Ist eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung im Rahmen der auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturlast auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet, wirksam?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat der Klägerin im Ergebnis zutreffend die von der Berufung behaupteten Zahlungsansprüche von 1.881,51 Euro aberkannt. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Zahlungsansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß den §§ 280, 281 BGB stehen der Klägerin nicht zu. Denn die Beklagten waren zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

Eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergibt sich nicht aus der Abwälzungsklausel aus § 8 des Mietvertrages i. V. m. Nr. 4.3 der einbezogenen AVB. Die Klausel ist wegen Verstoßes gegen §307 Abs. 1 BGB unwirksam. Denn sie legt dem Mieter, der darin auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet wird, ein Übermaß von nicht dem Schönheitsreparaturkatalog des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV unterfallenden Reparaturpflichten auf (vgl. BGH, Urt. v. 13. Januar 2010 – VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Tz. 11; Beschl. v. 20. November 2011 – VIII ZR 137/12, NJW 2013, 1668 Tz. 3). Dies hat die Unwirksamkeit der gesamten Abwälzungsklausel zur Folge.

Davon ausgehend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, ob die Abwälzungsklausel nicht auch deshalb unwirksam ist, weil sich die Wohnung bei Übergabe in einem renovierungsbedürftigen Zustand befand und die Klägerin den Beklagten dafür keinen angemessenen wirtschaftliche Ausgleich gewährt hat (vgl. Kammer, Beschl. v. 4. Juni 2015 – 67 S 120/15, ZMR 2015, 714). Damit ist auch der auf die teilweise Erledigung des Rechtsstreits gerichtete Feststellungsantrag unbegründet. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.”

Ist einem Vermieter eine Räumungsfrist zuzumuten, wenn der Mieter zum wiederholten Male mit der Mietzahlung in Rückstand geraten, ihm die daraus folgende Kündigung schon lange bekannt ist sowie aufgrund seines Vorverhaltens während der Räumungsfrist mit weiteren Zahlungsausfällen zu rechnen ist?

Zur Begründung führt das AG Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine Räumungsfrist (§ 721 Abs. 1 ZPO) war der Beklagten nicht zu bewilligen. Die Problematik ist in der mündlichen Verhandlung ausführlich erörtert worden. Bei der Abwägung der Interessen der Parteien, war zwar zu bedenken, dass die Wohnungssuche in Berlin derzeit schwierig ist. Die Beklagte muss sich aber entgegenhalten lassen, dass sie zum wiederholten Mal mit Miet/Nutzungsentschädigungszahlungen in Rückstand geraten ist. Zwar sind, wie in der mündlichen Verhandlung erörtert wurde, für die Zeit ab Februar oder März 2015 Zahlungen erfolgt. Für den Monat Juni 2015 wurde sie aber nur in erheblich reduzierter Höhe geleistet. Unter diesen Umständen muss die Klägerin mit weiteren Ausfällen rechnen. In einem solchen Fall, wenn also die Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung während einer etwaigen Räumungsfrist nicht gewährleistet ist, ist dem Vermieter die Einräumung einer Räumungsfrist nicht zumutbar (vgl. OLG Stuttgart NJW-RR 2007, 15). Hier kommt hinzu, dass das Räumungsbegehren der Klägerin aufgrund der Kündigung vom 27. Januar bereits seit fünf Monaten bekannt ist. Da sie nach ihrer eigenen Einschätzung die Wohnung nicht würde halten können, wäre von ihr zu erwarten gewesen, dass sie sich umgehend um eine neue Wohnung bemüht.”

Hat ein Mieter, wenn er aufgrund einer schweren Veränderung seiner Wirbelsäule in seiner Steh- und Gehfähigkeit sehr stark eingeschränkt und nicht mehr in der Lage ist, gefahrlos über den Badewannenrand zu steigen, einen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Step-in-Badewanne?

Zur Begründung führt das AG Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 554a Abs. 1 BGB (Barrierefreiheit) Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Step-in-Badewanne.

Die Klägerin hat gemäß § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB ein berechtigtes Interesse an dem Einbau einer Step-in-Badewanne, die für eine behindertengerechte Nutzung erforderlich ist.

Barrierefrei sind bauliche Anlagen, wenn sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.

Aufgrund der Behinderung der Klägerin ist der Einbau einer Step-in-Badewanne erforderlich. Eine andere Maßnahme, z.B. der Einbau eines Badewannenliftes, ist nicht ausreichend.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin aufgrund einer schweren Veränderung der Wirbelsäule in ihrer Steh- und Gehfähigkeit sehr stark eingeschränkt und nicht mehr in der Lage ist, gefahrlos über den Badewannenrand zu steigen. Der Zeuge ### hat bestätigt, dass ein fortgeschrittener Verschleiß der gesamten Wirbelsäule mit deutlichen Bewegungseinschränkungen vorliegt und das gefahrlose Überwinden des Badewannenrandes nicht möglich ist.

Er hat weiter bestätigt, dass der Einstieg mittels eines Badewannenliftes nur unter Beistellung einer Pflegeperson möglich ist und ein Einstieg mittels eines Badewannenliftes beim Ein- und Aussteigen erhebliche Schmerzen verursachen würde.

Schließlich hat ### ausgesagt, die Klägerin könne nach einer gewissen Einübungsphase in der Step-in-Badewanne auch ohne Hilfe eines Pflegedienstes allein sicher duschen.

Aufgrund der Inkontinenz der Klägerin sei auch erforderlich, dass die Klägerin alleine duschen könne.

Soweit für die sichere Nutzung der Badewanne gegebenenfalls ein Griff zum Aussteigen erforderlich ist, bedarf die Anbringung eines solchen Griffes nicht der Zustimmung der Beklagten.

Die Beklagte kann ihre Zustimmung nicht gemäß § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB verweigern.

Das Interesse der Beklagten an der unveränderten Erhaltung der Mietsache überwiegt nicht das Interesse der Klägerin an einer behindertengerechten Nutzung.

Die Demontage der alten Badewanne und Installation einer neuen Step-in-Badewanne verändert die Mietsache nur unerheblich. Gemäß Klageantrag wird die Maßnahme durch einen Fachhandwerker durchgeführt, so dass eine sach- und fachgerechte Installation geschuldet ist. Die Beeinträchtigungen anderer Mieter durch die Bauarbeiten sind zumutbar. Selbst wenn eine Step-in-Badewanne ggf. Wartungsarbeiten im Hinblick auf Türscharniere und Dichtungen erfordert, stellt dies keine erhebliche Beeinträchtigung der Beklagten dar, die das Interesse der Klägerin an einer behindertengerechten Nutzung überwiegt.

Die Beklagte kann ihre Zustimmung nicht gemäß § 554a Abs. 2 BGB von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen.

Die Sicherheitsleistung gemäß § 554a Abs. 2 BGB dient der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (Kinne/Schach/Bieber, Mietrecht 7. Aufl. § 554a Rn. 9.).

Wenn kein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes besteht, entfällt der Anspruch auf Sicherheitsleistung.

Ein Anspruch der Beklagten auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, d.h. des Zustandes vor der Baumaßnahme gemäß § 554a BGB und somit auf Einbau der alten, 25 Jahre alten Badewanne besteht jedoch nicht.

Grundsätzlich sind zwar gemäß § 546 Abs. 1 BGB bei Rückgabe bauliche Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, zu entfernen, auch wenn die Maßnahme mit Zustimmung des Vermieters erfolgt. Es gibt jedoch Ausnahmen. So entfällt die Verpflichtung zum Rückbau, wenn es sich bei der Maßnahme des Mieters um eine dauerhafte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahme handelt, die nur mit erheblichem Aufwand an Kasten wieder zu entfernen wäre und deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzt, wie etwa beim Einbau eines Bades (LG Berlin, 06.07.2010, 65 S 355/09). Abzustellen ist bei der Prüfung auf den Zeitpunkt der Zustimmung, nicht auf das Vertragsende (Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Aufl. § 546 RN. 44).

Nach diesen Grundsätzen hat die Beklagte gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Wiederherstellung des bei Anmietung vorhandenen Zustandes. Denn der Einbau einer Einbaubadewanne statt einer freistehenden Badewanne stellt eine dauerhafte Wertverbesserung dar, deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde.

Gemäß § 242 BGB hat die Beklagte vor diesem Hintergrund auch keinen Anspruch auf Wiederherstellung des jetzigen Zustandes. Es kann dahinstehen, ob die Beklagte in Zukunft eine Step-in-Badewanne in der Wohnung haben möchte.

Vor dem Hintergrund, dass die derzeit in der Wohnung vorhandene Badewanne bereits bei Beginn des Mietverhältnisses 1989 eingebaut wurde und nunmehr über 25 Jahre alt und verbraucht ist, steht die Beklagte nach Einbau der Step-in-Badewanne nicht schlechter dar, als wenn die Klägerin das Bad nicht umbaut. Wenn die Beklagte das Bad nach Auszug der Klägerin erneuern will (mit oder ohne Badewanne) ist es egal, welche Badewanne sie später einmal demontiert. Wenn die Beklagte die Wohnung mit einer vorhandenen Badewanne weitervermieten will, stellt der Austausch einer neuen Step-in-Badewanne, die gegenüber eine normalen Badewanne lediglich eine unerhebliche Abweichung in der Funktionalität aufweist, gegen eine 25 Jahre alte, verbrauchte Badewanne auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass ggf. Wartungsarbeiten (Dichtung, Türscharniere) erforderlich werden, eine objektive dauerhafte Wertverbesserung dar, deren Rückbau die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde.”