung, EFH und ZFH) und ist kostenfrei. Im Anschluss besteht die Möglichkeit individuelle Fragen zum Thema an den Referenten zu stellen.

Um Anmeldung unter Tel: 030 3979 8669 oder i.contu@klimawerkstatt-spandau.de wird gebeten.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/heizkosten-senken-eine-frage-der-einstellung/

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Mietzuschuss im Sozialen Wohnungsbau beantragen!

Berliner Wohnraumversorgungsgesetz bringt Unterstützung für Mieter:

Am 21.11.2015 wurde das „Gesetzes über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“ (Berliner Wohnraumversorgungsgesetz) vom Berliner Abgeordnetenhaus verabschiedet. Dieses Gesetz bringt einen zusätzlich möglichen Mietzuschuss für Berliner Mieter mit sich. Anträge hierzu können neben (!) einem Wohngeldantrag gestellt werden. Beide schließen sich nicht gegenseitig aus. LINKS zu den Antragsformularen zum neuen Mietzuschuss gibt es am Ende des Dokuments.

Die mieten- und wohnungspolitischen Eckpunkte des Gesetzes umfassen:

  • Kappung der Sozialmieten bei 30 Prozent des Nettoeinkommens (Mietzuschuss: Entlastung der Mieterinnen und Mieter im sozialen Wohnungsbau))
  • Gesetzliche Verankerung der sozialen Ausrichtung der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften (also ein Privatisierungsverbot für die landeseigenen Gesellschaften)
  • Mindestens 55 Prozent der freiwerdenden Wohnungen bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften müssen an Personen mit besonders niedrigen Einkommen vermietet werden.
  • 30 Prozent der Neubauten bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften müssen als Sozialwohnungen errichtet werden.
  • Es werden demokratisch gewählte Mieterräte eingeführt.
  • Errichtung einer Anstalt öffentlichen Rechts für die Wohnungsversorgung in Berlin
  • Errichtung eines „Sondervermögens Wohnraumförderfonds Berlin“ als Instrument für den Neubau

 

http://falkenhagener-feld-west.de/2016/01/11/mietzuschuss-im-sozialen-wohnungsbau-beantragen/

Aus der Rubrik “Wissenswertes”: 

Hat der Vermieter einen vertraglichen Anspruch darauf, Heiz- und Warmwasserkosten nach einem pauschalen Entgelt abzurechnen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 71/15, Urteil vom 25.09.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizKV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage zur Folge (BGH, Urt. v. 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05 – NJW-RR 2006, 1305ff). Das Erhöhungsverlangen der Kläger vom 21. Januar 2014 ist ausreichend begründet. Insbesondere gibt die Begründung dem Beklagten die Möglichkeit, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, indem dort erläutert ist, wie sich die von den Klägern begehrte Bruttomiete hinsichtlich des darin enthaltenen Nettomiet- und des Betriebskostenanteils zusammensetzt (vgl. dazu BGH a.a.O., Tz 17). Ob diese Angaben zutreffend sind, ist keine Frage der Zulässigkeit der Klage, sondern ihrer Begründetheit.

Die Klage ist lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Das Amtsgericht hat nicht beachtet, dass im Rahmen der Begründetheitsprüfung zu berücksichtigen ist, dass die Kläger aufgrund des Vorrangs der Heizkostenverordnung (§ 2 HeizKV) keinen vertraglichen Anspruch auf ein pauschal berechnetes Entgelt für die Heiz- und Warmwasserkosten haben (vgl. BGH a.a.O., Tz 18). Sie können vielmehr nur die Zustimmung zur Erhöhung der in der Miete enthaltenen Bruttokaltmiete verlangen.”

AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 13.01.2016 – Asbestverdacht in Wohnungen: Mieterschutzbund startete Online-Petition

Spandau. In der Zitadellenstadt stehen 8319 Wohnungen unter Asbestverdacht. Sie gehören den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Gewobag und WBM.

Die Zahlen stehen in einer Antwort des Senats auf eine Frage des Grünen-Abgeordneten Andreas Otto. In wieweit auch Wohnungen privater Eigentümer betroffen sind, ist dem Senat an eigener Auskunft nicht bekannt.

Asbest wurde unter anderem bei der Verlegung von Bodenplatten genutzt, aber auch als Brandschutz. Der Stoff gilt als krebsgefährdend. In Berlin insgesamt stehen mehr als 50.000 Wohnungen städtischer Gesellschaften im Verdacht, mit Asbest versehen zu sein. Besonders betroffen sind Wohnungen, die zwischen 1950 und 2001 errichtet wurden.

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) hat die Zahlen zum Anlass genommen, unter http://asurl.de/12ue eine Online-Petition zum Schutz vor Asbest zu starten. „Wir fordern ein Asbestregister für Berlin sowie das Erstellen eines Sanierungsfahrplans für asbestbelastete Wohnungen“, beschreibt der Rechtsanwalt Uwe Piper, erster Vorsitzender des AMV, das Ziel. Die Petition deckt sich mit den Forderungen, die auch der Grünen-Politiker Otto seit langem erhebt.

Der Vorsitzende der Piratenfraktion in der Bezirksverordnetenversammlung, Emilio Paolini, hat Ende 2015 dort einen Antrag eingebracht, der das Bezirksamt auffordert, sich für eine gesetzliche Grundlage zur Sanierung der mit Asbest belasteten Wohnungen einzusetzen. Er unterstützt auch die Petition.

Für die Gewobag teilte deren Pressesprecherin Dr. Gabriele Mittag dem Spandauer Volksblatt mit, dass das Unternehmen allein 2015 in Spandau 581 Wohnungen asbestsaniert habe. Schon in den Jahren 2012/2013 habe man alle Mieter von möglicherweise betroffenen Wohnungen über das Problem informiert. Abgesehen von Mieterhinweisen werde häufig ein Mieterwechsel zur Asbestsanierung genutzt.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/asbestverdacht-in-wohnungen-mieterschutzbund-startete-online-petition-d92570.html

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Landgericht Berlin – 20 O 172/15, Urteil vom 17.12.2015: Eltern einer minderjährig Verstorbenen haben Anspruch auf Zugang zu deren Facebook-Account!

Die Zivilkammer 20 des Landgerichts hat mit einem Urteil vom 17. Dezember 2015 entschieden, dass die Eltern einer minderjährig Verstorbenen als deren Erben von Facebook die Zugangsdaten zu dem Benutzerkonto herausverlangen können.

http://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2016/pressemitteilung.431037.php

Aus der Rubrik “Verbrauchertipps”:

WISO-Tipp  | 11.01.2016  Mediation statt Prozess

Wie Sie gemeinsam eine Lösung finden!

Streit mit dem Nachbarn, Ärger mit dem Chef oder die Trennung vom Partner steht bevor. Oft landen viele dieser Streitigkeiten vor Gericht. Aufgrund persönlicher Betroffenheit bleiben die Fronten meist verhärtet. Eine teure und Nerven aufreibende Auseinandersetzung ist die Folge. Immer mehr Deutsche suchen deshalb den Kontakt zu einem Mediator. Worauf es dabei ankommt, zeigt der WISO-Tipp.

http://www.zdf.de/wiso/mit-mediation-konflikte-aussergerichtlich-loesen-41689918.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”: 

Ist die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 07.05.2013 verfassungsgemäß?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 217/14, Urteil vom 04.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) bis c) in den Randnummern 19 bis 24 wie folgt aus: ”

19 Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass im Streitfall die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wirksam gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB auf 15 % herabgesetzt ist. Die von der Revision gegen die Wirksamkeit der am 19. Mai 2013 in Kraft getretenen Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) vorgebrachten Einwendungen sind unbegründet. Zwar hat das Berufungsgericht mit dem von ihm angelegten, nur auf die Überprüfung von Prognosefehlern ausgerichteten Bewertungsmaßstab die gerichtliche Prüfungsbefugnis zu eng gezogen. Jedoch wirkt sich dies auf das Ergebnis nicht aus, denn auch bei zutreffender Betrachtung bewegen sich die gesetzliche Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin innerhalb der vom Grundgesetz eröffneten Spielräume und hat der Verordnungsgeber den ihm von der Ermächtigungsgrundlage in mehrfacher Hinsicht zugestandenen Beurteilungsspielraum nicht überschritten.
20 1. Die Revision geht mit dem Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Kappungsgrenzen-Verordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen, und ihnen im Falle einer Unwirksamkeit der Rechtsverordnung auch eine Verwerfungskompetenz (BVerfG, NVwZ 2006, 922, 923 f.; BVerfGK 16, 418, 442) zukommt.
21 a) Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht hin prüfen (BVerfGE 1, 184, 197; BGH, Urteil vom 26. Mai 1970 – VI ZR 199/68, BGHZ 54, 76, 81 f.). Das allgemeine richterliche Prüfungsrecht ist allerdings bei (nachkonstitutionellen) förmlichen Gesetzen im Hinblick auf das in diesen Fällen bestehende Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsgerichts (Art. 100 Abs. 1 GG) auf eine inzidente Bejahung der Verfassungsmäßigkeit beschränkt (BVerfGE 1, 184, 198;48, 40, 45; BVerfG, NVwZ 2015, 510, 514). Im Fall der Verneinung der Verfassungsmäßigkeit eines förmlichen Gesetzes reduziert sich die Prüfungskompetenz der Fachgerichte auf ein bloßes Vorprüfungsrecht (BVerfGE 1, 184, 198).
22 b) Diese Einschränkungen gelten jedoch nicht für Normen im Rang unter dem förmlichen Gesetz. Deren verfassungsrechtliche Nachprüfung obliegt vielmehr in Fällen ihrer Entscheidungserheblichkeit nach ständiger Rechtsprechung (uneingeschränkt) jedem Richter (BVerfGE 48, 40, 45), dem insoweit auch eine Verwerfungskompetenz zukommt (BVerfG, NVwZ 2006, 922, 923 f.; BVerfGK 16, 418, 442). Er hat also die Befugnis, die Ungültigkeit einer untergesetzlichen Norm, insbesondere einer Rechtsverordnung, festzustellen und sie bei seiner Entscheidung unbeachtet zu lassen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 18, 52, 59; 68, 319, 325 f.; BVerfG, Beschluss vom 21. April 2015 – 2 BvR 1322/12, 2 BvR 1989/12 Rn. 93).
23 c) An der uneingeschränkten Verpflichtung und Befugnis jedes Richters, eine für seine Entscheidung erhebliche Rechtsverordnung auf ihre Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht zu überprüfen, hat sich auch durch die Einführung eines verwaltungsgerichtlichen Normenkontrollverfahrens (§ 47 VwGO) nichts geändert. Denn dem verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzsystem kann nicht entnommen werden, dass hierdurch die Möglichkeiten des subjektiven Rechtschutzes beschnitten werden sollten (BVerwGE 111, 276, 278; 136, 54, 57). Dies übersehen jene Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, die die Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Rechtsverordnung auch dann, wenn diese Frage für die Beurteilung eines zivilrechtlichen Anspruchs erheblich ist, als (ausschließliche) Aufgabe der Verwaltungsgerichte begreifen (AG Wedding, GE 2014, 593; AG Neukölln, GE 2014, 1145, 1146; SchmidtFutterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558 BGB Rn. 182c [aA nun dem Berufungsgericht folgend die 12. Aufl., § 558 BGB Rn. 182d1]; SchmidtFutterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 577a Rn. 22; Schmidt/Harz/Riecke, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., §577a BGB Rn. 21 f.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577a BGB Rn. 18; Beuermann, GE 2008, 1533, 1534).
24 Dass für diese Sichtweise kein Raum ist, hat nun auch das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich bestätigt, indem es unter Bezugnahme auf das – den Gegenstand des hiesigen Revisionsverfahrens bildende – Urteil des Berufungsgerichts ausgesprochen hat, dass die Zivilgerichte, sofern die Entscheidung des jeweiligen Zivilrechtsstreits davon abhängt, auch zu prüfen haben, ob eine Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB (“Mietpreisbremse”) oder nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung) den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht (vgl. BVerfG, WuM 2015, 475, 476).”

AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 11.01.2016: Selbstbestimmt am Lebensende!

Wann? 20.01.2016 19:30 Uhr

Wo? TSV Spandau 1860 Restaurant und Tanzsportzentrum, Askanierring 150, 13585 Berlin

Der 10. Mieter- und Verbraucherstammtisch des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes ist am 20. Januar ab 19.30 Uhr im Restaurant des TSV Spandau 1860, Askanierring 150, dem Thema “Patientenverfügung und Vorsorge – Selbstbestimmung am Lebensende” gewidmet. Referent ist Frank Spade, Diplom-Sozialwirt und Humanistischer Berater der Bundeszentralstelle Patientenverfügung (BZPV). Der Eintritt ist frei.

http://www.berliner-woche.de/spandau/bildung/selbstbestimmt-am-lebensende-d92567.html