Können Gartenpflegekosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn die Garten- oder Parkflächen von jedermann genutzt werden können?
Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 178/15, Urteil vom 22.12.2016) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A) 2. wie folgt aus: “Im Hinblick auf die Vorauszahlungen auf die Gartenpflegekosten, die der Kläger aufgrund parkähnlichen Charakters gänzlich zurückfordert, ist die Kammer nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung der Auffassung, dass die Abrechnung ebenfalls zu korrigieren ist. Nach der Entscheidung des BGH (10,2.16, VIII ZR 33/15) geht Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden, der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren, der über das in § 556 BGB Absatz 1 Satz Z BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestartet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkostenden Mietern angelastet werden (BGH a. a. O.). Die Beklagte hat mit Anlage B 16 (Bl. 228 f.) Auszüge aus dem Liegenschaftskataster der Wirtschaftseinheit eingereicht. Hieraus ergibt sich, dass zwischen den Wohnblocks der Beklagten umfangreiche Freiflächen vorhanden sind. Eine Abzäunung insbesondere zu den an das Gelände angrenzenden Straßen und Wegen ist unstreitig nicht vorhanden. Schon allein aufgrund der Größe des Areals, das nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung über mehrere Straßenzüge in Glinde reicht, können Bewohner anliegender Grundstücke das Gelände ohne weiteres als Abkürzung nutzen. Dass die Beklagte eine Nutzung Dritter bestreitet, ist in Anbetracht dieser Dimensionen des Anwesens der Beklagten nicht hinreichend konkretisiert. Die Anlage spricht mithin bereits aufgrund ihrer Gestaltung und der gegenwärtigen Nutzung dafür, dass hier zumindest eine stillschweigende Widmung des Eigentümers für die Öffentlichkeit gegeben ist. Zudem waren im Abrechnungszeitraum auch unstreitig keine Hinweisschilder aufgestellt, die nur den Bewohnern das Betreten der Anlage gestattete. Auch das spricht zumindest für eine stillschweigende Widmung für die Öffentlichkeit durch den Eigentümer.”