Kann der Berliner Mietspiegel 2015 bei einem Mieterhöhungsbegehren als einfacher Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 20 C 450/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. a) wie folgt aus: “Das Gericht kann den Mietspiegel 2015 auch – unabhängig von der Entscheidung der Frage, ob es sich bei dem Mietspiegel 2015 um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB handelt und ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens – als einfachen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel nach § 558 c Abs. 1 BGB der die Voraussetzungen des § 558 d BGB nicht erfüllt, darf in die Überzeugungsbildung des Gerichtes mit einfließen. Ihm kommt dabei zwar nicht die in § 558 d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben und kann Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sein (LG Berlin, Urteil vom 4.3.2013, 63 S 81/12; BGH GE 2013, 197; LG Berlin GE 2014, 1338; AG Charlottenburg GE 2015, 457ff, LG Berlin, Urteil vom 16.7.2015 – 67 S 120/15; Hinweisbeschluss LG Berlin vom 23.7.2015, 67 S 219/15 zum Mietspiegel 2013). Dies entspricht der Rechtsprechung zu den sog. “Sternchenfeldern” des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungswirkung nach § 558 d Abs. 3 ZPO teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden können (KG, Urt. v. 12. November 2009 – WuM 2009, 748, LG Berlin GE 2014, 1338). Dass die – unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels – vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH NJW 1964, 589; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2013, § 287 Rz. 2).

Der Mietspiegel 2015 erfüllt nach der Auffassung des Gerichtes die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558 c Abs. 1 BGB.

Nach der Legaldefinition gemäß § 558c Abs. 1 BGB ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt worden oder anerkannt worden ist. Diese Voraussetzungen treffen auf den Berliner Mietspiegel 2015, welcher vom Land Berlin – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt – in Zusammenarbeit mit den Vertreter der verschiedener Interessenverbände erstellt wurde, zu (vgl. LG Berlin, 67. Kammer a. a. O.). Eine Mindestanzahl der zu erfassenden Wohnungen ist für den einfachen Mietspiegel nicht vorgeschrieben.”

Ist eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat, wenn die in einer Betriebskostenabrechnung angesetzten Hauswartkosten von einem regionalen Betriebskostenspiegel abweichen?

Die Antwort des Amtsgerichts Naumburg (AG Naumburg – 12 C 270/15, Urteil vom 25.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Naumburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Für die Leistungen des Hauswarts im Haus … wird vorliegend ein Betriebskostenanteil des Beklagten in Höhe von 211,78 Euro gemäß § 287 ZPO geschätzt. Zwar hat der Kläger insoweit Hauswartskosten in Höhe von 2.870,30 Euro belegt, jedoch verstößt der Kläger mit der Verursachung dieses Kostenumfangs gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Der für eine entsprechende Pflichtverletzung darlegungspflichtige Beklagte hat unter Hinweis auf den örtlichen Betriebskostenspiegel dargelegt, das in der Region entsprechende Betriebskosten in Höhe von lediglich 0,20 Euro/ qm/ Monat üblich sind. Anders bei dem in der von dem Kläger zitierten Entscheidung (BGH VIII ZR 340/10) vorliegenden überregionalen Betriebskostenspiegel für Deutschland ist bei einer entsprechenden Abweichung von einem regionalen Betriebskostenspiegel eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus Mietrecht 4. Auflage BGB § 556 Rz 155 a.E.). Das Vorbringen des Klägers, dass der Hauswart für das Haus … eine Rasenfläche von 229 qm zu mähen und theoretisch eine Fläche von 125 qm zu beräumen hat, sofern die Parkflächen nicht mit den Fahrzeugen der Mieter zugestellt, sondern frei sind, ist nicht ausreichend, die umgelegten Hauswartkosten in Höhe von 0,79 Euro /qm/ Monat zu rechtfertigen, bzw. die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend substantiiert zu bestreiten. Das Gericht schätzt vorliegend den Kostenanteil des Beklagten auf 200 % des üblichen Betriebskostenanteils in der Region laut des örtlichen Betriebskostenspiegel. Der Aufschlag von 100 % wird seitens des Gerichts vorliegend mit den unstreitig vom Hauswart durchzuführenden Gartenarbeiten, insbesondere für eine Rasenfläche von 229 qm, welche in der Wachstumsperiode regelmäßigen zu mähen ist, und einem gewissen allgemeinen Ermessensspielraum des Vermieters begründet. Es ist für das Gericht nicht ersichtlich, dass entsprechende Arbeiten für einen Hauswart in der Region üblicherweise für die ausgewiesenen Kosten erbracht werden. Mangels hinreichender Anhaltspunkte für den üblichen Leistungsumfang eines Hauswarts in der Region laut Betriebskostenspiegel erschien eine Erhöhung der Kosten um 100 % vertretbar, aber auch ausreichend.”