Aus der Rubrik „Wissenswertes“:                                      

Gilt eine im Jahr 1996 eingebaute Therme als modern im Sinne des Berliner Mietspiegel 2015 und ist damit wohnwerterhöhend?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 291/16, Beschluss vom 26.08.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin  in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Miete in dem klagend geltend gemachten Umfang aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB. Danach kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30.07.2015 war formell wirksam, da es den Anforderungen des § 558a BGB genügte und insbesondere in Textform erklärt und unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 begründet wurde. Unstreitig war die Miete darüber hinaus seit 15 Monate unverändert.

Die derzeit gezahlte Miete in Höhe von 4,90 Euro/m² liegt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass diese für die betreffende Wohnung unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2015 bei 5,29 Euro/m² liegt. Die streitgegenständliche Wohnung ist in das Mietspiegelfeld K1 (Mittelwert: 5,49 Euro/m²; Spanne: 4,51 Euro/m² bis 6,99 Euro/m²) einzuordnen. Nach der Bewertung der einzelnen Merkmalgruppen ist im Ergebnis ein Abschlag von 20% (0,20 Euro) der Differenz zwischen dem unteren Spannenwert (0,98 Euro) und dem Mittelwert (5,29 Euro) vorzunehmen. Mit der Berufung wird allein die Bewertung der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) als positiv gerügt. Das Amtsgericht hat diese Merkmalgruppe jedoch zu Recht positiv bewertet, weil das wohnwerterhöhende Merkmal „Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 1.7.1994“ hier gegeben ist. Unstreitig wurde 1996 eine neue Therme in der betreffenden Wohnung installiert. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist eine Heizanlage nicht nur dann modern, wenn auch die Leitungen und Heizkörper erneuert worden sind. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus der zur Begründung herangezogenen Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte v. 26.8.2014 – 116 C 48/14 – denn es wurde nicht entschieden, eine moderne Heizanlage läge nicht vor, wenn nicht auch die alten Heizkörper und Rohre ausgetauscht werden. Vielmehr wurde das positive Merkmal „Einbau/Installation einer modernen Heizanlage“ verneint, weil die Mieter diese zum einen mitfinanzieren mussten und zum anderen, weil es dort an einer Installation der Heizanlage fehlte, da diese nur vom Vermieter angeschlossen wurde.

Zu Recht geht das Amtsgericht hier davon aus, dass es nicht darauf ankommt, ob auch die Heizungsrohre und Heizkörper in der Wohnung erneuert wurden. Maßgeblich ist allein, wann die Wärmeerzeugungsanlage eingebaut worden ist, denn auch aus der Heizkostenverordnung ergibt sich, dass sich der Begriff der „Heizanlage“ nur auf die Heizung an sich – und nicht auch auf die Leitungen und Heizkörper – bezieht. Diese Auslegung wird zusätzlich durch die „Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung gestützt. Aus dem dort aufgeführten Fragenkatalog zur Erhebung der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung ergibt sich, dass ausschließlich das Alter der Wärmeerzeugungsanlage (wie z.B. des Heizkessels) von Interesse ist. Diese Hinweise wurden vom GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2015 berücksichtigt (GEWOS, Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2015, S. 6). Ferner wirkt sich, wenn wie hier eine Gasetagenheizung vorhanden ist, maßgeblich die Qualität der Therme auf den Energieverbrauch aus.

Auch können die Beklagten mit ihrem Einwand, eine im Jahr 1996 eingebaute Therme sei nicht mehr „modern“ nicht durchdringen. Nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist eine nach dem 1.7.1994 eingebaute Therme als „modern“ zu bewerten; insofern genügen solche Anlagen, jedenfalls aktuell den Anforderungen. Aus dem Verweis der Beklagten auf § 10Abs. 1 S. 3 EnEV 2014, wonach Heizkessel nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden dürfen, lassen sich keine anderen Schlüsse ziehen, denn die hier gegenständliche Heizanlage erreicht dieses Alter nicht.