Muss der einer Kostenmieterhöhung beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die fiktiven Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen enthalten?
Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 18 C 108/15, Urteil vom 09.02.2016) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Es fehlt an einer ausreichenden Wirtschaftlichkeitsberechnung als Vergleichsgrundlage für die Kostenmiete. Die dem Erhöhungsverlangen beigefügte Berechnung mit Stichtag 01.07.2011 genügt den gesetzlichen Voraussetzungen nicht. Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG ist die auf Mieterhöhung gerichtete Erklärung des Vermieters nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Dies hat in einer Form zu geschehen, die ein wohnungswirtschaftlich nicht gebildeter Mieter verstehen und nachprüfen kann (LG Itzehoe, Beschluss vom 14. Januar 2003 – 1 S 236/02 -, ZMR 2003, 494). Zwar ist der Mieterhöhungserklärung nicht stets eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen. Schon nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern und zu berechnen (BGH, Urteil vom 04. Dezember 2013 – VIII ZR 32/13 -, GE 2014, 185 = NJW 2014, 457). Es genügt ein entsprechender Auszug betreffend die für die Erhöhung maßgeblichen Kosten. Deshalb sind keine Angaben zu fordern, soweit der Mieter diese bereits kennt, diese ihm keinen Erkenntnisvorsprung bieten oder sich eben überhaupt nicht auswirken (LG Berlin, Urteil vom 30. November 2012 – 63 S 144/12 -, GE 2013, 269). Nach §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 2 Abs. 1 I!. BV sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die nach §§ 8 bis 9 WoBindG in Verbindung mit §§ 3 bis 10 NMV eine Grundlage für die Ermittlung der Kostenmiete bildet, aber die laufenden Aufwendungen für das Gebäude oder die jeweilige Wirtschaftseinheit zu ermitteln und den Erträgen gegenüber zu stellen. Erträge sind gemäß § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen sowie Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden können. Diese Bestimmung ist nach ihrem Wortlaut unter Berücksichtigung der Systematik der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung und dem Sinn und Zweck der Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung dahingehend auszulegen, dass alle die Einnahmen zu berücksichtigen sind, die im Rahmen der ordentlichen Bewirtschaftung des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden und denen anrechenbare laufende Aufwendungen (§ 18 Abs. 1 II. BV) gegenüberstehen (BGH, Urteil vom 02. November 2005 – VIII ZR 310/04 -; GE 2006, 111 = NJW-RR 2006, 380). Hierzu gehören nicht außergewöhnliche Einnahmen. Dagegen sind grundsätzlich Mieteinnahmen für die Wohnungen auch bei einem tatsächlichen Leerstand (fiktiv) in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Dem auch bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung unvermeidbaren Leerstand wird hier mit dem pauschalen Mietausfallwagnis Rechnung getragen (LG Berlin, Urteil vom 17. Juni 2005 – 63 S 68/05). Wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, um für Wohnraum die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) zu ermitteln, so ist der Gesamtbetrag der Erträge in derselben Höhe wie der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen auszuweisen, § 31 Abs. 3 II. BV. Aus dem nach Abzug der Vergütungen verbleibenden Betrag ist die Miete nach den für ihre Ermittlung maßgebenden Vorschriften zu berechnen.
Die Erhöhungserklärung vom 21./29.07 2011 ist danach unwirksam, weil sie die Höhe der Erträge gar nicht erkennen lässt und die Erläuterung insgesamt unzureichend ist.”