Genügt es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gewahrt wird, wenn als “Gesamtkosten” bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 93/15, Urteil vom 20.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus:

Muss sich die Ausstattung einer Pension, wenn ein Mieter das Recht hat, für die Dauer von Modernisierungsarbeiten vom Vermieter in einer angemessenen Pension untergebracht zu werden, an den konkreten Lebensverhältnissen des Mieters orientieren?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 14 S 4128/15, Urteil vom 11.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “2. Allerdings steht den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu, weil der Kläger seiner Verpflichtung zur Gestellung einer im konkreten Fall angemessenen Pension nicht nachgekommen ist. Der Kläger hatte sich gemäß Ziffer 4 des Prozessvergleiches vom 10.04.2014 verpflichtet, auf seine Kosten den Beklagten für die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen eine Pension zu stellen, die innerhalb eines Umkreises von 2,5 km von der Wohnung der Beklagten in der G-Straße 46 in München liegt. Die zuletzt angebotene Pension, das “Boardinghouse” in der E-straße 168 liegt zwar innerhalb des geforderten geographischen Umkreises, stellt aber unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalles keine angemessene Ersatzunterkunft dar. Die Beklagten waren daher berechtigt, ihren vorübergehenden Umzug in das vom Kläger angebotene Pensionszimmer zu verweigern.

Nach § 273 Abs. 1 BGB kann der Schuldner, der aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat, die geschuldete Leistung so lange verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird. Die hier aus dem Prozessvergleich unmittelbar entstandene Verpflichtung der Beklagten zur Duldung der Modernisierungsarbeit stellt zwar keine Hauptleistungspflicht der Mieter dar. allerdings haben die Beklagten in dem Prozessvergleich die mietvertragliche Nebenpflicht übernommen, die Durchführung der Arbeiten zu dulden und währenddessen in eine Pension umzuziehen (siehe oben). Aus dem gleichen Vergleich haben die Beklagten jedoch einen Anspruch gegen den Kläger auf Unterbringung in einer Pension in 2,5 km Entfernung. Da beide Verpflichtungen auf demselben rechtlichen Verhältnis beruhen, besteht vorliegend Konnexität im Sinne des § 273 Abs. 1 BGB (vgl. hierzu NK-BGB/Schmidt-Kessel § 273 Rn. 15). Die Beklagten durften daher gemäß § 273 Abs. 1 BGB die Duldung der Modernisierungsarbeiten jedenfalls so lange verweigern, bis der Kläger ihnen eine angemessene Ersatzunterkunft zur Verfügung stellt.

Dies war vorliegend nicht der Fall:

a) Bei dem zunächst angebotenen Zimmer in der Pension in der E-straße 74 handelt es sich augenscheinlich um ein Obdachlosenheim, in der die Landeshauptstadt München Wohnungslose unterbringt. Dass es sich hierbei nicht um eine angemessene Ersatzunterkunft handelt, stand zwischen den Parteien auch zuletzt nicht mehr im Streit.

b) Bei der Pension E-straße 168 handelt es sich um ein so genanntes “Boardinghouse”. Die Pension bietet Zimmer oder Appartements mit hotelähnlichen Leistungen in städtischer Umgebung für einen längeren Aufenthalt an, wobei die Zimmer überwiegend von Firmen für die Unterbringung ihrer Mitarbeiter für einen vorübergehenden Zeitraum angemietet werden.

Vorliegend war der Kläger aufgrund Ziffer 4 des Vergleiches verpflichtet, den Beklagten für die Dauer der Modernisierungsarbeiten eine “Pension” zu stellen. Nähere Einzelheiten zur Ausstattung und Beschaffenheit des Pensionszimmers wurden von den Parteien nicht getroffen. Auch wenn es sich vorliegend nicht explizit um eine Gattungsschuld im Sinne der Lieferung einer Sache im engeren Sinne handelt, hat der Kläger danach jedenfalls in entsprechender Anwendung von § 243 BGB ein Pensionszimmer “mittlerer Art und Güte” zu stellen. Hierbei kann auf die Klassifizierungen der Pensionszimmer mit ein bis vier Sternen nach den Richtlinien des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbandes zurückgegriffen werden. Nach Auffassung der Kammer ist hierbei jedoch nicht ausschließlich objektiv auf die Klassifizierungen der Pensionen, sondern auch auf den Rechtsgedanken des § 2155 BGB abzustellen, wonach in einem solchen Fall auch auf die konkreten Lebensverhältnisse der Beklagten abzustellen ist:

aa. Vorliegend ist die Wohnung der Beklagten auf einem einfachen Stand, insbesondere erfolgt die Beheizung noch durch Einzelöfen, die Warmwasserversorgung im Bad mittels Elektroboiler. Die Sanitärausstattung in der streitgegenständlichen Wohnung, insbesondere WC und Bad sind über 40 Jahre alt. Wenngleich die Beklagten nach ihren Lebensverhältnissen damit nicht die Unterbringung in einer Luxuspension fordern können, ergibt sich aus der Ausstattung ihrer Wohnung mit Küche und Bad jedenfalls, dass ihnen ein Anspruch auf Anmietung eines Pensionszimmers mit eigenen Sanitäranlagen zusteht.

bb. Zu dem gleichen Ergebnis kommt man vorliegend auch, wenn man die Klassifizierung für Gästehäuser, Gasthöfe und Pensionen des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbandes (DEHOGA) unmittelbar heranzieht. Lediglich die einfachste Klassifizierung mit einem Stern sieht für ein Doppelzimmer eine Raumgröße von 12 qm ohne Bad vor. Bereits eine Pension mit 2 Sternen, also die zweitunterste von vier Kategorien sieht für die Einordnung die Größe des Doppelzimmers von 16 qm inklusive Bad und WC vor.

cc. Nach alledem entsprach das angebotene 1-Sterne-Pensionszimmer – auch eingedenk des geplanten nicht unerheblichen Zeitraums von 12 – 14 Wochen – nicht einer Unterbringung in einer Pension mittlerer Art und Güte und genügte auch nicht den Lebensverhältnissen der Beklagten. Das angebotene Pensionszimmer hatte eine Größe von ca. 12 qm und verfügte unstreitig über kein WC, kein Bad und keine Kochgelegenheit. Es war spartanisch möbliert mit zwei schmalen Betten, zwei Stühlen, einem Tisch sowie einem Schrank. Im Übrigen wären die Beklagten auf die Nutzung eines Gemeinschafts-WCs bzw. Gemeinschaftsbades angewiesen gewesen.

Den Beklagten stand aus dem Vergleich ein Pensionszimmer mit eigenen Sanitäreinrichtungen zu, weshalb sie ihre Unterbringung in dem vom Kläger angemieteten Zimmer zu Recht abgelehnt haben. Offenbleiben kann in diesem Zusammenhang ausdrücklich, ob der Kläger auch verpflichtet gewesen wäre, den Beklagten eine Pension mit einer Kochgelegenheit zu stellen. Lediglich ergänzend stellt die Kammer noch fest, dass das vom Kläger ausgewählte Boardinghouse durchaus Appartements mit eigenem Bad/WC als Zusatzleistung im Angebot hatte, diese dem Kläger aber augenscheinlich zu teuer waren.”

Kann ein Mieter die Miete mindern, wenn Vermieter und Mieter neben dem Mietvertrag noch eine Zusatzvereinbarung über eine vermieterseits gegen Entgeld gestellte Einbauküche geschlossen haben und diese später im Keller eingelagerte Einbauküche ohne Verschulden des Mieters gestohlen wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 378/14, Urteil vom 04.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die von der Klägerin geschuldete Miete ist aufgrund der fehlenden Einbauküche in Höhe von 15,59 EUR gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

Die Parteien schlossen wirksam einen Mietvertrag über die Einbauküche. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Zusatzvereinbarung über die monatliche Zahlung für die von der Vermieterin gestellte Einbauküche um einen eigenständigen Mietvertrag handelt oder lediglich um eine Ergänzung des vom selben Tage geschlossenen Wohnungsmietvertrags, denn es handelt sich jedenfalls auch bei der Zusatzvereinbarung um Miete im Sinne von § 535 BGB, da es sich um ein vertragliches Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter auf Gebrauchsgewährung einer Sache gegen Entgelt handelt. Die Leistungsverpflichtung der Beklagten beschränkt sich nicht auf die konkrete bei Vertragsbeginn vorhandene Küche. Denn sie ist im Rahmen der ihr obliegenden Instandsetzungspflicht gegebenenfalls auch durch eine neue zu ersetzen. Im Übrigen wären etwaige Ansprüche aus Unmöglichkeit gemäß §§ 275, 326 BGB nach erfolgter Gebrauchsüberlassung durch die mietvertraglichen Gewährleistungsansprüche, hier § 536 Abs. 1 BGB verdrängt (Palandt-Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 536 BGB, Rn 10).

Ein Sachmangel ist gegeben. Ein solcher liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht.

Der vertragsgemäße Zustand besteht vorliegend durch die Zusatzvereinbarung in der Überlassung der Einbauküche durch die Beklagte. Die Regelungen über den Ausbau und die Lagerung dieser Küche vom 22. März 2010 der Beklagten haben keine Veränderung dieser Überlassungspflicht zur Folge. Die Küche war danach weiterhin von der Beklagten der Klägerin zur Nutzung zu überlassen. Denn die Zusatzvereinbarung wird nur insoweit abgeändert, als die Einbauküche sich nicht mehr in dem Küchenraum der Wohnung der Klägerin befinden muss, sondern anderweitig und zwar sorgfältig gelagert werden muss. Es wird insoweit auch keine besondere vertragliche Verwahrungspflicht für die Klägerin begründet, da es sich letztlich nur um eine Klarstellung der ohnehin bestehenden vertraglichen Pflichten handelt. Die Vereinbarung beinhaltet keine weitergehende Obhutspflicht als in der gesetzlichen Bestimmung des § 535 BGB – Behandlung der Mietsache so pfleglich, dass sie nicht beschädigt und nicht mehr als vertragsgemäß abgenutzt wird – schon geregelt ist. Im Übrigen würde die Verletzung einer besonderen Verwahrungspflicht allenfalls zu einem Schadensersatzanspruch führen und nicht zum Nichtvorliegen eines Mangels. Auf die Frage, ob die Ersatzleistung durch die Versicherung der Klägerin an die Beklagte weitergeleitet worden ist, kommt es deshalb für das Vorliegen des Mangels auch nicht an.

Der Ist-Zustand weicht von diesem Soll-Zustand ab. Die von der Beklagten gestellte Einbauküche ist nicht mehr vorhanden. Dieser Umstand ist nicht von der Klägerin zu vertreten. Sie verletzte nicht die im Verkehr erforderliche Sorgfalt, denn sie lagerte die Küche vereinbarungsgemäß in ihrem Kellerraum, aus dem diese entwendet wurde. Der Ist-Zustand ist nicht unter Berücksichtigung der derzeit in der Wohnung vorhandenen eigenen Küche der Klägerin zu beurteilen, denn er umfasst nur die vom Vermieter zur Verfügung gestellte oder ihm zurechenbare Ausstattung. Die Küche in der Wohnung hat die Klägerin jedoch selbst auf eigene Kosten einbauen lassen. Dadurch ist auch keine Mängelbeseitigung durch die Klägerin erfolgt. Diese bestünde in der Ersatzbeschaffung für die abhanden gekommene Küche. Die von der Klägerin eingebaute Küche diente hierzu erkennbar nicht, denn sie war schon zuvor vorhanden. Aus diesem Grund besteht weiterhin aus § 535 Abs. 1 BGB ein Leistungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Überlassung einer gleichwertigen Küche.

Eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung liegt vor. Unerheblich nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB ist ein Fehler nur dann, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, sodass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 – XII 251/02, Rn. 13). Das Fehlen einer kompletten Einbauküche ist kein unerheblicher Fehler, die Ersatzkosten im vorliegenden Fall von annähernd 3.000,– EUR sind nicht als gering anzusehen. Auch die daraus folgenden Gebrauchsbeeinträchtigungen sind erheblich und schränken die Nutzbarkeit einer Wohnung maßgeblich ein. Der Umstand, dass die Klägerin trotzdem über eine Küche verfügt, steht dem nicht entgegen. Wie bereits dargelegt, weicht dadurch der Soll- von dem Ist-Zustand ab. Es besteht zwar kein tatsächlicher Nachteil für die Klägerin durch die eigene Küche in der Wohnung und das Fehlen der Einbauküche im Keller, maßgeblich ist aber eine objektiver Vergleich des Soll- mit dem Ist-Zustand. Subjektive Umstände, die nur für den im konkreten Fall betroffenen Mieter gelten, bleiben hierbei außen vor. Bei dem Ersatz einer Einbauküche handelt sich auch nicht eine geringfügige und zumutbare Maßnahme des Mieters, welche den Nachteil mindern oder gar ausschließen würde und nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zum Wegfall des Minderungsrechts führen würde.

Die Höhe der von der Klägerin geltend gemachten Minderung von monatlich 15,59 EUR erscheint unter Berücksichtigung der aus dem Fehlen einer Einbauküche folgenden Gebrauchsbeeinträchtigung nicht unangemessen und wird von der Beklagten auch nicht in Frage gestellt.”