Übernimmt ein Vermieter auch eine generelle Einstandsverpflichtung für ein “subjektives Wohlempfinden und Geborgenheitsgefühl” des Mieters in der angemieteten Wohnung?
Die Antwort des Amtsgerichts Dresden (AG Dresden – 141 C 1707/15, Urteil vom 04.03.2016) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Dresden in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “1. Dass die Sicherung von Türen und Fenstern hinter dem mietvertraglich vereinbarten oder von beiden Vertragsparteien vorausgesetzten Sicherheitsstandard des Anwesens nachteilig abwich, ergibt sich aus dem Beklagtenvortrag nicht schlüssig. Soweit die Beklagte beim Abschluss des Mietvertrags und Übergabe der Mietwohnung den damaligen Sicherheitsstandard des Anwesens in der Erwartung hingenommen haben sollte, das aus ihrer Sicht bis dahin ruhige Wohnumfeld werde sich künftig nicht wesentlich nachteilig verändern, und sich in dieser auch als Mutter eines Säuglings gehegten Sicherheitserwartung nun enttäuscht sieht, ist nicht ersichtlich, dass diese Erwartung Grundlage einer Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien in Bezug auf einen von den Klägerin zu wahrenden Mindestsicherheitsstandard geworden wäre. Welche Sicherheitsvorkehrungen gegen Einbrüche mietvertraglich geschuldet sind, richtet sich mangels ausdrücklicher Regelung im Mietvertragstext nach dem Zustand, in dem sich das Anwesen bei der Anmietung für die Parteien erkennbar befunden hat, bzw. nach den für Gebäude dieser Art üblichen Sicherheitsstandards. Aufgrund welcher Umstände die Beklagte unabhängig von den zur Zeit der Errichtung oder einer etwaigen späteren Sanierung des Gebäudes geltenden allgemeinen Standards verlangen kann, dass die Fenster des streitgegenständlichen Anwesens “aktuellen Sicherheitsanforderungen” genügen und die Schließanlage mindestens der Widerstandsklasse 3 entspricht, ist nicht erkennbar. Ein über eine Instandsetzung von vorhandenen Fenstern und Schließanlagen hinausgehender Anspruch auf Modernisierung der Sicherheitssysteme des Anwesens ergibt sich auch aus gehäuften Einbrüchen in der Nachbarschaft oder in dem Anwesen selbst grundsätzlich nicht (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.09.2012, 27 C 30/12, vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2002, 10 U 12/01). Mit der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung aus § 535 Abs. 1 BGB übernimmt ein Vermieter auch – anders als die Beklagte meint – nicht zugleich eine generelle Einstandsverpflichtung für ein “subjektives Wohlempfinden und Geborgenheitsgefühl” des Mieters in der angemieteten Wohnung, die geeignet wäre, den bei Übernahme der Wohnung durch die Beklagte vorgefundenen und gemäß § 6 Ziffer 2 Satz 2 des Mietvertrags als vertragsgemäß vereinbarten Sollzustand in Bezug auf den Einbruchsschutz zu verschärfen.
2. Nachteilige Veränderungen des Wohnumfeldes begründen einen Mangel nur, soweit hierdurch der Gebrauch der Wohnung zu Mietzwecken unmittelbar und erheblich beeinträchtigt wird. Aus dem Vorbringen, teilweise lungerten “zwielichtige Gestalten” in unmittelbarer Umgebung des Objektes herum, es sei “auch schon vorgekommen”, dass bei der Beklagten Drogensüchtige an der Tür geklopft oder geschellt hätten, und sie sei auf der Straße (!) durch stark alkoholisierte oder berauschte Personen angegangen worden, ergibt sich eine unmittelbare und erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung in Bezug auf die von der Beklagten gemietete Wohnung noch nicht. Auch die von der Beklagten behaupteten Einbrüche und Wandalismusschäden im Bereich anderer Wohnungen des Anwesens und nicht mitvermieteter Kellerräume sind nicht geeignet, die Eignung der Wohnung zum vertraglich vorausgesetzten Wohngebrauch unmittelbar erheblich zu schmälern. Weder aus dem Mietvertragstext noch aus üblichen Gepflogenheiten des Rechtsverkehrs auf dem Dresdner Wohnungsmarkt lässt sich ableiten, dass die Kläger bei Abschluss des Mietvertrags das Risiko einer von ihnen nicht provozierten und nicht beherrschbaren Verlagerung von Kriminalitätsschwerpunkten und Drogenszenen in das Wohnumfeld auf sich nehmen wollten, dem die beklagte Mieterin während der Mietzeit wie jeder Hausbewohner zwangsläufig ausgesetzt war. Befürchtungen und Verunsicherungen der Beklagten, auch wenn wie angesichts von Einbrüchen in das Anwesen ### in ### noch so verständlich und begründet gewesen sein mögen, erheben von der Beklagten bei Mietvertragsschluss einseitig gehegte und von einem “normalen Durchschnittsmieter” geteilte Erwartungen in die Sicherheit der Wohngegend nicht zu einer die Kläger bindenden Beschaffenheitsvereinbarung.”