Sind die Kosten für die Einhausung von Server-Racks und die angefallenen Stromkosten für die erforderliche Kühlung der technischen Geräte erstattungsfähig, wenn Arbeiten zur Beseitigung eines Wasserschadens sowohl zur Staubentwicklung, als auch bei der erforderlichen Trocknung zu einem besonders trocken-warmen Klima führen?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 8 C 285/15, Urteil vom 17.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. b. wie folgt aus: “Der Aufwendungsersatzanspruch der Kläger als Mieter für die ihnen infolge der Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB nach dem Wasserschaden im Souterrain, der zwischen dem Parteien dem Grunde nach unstreitig ist, erstreckt sich auch auf die mit der vorliegenden Klage geltend gemachten Stromkosten für die Kühlung des eingehausten Server-Racks.

Gemäß § 555a Abs. 3 S. 1 BGB hat der Vermieter Aufwendungen des Mieters in angemessenem Umfang zu ersetzen, soweit die Kosten objektiv erforderlich gewesen sind (siehe Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 555a Rn. 58). Die Angemessenheit erfordert dabei ein vernünftiges Verhältnis zwischen den Kosten und den durch die Erhaltungsmaßnahme bedingten Beeinträchtigungen des Mieters, wobei von dem Mieter nicht verlangt werden kann, dass er immer nur den billigsten Weg wählt, er vielmehr grundsätzlich seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten kann, auch wenn dies für den Vermieter teuer wird (siehe Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., m.w.N.).

Die durch den Betrieb des Klimageräts mit einer Nennleistung von 1,35 kWh im Zeitraum vom 24. März bis 21. Oktober 2013, d.h. für insgesamt 4.986 Stunden, zu dem von den Beklagten angesichts der bereits ausgeglichenen Trocknungskosten nicht in prozessual erheblicher Weise bestrittenen Strompreis i.H.v. 0,31 €/kWh entstandenen Stromkosten i.H.v. 2.079,11 € waren objektiv erforderliche Kosten, die durch die Instandsetzungsarbeiten verursacht worden sind.

Angesichts der zwischen den Parteien unstreitigen Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens, die sowohl zur Staubentwicklung als auch bei der erforderlichen Trocknung zu einem besonders trocken-warmen Klima in den betroffenen Räumlichkeiten geführt haben, war die Einhausung des Server-Racks, die die Kläger vorgenommen haben, zum Schutz ihres Eigentums erforderlich und die für die infolgedessen erforderlich werdenden Kühlung der technischen Geräte angefallenen Stromkosten als objektiv erforderliche Aufwendungen erstattungsfähig.

Auf die zwischen den Parteien streitige Frage der Genehmigung der teilgewerblichen Nutzung der streitbefangenen Wohnung kommt es insoweit nicht an. Denn die Aufstellung eines 19-Zoll-Server Racks ist auch in einer Wohnung nicht derart ungewöhnlich, als dass der über die teilgewerbliche Nutzung nicht informierte Vermieter hierdurch in unangemessener Weise überrascht werden würde. Nach dem insoweit maßgeblichen zum Zeitpunkt des Schadensfall im Jahre 2014 üblichen Gepflogenheiten und technischen Möglichkeiten ist die Verwendung eines Server-Racks auch zu privaten Zwecken nicht fernliegend, da hierdurch verschiedenste auch private Anwendungen lokal sowie im Fernzugriff ermöglicht werden, die auch einem entsprechend interessierten Wohnungsmieter einen entsprechenden Nutzen zu bringen imstande sind. Wenn aber die Nutzung eines Server-Racks auch im privaten Bereich möglich ist, kann es auf die tatsächliche gewerbliche Nutzung durch den Kläger zu 1. nicht ankommen, da insoweit sich kein der gewerblichen Nutzung immanentes Risiko verwirklicht hat. Denn unabhängig von seiner konkreten Nutzungsart ist die Einhausung der bauartbedingt gegenüber Staub und Hitze empfindlichen technischen Geräte während Bauarbeiten in den betreffenden Räumlichkeiten zur Abwendung weiterer Schäden am Mietereigentum sinnvoll, auch unter Berücksichtigung der dabei entstehenden Stromkosten für die erforderlich werdende Kühlung der Geräte in der Einhausung.

Auch die von den Beklagten gerügten hohen Stromkosten infolge der langen Dauer der Kühlung steht der Erforderlichkeit der Aufwendungen nicht entgegen. Denn zunächst konnte der Vermieter und nicht die Kläger die Dauer der Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens maßgeblich bestimmen und darüber hinaus war jedenfalls zum Zeitpunkt der Entscheidung der Kläger über die Errichtung der Einhausung die Dauer der Arbeiten von im Ergebnis mehr als 6 Monaten nicht absehbar. Hierauf muss es aber bei der Bewertung der von den Beklagten zum Vergleich aufgezeigten Alternativlösung mit einer Verbringung des Server-Racks in andere, von den Bauarbeiten nicht betroffene Teile der streitbefangenen Wohnung ankommen, da nur zu diesem (frühen) Zeitpunkt den Klägern der Vorwurf einer Verletzung ihrer Obliegenheit zur Minderung der ihnen infolge der Instandsetzungsmaßnahmen entstehenden Aufwendungen gemacht werden könnte. Dies ist jedoch vorliegend nicht der Fall, da die Beklagten nicht haben darlegen können, dass zu diesem Zeitpunkt deutlich gewesen wäre, dass durch die Einhausung des Server-Racks höhere Stromkosten infolge der Kühlung entstehen würden als durch ein Ortsveränderung der Anlage, durch die unstreitig ebenfalls Kosten entstanden wären.”

Besteht ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft im Zusammenleben mit behinderten Menschen?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg (AG Hamburg – 46 C 144/16, Urteil vom 15.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus: “Wird der Hausfrieden durch einen psychisch kranken Mieter gestört, sind die Belange der Vermieters, des Mieters und anderer Mieter vor dem Hintergrund der Wertentscheidung des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen (BGH, Urteil vom 08. Dezember 2004 — VIII ZR 218/03; BGH, Beschluss vom 24. November 2009 — VIII ZR 174/09 ). Aus Art. 3 Abs. 2 S. 2 GG ist die Notwendigkeit eines erhöhten Maßes an Toleranzbereitschaft im Zusammenleben mit behinderten Menschen abzuleiten (Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 569 Rn. 23). Bei der Abwägung sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, auch ein eventuelles Verschulden. Ein solches ist aber keine Voraussetzung für eine wirksame Kündigung, sondern lediglich ein Kriterium. Vor dem Hintergrund der bei Lärmstörungen durch psychisch erkrankte Menschen hohen Zumutbarkeitsgrenze können die der Abmahnung nachfolgenden Lärmstörungen nach Auffassung des Gerichts bei Abwägung der Interessen der Beteiligten im Ergebnis jedoch nicht zur Rechtfertigung einer Kündigung des Mietverhältnisses ausreichen. Die nach der Abmahnung durch den Beklagten verursachten Lärmstörungen erfolgten zwar in einem kurzen Zeitraum von wenigen Wochen wiederholt und teilweise auch zur Nachtzeit, was mit erheblichen Belastungen der Nachbarn einherging, die geweckt wurden und sich teilweise auch durch das unberechenbare Verhalten des Beklagten bedroht fühlten. Die Störungen waren auch gleicher Art wie die Beeinträchtigungen, die der insoweit erfolglosen Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB) zugrunde lagen, insbesondere kam es auch nach Zugang der Abmahnung zu lautem Schreien, Treten gegen Türen und Möbel sowie Türenknallen.

Zugunsten des Beklagten sprechen aber maßgeblich seine schwere psychische Erkrankung und deren grundsätzliche medikamentöse Behandelbarkeit. Zwar kann ein nachträgliches Wohlverhalten einmal eingetretene Kündigungsgründe nicht nachträglich beseitigen (Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 569 Rn. 32 m.w.N.). Die Wahrscheinlichkeit zukünftiger Beeinträchtigungen ist aber im Rahmen der Interessenabwägung für die Frage von Bedeutung, welches Maß an Toleranz von dem Vermieter und weiteren Mietern erwartet werden kann. Der Beklagte hat bereits eine Betreuerin, die sich grundsätzlich auch um eine ausreichende Behandlung des Beklagten kümmert. Das auffällige Verhalten des Beklagten war nach Auskunft der behandelnden Ärzte auf einen falsch eingestellten Medikamentenspiegel zurückzuführen. Vor der Verhaltensänderung Ende des Jahres 2015 verhielt sich der Beklagten über einen Zeitraum von mehreren Jahren unauffällig. Seit seiner stationären Behandlung Mitte Februar 2016, in deren Zusammenhang die Medikamentengabe neu dosiert wurde, ist das Verhalten des Beklagten unstreitig unauffällig und führt vor diesem Hintergrund zu keinerlei akuten Beeinträchtigungen der Mitmieter.

Von Relevanz ist weiterhin, dass der Kläger zumindest eine Provokation unkontrollierten Verhaltens des Beklagten in Kauf nahm, indem er dem Beklagten trotz entsprechender Bitte keinen neuen Schlüssel zum Haus zur Verfügung stellte, so dass der Beklagte durch lautes Rufen und Klingeln oder Köpfen bei den Nachbarn auf sich aufmerksam machen musste, wenn er das Haus betreten wollte.

Im Rahmen der Interessenabwägung ist außerdem zu berücksichtigen, dass die Betreuerin und der Prozessbevollmächtigte des Beklagten in der Vergangenheit dafür Sorge getragen haben, dass durch den Beklagten verursachte Schäden ersetzt wurden. Hinsichtlich der durch den Beklagten verursachten Schäden teilte der Prozessbevollmächtigte des Beklagten mit seitens des Klägers als Anlage K2 eingereichtem Schreiben mit, die Schäden würden ersetzt. Eine übersandte Rechnung vom 4.02.2016 sei bereits bezahlt.”

Sind Pflichtverletzungen eines Mieters dadurch “verbraucht”, dass sie bereits durch eine Abmahnung geahndet wurden?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg (AG Hamburg – 46 C 144/16, Urteil vom 15.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus: “Zwar kann eine erhebliche Störung des Hausfriedens grundsätzlich ein wichtiger Grund im Sinne der §§ 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB sein, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, und auch einen sonstigen Grund im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen, der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung begründet.

Die Vorfälle, auf welche die Kündigungen des Mietverhältnisses vom 1.02.2016 und 10.03.2016 gestützt wurden, waren, soweit sie eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung rechtfertigen könnten, jedoch bereits Gegenstand der Abmahnung vom 14. Januar 2016. Die der Abmahnung vorausgegangenen Pflichtverletzungen, insbesondere das Eintreten der Wohnungstür der 87-jährigen Nachbarin, haben zwar ein erhebliches Gewicht. Sie sind jedoch dadurch “verbraucht”, dass sie bereits durch die Abmahnung geahndet wurden, und können nicht für eine weitere Sanktion herangezogen werden, insbesondere nicht für eine Kündigung des Mietverhältnisses.”