Archiv für den Monat: Juni 2017

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 13.06.2017: Mietwohnungen in Berlin – Im Teilgewerbe gibt es keine Mietpreisbremse

Werden Wohnungen mit Geschäftsräumen gemietet, gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit. Ist diese Form der Vermietung ein neuer Trend?

Katrin Dietl, Sprecherin von der auch für Wohnen zuständigen Senatorin Katrin Lompscher (Die Linke), möchte dieser Aussage nicht folgen, denn „für vermietete Wohnungen mit teilgewerblicher Nutzung gilt weiterhin das Mietrecht und der Mieterschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum. Lediglich der Gewerbemietzuschlag wird nicht beschränkt“.

http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/mietwohnungen-in-berlin-im-teilgewerbe-gibt-es-keine-mietpreisbremse/19911386.html

Aus der Rubrik “Veranstaltungen”:

Spandauer Volksblatt am 14.06.2017: SPD-Wahlforderungen zur Wohnungs- und Mietenpolitik

Der 24. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV findet am 21.06.2017 um 19:30 Uhr im Restaurant 1860 TSV Spandau, Tanzsportzentrum, Askanierring 150, 13585 Berlin-Spandau, statt. MdB Swen Schulz (SPD) wird zu dem Thema „Das wohnungs- und mietenpolitische Programm der SPD zur Wahl zum 19. Deutschen Bundestag” referieren und danach Fragen der anwesenden Verbraucherinnen und Verbraucher beantworten.

E I N L A D U N G

24. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV am 21.06.2017 – Das wohnungs- und mietenpolitische Programm der SPD zur Wahl zum 19. Deutschen Bundestag

Wann: 21.06.2017, 19:30 Uhr

Wo: Restaurant 1860 TSV-Spandau, Tanzsportzentrum, Askanierring 150, 13585 Berlin-Spandau

Thema: Das wohnungs- und mietenpolitische Programm der SPD zur Wahl zum 19. Deutschen Bundestag

Referent: MdB Swen Schulz (SPD)

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/politik/spd-wahlforderungen-zur-wohnungs-und-mietenpolitik-d127185.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Bedarf es bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bezüglich der Umlage der Grundsteuer eines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 79/16, Urteil vom 10.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. in den Randnummern 14 bis 25 wie folgt aus:

“II.

14 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
15 Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens in Höhe eines anteiligen Grundsteuerbetrags von 209,31 Euro verneint. Die von der Beklagten vorgenommene Umlage der Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden; insbesondere bedurfte es keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.
16 1. Entgegen der Auffassung der Revision enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über eine getrennte Abrechnung der auf die gewerblichen Einheiten entfallenden Betriebskosten (sogenannter Vorwegabzug). Mit der Umlage der Betriebskosten “nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses” (§ 3 Nr. 4 des Formular-Mietvertrags) wird lediglich geregelt, dass die Betriebskosten – insgesamt – nach dem Flächenmaßstab zu verteilen sind. Die Frage eines Vorwegabzugs wird in der Klausel nicht einmal erwähnt.
17 Ohne Erfolg macht die Revision in diesem Zusammenhang geltend, die Mietvertragsparteien hätten – wie die Abrechnungspraxis der ursprünglichen Vermieterin zeige – die genannte Klausel übereinstimmend dahin verstanden, dass der Vermieter einen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen müsse. Unabhängig davon, ob es sich dabei um neuen, in der Revisionsinstanz unbeachtlichen Tatsachenvortrag handelt, lässt die bloße Abrechnungsweise der Rechtsvorgängerin einen derartigen Schluss nicht zu.
18 2. Auch aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nichts für eine Notwendigkeit des von den Klägern geforderten Vorwegabzugs bei der Grundsteuer herleiten. Nach dieser Vorschrift sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eine erfasste unterschiedliche Verursachung im Sinne dieser Vorschrift scheidet jedoch von vornherein aus, weil die Grundsteuer auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde beruht und nicht von einem Verhalten der Mieter abhängt. Zudem ergibt sich aus dieser Vorschrift – wie der Senat schon entschieden hat – keine Verpflichtung zu einem Vorwegabzug der auf die gewerblichen Mieter entfallenden Betriebskosten (Senatsurteile vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 30; vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211 Rn. 16).
19 3. Auch aus Billigkeitsgründen ist der Vermieter nicht zu einem Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten bei der Grundsteuer verpflichtet.
20 a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315, 316 BGB (hierzu Senatsurteile vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 16; vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05, aaO) (nur) dann erforderlich, wenn – wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt – durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (Senatsurteile vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 22; vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 46/10, NZM 2011, 118 Rn. 21 f.; vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 31 und Ls 1; vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05, aaO Rn. 15 f.).
21 b) Gemessen an diesem Maßstab hat das Berufungsgericht die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs bei der Grundsteuer rechtsfehlerfrei verneint.
22 Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, das heißt, die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Vielmehr wird die Grundsteuer auf der Basis der vom örtlichen Finanzamt erlassenen Bescheide über den Einheitswert (hier: 110.600 DM bzw. 56.548 Euro) und den Grundsteuermessbetrag (hier: 565,48 Euro, errechnet im Wege der Multiplikation des Einheitswertes mit der Steuermesszahl 10 vom Tausend) sowie des von der Gemeinde durch Satzungsbeschluss festgelegten Hebesatzes (in Berlin Multiplikator 8,1 [810 %]) ermittelt.
23 Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein – wie hier – Grundstück mit einem gemischt genutzten Gebäude das Ertragswertverfahren Anwendung (vgl. §§ 36 ff. BewG). Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, wird dabei ein in der Vergangenheit festgesetzter Einheitswert (wie hier der Bescheid vom 1. Januar 1996) anlässlich eines Eigentümerwechsels in der Regel nicht aktualisiert, sondern wirkt auch gegenüber dem Rechtsnachfolger (vgl. § 182 Abs. 2 AO). Zudem erfolgt die Festsetzung des Einheitswertes regelmäßig bezogen auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt – hier auf den 1. Januar 1935. Auch die Revision stellt nicht in Abrede, dass es bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung und behördlichen Praxis der Grundsteuererhebung keinen direkten Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation in diesem Zeitraum gibt. Damit fehlt es aber an der maßgeblichen Voraussetzung eines Vorwegabzugs, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen.
24 Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Staudinger/ Weitemeyer, Neub. 2014, § 556a BGB Rn. 34 ff. [Rn. 34a: die Aufteilung der Grundsteuer müsse “aus dem Grundsteuermessbescheid herausgerechnet” werden]; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556a BGB Rn. 84 bis 89; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F V Rn. 173, F VI Rn. 202 f.; Wall, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Rn. 3106) ist daher bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug “aus Gerechtigkeitsgründen” vorzunehmen. Die Vertreter dieser Auffassung berücksichtigen zum einen den Ausnahmecharakter, der einem Vorwegabzug nach der Rechtsprechung des Senats zukommt, nicht in der gebotenen Weise. Zum anderen wird meist nicht ausreichend erfasst, dass bei dem gegenwärtigen System der Grundsteuererhebung – wie oben ausgeführt – gerade nicht festgestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung im jeweiligen Abrechnungsjahr deutlich höhere Kosten je Quadratmeter verursacht. Soweit überhaupt erkannt wird, dass es bei der Festsetzung der Grundsteuer für das jeweilige aktuelle Abrechnungsjahr nicht darauf ankommt, ob die Nutzung der Gewerbeflächen und das Verhältnis der Erträge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen entspricht (vgl. Langenberg/Zehelein, aaO), wird daraus nicht die nach der Senatsrechtsprechung zum Vorwegabzug notwendige Rechtsfolge gezogen.
25 Wenn die Revision fordert, der Vermieter müsse für jedes Abrechnungsjahr ermitteln, welche Erträge auf die gewerbliche und auf die Wohnnutzung entfielen, und sodann einen Vorwegabzug in Höhe des Anteils der gewerblichen Nutzung am Gesamtertrag im Abrechnungsjahr vornehmen, verkennt sie, dass dies schon deshalb nicht zu einer von den Klägern eingeforderten “gerechteren” Kostenverteilung führen kann, weil die Höhe der im Abrechnungsjahr jeweils umzulegenden Grundsteuer von diesen Umständen gerade nicht abhängt.”

Aus der Rubrik “Wohnungsbaupolitik”:

Berliner Morgenpost am 14.06.2017: Mangelnde Akzeptanz – Senat will Berliner für Wohnungsneubau begeistern

Berlin braucht dringend Wohnungen, aber Neubauten sind unbeliebt. Der Senat will größere Akzeptanz schaffen.

Der rot-rot-grüne Senat will bis zum Ende dieser Legislaturperiode 2021 30.000 neue Wohnungen alleine durch die städtischen Wohnungsgesellschaften errichten lassen. Ein ehrgeiziges Ziel, gegen das sich zunehmend Widerstand der Anwohner formiert, wie eine aktuelle Umfrage der Info GmbH im Auftrag der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land zeigt.

https://www.morgenpost.de/berlin/article210901053/Senat-will-Berliner-fuer-Neubauten-von-Wohnungen-begeistern.html

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 13.06.2017: Deutsche Wohnen – Mietminderung statt dauerhafter störungsfreier und effektiver Heizungsinstandsetzung
Die Deutsche Wohnen zahlte an die 13 vom AMV vertretenen Mietparteien in der Westerwaldstraße 29 in der Heizperiode 2016/2017 insgesamt eine Mietminderung von 8.616,76 €. Bei einem Heizungstotalausfall in der gesamten Wohnung sowie zusätzlichen Heizungsgeräuschen betrug die gewährte Minderungsquote 77,5 %. Bei einer Mieterin im 14. OG des Objektes Westerwaldstraße 29 kam es zu einem Heizungstotalausfall in der Zeit vom 01.10.2016 bis zum 14.10.2016, zu einem Heizungteilsausfall im Bad und im Schlafzimmer in der Zeit vom 15.10.2016 bis zum 06.01.2017, zu einem Heizungstotalausfall in der Zeit vom 30.01.2017 bis zum 02.02.2017, zu einem Heizungteilsausfall im Bad und im Schlafzimmer in der Zeit vom 09.02.2017 bis zum 15.02.2017 sowie zu einem Heizungteilsausfall im Wohn- und im Schlafzimmer in der Zeit vom 07.03.2017 bis zum 16.05.2017; sie erhielt insgesamt 1.587,76 € an Mietminderung.
http://www.unterwegs-in-spandau.de/deutsche-wohnen/

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist bei einer Untervermietung ein Untermietzuschlag von etwa 20 % des Untermietzinses angemessen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 T 65/16, Beschluss vom 07.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung nach § 553 Abs. 2 BGB ist vorliegend nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil eine Untervermietung mietvertraglich vorgesehen wäre; vielmehr macht der streitgegenständliche Mietvertrag eine Untervermietung von der Erlaubnis des Vermieters abhängig.

Im Hinblick darauf, dass der Kläger eine echte Untermiete vorgenommen und ein Zimmer seiner Wohnung an eine dritte Person überlassen hat, ist dem Vermieter ein solches Vorgehen – anders als bei einer Mitnutzung insgesamt beispielsweise im Rahmen einer Partnerschaft – nur gegen Zahlung einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten.

Die angemessene Erhöhung bestimmt sich in solchen Fällen, anders als in der Literatur vertreten, nicht an der stärkeren Abnutzung bzw. an einer Erhöhung der Betriebskosten, sondern unter dem Gesichtspunkt der Partizipation des Vermieters am Untermietzins. Hierfür wird in der Regel ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses für angemessen erachtet (vgl. Schmidt-Futterer-ß/an/(, Mietrecht, 12. Auflage, § 553 BGB, Rn. 19 f. m.w.N.). Soweit das Amtsgericht bei einer Untermiete in Höhe von 335,00 EUR einen Untermietzuschlag von 80,00 EUR und daher von knapp 24 % für angemessen erachtet hat, ist dies im konkreten Fall nicht zu beanstanden. Dabei findet der Umstand Berücksichtigung, dass die streitgegenständliche Wohnung an den Kläger unter dem ortsüblichen Vergleichsniveau vermietet ist (a.A. anscheinend AG Hamburg, Urteil vom 13.9.2007, Az. 49 C 95/07, das im umgekehrten Fall ein Übersteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete als unbeachtlich gewertet und entschieden hat, hierdurch werde der Anspruch des Vermieters auf angemessene Mieterhöhung bei Untervermietung nicht berührt). Denn jedenfalls in Fällen, in denen der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht und der Mieter deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erzielt, ist es angemessen, wenn der Vermieter zu bis zu 25 % an den durch eine Untermiete erzielten Einnahmen partizipiert. Dies gilt zumindest dann, wenn wie hier durch die begehrte Mieterhöhung das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (immer) noch nicht erreicht wird.”

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 11.06.2017: AMV unterstützt Online-Petition

Die BOSS&U Mieterinitiative der Otto-Suhr-Siedlung und Umgebung fordert die Abschaffung der BGB-Vorschriften über Mieterhöhungen nach Modernisierungen und hat hierzu ihre Online-Petition „Soziale Gerechtigkeit: Weg mit BGB-Vorschriften über Mieterhöhungen nach Modernisierungen“ (zur Petition) ins Leben gerufen.

„Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. unterstützt die Forderung nach einer Abschaffung der Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete nach § 559 BGB und befürwortet die Einbeziehung modernisierter Wohnungen in das System der ortsüblichen Vergleichsmiete“, sagte der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., RA Uwe Piper.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/amv-unterstuetzt-online-petition/

AMV im Lichte der Presse:

Swen Schulz beim Mieterbund

Wann? 21.06.2017 19:30 Uhr

Wo? TSV Spandau 1860 Restaurant und Tanzsportzentrum, Askanierring 150, 13585 Berlin

Der SPD-Bundestagsabgeordnete Swen Schulz ist Gast beim 24. Mieter- und Verbraucherstammtisch des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes am Mittwoch, 21. Juni, um 19.30 Uhr im Restaurant des TSV Spandau 1860, Askanierring 150. Schulz spricht zum Thema „Das wohnungs- und mietenpolitische Programm der SPD zur Wahl zum 19. Deutschen Bundestag“. Der Eintritt ist frei.

http://www.berliner-woche.de/spandau/soziales/swen-schulz-beim-mieterbund-d126828.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:                

Ist es mit dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 103 Abs. 1 BV) vereinbar, dass der Bayerische Verordnungsgeber darauf verzichtet hat, bei der Bestimmung der Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten hochpreisige Mietwohnungen von der Anwendung der Mietpreisbeschränkung nach § 556 d Abs. 1 BGB auszunehmen?

Die Antwort des Verfassungsgerichtshofs Bayern (VerfGH Bayern – 3-VII-16, Beschluss vom 04.04.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Verfassungsgerichtshof Bayern in seiner vorgenannten Entscheidung unter V. 2. wie folgt aus: “2. Entgegen der Auffassung des Antragstellers liegt darin, dass der Verordnungsgeber darauf verzichtet hat, bei der Bestimmung der Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten hochpreisige Mietwohnungen von der Anwendung der Mietpreisbeschränkung auszunehmen, kein unverhältnismäßiger Eingriff in das Eigentumsrecht (Art. 103 Abs. 1 BV).

Zwar benötigen wirtschaftlich leistungsfähige Personen, die sich Wohnungen im oberen Preissegment leisten können, nicht den Schutz des § 556 d BGB, der durch die Dämpfung der Miethöhe bei Wiedervermietung der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnungsquartieren entgegenwirken will (BT-Drs. 18/3121 S. 15). Gleichwohl 33 zeigt bereits die Normstruktur des § 556 d BGB, dass bei der Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nicht nach der Größe der Wohnungen, der Preiskategorie oder anderen Marktsegmenten zu differenzieren ist. § 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB, nach dem Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vorliegen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, kann entnommen werden, dass bei der Festlegung der Gebiete, für die die Mietpreisbeschränkung gilt, gegebenenfalls nach Gemeindeteilen zu differenzieren ist, wenn das Marktungleichgewicht nicht die gesamte Gemeinde, sondern nur einzelne Gemeindeteile erfasst. Eine Begrenzung der Regelung auf Wohnungen bestimmter Größe, Ausstattung oder Miethöhe sieht das Gesetz dagegen nicht vor.

Sie ist auch aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht geboten. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verpflichtet den Verordnungsgeber nicht, Wohnungen der oberen Preiskategorie aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbeschränkung herauszunehmen. Eine derartige Begrenzung, die die Wohnungseigentümer dieser Kategorie weniger belasten würde, vermag als “milderes Mittel” keinen gleichwertigen Schutz für wirtschaftlich weniger leistungsfähige Personengruppen vor einer Verdrängung aus stark nachgefragten Wohnquartieren zu bieten. Würde die Mietpreisbeschränkung ausschließlich Wohnungen des unteren und mittleren Preissegments erfassen, bestünde die Gefahr, dass wirtschaftlich leistungsfähigere Personen in den reglementierten Wohnungsmarkt ausweichen, was der gesetzlichen Zielsetzung zuwiderlaufen würde, weiten Bevölkerungskreisen bezahlbaren Wohnraum auch in Gebieten mit einem aus dem Gleichgewicht geratenen Wohnungsmarkt zu erhalten. Soweit in der Literatur (vgl. Lehmann-Richter, WuM 2015, 204/207 f.; Blank, WuM 2014, 641/645) die Auffassung vertreten wird, dass Marktsegmente, in denen keine Mangellage festzustellen ist, von der Anwendung der Mietpreisbeschränkung auszunehmen seien, wird nicht hinreichend berücksichtigt, dass § 556 d BGB nicht dazu dient, unter Ausnutzung einer Mangellage als unangemessen hoch empfundene Mieteinnahmen zu limitieren. Vielmehr wird nach der Gesetzesbegründung ausschließlich das sozialpolitische Ziel verfolgt, nicht nur einkommensschwachen Haushalten, sondern auch Durchschnittsverdienern, insbesondere Familien mit Kindern, bezahlbaren Wohnraum innerhalb ihres angestammten Quartiers zu erhalten und Anreize für Verdrängungsmaßnahmen zu verringern (BT-Drs. 18/3121 S. 15).”