Kann der Wärmeverbrauch bei Gebäuden mit überwiegend freiliegenden ungedämmten Heizrohren auch durch Anbringen von Heizkostenverteilern an den vorhandenen Rohrleitungen ermittelt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 8 C 149/15, Urteil vom 24.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat entgegen der Ansicht der Beklagten gesetzeskonform die Heizkosten für das Jahr 2012 erfasst und abgerechnet. Die Abrechnung über die Heizkosten erfolgte gemäß § 7 Abs. 1 der Heizkostenverordnung zu 50 % nach der beheizten Wohnfläche und zu 50 % nach dem Verbrauch. Die Verbrauchswerte wurden entsprechend § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKV nach den anerkannten Regeln der Technik, erfasst. Die Regelung in § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKV ist anwendbar, da in der Wohnung der Beklagten die freiliegenden Wärmeleitungen ungedämmt sind, so dass ein erheblicher Anteil der Wärme über diese Rohre abgegeben wird. Nach den anerkannten Regeln der Technik, insbesondere nach der VDI 2077 (Beiblatt Rohrwärme), war die Klägerin berechtigt, zur Wärmemessung an den vorhandenen Rohrleitungen Heizkostenverteiler anzubringen und auch anhand dieser den Wärmeverbrauch zu messen. Das Gericht teilt nicht die Auffassung der Beklagten, dass die Regelung in § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKV verfassungswidrig wäre (so: Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 7, Rn. 46). § 7 Abs. 1 S. 3 der HeizKV findet ihre ausreichende Ermächtigung im Sinne von Art. 80Abs. 1 GG in § 3a Nr. 2 EnEG. Danach wird die Bundesregierung ermächtigt, durch Rechtsverordnung vorzuschreiben, dass die Betriebskosten so auf die Benutzer zu verteilen sind, dass ihrem Energieverbrauch Rechnung getragen wird. Diesem entspricht die Regelung in § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKV, denn auch nach dieser Regelung wird auf den Wärmeverbrauch der Nutzer abgestellt. Einer Spezifizierung der anerkannten Regeln der Technik bedurfte es nicht. In § 5 Abs. 3 EnEG ist lediglich geregelt, dass in den Rechtsverordnungen auf Bekanntmachungen sachverständiger Stellen unter Angabe der Fundstelle verwiesen werden kann. Eine Pflicht hierzu besteht nicht. Die Regelung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKV ist als verfassungsrechtlich unbedenklich einzustufen (so auch: LG Berlin, Urteil vom 05.10.2012, 63 S 11/12, GE 2012, S. 1563 f.; Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 5863).”

Ist es dem Vermieter verwehrt, die Genehmigung zum barrierefreien Umbau der Mietwohnung davon abhängig zu machen, dass der Mieter zuvor etwaige Mietrückstände ausgleicht?

Die Antwort des Amtsgerichts Flensburg (AG Flensburg – 67 C 3/14, Urteil vom 11.07.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung für die barrierefreie Umgestaltung ihrer Wohnung gemäß § 554 a Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis. Die Voraussetzungen für einen barrierefreien Umbau liegen vor. Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen beanspruchen, wenn sie für eine behindertengerechte Nutzung erforderlich ist und der Mieter an einer entsprechenden Nutzung auch ein berechtigtes Interesse hat. Die bei der Klägerin zu 1) unstreitig vorliegende Wirbelsäulenerkrankung erschwert die Benutzung einer Badewanne und begründet ein berechtigtes Interesse zu einem Umbau zu einem Duschbad, welches ohne Schwellen benutzt werden kann. Der Anspruch der Beklagten ist auch durchsetzbar, ihm steht insbesondere kein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten entgegen.

Ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB besteht nicht, da der Anspruch des Mieters auf Zustimmung zu den Umbaumaßnahmen und der Anspruch auf Zahlung der Miete für die Wohnung nicht in einem synallagmatischen Verhältnis stehen.

Auch ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB greift nicht. Der von der Beklagten geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der von den Klägern im Wege der Minderung einbehaltenen Miete stammt zwar aus dem Selben rechtlichen Verhältnis, wie der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu den Umbaumaßnahmen. Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB besteht allerdings nur, sofern sich nicht aus dem Schuldverhältnis etwas anderes ergibt. Vorliegend ist das Zurückbehaltungsrecht jedoch aufgrund der besonderen Natur des Schuldverhältnisses nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen.

Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB bezweckt eine Sicherung des Schuldners, hat aber keine Befriedigungsfunktion. Bei dem hier vorliegenden Sachverhalt ist eine Sicherung der Beklagten schon aufgrund der spezialgesetzlichen Regelung in § 554 a BGB dadurch gewährleistet, dass eine Sonderkaution verlangt werden kann, um die späteren Rückbaukosten abzudecken. Hierdurch ist die Beklagte ausreichend geschützt. Einer darüber hinausgehenden Sicherung bedarf es nicht.

In die Regelung des § 554 a BGB würde auf vom Gesetzgeber nicht gewollte Weise eingegriffen, wenn die Zustimmung zum barrierefreien Umbau noch von zusätzlichen Hürden abhängig gemacht werden könnte. Der durch § 554 BGB bezweckte Ausgleich zwischen Mieterinteressen und Vermieterschutz würde ohne hinreichenden Grund zu den Lasten des Mieters verschoben werden.

Daher ist ebenso, wie nach der Rechtsprechung unstreitig dem Mieter verwehrt ist, sich gegenüber der Klage auf Erteilung einer Zustimmung zur Mieterhöhung auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen des Vorliegens von Mängeln in der Wohnung zu berufen, es auch umgekehrt dem Vermieter verwehrt, die Genehmigung zum barrierefreien Umbau davon abhängig zu machen, dass der Mieter etwaige Mietrückstände ausgleicht.”