Sind die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten umlegbar?

Die Antwort des Amtsgerichts Halle/Saale (AG Halle/Saale – 95 C 307/16, Urteil vom 16.08.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Halle/Saale in seiner vorgenannten Entscheidung unter 3. wie folgt aus: “Die für die Rauchwarnmelder angesetzten Kosten sind dem Grunde nach berechtigt, weil nach dem Mietvertrag (dort § 4 Abs. 5; Bl. 7 20 der Akte) neu entstehende Betriebskosten nach Vorankündigung umgelegt werden können. Bei Kosten für Rauchwarnmelder handelt es sich um neu entstandene Betriebskosten, da die Verpflichtung zur Ausstattung mit diesen gesetzlich (gemäß § 47 Abs. 4 BauO LSA) eingeführt worden ist. Diese Regelung ist zum 01.09.2013 in Kraft getreten und bildet damit eine tragfähige Grundlage für die in 2014 abgerechneten Nebenkosten. Bei der gesetzlichen Frist des 31.12.2015 für den Einbau der Geräte handelt es sich lediglich um den spätestmöglichen Zeitpunkt, zu dem die gesetzliche Verpflichtung zu erfüllen war.

Nur die Aufwendungen für die Wartung der Rauchwarnmelder stellen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dar. Als Betriebskosten gelten gemäß § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Nach allgemeiner Ansicht (Erman/Lützenkirchen, 14. Auflage, § 556, Rn. 4 mwN) ist Voraussetzung für die Einordnung als Betriebskosten, dass es sich um (1) laufende und (2) tatsächliche Kosten handelt, die (3) durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie oder ihrer Nebenanlagen entstehen. Außerdem darf es sich gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV (4) nicht um Verwaltungskosten oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten handeln, auch (5) Kapital- und Finanzierungskosten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig (BR-DrS. 568/03, S. 29).

Die laufende und tatsächliche Entstehung ist bei den hier streitgegenständlichen Kosten für Rauchwarnmelder unproblematisch, da diese jährlich anfallen (“Jahresrate”, Bl. 52, 53 d.A.) und die Bezahlung der Rechnungen durch die Klägerin von den Beklagten zumindest nicht bestritten ist.

Die Wartungskosten beruhen auch auf dem Eigentum oder dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie oder ihrer Nebenanlagen. Wartungskosten sind wiederkehrende Kosten, die zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage laufend entstehen und nicht nur der Behebung auftretender Störungen dienen (Gramlich, Mietrecht, 13. Auflage, § 560, Rn. 27). Die jährlich anfallenden Kosten “Service FP [Funktionsprüfung] für Funk-Rauchwarnmelder” (Bl. 53 d.A.) sind als derartige Überwachungskosten einzustufen.”

Kann ein Mieter von seinem Vermieter aufgrund eines erheblichen Leerstandes eine Vertragsänderung bezüglich einer Herabsetzung der vom Verbrauch abhängigen Kosten verlangen?

Die Antwort des Amtsgerichts Arnstadt (AG Arnstadt – 1 C 156/16, Urteil vom 23.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Arnstadt in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass im Jahr 2014, auf welches sich die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung bezieht, ein Leerstand in dem durch die Beklagte bewohnten Mietshaus von 68% (Anlage K9) gegeben war. Aufgrund dieses erheblichen Leerstandes im Jahr der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung greift der Einwand der Beklagten durch, der Leerstand führe angesichts einer Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend eines Verteilungsmaßstabs von 40% Grundkosten und 60% Verbrauchskosten zu einer grob unbilligen Benachteiligung ihrerseits als Mieterin, § 241 Abs. 2 BGB. Ein erheblicher Leerstand kann bereits dann als gegeben angesehen werden, wenn ein solcher in Höhe von 20% gegeben ist (LG Halle, Urteil v. 17.03.2005 – 2 S 264/04). Da der vorliegend für das Jahr 2014, für welches die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung angefertigt wurde, ein Leerstand von 68% zugrunde liegt, war dieser auch erheblich. In einem solchen Falle hat der Mieter, resultierend aus dem Gebot der Rücksichtnahme gegenüber dem anderen Vertragsteil gemäß § 241 Abs. 2 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter dahingehend, einer Vertragsänderung bezüglich einer Herabsetzung der vom Verbrauch abhängigen Kosten auf 50% zuzustimmen (BGH, Urteil v. 10.12.2014 – VIII ZR 9/14). Die Beklagte hat bereits gegen die Betriebskostenabrechnungen der Jahre ab 2010 im Hinblick auf die unangemessene Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten wegen des erheblichen Leerstandes Widerspruch eingelegt; der Kläger hat bis dahin noch nicht reagiert, sodass hiermit ein Verstoß gegen § 241 Abs. 2 BGB vorliegt. Die Heizungs- und Warmwasserkosten im Rahmen der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung können daher derart nicht in Ansatz gebracht werden konnten.”

Ist eine Betriebskostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß, wenn diese für die Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart sowohl dieumlagefähigen, als auch die nicht umlagefähigen Kosten ausweist?

Die Antwort des Amtsgerichts Arnstadt (AG Arnstadt – 1 C 156/16, Urteil vom 23.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Arnstadt in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Darüber hinaus sind weiterhin die in der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Hausmeisterkosten in Höhe von 49,42 EUR nicht fällig; die Betriebskostenabrechnung ist dahingehend formell unwirksam. Denn eine Betriebskostenabrechnung ist nur solange und soweit formell ordnungsgemäß, wie in dieser die Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart auch insoweit enthalten, als diese nicht umlagefähig sind (BGH, Beschluss v. 11.09.2007 – VIII ZR 1/07). In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird lediglich ein Betrag in Höhe von 49,42 EUR als Kosten für den Hausmeister ausgewiesen, sodass eine Angabe umlagefähiger und solcher Kosten, die gerade nicht umlagefähig sind, nicht erfolgt ist. Dahingehend genügt die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung den Anforderungen des § 259 BGB nicht.”