Kann der Mieter die Rückzahlung erbrachter Betriebs- und Heizkostenvorschüsse fordern, wenn der ehemalige Vermieter eine Abrechnung von Betriebs- und Heizkkosten nicht erstellt hat und er aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, weil ein Eigentümerwechsel erfolgt ist?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Grundsätzlich ist auf der Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 9.3.2005 – VIII ZR 57/04) dem Mieter in ergänzender Auslegung des Mietvertrages nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf die volle Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen zuzubilligen.

Vorliegend ist das Mietverhältnis der Kläger bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung zwar nicht beendet, sondern wird mit dem Erwerber fortgesetzt.

Bezogen auf die Beklagten, die mit der Vollendung des Rechtserwerbs der Erwerber aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sind, ist eine Situation eingetreten, die in Bezug auf das Rechtsverhältnis der hiesigen Parteien einer Beendigung des Mietverhältnisses gleichsteht (vgl. LG Berlin Beschluss vom 2.10.2007 – 65 S 205/07-; Urteil LG Magdeburg vom 21.12.2010 – 10 O 1171/10; Urteil AG Tempelhof-Kreuzberg vom 27.2.2015 – 4 C 549/ 13). Dies deshalb, weil die vom Bundesgerichtshof aufgeführten Erwägungen auch im Falle eines Vermieterwechsels ebenso gelten, wie im Falle der Vertragsbeendigung. Dem Mieter steht im Falle des Vermieterwechsels nicht mehr die Möglichkeit zur Verfügung über die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts Druck auf seinen Vermieter auszuüben, um diesen zur Vornahme der Abrechnung anzuhalten. Denn mit dem Vermieterwechsel tritt im Mietverhältnis eine zeitliche Zäsur insofern ein, als der Erwerber für die Abrechnung der Vorauszahlungen des Abrechnungszeitraumes zuständig ist, innerhalb dessen er in das Mietverhältnis eingetreten ist, während der bisherige Vermieter für die zum Zeitpunkt des Eintritts des Erwerbers in das Vertragsverhältnis bereits abgelaufenen Zeiträume zuständig bleibt.

Insofern steht dem Mieter in dieser Situation die Möglichkeit durch den Einbehalt der laufenden Vorauszahlungen schneller den Betrag des in Betracht kommenden Erstattungsanspruchs aus der versäumten Abrechnung zu erlangen als durch gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf Rückzahlung der Vorschüsse (so BGH Urteil vom 29.3.2006 –VIII ZR 191/05), eben nicht mehr zur Verfügung, da der ausgeschiedene Vermieter keinen Anspruch auf weitere Entrichtung von Vorauszahlungen auf Nebenkosten (mehr) hat.”

Muss eine Heizkostenabrechnung nach der VDI-Richtlinie 2077 erstellen werden, wenn der an den Heizkörpern erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich unter dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotient von 0,34 liegt?

Die Antwort des Amtsgerichts Augsburg (AG Augsburg – 73 C 936/13, Urteil vom 28.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Augsburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “In Übereinstimmung mit dem Sachverständigen ## geht das Gericht davon aus, dass die Heizkostenabrechnung der Klägerin nicht ordnungsgemäß erfolgte, weil sie nicht gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt wurde. Das Gericht schließt sich hier zum einen der Rechtssprechung des BGH an (Aktenzeichen VIII ZR 193/14, Urteil vom 06.05.2015) wonach § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV verfassungsrechtlich unbedenklich ist, zum anderen auch der Rechtssprechung des LG Landau (Urteil vom 18.10.2013, Aktenzeichen 3 S 110/12; s.auch Urteil des Amtsgerichts Bayreuth vom 19.08.2014, Aktenzeichen 102 C 1359/13 und insbesondere Beschluss des LG Leipzig vom 07.10.2013 Aktenzeichen: 2 S 66/13, zitiert nach ibr-online sowie Pfeifer in Der Bausachverständige 1/2015).

Danach hätte der Kläger die Heizkostenabrechnung nach der VDI-Richtlinie 2077 erstellen müssen. Denn wie der Sachverständige in seinem Gutachten überzeugend ausgeführt und bei seiner Anhörung erläutert hat, liegt der an den Heizkörpern erfasste Verbrauchswärmeanteil im streitgegenständlichen Anwesen deutlich unter dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotient von 0,34. Aus der Tatsache, dass der Verbrauchswärmeanteil für die Heizkostenabrechnung für 2011 lediglich bei 0,1687 und für 2012 bei 0,1842 liegt, ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts auch, dass es sich bei der hier verbauten Einrohrheizung um eine ungedämmte Leerrohrleitung im Sinne von § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV handelt, obwohl die Leitungen nicht offen im Raum geführt werden, sondern von Mauerwerk umhüllt verlegt sind. Denn Ziel der Verordnung ist, dass eine annähernd gerechte Aufteilung der Heizkosten erfolgt. Das Gericht schließt sich hier insbesondere der Rechtssprechung des Landgerichts Leipzig (Beschluss vom 07.10.2013, Aktenzeichen2 S 66/13, zitiert bei ibr-online) an, wonach bei einer deutlichen Unterschreitung des Grenzwertes von 0,34 eine Ermessensreduzierung seitens des Vermieters auf Null stattfindet, sodass die Abrechnung des Wärmeverbrauchs der Nutzer nicht nur nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, sondern muss. Denn auch die beiden anderen für die Anwendung der VDI 2077 erforderlichen Kenngrößen (Standardabweichung der normierten flächenbezogenen Verbrauchswerte und Anzahl der Niedrigverbraucher) sind nach den Ausführungen des Sachverständigen erfüllt.”