Führt die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete zur Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 317/16, Urteil vom 24.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 2. November 2015 formell ordnungsgemäß ist. Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete führt nicht zu dessen Unwirksamkeit. § 558a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) berechtigt ist. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die tatsächlichen Angaben zur Verfügung gestellt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels. Inhaltliche Fehler des Mieterhöhungsbegehrens führen demgegenüber nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rahmen der Begründetheit zu prüfen (BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 331/06 ).”

Existiert in München eine wirksame Mietpreisbegrenzungs-Verordnung?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 414 C 26570/16, Urteil vom 21.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “2. Die Auskunftsklage ist unbegründet. Den Klägern steht kein Anspruch nach § 556g Abs. 3 BGB zu.

a) Die vorgenannte Norm setzt voraus, dass es um “Tatsachen geht, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind ..”

b) Solche Tatsachen liegen nicht vor, weil es keine bindenden Vorschriften über die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach § 556 d BGB für München gibt. Die von den Klägern angemietete Wohnung liegt nicht im Gebiet einer durch die Landesregierung des Freistaats Bayern erlassenen wirksamen Rechtsverordnung. Die Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern vom 10. 11. 2015 (MiSchuV) ist für München nicht anwendbar. Denn sie ist jedenfalls nichtig, soweit es München betrifft.

aa) Das Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG – v. 21.04.2015 (BGBl 2015, 610ff) ist zum 01.06.2015 in Kraft getreten. Damit wurde in § 556d BGB folgendes geregelt (Hervorhebungen nicht um Urtext):

§ 556 d BGB

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

bb) In der Gesetzesbegründung (Bundestagsdrucksache 18/3121) heißt es zu Absatz 2 (S. 28 f; Hervorhebungen nicht um Urtext):

“Zu Absatz 2

Die Sätze 5 bis 7 enthalten eine Begründungspflicht für die Rechtsverordnungen. Auf diese Weise sollen die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar gemacht werden, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden und welche Begleitmaßnahmen geplant sind, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen. Maßnahmen, die bereits vor dem Inkrafttreten entsprechender Rechtsverordnungen eingeleitet wurden, aber noch nicht abgeschlossen sind oder erst später Wirkung entfalten, können hierbei berücksichtigt werden.”

cc) Die Mieterschutzverordnung der Bayerischen Staatsregierung vom 10. 11. 2015 (MiSchuV, GVBl. 2015, 398), in Kraft seit 01. 01. 2016, enthält nur den Verordnungstext. Die Begründung ist nur in JMBl. 2015, 117 enthalten und führt auf S. 6/7 aus (Hervorhebungen nicht um Urtext):

“Weder die Erhebung zur Wohnungsversorgung noch das Vorbringen einzelner Gemeinden ergaben Hinweise auf geographisch abgrenzbare Wohnungsmärkte innerhalb einzelner Gemeinden, die eine Differenzierung nach Gemeindeteilen bei der Zugehörigkeit zur Gebietskulisse begründen könnten.

Unter Würdigung diesen Tatsachenvortrags ergab die Bewertung, dass 133 Gemeinden als Gebiete im Sinne von § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB in die Gebietskulisse aufzunehmen sind.”

dd) Die vorgenannte Begründung der MiSchuV erfüllt die bundesgesetzlichen Vorgaben des § 556 d Abs. 2 S. 5 und 6 jedenfalls bzgl. München nicht. Auf Seite 18/19 der Gesetzesbegründung (BT-Drs 18/3121, S. 18 f) ist ausgeführt, dass es sich nach Auffassung des Gesetzgebers um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung zu Art 14 Abs. 1 S. 2 GG handelt. Weiter heißt es dort:

“Die Sozialbindung verpflichtet den Gesetzgeber, einen Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern zu finden, der sowohl die Privatnützigkeit des Eigentums und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers wahrt, als auch dem Wohle der Allgemeinheit Rechnung trägt (BVerfGE 91, 294, 308 und 310; 37,132, 140). Bei der Ausbalancierung der betroffenen Interessen hat der Gesetzgeber den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten (BVerfGE 110, 1, 28). Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung, wobei Veränderungen der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zu einer Verschiebung der Maßstäbe führen können (BVerfGE 95, 64, 84). …. Die Regelung ist geeignet zum Erhalt sozial ausgewogener Strukturen und insbesondere dazu, die Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Mieter aus begehrten Wohnlagen zu begrenzen und Wohnraum dort für breitere Bevölkerungsschichten bezahlbar zu halten. Die vorgesehene Ermächtigung in § 556d Absatz 2 BGB-E gibt den Ländern ein Mittel an die Hand, bei einer lokal angespannten Marktsituation den Mietanstieg zu dämpfen und so den Prozess der “Gentrifizierung” insbesondere von innenstädtischen Lagen zumindest zu verlangsamen, wobei mildere Mittel, die kurz- oder mittelfristig Wirkung entfalten, dafür nicht zur Verfügung stehen.”

Damit wird deutlich, dass der Formulierung in § 556d Abs. 2 S. 6 BGB “Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt” aus verfassungsrechtlichen Gründen besondere Bedeutung zukommt (vgl. im Hinblick auf Art 80 Abs. 1 GG: BVerfG 21.09.2016 – 2 BvL 1/15, Rn 54-57). Die Entscheidung des Gesetzgebers im jeweiligen Bundesland soll für die Bürger nachvollziehbar sein, und zwar im Einzelfall. Zwar haben die Kläger zurecht vorgetragen, dass der Landesgesetzgeber einen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum hat, was seine Grundlage im Grundsatz der Gewaltenteilung nach Art. 20 Abs. 2 Grundgesetz hat. Dieser Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum ist von der Rechtsprechung auch nur eingeschränkt überprüfbar. Es ist nicht Aufgabe der Rechtsprechung, seine eigene Bewertung an Stelle der des Gesetzgebers vorzunehmen. Allerdings hat der Bundesgesetzgeber deutlich gemacht, dass für die von der Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung betroffenen Personen nachvollziehbar gemacht werden muss, aufgrund welcher Tatsachen der Landesgesetzgeber von dem vorgenannten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum Gebrauch gemacht hat. Die Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung muss daher wenigstens ansatzweise überprüfbar sein. Damit soll von vornherein dem Verdacht begegnet werden, der Verordnungsgeber lege willkürlich den Geltungsbereich der Verordnung fest. Gerade für München als der größten Kommune Bayerns scheint eine transparente Begründung notwendig. § 556 d Abs. 2 BGB erfordert daher eine Einzelfallbewertung und die Darlegung der Tatsachen, die zur Bewertung der Landesregierung geführt hat. Welche Tatsachen für München als dem größtem und wichtigsten Mietmarkt Bayerns in die Bewertung der Landesregierung eingeflossen sind, lässt sich der Verordnungsbegründung nicht entnehmen. Deswegen hat der Bayerische Verfassungsgerichtshof in seiner Entscheidung v. 04.04.2017 (Vf3-VII-16) unter Rn 28-30 und Rn 32 der Gründe zurecht ausgeführt (Hervorhebungen nicht im Urteil):

” …Damit verlangt der Bundesgesetzgeber die Offenlegung des auf die einzelne Gemeinde bezogenen Bewertungsmaßstabs und des daraus für die einzelne Gemeinde resultierenden Ergebnisses (vgl. Blank, WuM 2014, 641/645 f.; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 556 d BGB Rn. 39; Emmerich in Staudinger, BGB, Neub. 2016, § 556 d Rn. 40; zweifelnd Derleder, NZM 2015, 413/415).

Die Begründungspflicht des § 556d Abs. 2 Sätze 5 und 6 BGB dient ohne Zweifel dem Grundrechtsschutz. Denn diese Pflicht, die die Entscheidungen der Landesregierungen insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden, nachvollziehbar machen soll (BT-Drs. 18/3121 S. 29), steht in funktionalem Zusammenhang mit der den Inhalt des Eigentums der Vermieter ausgestaltenden Regelung des § 556d Abs. 1 BGB. Wie der Begründung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz zu entnehmen ist (BT-Drs. 18/3121 S. 28), erfordert die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahme, um auf diese Weise den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes Rechnung zu tragen. Damit soll die auf den Einzelfall bezogene Begründungspflicht im Interesse des Eigentumsschutzes zur Verhältnismäßigkeit der Gebietsbestimmung beitragen.”

§ 556g Abs. 3 BGB ist daher im konkreten Fall nicht anwendbar. Andere Anspruchsgrundlagen für den von den Klägern geltend gemachte Auskunftsanspruch sind nicht ersichtlich.

c) Es kommt daher nicht mehr darauf an, ob § 556d und g BGB an sich verfassungsgemäß sind, was nach der Entscheidung des BVerfG v. 24.06.2015 – 1 BvR 1360/15 wegen des Subsidiaritätsgrundsatzes zunächst von den Fachgerichten zu prüfen ist, und vom LG Berlin in seiner Entscheidung v. 29.03.2017 – 65 S 424/16 mit ausführlicher Begründung bejaht wurde (Rn 12-49).”

Existiert in Hamburg eine wirksame Mietpreisbegrenzungs-Verordnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-Altona (AG Hamburg-Altona – 316 C 380/16, Urteil vom 23.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg-Altona in seiner vorgenannten Entscheidung unter I.bis IV. wie folgt aus: “I. Als einzig denkbare Anspruchsgrundlagen für den Anspruch auf Rückzahlung von Miete, die aufgrund eines Mietvertrages in vereinbarter Höhe geleistet worden ist, kommen im vorliegenden Falle §§ 556g Abs. 2 Satz 3, 512ff BGB in Betracht.

Ein Anspruch daraus scheitert jedoch daran, dass in Hamburg keine nach § 556d Abs. 2. BGB erlassene wirksame Rechtsverordnung existiert. Die Verordnung über diese Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs vom 23.06.2015 ist nichtig.

II. § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB Schreibt ausdrücklich vor, dass die Verordnung begründet werden muss. Nach § 555d Abs. 2 Sätze 6 und 7 BGB muss sich aus der Begründung ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt und welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Eine derartige Begründung enthält die Verordnung nicht. Auch im Zusammenhang mit dem Erlass der Verordnung ist vom Senat keine Begründung in diesem Sinne gegeben worden.

Die Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft vom 23.6.2015 (Bürgerschaft-Drs. 21/860) ### enthält keine Begründung für den Erlass der Senatsverordnung. Dort heißt es unter II. in den Absätzen 3 und 4:

Dia ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist in Hamburg nach den Feststellungen des Senats besonders gefährdet. Dies gilt für den gesamten Zeitraum der Geltungsdauer der Verordnung. Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Verordnung sind für das gesamte Stadtgebiet von Hamburg erfüllt.

Im Interesse eines umfassenden Schutzes der Mieterinnen und Mieter bei der Neuanmietung einer Wohnung und zur besseren Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum hat der Senat die anliegende Verordnung ohne sachliche Einschränkungen für das gesamte Gebiet Hamburgs und für die höchstens zulässige Geltungsdauer von fünf Jahren beschlossen.

Im restlichen Teil der Drucksache findet sich nichts, was auch nur ansatzweise einer Begründung entspricht. Die beiden vorgenannten Absätze steilen jedoch ebenfalls keine Begründung im Rechtssinne dar.

Unter Begründung versteht man im Verwaltungsrecht die Mitteilung der wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben (vgl. § 39 Abs. 1 Satz 2 VwVfG). § 556d Abs. 4 Satz 6 BGB verlangt vom Verordnungsgeber dementsprechend ausdrücklich, anzugeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt vorliegt.

Derartige Tatsachen enthält die Bürgerschaft-Drucksache 21/860 nicht. Sie nimmt lediglich Bezug auf nicht näher bezeichnete “Feststellungen des Senats”. Da es erklärtermaßen Zweck der Begründungspflicht ist, die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar zu machen, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden und welche Begleitmaßnahmen geplant sind, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen (vgl. Begründung zum Gesetzentwurf, BT-Drs. 18/3121, reicht die Bezugnahme hierauf, nämlich auf Feststellungen, die sich mangels Offenlegung jeglicher demokratischer Debatte entziehen, nicht aus.

Öffentliches Verhandeln von Argument und Gegenargument, öffentliche Debatte und öffentliche Diskussion sind wesentliche Elemente des demokratischen Parlamentarismus (BVerfG, Urteil vom 21.06.2016 – 2 BvE 13/13 -, ### Rn 173).

Eine Begründung muss die Überlegungen des Urhebers eines Rechtsakts so klar und eindeutig zum) Ausdruck bringen, dass die Betroffenen ihr die Gründe für die getroffene Maßnahme entnehmen können (EuGH, Urteil vom 16.09.2015, Gauweiler, C-62/14, EU:C:2015:400, zit. nach BVerfG, Urteil vom 21.06.2016 – 2 BvE 13/13 -. ### Rn 69). Das gilt nicht nur für europäische Rechtsakte, sondern spricht eine Selbstverständlichkeit für jede Begründung in einem Rechtsstaat aus.

III. Die fehlende Begründung hat die Nichtigkeit der Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietpreisbegrenzungsverordnung) vom 23.06.2015 (HmbGVBl. 2015, S. 122) zur Folge.

In der Literstur wird vertreten, eine Nichtigkeit der Verordnung dürfe jedenfalls anzunehmen sein, wenn die Landesregierung (fast) ganz auf eine Begründung verzichtet oder wenn sie sich als Begründüng auf bloße formelhafte Aussagen beschränkt, ohne überhaupt “im Einzelfall” auf das betroffene Gebiet und seine Besonderheiten anhand konkreter Daten einzugehen (so Emmerich, in: Staudinger, Neubearb. 2010, Rn 44 zu § 555d BGB): die Begründungspflicht sei zwingender Teil, der Ermächtigungsgrundlage und somit Wirksamkeitsvoraussetzung (so Schüller, in: Bamberger/Roth, BeckOK BGB, 42. Edition, Rn 32 zu § 558d).

Da fehlerhafte Rechtsverordnungen grundsätzlich für nichtig gehalten werden (vgl. die Nachweise bei BayVerfGH, vom 04.04.2017 – VI 3-II-16 -, Rn 30), ist dies die angemessene Rechtsfolge. Leidet ein Normsetzungsverfahren an einem wesentlichen Mangel, so hat dieser Mangel Folgen für die Rechtsgültigkeit der Norm (BVerfG, Beschluss vom 12.10.2010 – 2 BvF 1/07 -, BVerfGE 127, 293-335, Rn 127 m. w. Nachw.).

Dabei ist im konkreten Fall zu berücksichtigen, dass die Begründungspflicht des § 556d Abs. 2 Sätze 5 und 6 BGB ohne Zweifel dein Grundrechtsschutz dient, weil diese Pflicht, die die Entscheidungen der Landesregierungen insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden, nachvollziehbar machen soll, in funktionalem Zusammenhang mit der den Inhalt des Eigentums der Vermieter ausgestaltenden Regelung des § 556d Abs. 1 BGB steht (BayVerfGH, vom 04.04.2017 – Vf. 3-VII-16 -, Rn 32).

Bei Erlass einer Rechtsverordnung sind die .ermächtigten Organe an den Rahmen gebunden, den das Grundgesetz (und damit – Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG – der ermächtigende Gesetzgeher) ihnen zieht. Ein Tätigwerden in einer Weise, die dem nicht entspricht, verstößt gegen Art. 80 Abs. 1 Satz 1 GG (BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 -1 BvR 594 – 337/92 -, BVerfGE 91, 148-176, Rn. 101).

Der aus der Rechtssicherheit abgeleitete Umstand, dass bei inhaltlichen Fehlern die Nichtigkeit die regelmäßige Folge des Verfassungsverstoßes bildet, während ein Verfahrensfehler nur dann zur Nichtigkeit der Norm führt, wenn er evident ist (BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994, a.a.O., Rn. 132) führt im Streitfall nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn das vollständige Fehlen jeglicher Begründung für den Erlass der Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung stellt einen derart evidenten Verfahrensfehler dar.

IV. Die Beurteilung der Frage, ob ein Verstoß gegen die bundesrechtliche Begründungsplicht zur Unwirksamkeit der Verordnung führt, ist in erster Linie Aufgabe der hierfür zuständigen Fachgerichte (BayVerfGH vom 04. April 2017 – Vf. 3-VII-16 -, Rn 30; vgl. auch BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 24. Juni 2015 – 1 BvR 1360/15 -, Rn 11). Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht hin prüfen (BGH, Urteil vom 04.11.2015 – VIII ZR 217/14 -, BGHZ 207, 246-296, Rn 21).

Die Notwendigkeit der Anerkennung einer solchen fachgerichtlichen Rechtsschutzmöglichkeit gegen untergesetzliche Rechtesätze folgt aus Art. 19 Abs. 4 GG (BVerfG, Beschluss vom 17.01.2006 – 1 BvR 541/02 -, BVerfGE 115, 81-97, Rn 41).”