Bloß nicht in Mietrückstand geraten!

Fall: Die beklagte Mieterin mietete im Jahr 2006 eine Wohnung und zahlte die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht. Die Klägerin mahnte die Zahlung dieser Beträge deswegen mit Schreiben vom 14. August 2013 an. Mit Schreiben vom 3. September 2013 teilte die Beklagte mit, sie habe diese Mieten leider nicht überwiesen und entschuldige sich dafür, beglich die Mietrückstände aber in der Folgezeit nicht. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung und verklagte die Mieterin auf Räumung.

Das Landgericht Düsseldorf  (als Berufungsgericht) wies die Räumungsklage unter Hinweis auf § 314 Abs. 3 BGB mit der folgenden Begründung ab:

„Das Kündigungsrecht der Vermieterin ist ausgeschlossen, wenn seit der Kenntniserlangung des Vermieters von dem Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen längere Zeit vergangen sei und der Mieter aufgrund konkreter Umstände davon ausgehen dürfe, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen werde (vgl. § 314 Abs. 3 BGB).“

Der BGH (Urteil v. 13.07.16 – VIII ZR 296/15 -) sieht die Sache anders:

„Der Zeitablauf von sieben Monaten zwischen der erstmaligen Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs (5. April 2013) und der Erklärung der Kündigung am 15. November 2013 steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, denn

1. § 314 Abs. 3 BGB ist auf die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht anwendbar.

2. Außerdem haben im vorliegenden Fall die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht vorgelegen, weil die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden haben und die Vermieterin durch das Zuwarten mit der Kündigung ja gerade Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen habe.

Die Sichtweise des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass ein für die Mieter gerade günstiges Zuwarten unterbliebe und der Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile, frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen.“

Fazit: Insbesondere bei Mietrückständen verstehen die Gerichte eben keinen Spaß! Als Mieter sollte man sich strikt an die Regel der pünktlichen Mietzahlung halten, weil man sonst böse Überraschungen erleben kann.