Archiv für den Monat: Juli 2016

AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 12:07.2016: Integration und Wohnungsmarkt

Wann? 20.07.2016 19:30 Uhr

Wo? TSV Spandau 1860, Askanierring 150, 13585 Berlin

Der 16. Mieter- und Verbraucherstammtisch des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes ist am 20. Juli um 19.30 Uhr im Restaurant des TSV Spandau 1860, Askanierring 150, dem Thema „Auswirkungen der Integrationspolitik auf die Wohnsituation in Spandau“ gewidmet. Referent ist der Stadtrat für Bürgerdienste und Ordnungsangelegenheiten, Stephan Machulik (SPD), der auch für Fragen zur Verfügung steht. Der Eintritt ist frei.

http://www.berliner-woche.de/spandau/soziales/integration-und-wohnungsmarkt-d104836.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist es einem Vermieter im Sozialen Wohnungsbau erlaubt, bereits vor Mietvertragsbeginn eingetretene bzw. erkennbare Kostensteigerungen an den Mieter weiterzugeben?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 168/15, Urteil vom 30.11.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Denn der Vermieterin war es nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verwehrt, bereits vor Mietvertragsbeginn eingetretene bzw. erkennbare Kostensteigerungen an den Mieter weiterzugeben (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 29.04.2004 – 14 C 153/04 -; AG Tiergarten, Urteil vom 02.03.2010 – 2 C 380/09 – jeweils zitiert nach juris; zeitlich einschränkend LG Braunschweig, WuM 1987, 191). Entgegen der Ansicht der Klägerin ist auch nicht eine zeitliche Begrenzung der Sperre geboten, da es der Vermieterin freigestanden hätte, sich bereits bei Vertragsschluss im Hinblick auf die bereits aus April 2012 stammende Wirtschaftlichkeitsberechnung Erhöhungen ausdrücklich vorzubehalten. Darüber hinaus ist es ihr auch nicht verwehrt, künftig Mieterhöhungen entsprechend den geltenden normativen Vorgaben vorzunehmen.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

promietrecht.de: Checkliste Urlaub – Was sollte geprüft, was organisiert werden?

Die nachstehende Checkliste:  Urlaub, was sollte geprüft, was sollte organisiert werden? können Sie für Ihre Urlaubsvorbereitung nutzen. Sie können auch gerne die pdf. mit dem Text der Checkliste für Ihre Unterlagen herunterladen.

http://www.promietrecht.de/Benutzung-der-Wohnung/Checkliste-Urlaub-Was-sollte-geprueft-was-organisiert-werden-E2179.htm

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kann ein Ehegatte und Mieter, der nach Trennung der Eheleute die volle Miete für die Ehewohnung an den Vermieter gezahlt hat, von seinem Ehegatten und Mitmieter Erstattung des hälftigen Betrages verlangen, wenn es sich um eine nach der Trennung der Eheleute aufgedrängte und nicht gewählte Wohnsituation handelt?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Bremen (OLG Bremen – 4 WF 184/15, Beschluss vom 17.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das OLG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 3. wie folgt aus: “Nach der derzeitigen Sachlage bestehen für den von der Antragstellerin beabsichtigten Antrag auf Gesamtschuldnerausgleich im tenorierten Umfang hinreichende Erfolgsaussichten (§§ 114 ff. ZPO).

Unstreitig waren die Antragstellerin und der Antragsgegner die Mieter der ursprünglich gemeinsamen Familienwohnung und daher grundsätzlich beide zur Zahlung des Mietzinses als Gesamtschuldner verpflichtet. Ebenfalls unstreitig ist, dass die Antragstellerin die Miete von 715 Euro monatlich und die Nebenkosten für die Monate Februar bis April 2015 alleine getragen hat. Für die von ihr geforderte Beteiligung des Antragsgegners an den Nettomietzahlungen bestehen hinreichende Erfolgsaussichten in Höhe von 190 Euro monatlich und somit insgesamt 570 Euro.

1. Grundsätzlich gilt gemäß § 426 Abs. 1 S. 1 BGB, dass die Gesamtschuldner im Verhältnis zueinander zu gleichen Teilen haften, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Nach dieser Regelung kann somit der Mieter, der den vollständigen Mietzins an den Vermieter gezahlt hat, von seinem Mitmieter Erstattung des hälftigen Betrages verlangen. Derjenige Mieter, der sich auf eine hiervon abweichende Regelung, also eine anderweitige Bestimmung i. S. d. § 426 Abs. 1 S. 1 BGB, beruft, ist für das Vorliegen von Umständen darlegungs- und beweisbelastet, die eine solche – abweichende – Verteilung rechtfertigen (Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Auflage, Rn. 387). Den ausgezogenen Mieter, der jegliche Beteiligung an den nach Trennung fällig werdenden Mieten für die ehemalige Ehewohnung ablehnt, trifft also die Darlegungs- und Beweislast für die behauptete alleinige Zahlungspflicht des in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten.

Der somit für eine anderweitige Bestimmung darlegungs- und beweisbelastete Antragsgegner hat im vorliegenden Fall bisher keine Umstände vorgetragen, die den Gesamtschuldnerausgleich im tenorierten Umfang zu Fall bringen könnten.

a) Allein aus der Tatsache, dass die Antragstellerin während der Zeit von Februar bis April 2015 gemeinsam mit den Kindern in der Wohnung gelebt hat, während der Antragsgegner nach seinem Auszug im Januar 2015 eine anderweitige Unterbringung finden musste, ergibt sich noch keine anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 S. 1 BGB.

Zwar kann sich aus der Gestaltung der Beziehungen der Ehegatten nach ihrer Trennung eine Bestimmung mit dem Inhalt ergeben, dass der in der Wohnung verbliebene Ehegatte im Innenverhältnis für die Miete alleine aufzukommen hat. Es ist allerdings danach zu differenzieren, ob es sich um eine nach der Trennung der Eheleute gewählte oder um eine aufgedrängte Wohnsituation handelte (vgl. Wever, a. a. O., Rn. 324). Entscheidet sich der in der Wohnung verbleibende Ehegatte nach Trennung dafür, in der Wohnung weiterhin leben zu wollen, kann von einer gewählten Wohnsituation ausgegangen werden, weshalb der verbliebene Ehegatte dann auch für die Miete alleine aufzukommen hat. Anders liegt es dann, wenn dem in der ehemals gemeinsamen Ehewohnung zurückbleibenden Ehegatten diese Wohnsituation “aufgedrängt” wurde bzw. Einverständnis zwischen den Ehegatten darüber besteht, dass er die Wohnung noch bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nutzen soll. Dann ist eine alleinige interne Haftung des zurückbleibenden Ehegatten für die Mietschulden bis zum Ende des Mietvertrages nicht gerechtfertigt. Der Verbleib des Ehegatten in der Wohnung während der dreimonatigen Kündigungsfrist entspricht vielmehr vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen: Würde auch er die ehemalige gemeinsame Ehewohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist verlassen, würde für die Ehegatten neben dem Mietzins für diese Wohnung noch der jeweils für ihre weiteren Wohnungen zu zahlende Mietzins anfallen. Somit dient es auch der Vermeidung unnötiger Kosten, wenn der zurückbleibende Ehegatte während der dreimonatigen Kündigungsfrist noch in der ehemals gemeinsamen Ehewohnung lebt (vgl. auch Wever, a. a. O., Rn. 326).

Im vorliegenden Fall haben die Eheleute gemeinsam nach der Trennung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten das Mietverhältnis beendet. Es entsprach daher wirtschaftlicher Vernunft, dass die Antragstellerin und die Kinder noch während dieser drei Monate die Wohnung nutzten. Allein hieraus kann sich keine Verpflichtung der Antragstellerin zur alleinigen Tragung der Mietkosten ergeben.

b) Eine anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 S. 1 BGB kann im vorliegenden Fall auch nicht daraus hergeleitet werden, dass der Antragsgegner während der verfahrensgegenständlichen drei Monate an die Antragstellerin sowohl Trennungs- als auch Kindesunterhalt gezahlt hat.

Werden bei der Berechnung des Unterhaltsanspruches der Ehefrau und der gemeinsamen minderjährigen Kinder tatsächlich erbrachte hälftige Mietzinszahlungen für die ehemalige Familienwohnung berücksichtigt und fallen daher die Unterhaltsansprüche entsprechend geringer aus, wird die spätere Durchführung eines Gesamtschuldnerausgleiches, angestrebt vom Ehemann gegen die Ehefrau, zu Recht aufgrund der vorgenommenen Unterhaltsberechnung am Vorliegen einer anderweitigen Bestimmung i. S. d. § 426 Abs. 1 S. 1 BGB scheitern. Gleiches muss gelten, wenn der Unterhaltsberechtigte die Schulden von seinem Einkommen allein bedient: Dann kommt es zu einer Beteiligung des Unterhaltspflichtigen am Schuldenabtrag dadurch, dass sich die Differenz der beiderseitigen Einkommen und damit der Unterhaltsanspruch erhöht (vgl. Wever, a. a. O., Rn. 330, 332). Ein Ausgleich nach § 426 BGB ist aber dann nicht ausgeschlossen, wenn der Schuldenabtrag bei der Unterhaltsbemessung nicht zum Tragen gekommen ist (vgl. Wever, a. a. O., Rn. 331).

Im vorliegenden Fall ist der von der Antragstellerin bereits mit Schreiben vom 12.3.2015 geltend gemachte Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich gemäß § 426 Abs. 1 S. 1 BGB unstreitig bei der Unterhaltsberechnung nicht berücksichtigt worden, so dass grundsätzlich der Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs. 1 S. 1 BGB besteht. Der Antragsgegner hat insbesondere nicht vorgetragen, dass er sich an der von der Antragstellerin geforderten hälftigen Kaltmiete bereits dadurch beteiligt habe, dass die 715 Euro monatlich vom Einkommen der Antragstellerin abgezogen wurden und sich dadurch ihr Unterhaltsanspruch ihm gegenüber erhöht habe. Nach den vorliegenden Verfahrenskostenhilfeunterlagen ist vielmehr davon auszugehen, dass die Antragstellerin im verfahrensgegenständlichen Zeitraum keinerlei eigenes Einkommen erzielte. Bei Einkommenslosigkeit der Antragstellerin konnte die Mietzahlung durch sie keine Reduzierung ihres – nicht vorhandenen – Einkommens und die Erhöhung ihres Unterhaltsanspruchs gegen den Antragsgegner bewirken. Weder eine unmittelbare noch eine mittelbare tatsächliche Beteiligung des Antragsgegners am Abtrag der Gesamtschuld hat nach Aktenlage stattgefunden.

Es ist somit nach dem derzeitigen Vortrag der Beteiligten nicht nachvollziehbar, inwiefern es zu einer “Überlagerung” des Gesamtschuldnerausgleichsanspruchs durch Unterhaltszahlungen gekommen sein soll. In der Akte findet sich nur der Satz des Antragsgegnervertreters, die Gegenseite sei im Rahmen der vorprozessualen Korrespondenz darauf hingewiesen worden, dass der Antragsgegner entweder Unterhalt oder eine Mietbeteiligung zahlen könne, mit Sicherheit nicht beides (Schriftsatz vom 8.6.2015, Bl. 19 der Akte). Die erwähnte Korrespondenz ist nicht vorgelegt worden. Der Antragsgegner hat ebenfalls nicht behauptet, dass die Beteiligten eine Vereinbarung in Bezug auf die hälftige Mietzinsforderung in dem Sinne getroffen haben, dass die Antragstellerin die Mieten vollständig allein aufzubringen habe. Allein aus der Tatsache, dass Unterhaltszahlungen im Zeitraum von Februar bis April 2015 geflossen sind, kann kein Ausschluss des Gesamtschuldnerausgleichs hergeleitet werden, schließlich ist auf die Unterhaltsansprüche und nicht auf den Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich gezahlt worden.

Sollte der Antragsgegner angesichts der – ihm bereits seit März 2015 bekannten – Inanspruchnahme auf hälftigen Mietzins eine Überzahlung von Unterhaltsansprüchen geltend machen wollen, müsste er einen entsprechenden konkreten Rückforderungsanspruch gegen die Antragstellerin formulieren, den er dem Anspruch aus § 426 Abs. 1 S. 1 BGB entgegen halten könnte. Hieran fehlt es aber bisher.

So ergibt sich nur aus dem Verfahrenskostenhilfeantrag der Antragstellerin, in welcher Höhe der Antragsgegner Unterhalt gezahlt hat. Ob diesen Beträgen eine Vereinbarung oder eine exakte Quotenunterhaltsberechnung zugrunde liegt, welche Einkommenshöhe des Antragsgegners und der Antragstellerin angesetzt und welche Abzüge hiervon vorgenommen wurden, wird nicht vorgetragen. Es ist somit nicht klar, in welcher Höhe der Antragsgegner noch Trennungsunterhaltszahlungen an die Antragstellerin hätte leisten müssen, wenn bei der Unterhaltsberechnung der Anspruch der Antragstellerin auf Gesamtschuldnerausgleich berücksichtigt worden wäre. Der für eine anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 S. 1 BGB, aber auch für einen eventuellen Rückforderungsanspruch darlegungs- und beweisbelastet Antragsgegner hat somit nicht konkret vorgetragen, inwiefern sich die von der Antragstellerin geforderte Beteiligung an der hälftigen Kaltmiete überhaupt auf die Unterhaltsberechnung für die Monate Februar bis April 2015 ausgewirkt hätte. Es ist offen, ob und wenn ja um welchen Betrag die Unterhaltszahlungen geringer ausgefallen wären, wenn er zusätzlich noch die Beteiligung an der Kaltmiete hätte tragen müssen. Allein die – angesichts der Höhe der erbrachten Unterhaltszahlungen bereits zweifelhafte – Behauptung, er habe entweder Unterhalt oder die hälftige Kaltmiete zahlen können, kann eine konkrete Berechnung nicht ersetzen. Solange diese nicht erfolgt ist, bleibt der bisherigen antragsgegnerseitige Einwand einer “unterhaltsrechtlichen Überlagerung” des von der Antragstellerin angestrebten Gesamtschuldnerausgleichs hinsichtlich der nach Trennung angefallenen Mieten unsubstantiiert.

c) Hinsichtlich der Bemessung der Haftungsquote des Antragsgegners ist hier abweichend von der grundsätzlich in § 426 Abs. 1 S. 1 BGB vorgesehenen hälftigen Beteiligung von einem geringeren Anteil auszugehen. Der von der Antragstellerin beabsichtigte Zahlungsantrag hat daher nur in Höhe von 190 Euro monatlich und somit insgesamt 570 Euro hinreichende Erfolgsaussichten.

Die Antragstellerin kann vom Antragsgegner nicht den hälftigen Nettomietzins für die drei verfahrensgegenständlichen Monate verlangen. Es ist vielmehr mit dem OLG Düsseldorf (vgl. FamRZ 2014, 1296) und Wever (vgl. a. a. O., Rn. 326 sowie FF 2015, 135) davon auszugehen, dass die Antragstellerin vom Antragsgegner nur eine hälftige Beteiligung an dem Teil der Miete von 715 Euro monatlich verlangen kann, der über die Miete hinausgeht, die sie für eine mit der ehemaligen Ehewohnung vergleichbare, aber kleinere, nämlich auf ihre Situation nach Trennung zugeschnittene Wohnung hat zahlen müssen. Im vorliegenden Fall bewohnt die Antragstellerin seit dem 1.5.2015 eine kleinere Wohnung, für die 335 Euro Nettomiete pro Monat anfallen. Die Differenz zwischen diesem Betrag und den für die ehemalige Ehewohnung gezahlten 715 Euro beträgt 380 Euro. Von diesen hat der Antragsgegner die Hälfte und somit 190 Euro zu zahlen. Hieraus errechnet sich für die verfahrensgegenständlichen drei Monate ein Zahlungsanspruch i. H. v. 570 Euro. Die 335 Euro hätte die Antragstellerin bei Anmietung einer nach der Trennung angemessenen kleineren Wohnung ohnehin alleine tragen müssen. Gleiches gilt für die Nebenkosten. Dementsprechend kann sie nur eine hälftige Beteiligung des Antragsgegners an den darüber hinaus für die ehemalige Ehewohnung anfallenden Mietkosten verlangen. Es ist kein Grund ersichtlich, aus dem der Antragsgegner verpflichtet sein sollte, den Teil der Miete, der die angemessene Miete für den Wohnbedarf der Antragstellerin nach Trennung übersteigt, allein zu tragen.

2. Soweit die Antragstellerin mit einem Satz vorträgt, sie wolle ihre “Klagforderung” auch mit einem Anspruch auf Zahlung der hälftigen Mietkaution begründen, kann sie hiermit nicht durchdringen. Diesbezüglich mangelt es bereits daran, dass die Höhe der Kaution nicht vorgetragen wird und es somit an einem hinreichend konkretisierten hilfsweisen Zahlungsantrag fehlt (§ 253 Abs. 2 ZPO). Hinzukommt, dass zwischen den Beteiligten Streit darüber besteht, ob die vom Vermieter unstreitig an den Antragsgegner zurückgezahlte Kaution überhaupt den Eheleuten hälftig zugestanden hätte. Der Vortrag der Antragstellerin und des Antragsgegners, jeweils ihre Eltern hätten die Kaution gestellt, schließt sich gegenseitig aus. Beweisangebote für die Richtigkeit der von der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Antragstellerin aufgestellten Behauptung liegen nicht vor.

3. Soweit der Antragsgegner hilfsweise mit Ansprüchen wegen Renovierungsarbeiten vor Rückgabe der Wohnung an den Vermieter aufrechnen möchte, sind die von ihm diesbezüglich erhobenen Forderungen streitig. Der Antragsgegner hat für seine Behauptung von Renovierungsarbeiten in der Wohnung Zeugenbeweis angeboten. Da das Ergebnis einer derartigen Beweisaufnahme nicht vorhersehbar ist und zudem auch nicht antizipiert werden dürfte, muss zugunsten der Antragstellerin weiterhin vom Bestehen einer hinreichenden Erfolgsaussicht für den beabsichtigten Antrag auf Gesamtschuldnerausgleich i. H. v. 570 Euro ausgegangen werden. Für die ebenfalls hilfsweise zur Aufrechnung gestellten, von der Antragstellerin bestrittenen Zahlungen des Antragsgegners wegen Nachforderungen des Energieversorgers […] fehlt bisher ein Nachweis durch den Antragsgegner, weshalb auch dieser Vortrag nichts an der hinreichenden Erfolgsaussicht des beabsichtigten Antrags der Antragstellerin ändert.”

Aus der Rubrik “Veranstaltungen”:

Öffentliche Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung Spandau von Berlin am 13.07.2016

TOP Ö 18.4 – Gefährdete Wohnungen in Spandau

Große Anfrage der PIRATEN

Drucksache – 1919/XIX – Gefährdete Wohnungen in Spandau

1. Wieviel Wohnungen sind in Spandau gefährdet, die auf Pfählen gebaut wurden?

1.1 Warum gibt es kein Gesamtgutachten, Evaluliertung der gefährdeten Gebiete (Wilhelmstadt)?

1.2 Existiert überhaupt eins?

1.3 Wenn ja, warum handeln die Verantwortlichen nicht früher?

1.4 Könnte das BA ein Gutachten in Auftrag geben?

2. Kann/konnte den in Not geratenen Mietern vom Bezirk geholfen werden?

3. Ist es richtig, dass eine Wohnungsbaugesellschaft Hilfe anbietet, so wie im Bericht des RBB angekündigt und ist diese auch seriös?

4. Ist es rechtens, Mieter in einem solch kurzen Zeitraum von sechs Wochen aus der Wohnung zu verweisen, wenn die momentane Wohnraumsituation in Berlin es nicht zulässt, einen alternativen Wohnraum zu finden?

5. Wie ist in solchen Fällen die Kostenübernahme geregelt?

6. Es ist nicht Eigenverschuldbarkeit der Mieter, wäre es nicht die Aufgabe des Bezirks, der Stadt bzw. Eigentümer ein angemessenen Wohnraum für sie zu finden, auch wenn es zeitlich befristet ist?

6.1 Ist Strafandrohung da überhaupt rechtmäßig, da kein Eigenverschulden vorliegt?

7. Ist bei den Baugenehmigungen zum Ausbau der Dachgeschoßwohnungen die Standsicherheit der Gebäude ordnungsgemäß geprüft worden?

7.1 Wenn nein, ist dies nicht fahrlässig?

8. Wird der Denkmalschutz gewahrt?

8.1 Bzw. wurde die zuständige Behörde unterrichtet und gehört?

http://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=8531&options=4

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:         

Weicht eine Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand ab und ist damit ein Mangel gegeben, der zur Mietminderung berechtigt, wenn sie durch die Errichtung einer Tiefgarage und eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück erheblichen Bauimmissionen ausgesetzt ist?

Die Antwort des Landgerichrs Berlin (LG Berlin – 67 S 76/16, Urteil vom 16.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Beklagte ist ohne Rechtsgrund bereichert, da die Klägerin im Zeitraum Juni 2014 bis März 2015 den vollen Mietzins an die Beklagte entrichtet hat, obwohl dieser im vorgenannten Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen erheblicher Bauimmissionen zumindest in der von der Klägerin in Ansatz gebrachten Höhe gemindert war. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist der Mietzins gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ein derartiger Mangel ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.

Die Mietsache wich im vorgenannten Zeitraum vom vertraglich vorausgesetzten Zustand ab, da sie durch die Errichtung einer Tiefgarage und eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück erheblichen Bauimmissionen ausgesetzt war. Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen stellen einen – selbstverständlichen – Mangel der Mietsache dar (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497 Tz. 2, 23; Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737 Tz. 30; Kammer, Beschl. v. 27. Februar 2014 – 67 S 476/13, ZMR 2014, 731 Tz. 7). Daran ändert der Umstand, dass die Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses noch nicht von Baumaßnahmen und den damit einhergehenden Immissionen betroffen war, nichts (vgl. BGH, a.a.O.; Kammer, a.a.O.). Denn die Mietvertragsparteien vereinbaren auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede konkludent, dass die (Wohnraum-)Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entsprechen, dem Mieter ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 Tz. 16, 20; Urt. v. 23. September 2009 –VIII ZR 300/08, NJW 2010, 133 Tz. 11; Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737 Tz. 24; Kammer, a.a.O. Tz. 10) und von ihm ohne Gesundheitsschädigung bewohnbar sein muss (vgl. BayObLG, Beschl. v. 4. August 1999 – RE-Miet 6/98, NZM 1999, 899 Tz. 22).

Gemessen an diesen Grundsätzen entsprach die von der Klägerin gemietete Wohnung während der streitgegenständlichen Baumaßnahmen nicht dem konkludent vereinbarten Sollzustand, da im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen der streitgegenständlichen Art zwar nicht unüblich sind, aber selbst dort – und auch in Berlin – die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen und den damit verbundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betroffen ist (vgl. Kammer, a.a.O. Tz. 11).

Diesen üblichen Mindeststandard hat die Wohnung der Klägerin, die ab Oktober 2013 über nahezu zwei Jahre nicht nur wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende den Lärm-, Erschütterungs- und Staubimmissionen des unmittelbar angrenzenden Bauvorhabens sowie nicht unerheblichen baubedingten Zugangsbeschränkungen ausgesetzt war, weit unterschritten. Ob die dauerhaften Immissionen, die ausweislich des unstreitigen Klägervorbringens “tief im Körper” spürbar waren und am 5. Juni 2014 wegen der damit einhergehenden Vibrationen zum Sprung eines Schlafzimmerfensters in einer Nachbarwohnung und zu Rissbildungen in der Wohnung der Klägerin geführt haben, sogar dazu geeignet waren, wegen ihrer Dauer und Intensität auch gesundheitliche Beeinträchtigungen bei der Klägerin und den übrigen Mietern des Hauses hervorzurufen, bedurfte keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ebensowenig das zeitliche Ausmaß der zusätzlichen Beeinträchtigungen durch Ausfälle der Warmwasserversorgung. Denn im von der Kammer zu beurteilenden Zeitraum rechtfertigten bereits die erheblichen und dauerhaften Lärm-, Erschütterungs- und Staubimmissionen die von der Klägerin in Ansatz gebrachte Minderungsquote von geringfügig mehr als 20 %.

Es hätte den Parteien zwar freigestanden, einen vom Mindeststandard negativ abweichenden Substandard als Sollbeschaffenheit zu vereinbaren. Das setzt allerdings eine vom Vermieter darzutuende und zu beweisende Vereinbarung voraus, die zudem eindeutig gefasst sein muss (vgl. BGH, Urt. v. 20. Januar 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 (sub II 2 b); Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737Tz. 30). An einer entsprechenden, noch dazu eindeutigen Vereinbarung fehlt es hier in jeder Hinsicht. Nichts anderes folgt daraus, dass sich zu Beginn des Mietverhältnisses neben der von der Klägerin innegehaltenen Mietsache eine Baulücke befunden hat, die nunmehr durch das streitgegenständliche Bauvorhaben geschlossen wurde (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Tz. 21, Kammer, a.a.O. Tz. 8).

Eine der Beklagten günstigere Beurteilung rechtfertigt auch nicht die von ihr herangezogenen Entscheidung des BGH vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177), ausweislich derer ein zur Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB führender Umfeldmangel grundsätzlich dann nicht vorliegen soll, wenn der Vermieter die streitgegenständlichem Immissionen als Grundstückseigentümer ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 35):

Die Entscheidung ist bereits nicht einschlägig, da sie eine dauerhafte Umfeldveränderung, nicht hingegen die von der Kammer zu beurteilende vorübergehende Veränderung der Immissionslast betrifft. Auch im Falle ihrer Einschlägigkeit folgt für die Beurteilung der hier streitgegenständlichen Gebrauchsbeeinträchtigungen nichts anderes, selbst wenn die Kammer die eingeschränkte tatbestandliche Feststellung des Amtsgerichts, die Beklagte habe vom Eigentümer des Nachbargrundstücks keine Entschädigung erhalten, zu deren Gunsten dahingehend auslegt, dass ihr eine solche weder zustand noch für sie die Möglichkeit bestand, die Baumaßnahmen abzuwehren:

Für eine – vom BGH in der herangezogenen Entscheidung vorgenommene – ergänzende Vertragsauslegung zu Gunsten des Vermieters ist hier bereits deshalb kein Raum, weil die Parteien eine konkludente Abrede zum von der Beklagten zu gewährenden Mindeststandard getroffen haben. Das Fehlen einer vertraglichen Regelungslücke schließt eine ergänzende Auslegung des Vertrages aber zwingend aus (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 3. Dezember 2014 – VIII ZR 370/13, NJW 2015, 1167 Tz. 24). Von der konkludent getroffenen Abrede der Mietvertragsparteien sind im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB sämtliche gegenwärtigen und späteren Gebrauchsbeeinträchtigungen erfasst, unabhängig davon, ob der Vermieter die Gebrauchsbeeinträchtigung zu vertreten hat oder in der Lage ist, die Beeinträchtigung abzuwehren oder zumindest Rückgriff beim Emittenten zu nehmen.

Die von den Parteien getroffene Vereinbarung ist zwar nicht so weitgehend auszulegen, dass der Vermieter verpflichtet ist, den bei Vertragsschluss tatsächlich bestehenden Immissionsstandard aufrechtzuerhalten. Deshalb vermag eine spätere Zunahme der im Moment des Vertragsschlusses tatsächlich auf die Mietsache einwirkenden Immissionen allein einen Mangel der Mietsache noch nicht zu begründen (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Tz. 39). Erforderlich ist entweder eine damit einhergehende Überschreitung der üblicherweise auf vergleichbaren Mietsachen lastenden Immissionen oder eine Immissionslast, die unabhängig von ihrer Üblichkeit die Tauglichkeit der Wohnräume zum zeitgemäßen oder gesundheitlich unbedenklichen Wohnen nicht unerheblich beeinträchtigt. Diese zusätzlichen Voraussetzungen waren im streitgegenständlichen Zeitraum indes erfüllt, so dass ein für die Annahme eines Mangels erforderliches Abweichen der Ist- von der vertraglichen Sollbeschaffenheit vorlag.

Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrages ist auch nicht ausnahmsweise zur Verwirklichung des ihm zu Grunde liegenden Regelungsplans geboten, da andernfalls eine angemessene und für beide Vertragsparteien interessengerechte Lösung nicht zu erzielen gewesen wäre (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Dezember 2014 – VIII ZR 370/13, NJW 2015, 1167 Tz. 24). Zumindest bei vorübergehenden – und nicht dauerhaften – Beeinträchtigungen der Mietsache ist die unbeschränkte Zuweisung des Gewährleistungsrisikos an den Vermieter unabhängig von den Voraussetzungen des § 906 BGB weder unangemessen noch interessenwidrig, da ihm über die – zeitlich begrenzte – Minderung seines Mietzinsanspruchs hinaus eine weitere unbeschränkte Inanspruchnahme durch den Mieter nicht droht. Der Vermieter ist selbst bei Beeinträchtigungen der Mietsache durch Dritte, die er als Grundstückseigentümer ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, wegen tatsächlicher oder zumindest wirtschaftlicher Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung gemäß § 275 Abs. 1, Abs. 2 BGB nicht nur vor einem Mängelbeseitigungsbegehren des Mieters (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Tz. 42), sondern gleichzeitig auch vor der erfolgreichen Erhebung der Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 Abs. 1, Abs. 2 BGB geschützt (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14, WuM 2016, 98 Tz. 15). Dass er während der – zeitlich absehbaren – Gebrauchsbeeinträchtigungen Vermögenseinbußen aufgrund seiner gemäß §536 Abs. 1 BGB geminderten Mieteinnahmen erleidet, ist zumindest in den Fällen, in denen die Minderung die wirtschaftliche Existenz des Vermieters nicht gefährdet, hinzunehmen. Sie sind weder unangemessen noch interessenwidrig, sondern alleiniger Ausfluss der vom Gesetzgeber getroffenen beidseitigen Risikozuweisung, die gemäß §§ 535-536a BGB nicht nur den Vermieter, sondern in Fällen der persönlichen Verhinderung gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB umkehrt auch den Mieter trifft (vgl. BGH, Urt. v. 7. Oktober 2015 – VIII ZR 247/14, NJW 2015, 3780 Tz. 26; Ghassemi-Tabar, NJW 2015, 2849, 2850).

Die aus § 536 Abs. 1 BGB folgende Minderung des Mietzinses bliebe aber selbst dann unberührt, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen für eine ergänzende Auslegung des Vertrages vorlägen. Die ergänzende Vertragsauslegung hat die Grundsätze der Privatautonomie und der Vertragstreue zu beachten. Sie darf deshalb nicht zu einer einer freien richterlichen Vertragsgestaltung ausufern (vgl. BGH, Urt. v. 22. April 1953 – II ZR 143/52, BGHZ 9, 273, 279; Ellenberger, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 157 Rz. 8). Sie ist insbesondere dann ausgeschlossen, wenn verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten zur Ausfüllung einer vertraglichen Regelungslücke in Betracht kommen, aber kein Anhaltspunkt dafür besteht, welche dieser Regelungen die Parteien getroffen hätten (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 6. April 2009 – II ZR 255/08, NJW 2009, 1962 Tz. 36). So liegt der Fall hier, bei dem unterschiedliche Möglichkeiten zur Schließung der – tatsächlich nicht bestehenden – Lücke bestanden hätten:

Die Vertragslücke wäre nicht nur durch eine von den Parteien vereinbarte sektorale Absenkung des vom Vermieter geschuldeten Sollzustandes während der Bauphase, sondern ebenso gut durch ein weiterhin den Vermieter uneingeschränkt oder zumindest zeitlich begrenzt treffendes Vergütungsrisiko unter gleichzeitigem Ausschluss der von ihm gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich geschuldeten Mangelbeseitigungspflicht zu schließen gewesen. Die Parteien hätten auch vereinbaren können, dass die Mietsache während der Beeinträchtigungen zwar ihrem Soll-Zustand entspricht und der Mieter wegen der im Vergleich zum Mietvertragsschluss negativen Lage- und Immissionslastentwicklung zwar nicht gemäß §536 Abs. 1 BGB, jedoch aufgrund einer einvernehmlichen Absenkung der vertraglich geschuldeten Miete lediglich zur Zahlung eines verminderten Mietzinses verpflichtet ist. Welche der den Erfordernissen von Treu und Glauben sämtlich genügenden Varianten die Parteien gewählt hätten, ist ungewiss. Dementsprechend lässt sich ein hypothetischer Parteiwille, die Lücke in einer der klagenden Mieterin nachteiligen Weise auszufüllen, nicht ermitteln, erst Recht nicht vor dem Hintergrund, dass die partielle Verlagerung der Vergütungsgefahr auf den Mieter dem Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung grundsätzlich zuwider läuft (vgl. dazu BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497 Tz. 21).

Die Gewährleistungsansprüche der Klägerin waren schließlich nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, a.a.O. Tz. 13-15). Die Klägerin hat ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Baulückenschließung angemietet. Sie hat bei der Anmietung der Wohnung auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfeldes gemacht hat. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (vgl. Kammer, a.a.O. Tz. 15), hier aber erst Recht angesichts der Besonderheit, dass die durch die streitgegenständliche Maßnahmen geschlossene Baulücke einer weiteren, ebenfalls begrünten Baulücke gegenüber lag; dieses Ensemble war geeignet, den Eindruck einer absichtsvollen – und dauerhaften – städtebaulichen Planung hervorzurufen. Die damit verbundene Fehleinschätzung der Klägerin mag fahrlässig gewesen sein; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet sie aber auf keinen Fall.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:


Berliner Morgenpost am 07.07.2016: Mieter in Spandau hoffen auf Rückkehr in Wohnungen

Die Hausverwaltung geht davon aus, dass die maroden Fundamente von zwei Gebäuden im Adamshof saniert werden können.

Die Standfestigkeit der beiden Gebäude im Adamshof an der Melanchthon- und Weverstraße in Spandau ist noch nicht geklärt, aber für die Mieter gibt es einen Hoffnungsschimmer, dass sie ihre Wohnungen nicht für immer verlassen müssen.

http://www.morgenpost.de/berlin/article207793989/Mieter-in-Spandau-hoffen-auf-Rueckkehr-in-Wohnungen.html