Ist das Anbringen einer Kameraattrappe im Hausflur zulässig, wenn es in der Vergangenheit nicht zu schwerwiegenden Vorkommnissen gekommen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 82/15, Urteil vom 28.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2) a) wie folgt aus: “a) Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Entfernung der Überwachungsattrappe und Unterlassung der Anbringung aus § 823 Abs. 1, § 1004 BGB.

…

Unstreitig befindet sich seit dem März 2014 im Eingangsbereich eine Videoüberwachungsanlagenattrappe. Nach dem im aufgrund des Beschlusses vom 28. Oktober 2014 im Ortstermin am 06. Januar 2015 eingenommenen Augenschein steht fest, dass eine funktionstüchtige Kamera nicht vorhanden ist.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Entfernung der vorhandenen Attrappe.

Entgegen der Ansicht der Beklagten führt auch die Attrappe zu einer Beeinträchtigung der Handlungsfreiheit des Klägers selbst und seiner Besucher.

Die Kammer hat in einem Verfahren (Urteil vom 04. Oktober 2010 – 67 S 592/09 -) grundsätzlich entschieden, dass eine Kameraüberwachung nur bei überragenden Interessen des Vermieters zu dulden ist. Hieran hält der Einzelrichter fest. Die Attrappen sind der tatsächlichen Überwachung gleichzustellen, denn nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 16. März 2010 – VI ZR 176/09 – (Rn. 14) kann auch bei tatsächlich nicht erfolgender Überwachung der verbleibende Überwachungsdruck ausreichen, wenn entsprechende Verdachtsmomente vorliegen. So ist es hier, denn es kann äußerlich eben nicht erkannt werden, ob weiter eine bloße Attrappe oder eine Kamera mit Aufzeichnung betrieben wird. Der Mieter muss insbesondere nicht laufend die Gegebenheiten genau prüfen, um sich zu vergewissern, dass es bei der Attrappe geblieben ist.

Der Eingriff wird auch nicht gerechtfertigt durch entsprechende “Vorfälle” im Hause. Diese “Vorfälle” sind nicht so schwerwiegend und nachhaltig, dass sie die Überwachung bzw. einen entsprechenden Anschein zur Abschreckung rechtfertigen könnten. Die Beklagten haben hierzu auch nach dem Hinweis des Einzelrichters vom 16. Juli 2015 lediglich auf den bisherigen Vortrag Bezug genommen. Es liegen nur leichtere Diebstähle bzw. Sachbeschädigungen vor.”

Steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Mieter einer Wohnung den Schlüssel zur Wohnung verliert und daraufhin die Schließanlage ausgetauscht werden muss?

Die Antwort des Amtsgerichts Bielefeld (AG Bielefeld – 401 C 58/15, Urteil vom 07.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Bielefeld in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.333,87 Euro aus § 280 Abs. 1 BGB.

Die Beklagte hat ihre mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über die ihr übergebenden Schlüssel (§ 241Abs. 2 BGB) verletzt. Zur Obhutspflicht des Mieters gehört es, die Schlüssel zur Mietsache sorgsam aufzubewahren und darauf zu achten, dass sie nicht in Verlust geraten (vgl. LG Hamburg in NJW-RR 1999, 663). Zwar ist der Beklagten grundsätzlich nicht schon allein deshalb ein Vorwurf zu machen, weil sie die Schlüssel in einer mit einem Reißverschluss verschlossenen Innentasche ihrer Handtasche aufbewahrt hat. Angesichts der Tatsache, dass sie sich auf einer Feier aufhielt, die sich über eine gesamte Wohnung und einen dazugehörigen Garten erstreckte und auf der sich bis zu 50 Gästen befanden, die ihr teilweise nicht persönlich bekannt waren, war die Beklagte gehalten, ihre Tasche durchgehend so zu beaufsichtigen, dass ihr die Schlüssel nicht gestohlen werden oder sonst abhandenkommen können. Tatsächlich sind die Schlüssel der Beklagten jedoch auf dieser privaten Feier abhandengekommen, ohne dass sie dies bemerkt hat.

Die Beklagte hat den Verlust der Schlüssel auch zu vertreten. Ihr Verschulden wird grundsätzlich gemäß §280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Vom Verschuldensvorwurf hat sich die Beklagte nicht entlastet. Die Beklagte hat im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung lediglich bekundet, dass sie die Handtasche mit den Schlüsseln auf der privaten Feier zwar zunächst in einem Schlafzimmer abgestellt habe. Später habe sie die Tasche samt Schlüsseln jedoch an sich genommen und stets beaufsichtigt. Dieser Vortrag der Beklagten ist nicht ausreichend, um sich zu exkulpieren.

Die Beklagte hat nicht konkret vortragen, bei welcher Gelegenheit ihr die Schlüssel abhandengekommen sind. Sie kann dies lediglich auf den Zeitraum der Feier am 02.08.2014 eingrenzen. Die Beklagte vermutet lediglich, dass ihr die Schlüssel, Portemonnaie und Handy durch einen Trickdieb entwendet worden seien. Selbst wenn man als zutreffend unterstellt, dass der Beklagten die Schlüssel aus der Innentasche ihrer Handtaschen gestohlen wurden, während sie diese bei sich trug und nicht bereits zu der Zeit, als die Tasche unbeaufsichtigt in dem Schlafzimmer stand, vermag sie dies nicht zu entlasten. Es ist für das Gericht nicht nachvollziehbar, wie ein Dieb die Schlüssel aus einer mit einem Reißverschluss verschlossenen Innentasche stehlen und zudem das Handy nebst Kopfhörern, das Portemonnaie sowie die Puderdose aus der Handtasche selbst entwenden konnte, wenn die Beklagte ihre Tasche tatsächlich durchgehend bei sich getragen und hinreichend beaufsichtigt hat, wäre dies der Fall gewesen, hätte die Beklagte den Diebstahl bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt bemerken müssen. Dies ergibt sich bereits daraus, dass ein Dieb nicht sämtliche Gegenstände mit einem Griff aus der Tasche nehmen konnte und er zudem, um an die Schlüssel zu gelangen, in der Tasche zunächst den Reißverschluss der Innentasche öffnen musste.

Die Klägerin kann die Kosten für den Austausch der Schließanlage in Höhe von 1.333,87 Euro als Schadensersatz verlangen. Zwar stellt das rein abstrakte Gefährdungspotenzial regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht jedoch dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen. Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt (BGH NJW 2014, 1653). In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotenzial in einer Vermögenseinbuße realisiert. Die gebotene Einzelfallabwägung führt vorliegend dazu, dass die Klägerin die Schließanlage auswechseln durfte. Die Gefahr der missbräuchlichen Verwendung der Schlüssel begründet sich damit, dass der Beklagten die Schlüssel zusammen mit ihrem Portemonnaie mit diversen persönlichen Dokumenten wie Führerschein, Krankenversicherungskarte, Bankkarte, etc. sowie ihrem Smartphone entwendet wurden. Es steht somit zu befürchten, dass sich der Wohnort der Beklagten mit den in den Dokumenten enthaltenen persönlichen Daten ermitteln lässt. Über diesen Umstand hat die Beklagte die Klägerin informiert, die sich daraufhin zum Austausch der Schösser entschieden hat und die notwendigen Arbeiten durchführen ließ.

Die hierfür angefallenen Kosten von 1.333,87 Euro sind unstreitig. Ein nach § 287 ZPO zu schätzender Abzug “neu für alt” ist nicht vorzunehmen. Hierbei handelt es sich um eine Art der Vorteilsausgleichung, wenn der Geschädigte durch den Schadensersatz besser gestellt würde als seine Lage vorher war, z.B. weil Alt Teile durch neuwertige Teile ersetzt werden (vgl. Oetker, in MüKo, 5. Aufl. 2007, § 249 Rn. 333). Dies trifft hier nicht zu. Die Schließanlage wurde vorliegend unstreitig erst 2009 eingebaut. Jedenfalls angesichts des geringen Alters der bisherigen funktionsfähigen Schließanlage einerseits und der langwierigen Dauer eines Verschleißes andererseits bedurfte es eines Abzugs vorliegend nicht.”

Betrifft der Kündigungsausschluss bei Wohnungsumwandlungen In Berlin alle seit dem 01.10.2013 erklärten Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, auch wenn der Erwerb und die Veräußerung des Wohnungseigentums noch vor dem 01.10.2013 erfolgt sein sollten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 30/16, Beschluss vom 17.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die am 21. April 2014 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung hat das Mietverhältnis nicht zu beenden vermocht, ohne dass es darauf ankommt, ob der von den Klägern behauptete Eigenbedarf tatsächlich besteht.

Die Kläger konnten sich bei Ausspruch und Zugang der Kündigung gemäß § 577a Abs. 1 und 2 BGB nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, da an der streitgegenständlichen Wohnung nach ihrer Überlassung an die Beklagte Wohnungseigentum begründet und dieses erstmals im Jahr 2009 veräußert wurde. Zwar beschränkt § 577a Abs. 1 BGB die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters lediglich auf einen Zeitraum von drei Jahren seit der Veräußerung, die hier bei Ausspruch der Kündigung bereits abgelaufen waren. Allerdings beträgt die Frist des § 577a Abs. 1 BGB gemäß § 577a Abs. 2 BGB bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist nicht nur derzeit, sondern war bereits zum Zeitpunkt der Kündigung in der gesamten Gebietskulisse von Berlin besonders gefährdet. Das folgt, ohne dass die Kammer insoweit zu einer eigenständigen Tatsachenfeststellung befugt oder gehalten wäre, aus der vom Senat von Berlin am 13. August 2013 mit Wirkung zum 1. Oktober 2013 erlassenen Kündigungsschutzklausel-VO (GVBl. 2013, 488). Die Verordnung, die ausweislich ihres Wortlauts und nach ihrem Sinn und Zweck auch zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bereits bestehende Mietverhältnisse erfasst (vgl. BGH, Rechtsentscheid v. 15. November 2000 – VIII ARZ 2/00, NJW 2001, 1421 (zu Art. 14 InvErlWoBauldG)), bestimmt in § 1 die gesamte Gebietskulisse Berlins als besonders gefährdet und gestattet in ihrem § 2 die Kündigung wegen Eigenbedarfs im streitgegenständlichen Kontext nicht vor Ablauf von zehn Jahren nach dem Erwerb der Mietsache.

Durchgreifende (verfassungs-)rechtliche Bedenken bestehen weder gegenüber § 577a Abs. 2 BGB noch der Kündigungsschutzklausel-VO vom 13. August 2013: Die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage des § 577aAbs. 2 BGB ist ebenso wirksam wie die auf ihrer Grundlage erlassene Verordnung des Senats (vgl. BGH, Urt v. 11. März 2009 – VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Tz. 14 (zu § 577a BGB); Urt. v. 4. November 2015 – VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476 (zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und zur Berliner Kappungsgrenzen-VO); LG Berlin, Urt. v. 15. Mai 2009 – 63 S 410/08, GE 2009, 909 (zur Berliner Kündigungsschutzklausel-VO vom 20. Juli 2004)).

Die Kläger können sich auch nicht mit Erfolg auf einen Verstoß gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot (Art. 20 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 GG) berufen:

Zwar war die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung durch die Kläger im Jahre 2009 über den aus § 577a Abs. 1 BGB folgenden dreijährigen Zeitraum hinaus noch nicht beschränkt, da der Senat von Berlin eine die gesamte Gebietskulisse – und damit auch das Hansaviertel – erfassende Kündigungsschutzklausel-VO erstmals im Jahre 2013 erlassen hat. Die vorhergehenden Kündigungsschutzklauselverordnungen vom 20. Juli 2004 (GVBl. 2004, 294) und 16. August 2011 (GVBl. 2011, 442, 466) hatten eine Sperrfrist von lediglich sieben Jahren angeordnet und die im Hansaviertel gelegenen Wohnungen jeweils noch nicht umfasst.

Eine Rechtsnorm entfaltet indes nur dann Rückwirkung, wenn der Beginn ihres zeitlichen Anwendungsbereichs normativ auf einen Zeitpunkt festgelegt ist, der vor dem Zeitpunkt liegt, zu dem die Norm rechtlich existent, das heißt gültig geworden ist (BGH, Beschluss vom 24. Juli 2013 – XII ZB 340/11,BGHZ 198, 91 Tz. 32 m.w.N.). Die hier maßgebliche Kündigungsschutzklausel-VO ist zum 1. Oktober 2013 in Kraft getreten. Eine Rückwirkung im vorgenannten Sinne liegt für zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bereits bestehende Mietverhältnisse wie das der Beklagten nicht vor.

Zwar führt die Anwendung der Verordnung zu einer Veränderung der vor ihrem Inkrafttreten bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB. Während sich die Kläger vor dem 1. Oktober 2013 noch erfolgreich auf das Vorliegen von Eigenbedarf für die streitgegenständliche Wohnung und den Ausspruch einer darauf gestützten Kündigung hätten berufen können, ist ihnen dies nunmehr bis zum Ablauf der Kündigungssperrfrist verwehrt. Diese Auswirkungen beruhen jedoch nicht auf einer Rückerstreckung des zeitlichen Anwendungsbereichs der Verordnung, sondern darauf, dass die Verordnung auch Geltung für die Kündigung von Bestandsmietverhältnissen beansprucht und damit notwendigerweise auch an in der Vergangenheit liegende Umstände anknüpft.

Allerdings können sich auch für Normen, die auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirken, obwohl sie grundsätzlich zulässig sind, aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes je nach Lage der Verhältnisse verfassungsrechtliche Grenzen ergeben. Hierbei ist zwischen dem Vertrauen auf den Fortbestand des Rechtszustands nach der bisherigen gesetzlichen Regelung und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Wohl der Allgemeinheit abzuwägen. Der Vertrauensschutz geht allerdings nicht so weit, den Betroffenen vor jeder Enttäuschung zu bewahren (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 34 m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen sind überwiegende Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes nicht gegeben. Die Erwartung des Erwerbers, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehenden Einschränkungen der Verfügungsbefugnis über Wohneigentum an vermieteten Wohnräumen würden jedenfalls im Großen und Ganzen unverändert bleiben, ist abzuwägen gegen das durch die Beschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten verfolgte sozialpolitische Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten. Bei dieser Güterabwägung ist dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überragenden Bedeutung für das allgemeine Wohl grundsätzlich der Vorzug zu geben (vgl. BGH, Rechtsentscheid v. 15. November 2000 – VIII ARZ 2/00, NJW 2001, 1421 Tz. 35). Es tritt hinzu, dass es sich bei dem Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung im Jahre 2009 um keine “Vertrauensinvestition” der Kläger handelte, bei der der Betroffene mit dem späteren Eingriff nicht zu rechnen brauchte (vgl. BGH, a.a.O.). Denn die Kläger hätten zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung aufgrund der zu diesem bereits existenten bundesgesetzlichen Ermächtigungsgrundlage des seit dem 1. Januar 2002 gültigen § 577a Abs. 2 BGB a.F., der die Landesregierungen ebenfalls zur Anordnung einer bis zu zehnjährigen Kündigungssperrfrist im Verordnungswege ermächtigt hatte, damit rechnen können, dass der Senat von Berlin in Zukunft die bereits erlassenen Verordnungen durch Erlass einer neuen Verordnung zeitlich und räumlich abändern würde, um so tatsächlichen Entwicklungen des Berliner Wohnungsmarktes mit Auswirkungen auf die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen wirksam zu begegnen.

Da nach alldem die gemäß § 577a Abs. 1, Abs. 2 BGB i.V.m. § 2 der Kündigungsschutzklausel-VO vom 13. August 2013 geltende zehnjährige Kündigungssperrfrist zum Kündigungszeitpunkt noch nicht abgelaufen war, besteht das streitgegenständliche Mietverhältnis ungekündigt fort. Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.”