Dürfen Aufzugskosten auf einen Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegt werden?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 23 S 218/13, Urteil vom 04.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. II. 2) a) wie folgt aus: “Die Beklagten haben sich im Mietvertrag verpflichtet, anteilige Aufzugskosten zu tragen. In § 1 Abs. 4 wurde zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart, dass der Aufzug zum Mitgebrauch vermietet ist. In § 2 Abs. 6 Nr. 1, 11. Spiegelstrich wurden die Aufzugskosten als umlagefähige Betriebskosten vereinbart. Kosten des Aufzugbetriebs sind auch nach der Betriebskostenverordnung umlagefähige Betriebskosten. Gemäß § 2 Abs. 6 Nr. 1, 5. Abs. erfolgt die Abrechnung jährlich für das Kalenderjahr nach dem Verhältnis der Wohnfläche, soweit nichts anderes festgelegt wird.

AGB-rechtliche Bedenken hiergegen bestehen nicht, auch wenn davon ausgegangen werden kann, dass es sich um eine formularmäßig vereinbarte Beteiligung der Beklagten als Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten handelt, weil inhaltsgleiche Klauseln in dem Parallelverfahren 23 S 98/13 zwischen den dortigen Mietparteien vereinbart wurden. Es handelt sich indes nicht um eine überraschende Klausel (BGH, Urt. v. 20.09.2006, VIII ZR 103/06). Eine gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt ebenfalls nicht vor. Die Umlage der Aufzugskosten nach der Wohnfläche weicht nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab. Vielmehr entspricht die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nach dem Maßstab der Wohnfläche dem Grundgedanken des § 556a Abs. 1 S. 1 BGB (BGH, a. a. O.). Es ist die Wertung des Gesetzgebers selbst, dass der Flächenschlüssel für alle Betriebskosten, für die – wie hier – kein anderer Abrechnungsmaßstab gilt, sachgerecht ist. § 556a Abs. 1 S. 2 BGB findet demgegenüber keine Anwendung, da es nicht um eine erfasste Verursachung geht, so dass es nicht auf die Frage ankommt, ob eine sinnvolle Nutzung im Einzelfall möglich ist (BGH, a. a. O., der der gegenteiligen Mindermeinung von Langenberg, welche die Beklagten zitieren, ausdrücklich nicht folgt).

Selbst wenn die Wertung des § 24 Abs. 2 S. 1 NMV für – wie im Streitfall gegebenen – preisgebundenen Wohnraum heranzuziehen sein sollte, liegen die Voraussetzungen der Beteiligung der Beklagten an den Aufzugskosten vor. Nach § 24 Abs. 2 S. 1 NMV kann Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage ausgenommen werden, was bedeutet, dass die Kostenbeteiligung den Regelfall darstellt. Die Beklagten haben aber nicht bewiesen, dass sie aus dem Vorhandensein des Aufzugs keinen objektiven Nutzen ziehen können, so dass nicht ersichtlich ist, dass auf Seiten der Klägerin, gemessen am Maßstab des § 315 BGB, ein Ermessensfehlgebrauch vorliegt (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl., Rz. 5156 f.).”

Ist für eine ofenbeheizte Wohnung ausreichend repräsentatives Datenmaterial für Vergleichswohnungen in den Berliner Mietspiegel 2013 eingearbeitet worden?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 3 C 97/15, Urteil vom 17.05.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Für die Vergleichbarkeit der ortsüblichen Mieten war jedoch vorliegend nicht der Mietspiegel 2015 zugrunde zu legen, da die streitgegenständliche Wohnung aufgrund der fehlenden Zentralheizung zur Gruppe der im Berliner Mietspiegel nur ungenügend erfassten Substandardwohnungen gehört. Das Gericht hat daher Beweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Im Ergebnis der Beweisaufnahme steht für das Gericht zweifelsfrei fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für das streitgegenständliche Objekt nach den in § 558 Abs.2 Satz 1 BGB aufgestellten Kriterien 285,00 EUR nettokalt pro Monat beträgt. Dies folgt aus dem vorliegenden schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Manfred Stelter (Bl. 56 ff d.A.), auf das vollinhaltlich Bezug genommen wird und dessen mündlicher Anhörung im Termin am 26.4.2016. Der Sachverständige hat seine Untersuchung sowohl schriftlich als auch mündlich ausführlich begründet. Gemäß seinen Ausführungen in der mündlichen Verhandlung, denen sich das Gericht nach eigener kritischer Prüfung umfassend anschließt, sind die Orientierungskriterien des Berliner Mietspiegels von der Systematik her für Substandardwohnungen nicht anwendbar. Der Sachverständige hat seine Ermittlung auf das Vergleichswertverfahren gestützt. Er hat die Gebäudeart, Lage, die Größe, die Ausstattung und Beschaffenheit der hier streitgegenständlichen Wohnung unter anderem im Rahmen einer Ortsbesichtigung ermittelt und dokumentiert. Sodann hat er 14 Vergleichsobjekte bestimmt und ausgewertet. Unter statistischer Auswertung der ermittelten Vergleichsmieten errechnete der Sachverständige nachvollziehbar eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung zum Stichtag 1.2.2015 in Höhe von 285,00 EUR nettokalt pro Monat. Diesem Ergebnis schließt sich das Gericht nach ausführlicher Erörterung des Gutachtens in der mündlichen Verhandlung an. Weitere Abschläge für etwaige von der Beklagten angeführte Minderausstattung kommen bei der Substandardwohnung nicht in Betracht, da der Mittelwert hier gerade nicht einer vollausgestatteten Durchschnittswohnung entspricht.”