Kann ein Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden, wenn das Mietobjekt eine Schadstoffbelastung durch DDT-Konzentrationen im sogenannten “Sediment- oder Hausstaub”aufweist?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Brandenburg (OLG Brandenburg – 6 U 169/14, Urteil vom 07.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Brandenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2.1.3) wie folgt aus: “Der landgerichtlichen Beurteilung, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB i. V. m. § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. bestanden hat, ist zu folgen.

a) Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mieter dann vor, wenn der Mietraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Die Vorschrift des § 569 Abs. 1 BGB bezweckt, im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung wirtschaftlichen Druck auf Vermieter auszuüben, zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gesundheitsgerecht zu gestalten (vgl. BGHZ 157, 233). Aus diesem Grund berechtigt nicht erst ein Schadenseintritt, sondern bereits die Gefährdung zur Kündigung. Erforderlich ist die naheliegende Wahrscheinlichkeit oder erhebliche Befürchtung einer Beeinträchtigung der Gesundheit oder körperlichen Unversehrtheit mit Krankheitscharakter (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 – 3 U 156/07, ZMR 2009, 190; OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.10. 2010 – 10 U 74/09, MietRB 2010, 134; Münch-Komm/Häublein, BGB, 6. Aufl., 569 Rn. 7).

Demnach ist ein Kündigungsrecht eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 12.09.2012 – 3 U 100/09, NJW-RR 2013, 76; Staudinger/Emmerich a. a. O. Rn. 7; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 569 Rn. 10). Soweit z. B. bei Beeinträchtigungen durch Umweltgifte gesicherte Erfahrungswerte vorliegen, kann hierauf zurückgegriffen werden, die Einhaltung von Grenz- oder Vorsorgewerten schließt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aber nicht von vornherein aus. Unbeachtlich ist es hingegen, ob der unveränderte Zustand der Mietsache in früherer Zeit als unbedenklich eingestuft worden ist (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 569 BGB Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein a. a. O. Rn. 8).

b) Unter Ansatz dieses Maßstabs hat das Landgericht das Vorliegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung zum Zeitpunkt der Kündigung im Hinblick auf die Belastung mit dem Schadstoff DDT zu Recht als bewiesen angesehen.

aa) Entgegen der Ansicht der Berufung ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die im September 2011 von der W. GmbH erhobenen Befunde der Beurteilung zum Zeitpunkt der Kündigung im Juli 2012 zugrunde gelegt hat.

Die von der W. GmbH gewonnenen Messergebnisse der DDT-Konzentrationen im sog. Sediment- oder Hausstaub zieht die Klägerin nicht in Zweifel. Zwischen den Parteien ist auch unstreitig, dass ein Einbringen des Schadstoffs DDT in die Mieträume ausschließlich durch den zu DDR-Zeiten erfolgten Auftrag des Holzschutzmittels Hylotox 59 auf das in den Mieträumen vorhandenen Holzgebälk erfolgt ist. Das betroffene Gebälk ist im Zeitraum von September 2011 bis Juli 2012 unverändert geblieben. Die Quelle der Schadstoffemissionen hat mithin unverändert fortbestanden. Im Hinblick darauf, dass die Behandlung mit dem Holzschutzmittel im September 2011 bereits mindestens mehr als zwanzig Jahre zurücklag, besteht auch kein Anhalt dafür, dass ein weiterer Zeitablauf von 10 Monaten, gerechnet ab September 2011, zu einer messbaren Verringerung der Schadstoffbelastung geführt haben könnte.

Auch sonst ist keine Maßnahme ergriffen worden, welche die für September 2011 dokumentierte Situation in irgendwie beachtlicher Weise verändert haben könnte. Soweit nach unstreitigem Vorbringen der Parteien in den Mieträumen zu einem nicht näher mitgeteilten Zeitpunkt nach September 2011 Wasserverdunstungsgefäße zur Erhöhung der Luftfeuchtigkeit aufgestellt wurden, ist entgegen der Ansicht der Berufung nicht festzustellen, dass dieses Vorgehen geeignet gewesen sein könnte, die Schadstoffbelastung in messbarer Weise positiv zu verändern. Der fachlichen Beurteilung des vom Landgericht zugezogenen Sachverständigen Dr. M. ist eindeutig zu entnehmen, dass Sanierungsarbeiten erforderlich sind, um den von den Hölzern ausgehenden Austrag der Schadstoffe, welche sich über die Raumluft im Staub ablagern, dauerhaft zu beseitigen (Gutachten v. 12.02.2014, Bl. 279ff d. A.; mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 385 d. A.). Zwar hat der Sachverständige ausgeführt, dass eine geringere Luftfeuchte zu mehr Staub in der Luft führe, der sonst durch höhere Luftfeuchte gebunden werde. Dass das Aufstellen von Wasserverdunstungsgefäßen eine irgendwie taugliche Maßnahme zur nachhaltigen Reduzierung der Schadstoffbelastung darstellen könnte, ist aber den Ausführungen des Sachverständigen nicht zu entnehmen und ebenso wenig den von der Klägerin vorprozessual und prozessbegleitend eingeholten Prüfberichten der W. GmbH (Bericht v. 19.10.2011, Bl. 68ff d. A.) und der A. Labor B. GmbH (Bericht v. 20.03.2014, Bl. 317ff d. A.).

bb) Die landgerichtliche Beurteilung, dass die in den Mieträumen vorhandene Belastung mit dem Schadstoff DDT, wie sie nach den Messergebnissen der W. GmbH bestanden hat, eine erhebliche Gesundheitsgefährdung i. S. d. § 569 Abs. 1 BGB begründet, ist zutreffend.

Die Untersuchungen haben mit Ausnahme dreier Räume für sämtliche übrigen Flächen eine mittlere oder hohe DDT-Belastung bei stark variierenden Konzentrationen unter den einzelnen Räumen ergeben. Eine mindestens hohe Belastung mit Werten von mehr als 110 mg/kg ist für 24 von insgesamt 50 Räumen und für sämtliche Flure mit Ausnahme der Flurfläche vor den Räumen 127 bis 139 festgestellt worden. Mittlere Belastungswerte im Bereich von 20 bis 110 mg/kg sind bei insgesamt elf Räumen ermittelt worden, lediglich drei Räume wiesen eine geringe Belastung von bis zu 20 mg/kg auf. Von den 24 Räumen mit hoher Belastung waren zwölf Räume besonders stark belastet, und zwar die Räume 125 und 235 mit Werten von 726 mg/kg und 910 mg/kg sowie die Räume 148, 201/203, 202/204, 205, 206, 207, 208, 209, 210 und 211 mit Werten zwischen 1.060 mg/kg bis zu 3.170 mg/kg (Bericht v. 19.10.2011, Bl. 70ff a.A.).

Dass das Insektizid DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan), dessen Einsatz in der Bundesrepublik Deutschland seit 1972 verboten ist (Gesetz über den Verkehr mit DDT v. 07.08.1972, BGBl. I S. 1385), abhängig von der vorhandenen Konzentration auf den Menschen eine gesundheitsschädigende Wirkung hat, ist – wie auch die Parteien zugrunde legen – nicht in Zweifel zu ziehen.

Der Sachverständige hat nachvollziehbar ausgeführt, dass aufgrund der gemessenen DDT-Werte im sedimentierten Staub eine gesundheitliche Gefährdung jedenfalls für die Räume 201- 211 sowie 125 und 148 nicht auszuschließen ist und dass diese Räume nicht weiter benutzt werden sollten, bis durch weitere Untersuchungen die tatsächlich erforderliche Art und Weise der Sanierung – durch Beschichtung bzw. Verkleidung der Balken oder weitergehende Maßnahmen – bestimmt werden kann (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 11, Bl. 289 d. A.; mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d. A.). Hierzu hat der Sachverständige dargestellt, dass die Innenraumlufthygiene-Kommission des Umweltbundesamtes für den Schadstoff DDT einen Bezugswert von 100mg/kg aufgestellt hat, bei dessen Unterschreiten mit keinem erhöhten Gesundheitsrisiko zu rechnen ist (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 10, Bl. 288). Mit Rücksicht darauf, dass von der W. GmbH im Umfang von 40% bereits seit längerer Zeit auf dem Gebälk abgelagerte “alte Stäube” untersucht wurden, mit denen die Raumnutzer nicht unmittelbar in Kontakt kamen und die zunächst einmal abgesaugt werden können, hat der Sachverständige nicht sämtliche der 24 Räume mit einem DDT-Wert über 100 mg/kg als gesundheitsgefährdend eingestuft. Eine Gesundheitsgefahr hat der Sachverständige für diejenigen Räume bejaht, die eine besonders hohe DDT-Konzentration von mindestens 910 mg/kg (Raum 125) oder mehr als 1.000 mg/kg (Räume 201 bis 211 und 148) aufwiesen. Bei derart hohen Belastungswerten kann nach fachkundiger Beurteilung des Sachverständigen eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 10, Bl. 288 d. A.; mündliche Anhörung Bl. 397 d. A.). In dem Raum 209 mit dem höchsten Wert von 3.170 mg/kg sollte nach Einschätzung des Sachverständigen sich niemand mehr aufhalten; ob dieser Raum überhaupt sanierungsfähig ist und als Büro noch genutzt werden kann, hat der Sachverständige als offen beurteilt (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 398 d. A.).

Auf dieser Grundlage ist die Feststellung gerechtfertigt, dass bezogen auf den Zeitpunkt der Kündigung für die geschützten Personen bei Benutzung der Räume eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihrer Gesundheit oder ihrer körperlichen Unversehrtheit ernsthaft zu besorgen war.

c) Mit dem Einwand, die im Staub nachgewiesene Schadstoffbelastung beruhe zu einem wesentlichen Anteil darauf, dass der Beklagte nicht für eine ordnungsgemäße Reinigung der Räume gesorgt habe, kann die Klägerin nicht durchdringen. Einerseits ist die Klägerin nicht in der Lage, konkret darzustellen, welche bestimmten Reinigungsarbeiten in welchen Intervallen unterlassen worden seien. Naheliegend ist zudem, dass die Räume im wesentlichen einheitlich gereinigt worden sind, was im Hinblick auf die ganz unterschiedlichen Schadstoffkonzentrationen in den einzelnen Räumen gegen einen entscheidenden Einfluss des mieterseitigen Reinigungsverhaltens spricht. Abgesehen davon ist nach den Ausführungen des Sachverständigen eine Reinigung der Räume nicht ausreichend, die Schadstoffbelastung dauerhaft abzuwenden, denn dazu ist es erforderlich, den weiteren Schadstoffaustrag aus den Hölzern zu unterbinden (mündliche Anhörung v. 27.04. 2014, Bl. 389 d. A.).

2.1.4) Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht erkannt, dass die Kündigung nicht am Fehlen einer angemessenen Abhilfefrist oder Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB scheitert, denn ein solches Vorgehen war im Streitfall nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich.

a) Soweit das Landgericht offen gelassen hat, ob die außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB den Anforderungen gem. § 543 Abs. 3 BGB unterliegt, ist dies zu bejahen. Die Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung stellt einen besonders geregelten Fall der Kündigung aus einem bestimmten wichtigen Grund dar. Nach dem Wortlaut der Vorschrift, Systematik des Gesetzes und Zweck der Regelung ist die Kündigung den allgemeinen Regeln des § 543 Abs. 3 BGB unterworfen (vgl. BGH, Urteil v. 18.04.2007 – VIII ZR 182/02, NJW 2007, 2177).

b) Die Voraussetzungen, unter denen eine außerordentliche Kündigung ausnahmsweise ohne vorherige Abhilfefrist bzw. Abmahnung zulässig ist, sind im Streitfall gegeben.

Einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB dann nicht, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Vorliegend hat eine Fristsetzung bzw. Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprochen. Zwar hat die Klägerin das Vorhandensein einer Gesundheitsbeeinträchtigung nicht in Abrede gestellt und Abhilfemaßnahmen auch in Aussicht gestellt. Die Abhilfemaßnahmen, welche die Klägerin ergreifen wollte, hat der Beklagte aber zu Recht abgelehnt, weil sie – wie nach dem Sachverständigengutachten feststeht – nicht geeignet waren, die Gesundheitsgefährdung abzuwenden.

Die Klägerin hatte vorgeschlagen, die Räume sukzessive dahin einer Sanierung zuzuführen, dass der Staub von den Balken entfernt sowie der Teppichboden gereinigt wird und in einigen Räumen die Balken mit einem Versiegelungslack beschichtet werden. In welchen Räumen Versiegelungslack aufgebracht werden sollte, hat die Klägerin nicht näher dargelegt. Ihr Vortrag in der Berufungsbegründung legt nahe, dass nur Raum 209 in dieser Weise behandelt werden sollte. Insoweit hat die Klägerin vorgetragen, es sei zwischen den Parteien angedacht gewesen, “dass die betroffenen Räumlichkeiten, letztendlich nur der Raum 209, hätte geräumt werden müssen, so dass die Mitarbeiter für die kurze Zeit der Sanierung (Beschichtung der Hölzer, Absaugen des Teppichbodens) hätten umziehen müssen”.

Die vorgeschlagene Maßnahme war ungeeignet. Wie der Sachverständige nachvollziehbar dargelegt hat, setzt eine nachhaltige Beseitigung der Schadstoffbelastung voraus, dass zu-nächst die genauen Ursachen der sehr unterschiedlichen Belastungswerte geklärt und anhand der Ergebnisse die richtigen Sanierungsschritte bestimmt werden (Gutachten v. 12.02. 2014, Seiten 8 und 9, Bl. 286 und 287, mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d. A.). So hat der Sachverständige ausgeführt, dass eventuell der Teppich entfernt werden müsse, was eine entsprechende Untersuchung voraussetze, eventuell müssten auch Balken ausgetauscht werden, was nach weiteren Untersuchungen anhand von Bohrungen zu entscheiden sei (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d. A.). Hinsichtlich der von der Klägerin durch Beschichtung mit einem Versiegelungslack im Jahr 2011 behandelten Räume im 3. Obergeschoss des Mietobjekts hat der Sachverständige anhand der von der W. GmbH am 14.02.2013 durchgeführten Nachuntersuchung (Bericht v. 27.02.2013, Bl. 112ff d. A.) mitgeteilt, nach seiner Beurteilung seien die Werte in einigen Räumen zu hoch, um einen Sanierungserfolg anzunehmen. Ob die Versiegelung geeignet sei, den Schadstoffaustrag dauerhaft, also auch nach drei, fünf oder zehn Jahren zu unterbinden, könne zudem noch nicht beurteilt werden (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 399 d. A.).

Bis zur exakten Ursachenklärung sollten nach Einschätzung des Sachverständigen die Räume 201 bis 211, 125 und 148 und insbesondere Raum 209 nicht weiter genutzt werden (Gutachten vom 12.02.2014, Seiten 9 und 19, Bl. 287 und 288 d. A.; mündliche Anhörung v. 27.08. 2014, Bl. 397 – 398 d. A.).

Bei dieser Sachlage konnte der Beklagte eine Abhilfefrist oder Abmahnung als offensichtlich nicht erfolgversprechend ansehen, denn die Bereitschaft der Klägerin, Abhilfe zu schaffen, hat sich auf eine nur unzureichende Maßnahme beschränkt.

2.1.5) Richtig hat das Landgericht erkannt, dass die Klägerin aufgrund der in den Räumen 201 bis 211, 225 und 248 bestehenden Gesundheitsgefährdung berechtigt war, das Mietverhältnis insgesamt zu kündigen.

Weist ein Teil der Mietsache einen gesundheitsgefährdenden Zustand auf, besteht das Recht zur Kündigung, wenn die Benutzung der Mietsache im Ganzen erheblich beeinträchtigt ist, wobei vom Mieter nicht verlangt werden kann, den Gebrauch der Räume in erheblichem Umfang einzuschränken (vgl. MünchKomm/Häublein, BGB, a. a. O. Rn. 7; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 569 Rn. 7). Mithin ist von einer erheblichen Beeinträchtigung im Ganzen bereits dann auszugehen, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 a. a. O.). So verhält es sich im Streitfall, denn die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit betrifft nicht bloße Nebenflächen, wie Keller- oder Abstellräume.

2.2) Die wirksame außerordentliche Kündigung vom 05.07.2012 hat zur Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf der Auslauffrist zum 30.09.2012 geführt. Die von der Klägerin behauptete Vereinbarung der Parteien vom 24.10.2012 über eine Fortsetzung bzw. der Sache nach Neubegründung des Mietverhältnisses mit der Abrede, dass der Vertrag – wie nach Darstellung der Klägerin bereits am 03.02.2012 vereinbart – zum 31.12.2013 enden solle, lässt sich nicht feststellen.

Der Senat hat im Ergebnis der ergänzenden Beweisaufnahme nicht die Überzeugung gewinnen können, dass der Vertreter des Beklagten, Herr G., im Beisein der für den Beklagten unstreitig vertretungsberechtigten Justitiarin des B., Frau B., gegenüber den Vertretern der Klägerin, Herrn G. und Frau T., erklärt hat, die Kündigung beruhe auf einem Missverständnis, es solle bei dem am 03.02.2012 vereinbarten Kompromiss betreffend die Vertragsbeendigung zum 31.12.29013 verblieben.

a) Zwar hat der von der Klägerin benannte Zeuge G., Mitkommanditist der Klägerin und Mitgesellschafter ihrer Komplementärgesellschaft, welcher die Verhandlungen für die Klägerin geführt hat, deren Behauptung bestätigt und – für sich gesehen – ein plausibles Geschehen geschildet. Gegenteiliges haben aber die vom Beklagten benannten Zeugen G. und B. bekundet. Die Zeugen haben übereinstimmend – und ebenfalls für sich nachvollziehbar – ausgesagt, eine “Rücknahme” der Kündigung sei nicht erklärt worden, über die Frage des Fallenlassens der Kündigung sei nicht gesprochen worden, das …gericht sei aus den Räumen bereits ausgezogen gewesen, auch sonst sei eine bindende Vereinbarung in diesem Gespräch nicht getroffen worden. Dabei hat die Zeugin B. mitgeteilt, dass der Zeuge G. den auf Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 gerichteten Vergleichsvorschlag wiederholt habe, woraufhin sie und Herr G. erklärt hätten, dies solle im eigenen Hause noch einmal erörtert werden, es werde eine schriftliche Äußerung erfolgen. Die ebenfalls von der Klägerin benannte Zeugin T., welche nach eigenem Bekunden das Gespräch für die Klägerin protokolliert hat, hat ausgesagt, dass sie sich an den Inhalt des Gesprächs nicht mehr erinnern könne, das von ihr Protokollierte sei richtig, sie erinnere sich daran, dass die Beteiligten in dem Einvernehmen auseinandergegangen seien, es solle das im Februar 2012 Vereinbarte gelten.

b) Auf der Grundlage der einander widersprechenden Zeugenaussagen und des vom Senat gewonnenen persönlichen Eindrucks von den Zeugen, der keinen Anlass gegeben hat, die Glaubwürdigkeit der Zeugen unterschiedlich zu beurteilen, lässt sich nicht zur Überzeugung des Senats feststellen, dass die Sachdarstellung der insoweit beweislasteten Klägerin zutrifft.”