Sind die mit zeitweise erhöhten Einwirkungen verbundenen gewöhnlichen Instandhaltungs- und Umgestaltungsarbeiten bei der Anbringung einer Wärmedämmung durch Aufstellen eines Gerüstes und Andübeln der Dämmplatten von Mietern als ortsüblich hinzunehmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 T 2/16/16, Beschluss vom 07.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:  “Die zulässige sofortige Beschwerde der Verfügungskläger ist aus den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts im angefochtenen Beschluss, auf die Bezug genommen wird, sowie der dort zitierten Entscheidungen der Kammer nicht begründet.

Ohne Erfolg verweisen die Verfügungskläger auf den Lärmpegel der Arbeiten, von dem sie behaupten, dass er die öffentlich-rechtlichen Grenzwerte nicht einhalte. Denn bei den von ihnen beschriebenen Arbeiten der Verfügungsbeklagten handelt es sich um übliche Verfahren zur Anbringung einer Wärmedämmung durch Aufstellen eines Gerüstes und Andübeln der Dämmplatten. Die mit zeitweise erhöhten Einwirkungen verbundenen gewöhnlichen Instandhaltungs- und Umgestaltungsarbeiten sind jedoch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB gleichfalls als ortsüblich hinzunehmen (Palandt-Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 906 BGB, Rn 24).”

Darf ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 461 C 19626/15, Urteil vom 08.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. II. wie folgt aus:  “II. Die Klägerin kann hier zudem die Besichtigung verlangen, da seit der letzten Wohnungsbesichtigung mehr als 5 Jahre vergangen sind, da nach Auffassung des Gerichts der Vermieter alle 5 Jahre die Wohnung besichtigen darf.

1. Denn der Vermieter kann nicht auf Dauer von seinem Eigentum ausgeschlossen werden, insbesondere von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentumes zu prüfen, um festzustellen, ob zur Substanzerhaltung Maßnahmen erforderlich sind. Denn die Wohnungsraummietverhältnisse sind nach dem BGB auf Dauer angelegt; der Vermieter bedarf eines materiellen Kündigungsgrundes, um das Mietverhältnis beenden zu können. Aufgrund der langen Lebenserwartung der Mieter und durch die Eintrittsmöglichkeiten von Erben und mit in der Wohnung lebenden Verwandten nach § 563 BGB kommt es in der Praxis nicht selten zu Mietverhältnissen, die mehrere Jahrzehnte dauern. Die Pflichten des Mieters nach § 536 c Abs. 1 S. 1 BGB, auftretende Mängel anzuzeigen, lassen dabei das Kontrollinteresse des Vermieters nicht entfallen. Denn zum einen muss der Mieter nur Mängel anzeigen, zum anderen hat der Vermieter das aus seinem Eigentum folgende Recht, sich selbst über den Zustand seiner Sache informieren zu können.

Nach Auffassung des Gerichts kann daher ein Vermieter alle 5 Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Denn dieser Zeitraum von 5 Jahren ist nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, nach dessen Ablauf also auch bei bestimmungsgemäßen und vertragsgemäßen Verbrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu vermeiden. Bei einem solchen Fünfjahreszeitraum wird der Mieter, da die Besichtigung auch vorher anzukündigen und schonend ist, auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt. Eine Wohnungsbesichtigung alle 5 Jahre ist auch keine Routinekontrolle, wie man dies bei Besichtigungen alle ein oder zwei Jahre annehmen könnte, sondern eine Besichtigung, die aus den oben dargelegten Gründen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Würde man solche Besichtigungen nicht zulassen, bestünde die Gefahr, dass der Vermieter als Eigentümer auf Jahrzehnte von jeder Kontrolle der in seinem Eigentum stehenden Sachen ausgeschlossen würde. Zudem darf nach Auffassung des Gerichts die Frage auch nicht überschätzt und so getan werden, als entscheide sich die Frage, inwieweit der Mieter in seiner Wohnung sein Leben ohne Kontrolle des Vermieters gestalten kann, danach, ob der Vermieter alle 5 Jahre den Zustand der Wohnung überprüfen kann. Denn in der Wirklichkeit werden der Vermieter oder dessen Beauftragte sehr viel häufiger die Wohnung betreten, etwa zum Ablesen der Zählerstände, zum Auswechseln oder Eichen oder Kontrollieren der Zähler, zum Anbringen von Rauchmeldern und dergleichen mehr, wozu der Gesetzgeber den Vermieter verpflichtet und damit zwingt, die Wohnung des Mieters zu betreten.

Diese Auffassung widerspricht auch nicht der genannten Entscheidung des BGH. Denn soweit der BGH dort verlangt, dass die Besichtigung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Wohnung der entspricht, ist dies gerade beim Abstellen auf die Lebensdauer eines Renovierungszyklus der Fall. Es liegen auch bei einer Besichtigung alle 5 Jahre keine Routinekontrollen mehr vor. Nach diesen Grundsätzen hat die Klägerin hier ein Recht zur Besichtigung der Wohnung.

2. Das Besichtigungsrecht entfällt auch nicht deshalb, weil die Klägerin bereits im Jahr 2012 die Wohnung besichtigt hätte. Nach Vortrag der Klägerin habe sie damals nur das Bad und die Diele besichtigt, aber nicht in der gesamten Wohnung. Diesem Vortrag hat die Beklagtenpartei nicht substantiiert widersprochen, §138 ZPO, im Übrigen auch keinen Beweis angeboten.”

Ist eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle Teppichböden und auch Tapeten zu beseitigen, wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn (AG Duisburg-Hamborn – 7 C 274/13, Urteil vom 15.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Duisburg-Hamborn in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 5. a) wie folgt aus: “5. Einen Anspruch auf weiteren Schadensersatz hat der Kläger gegen den Beklagten dagegen nicht.

a) Für die Demontage der Bodenbelege und Entfernen der Klebereste kann der Kläger vom Beklagten nicht den von ihm verlangten Schadensersatz in Höhe von 630,00 EUR verlangen.

Zunächst steht dem Kläger ein solcher Anspruch nicht aus §§ 546 Abs. 1, 280 BGB wegen einer Verletzung der Pflicht des Beklagten zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietwohnung zu. Zwar ist der Mieter bei Vertragsende gem. § 546 Abs. 1 BGB grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt – von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen – in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand. Er hat deshalb grundsätzlich von ihm eingebrachte Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu beseitigen, wozu auch der vom Beklagten angebrachte Bodenbelag zählt. Dies gilt jedoch für Veränderungen der Mietsache, die allein auf Veranlassung des Mieters vorgenommen werden und nicht für Veränderungen, die nach den gemeinsamen Parteiwillen erst zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen sollen (vgl. hierzu BGH, NJW 2005, 218). Es ist hier davon auszugehen, dass die Verlegung des Teppichbodens der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands diente. Eine Wohnung ohne Bodenbelag, ist nämlich gerade nicht als vertragsgemäß anzusehen. Insoweit entfällt bei Vertragsende eine Pflicht zur Entfernung des Teppichs nach § 546 Abs. 1 BGB.

Ein Schadensersatzanspruch wegen der unterlassenen Entfernung des Teppichbodens folgt auch nicht aus der Regelung unter § 29 des schriftlichen Wohnungsmietvertrages i.V. mit § 280 BGB. Denn die Reglung unter § 29 des Mietvertrages ist als allgemeine Geschäftsbedingung wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten gem. § 307 BGB unwirksam.

Zunächst handelt es sich bei der Reglung in § 29 des Mietvertrages um eine allgemeine Geschäftsbedingung. Nach § 305 BGB liegt eine allgemeine Geschäftsbedingung vor, wenn es sich um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss des Vertrages stellt. Dabei ist es gleichgültig, ob die Bestimmung einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bildet oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen worden wird, welchen Umfang sie hat und in welcher Form der Vertrag sonst geschlossen wurde. Dass die Regelung unter § 29 des Mietvertrages vom Vermieter vorformuliert worden ist, hat der Kläger im Rahmen seiner informatorischen Anhörung durch das Gericht selber eingeräumt, in dem er erläutert hat, dass diese Regelung zu Teppich und Tapeten bei den von ihm vermieteten Wohnungen immer so gemacht werde und er bislang stets gute Erfahrungen damit gemacht habe. Aus dieser Erklärung des Klägers folgt daher, dass der Beklagte als Mieter durch den Vermieter einseitig mit einer Regelung konfrontiert wurde, die der Vermieter üblicherweise in seinen Mietverträgen aufnimmt und eine Individualvereinbarung, die im Einzelnen ausgehandelt worden ist, gerade nicht vorliegt. Auch dem Vortrag des Klägers unter Ziffer 3 seines Schriftsatzes vom 06.06.2014 lässt sich eindeutig entnehmen, dass mit § 29 des Mietvertrages keine Individualvereinbarung vorliegt, sondern der Kläger bei jedem Abschluss eines neuen Mietvertrages gegenüber dem neuen Mieter stets erklärt, dass Teppiche und Tapeten bei Auszug zu entfernen sind, damit der Anschlussmieter seinerseits Tapeten und Teppiche nach seinem Wunsch in der Wohnung anbringen kann.

Eine solche vorformulierte Klausel, nach der der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle Teppichböden und auch Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Sie verpflichtet den Mieter auch dann Teppiche und Tapeten zu entfernen, wenn aufgrund ihres Zustands wegen eines möglicherweise kurzen Mietverhältnisses kein Bedarf hierfür besteht. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters und des Anschlussmieters die Wohnung mit neuen Teppichen und Tapeten versehen zu lassen.”