Ist die in einem von einem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Klausel “Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen…Schlüsseln zurückzugeben….” wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 338/16, Urteil vom 27.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. b. wie folgt aus: “Einen Schadenersatzanspruch hat der Beklagte gegenüber den Klägern nicht. Die Kläger waren nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in der im 3. Obergeschoss im ….. Damm 31 in Berlin gelegenen Wohnung verpflichtet.

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen war auch nach der Vereinbarung über den 1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 28.01.2014 nicht wirksam. Dort hatten die Mietvertragsparteien die Klausel über die laufenden Schönheitsreparaturen zwar den Anforderungen, die sich gemäß der Rechtsprechung des BGH ergeben hatten, angepasst. Unverändert blieb indessen die formularmäßige Regelung in § 20 Nr. 1 des Mietvertrags. In diesem heißt es “Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen…Schlüsseln zurückzugeben….”

Diese Klausel erweckt dem Mieter gegenüber den Eindruck, als müsse er die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses ungeachtet des tatsächlichen Zustands infolge eines vertragsgemäßen Grads der Abnutzung renovieren. Die Formulierung “renovierter Zustand” lässt insoweit keine Differenzierung erkennen. Der Bundesgerichtshof hat für einen vergleichbaren Sachverhalt, indem die Formulierung “Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben” verwendet wurde, Folgendes überzeugend ausgeführt:

Es “kann zwar auch eine länger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25. Juni 2003 -VIII ZR 335/02Versäumnisurteil NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.

Die formularmäßige Übertragung sowohl der laufenden Schönheitsreparaturen und darüber hinaus die formularmäßige Verpflichtung zur Endrenovierung führt in der Summe und ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Beeinträchtigung des Mieters. Die Formularklauseln sind damit in der Gesamtheit unwirksam. Auch dieses ist seit längerem durch die Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02) geklärt. Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei – und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung – kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.), wie das bei der Endrenovierungsklausel der Fall ist. Beide Klauseln sind wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht teilbar. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen” (BGH, VIII ZR 308/02, a.a.O. Rn. 21).

Die vom Beklagten zitierte Entscheidung (richtig, Urteil vom 12.03.2014 – XII ZR 308/13) rechtfertigt keine andere Bewertung, vielmehr stützt sie ausdrücklich die vorstehend wiedergegebene Bewertung des für Wohnungsmietsachen zuständigen 8. Zivilsenats. Im Übrigen ist die Rückgabe nicht in “renoviertem Zustand”, sondern in “bezugsfertigem Zustand” anders, als es der Beklagte meint, durchaus etwas anderes, wie sich aus der vom 12. Zivilsenat in der zitierten Entscheidung vorgenommenen Auslegung ergibt.”

Ist das Jobcenter verpflichtet, die volle Miete für eine Wohnung zu übernehmen, die von einer streng religiösen Familie in Kenntnis der unangemessen hohen Kosten bezogen wurde, um in der Nähe des von ihnen besuchten Gotteshauses wohnen zu können?

Die Antwort des Sozialgerichts Berlin (SG Berlin – S 162 AS 14273/17 ER, Beschluss vom 14.11.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Sozialgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der bei Gericht am 09.11.2017 eingegangene Antrag, den Antragsgegner zu verpflichten, den Antragstellern die tatsächlichen KdUH ab Antragseingang bei Gericht zu bewilligen, ist unbegründet.

Die Antragsteller haben einen Anordnungsanspruch nicht glaubhaft gemacht, vgl. § 86b Abs. 2 S. 2 und 4 Sozialgerichtsgesetz (SGG) iVm § 920 Abs. 2 Zivilprozessordnung.

Eine Anerkennung der Bedarfe der Antragsteller für Unterkunft und Heizung in Höhe der von ihnen angegebenen tatsächlichen Aufwendungen von monatlich insg. 2.200 EUR (= 1.900 EUR Grundmiete + 300 EUR Betriebskostenvorschuss) scheidet aus, da Aufwendungen für die Bruttokaltmiete in dieser Höhe abstrakt und konkret unangemessen iSv § 22 Abs. 1 Sozialgesetzbuch (SGB) Zweites Buch (II) iVm den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von Leistungen gemäß § 22 SGB II und §§ 35 und 36 SGB XII vom 24.11.2015 idF vom 06.12.2016 (AV-Wohnen) sind.

Dass die monatlichen Aufwendungen der Antragsteller für die Bruttokaltmiete abstrakt unangemessen sind, bedarf wegen Offensichtlichkeit keiner weiteren Begründung. Dies gilt auch bei Berücksichtigung der Werte nach dem Berliner Mietspiegel 2017 und selbst unter Einbezug von mittleren Wohnlagen (vgl. geplante Erhöhung des Richtwertes für die abstrakt angemessene Bruttokaltmiete auf monatlich max. 795,60 EUR bei abstrakt angemessener Wohnungsgröße von 102 qm für fünf Personen) – wobei das Bundessozialgericht (BSG) entschieden hat, dass die für Hilfebedürftige infrage kommende Wohnung nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz nur einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechen muss, ohne einen gehobenen Wohnstandard aufzuweisen (Urteil vom 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R). Nichts anderes ergibt sich, wenn bei erforderlicher Neuanmietung von Wohnraum eine Überschreitung des Richtwertes für die Bruttokaltmiete von bis zu 10% anerkannt wird (vgl. Pkt. 3.4 AV-Wohnen) – wobei der Antragsgegner einen Zuschlag von 20% “wegen Wohnungslosigkeit” berücksichtigte (Leistungsbescheid vom 30.08.2017). Damit liegen die vom Antragsgegner bereits anerkannten Aufwendungen der Antragsteller für das Wohnen deutlich über dem vom Sozialgericht Berlin vorliegend als abstrakt angemessen angesehenen Wert (als Ausdruck eines “schlüssigen Konzepts” iSd Rechtsprechung des BSG).

§ 22 Abs. 1 S. 3 SGB II (“Kostensenkungsverfahren” mit Absenkung der vom Antragsgegner anzuerkennenden Bedarfe der Antragsteller für Unterkunft und Heizung auf das angemessene Maß allenfalls nach einer “Schonfrist” von längstens sechs Monaten) findet zu Gunsten der Antragsteller keine Anwendung. Das BSG, dem die Kammer insoweit folgt, hat zu der genannten Regelung ausgeführt (Urteil vom 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, mwN; ständige Rechtsprechung, vgl. nur bezugnehmendes Urteil vom 15.06.2016, B 4 AS 36/15 R).

Eine Kostensenkungsaufforderung bzw. eine Information ist weder in § 22 SGB II normiert noch sonst formelle Voraussetzung für die Weigerung, mehr als die angemessenen Kosten zu übernehmen. Der Hinweis hat vielmehr alleine Aufklärungs- und Warnfunktion, damit der Hilfebedürftige Klarheit über die aus Sicht des Leistungsträgers angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft und ggf. die Heizung und einen Hinweis auf die Rechtslage erhält (…). Sind dem Leistungsempfänger die maßgeblichen Gesichtspunkte bekannt, bedarf es nicht einmal der Aufklärung (…).

So liegt der Fall hier. Die Antragsteller haben “sehenden Auges” vom Ausland aus eine Wohnung in Berlin angemietet, die angesichts erkennbarer, mietpreisbildender Merkmale (Lage, Größe, Wohnstandard, Ausstattungsgrad) als Unterkunft im Luxussegment zu bezeichnen sein dürfte, ohne über nach ihren Angaben korrespondierende Vermögens- bzw. Einkommensverhältnisse zu verfügen. Es dürfte allgemeiner Lebenserfahrung entsprechen, dass bei geltend gemachter Hilfebedürftigkeit vom ersten Tag des gewöhnlichen Aufenthalts in der Bundesrepublik Deutschland an (vorliegend ab 02.07.2017) die Übernahme auch von Unterkunftskosten im Luxussegment durch einen öffentlichen Leistungsträger – neben der Übernahme der “allgemeinen” Lebenshaltungskosten für eine fünfköpfige Familie und ggf. weiterer Leistungen – nicht ohne Weiteres angenommen werden kann. Für den Fall, dass sich die Antragsteller diesen ganz naheliegenden Überlegungen – trotz Unterstützung bei der offenbar monatelang im Voraus geplanten Übersiedlung in die Bundesrepublik Deutschland durch das Jüdische Bildungszentrum Chabad Lubawitsch (Berlin) – verschlossen haben, dürfte zumindest grobe Fahrlässigkeit gegeben sein. § 34 Abs. 1 SGB II stuft aber ein Verhalten als “sozialwidrig” ein, durch das der Hilfebedürftige vorsätzlich oder grob fahrlässig die Voraussetzungen für die Gewährung von Leistungen nach dem SGB II an sich oder an Personen, die mit ihr oder ihm in einer Bedarfsgemeinschaft leben, ohne wichtigen Grund herbeigeführt hat – wobei gemäß § 34 Abs. 1 S. 2 SGB II als Herbeiführung iSv S. 1 der Norm auch gilt, wenn die Hilfebedürftigkeit erhöht wird.

Deshalb soll der Hilfebedürftige nach § 22 Abs. 4 S. 1 SGB II vor Abschluss eines Vertrages über eine neue Unterkunft die Zusicherung des für die neue Unterkunft örtlich zuständigen Trägers zur Berücksichtigung der (angemessenen) Aufwendungen für die neue Unterkunft einholen. Dies dürfte den Antragstellern angesichts des Schreibens des Jüdischen Bildungszentrums Chabad Lubawitsch (Berlin) an den Antragsgegner vom 02.01.2017 zumindest dem Grunde nach nicht unbekannt gewesen ein; zumindest hatte entsprechendes Problembewusstsein im vorgenannten Sinn durchaus bestanden. Denn es war von dort aus im Auftrag der Antragsteller eine Anfrage an den Antragsgegner veranlasst worden, wobei insbesondere aus angeführten Gründen der täglichen Religionsausübung der Antragsteller darum gebeten worden war, “es der Familie G. zu ermöglichen, eine Wohnung in der Nähe unserer Synagoge zu mieten”, obwohl die Mieten in dem dafür in Betracht kommenden Wohnviertel “leider über dem normalerweise vom Job-Center genehmigten Betrag für die Monatsmiete (liegen)”. Anders ist das genannte Schreiben mit dem hier nur auszugsweise wiedergegebenen Inhalt nicht zu erklären, und nach dem Vortrag der Antragsteller im vorliegenden Verfahren hätte zu dem Schreiben ansonsten kein Anlass bestanden.

Die Begrenzung auf angemessene Kosten in § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden; eine Verpflichtung, jedwede Unterkunft im Falle einer Bedürftigkeit staatlich zu finanzieren und insoweit Mietkosten unbegrenzt zu erstatten, existiert nicht (so jüngst Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 10.10.2017, 1 BvR 617/14). Die von den Antragstellern angeführte Glaubensfreiheit (Art. 4 Grundgesetz) zwingt zu keiner anderen Betrachtung; der Schutz der Verwirklichung und Betätigung ihrer Überzeugung ist durch staatliches Handeln berlinweit nicht tangiert. Ein Verweis der Antragsteller bei der Wohnungssuche auf das gesamte Berliner Stadtgebiet ist zulässig (vgl. entspr. BSG-Rechtsprechung). Schon deshalb erscheint es fernliegend, vorliegend mit Erfolg zu vertreten, dass “einige Berliner Stadtteile” – wenngleich auch aus vorgetragenen Gründen von “Alltagsrassismus” – als Wohnquartiere für sie nicht in Betracht kämen.

Schließlich dürfte der zwischen den Antragstellern und ihren Vermietern geschlossene Mietvertrag vom 06.05.2017 auf Grund der besonderen Umstände, wie sie sich aus den Akten bzw. dem Vortrag der Beteiligten ergeben, als Vertrag zu Lasten Dritter – die von den Antragstellern seinerzeit eingegangene zivilrechtliche Verpflichtung u.a. zur pünktlichen Zahlung von Miete und Nebenkosten sollte von Beginn ihres Aufenthalts in der Bundesrepublik Deutschland an durch ihnen entsprechend zu gewährende, aus dem allgemeinen Steueraufkommen finanzierte staatliche Leistungen erfüllt werden – zu bezeichnen sein. Ein solcher Vertrag stellt grundsätzlich einen Verstoß gegen tragende Grundsätze des bürgerlichen Rechts dar. Der bei mangelnder Mitwirkung des “Dritten” untersagten vertraglichen Drittbelastung dürfte hier durch das “Korrektiv” der Anerkennung der Unterkunftskosten der Antragsteller in der durch die AV-Wohnen festgelegten Höhe zu begegnen sein.

Vorliegend spricht nichts dafür, dass die nach allem abstrakt angemessenen Unterkunftskosten nebst vom Antragsgegner gewährtem Zuschlag von 20% nicht auch im konkreten Fall (individuelle Angemessenheitsprüfung) als maximal anzuerkennende Aufwendungen anzusehen sind. Insbesondere ist es nach Aktenlage bzw. dem Vortrag der Beteiligten nicht wahrscheinlich, dass die nach ihren Angaben vermögenslosen Antragsteller in absehbarer Zeit kostendeckende Einkünfte erzielen und ihre Hilfebedürftigkeit beenden werden, was u.U. eine zeitlich begrenzte Unterstützung im beantragten Sinn rechtfertigen könnte (vgl. Pkt. 3.5.1 Buchst. f) AV-Wohnen). Unter den gegebenen Umständen dürfte die Wohnung für die Antragsteller jedoch ohnehin nicht erhaltenswert sein, was sie mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 13.11.2017 auch selbst eingestehen.”

Ist die in einem von einem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung “Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses”wirksam?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 13/17, Urteil vom 08.11.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. unter den Randnummern 16 bis 39 wie folgt aus: “Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 280 Abs. 1 BGB ist nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt, so dass der Beklagten, die die Einrede der Verjährung erhoben hat, gemäß § 214 Abs. 1 BGB ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht zusteht. Auf die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu beurteilende Regelung in § 24 des Mietvertrags, nach deren Inhalt der Anspruch bei Klageerhebung nicht verjährt wäre, kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da diese Bestimmung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
17 1. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt ein Ersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderung oder – wie er hier geltend gemacht wird – wegen Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten, beginnend ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält.

18 Die an die Beklagte vermietete Wohnung wurde, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht, am 29. Dezember 2014 an die Klägerin zurückgegeben. Hiervon ausgehend, sind die geltend gemachten Schadensersatzansprüche der Klägerin mit Ablauf des 29. Juni 2015 verjährt (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB). Als den Eintritt der Verjährung hemmender Tatbestand kommt im Streitfall allein die Erhebung der Klage nach § 253 Abs. 1 ZPO in Betracht. Da die am 25. Juni 2015 anhängig gemachte Klage wegen der verspäteten Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses erst am 1. Oktober 2015 an die Beklagte zugestellt worden ist, wurde die Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt. Gegen die zutreffende Beurteilung des Berufungsgerichts, dass damit die Voraussetzungen des § 167 ZPO im Streitfall nicht gegeben sind, wendet sich die Revision nicht.

19 2. Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Klägerin in Bezug auf den Verjährungseintritt nicht auf § 24 des Mietvertrags der Parteien berufen kann.

20 a) In § 24 des Mietvertrags ist bestimmt, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Damit wird der Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht erschwert. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abstellt (so § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB), sondern auf das Datum, an dem das Mietverhältnis endet.

21 b) Im Hinblick auf beide genannten Regelungsinhalte hält die Klausel, die – was zwischen den Parteien nicht im Streit steht – als von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist, der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie die Beklagte entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine unangemessene Benachteiligung liegt dann vor, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene – hier auf eine möglichst lange Offenhaltung seiner Anspruchsdurchsetzung gehende – Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 18. Januar 2017 – VIII ZR 263/15, NJW 2017, 1301 Rn. 24; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 33; vom 13. November 2013 – I ZR 77/12, NJW 2014, 2180 Rn. 13; vom 8. März 1984 – IX ZR 144/83, BGHZ 90, 280, 284; jeweils mwN). Eine unangemessene Benachteiligung ist (sogar) im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). So verhält es sich hier.

22 aa) Ob eine Formularbestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (hier: § 548 BGB), von der sie abweicht, vereinbar ist oder nicht, beurteilt sich maßgeblich danach, ob die gesetzliche Regelung auf die Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folgt (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 13. Mai 2014 – XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 74; vom 8. November 2016 – XI ZR 552/15, NJW 2017, 1461 Rn. 33; vom 25. Juni 1991 – XI ZR 257/90, BGHZ 115, 38, 42; jeweils mwN). Denn verdanken Vorschriften des dispositiven Rechts ihre Entstehung einem sich aus der Natur der Sache ergebenden Gerechtigkeitsgebot, so müssen bei einer abweichenden Regelung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen regelmäßig Gründe vorliegen, die für die von ihnen zu regelnden Fälle das dem dispositiven Recht zu Grunde liegende Gerechtigkeitsgebot in Frage stellen und eine abweichende Regelung als mit Recht und Billigkeit vereinbar erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 4. Juni 1970 – VII ZR 187/68, BGHZ 54, 106, 109 f.).

23 bb) Den gesetzlichen Vorschriften über die Verjährung kommt ein solcher über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichender Gerechtigkeitsgehalt zu. Das Institut der Verjährung hat den Zweck, dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs dadurch zu dienen, dass die Anspruchsberechtigten genötigt werden, ihre Ansprüche alsbald geltend zu machen, weil nach Ablauf der Verjährungsfrist die Möglichkeit ihrer gerichtlichen Durchsetzbarkeit entfällt, wenn der Anspruchsgegner sich auf die Verjährung beruft. Die Vorschriften über die Verjährung dienen öffentlichen Interessen und weisen einen hohen Gerechtigkeitsgehalt auf, der im Rahmen der Inhaltskontrolle zu respektieren ist (Senatsurteil vom 8. Januar 1986 – VIII ZR 313/84, NJW 1986, 1608, unter III 2 b aa [zu der Inhaltskontrolle einer von § 558 BGB aF abweichenden formularvertraglichen Regelung, mit der die Verjährung durch ein in das Ermessen des Verwenders gestelltes Herbeiführen der Fälligkeit hinausgeschoben werden sollte]).

24 cc) Formularmäßige Verlängerungen der Verjährungsfrist sind vor diesem Hintergrund in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann gebilligt worden, wenn sie sachlich gerechtfertigt sind und maßvoll erfolgen, wobei es für die Ausgewogenheit einer Klausel spricht, wenn die Begünstigung des Verwenders durch Vorteile für dessen Vertragspartner kompensiert wird (BGH, Urteil vom 21. April 2015 – XI ZR 200/14, BGHZ 205, 83 Rn. 18 [zur formularmäßigen Verlängerung der Regelverjährung von drei auf fünf Jahre in einem Bürgschaftsvertrag bei gleichzeitiger Verkürzung der Höchstfrist des § 199 Abs. 4 BGB]; vgl. ferner Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 – VIII ZR 16/05, BGHZ 164, 196, 200 ff. [zur Verlängerung der kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche eines Baumarktbetreibers gegenüber seinen Lieferanten von zwei auf drei Jahre]).

25 dd) Im Anschluss hieran wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur allerdings teilweise die Auffassung vertreten, eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist der in § 548 BGB geregelten Ansprüche von sechs auf zwölf Monate sei unbedenklich, wenn diese Verlängerung sowohl für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache als auch für Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz und Wegnahme von Einrichtungen gleichermaßen gelte (in diesem Sinne etwa: LG Frankfurt am Main, NZM 2011, 546; LG Detmold, Urteil vom 1. Juni 2011 – 10 S 14/09; MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 548 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 548 BGB Rn. 62; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 548 Rn. 3; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 241 f.; Hau, NZM 2006, 561, 567; Kandelhard, NZM 2002, 929, 931; Fritz, NZM 2002, 713, 719).

26 ee) Diese Auffassung trifft nicht zu.

27 (1) Es ist schon nicht ersichtlich, dass eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters sachlich gerechtfertigt wäre. Der Vermieter wird durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte.

28 Auch ist die in § 548 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Denn der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Zudem muss er damit rechnen, dass sich der zu diesem Zeitpunkt bestehende und für etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters maßgebliche Zustand der Mietsache angesichts einer in der Regel zu erwartenden zeitnahen Überlassung an einen anderen Mieter oder einer Nutzung durch den Vermieter selbst alsbald verändern wird. Auch das Erinnerungsvermögen etwaiger Zeugen, die zum Zustand der Mietsache bei Rückgabe Wahrnehmungen gemacht haben, wird mit zunehmendem Zeitablauf regelmäßig deutlich abnehmen. Unabhängig davon, ob eine Verdoppelung der Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate noch als maßvoll angesehen werden könnte, würden dadurch jedenfalls wesentliche Interessen des Mieters erheblich beeinträchtigt.

29 (2) Schließlich spricht auch der vom Gesetzgeber mit § 548 BGB verfolgte Zweck gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus. Mit der gesetzlichen Regelung will der Gesetzgeber im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache beziehungsweise zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses eine “möglichst schnelle” Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Senatsurteile vom 23. Oktober 2013 – VIII ZR 402/12, NJW 2014, 684 Rn. 13; vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10, NJW 2011, 2717 Rn. 12; vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866 Rn. 12; vom 15. März 2006 – VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 10; vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff. [zur gleichlautenden Vorgängervorschrift des § 551 BGB aF, dessen Regelungsgehalt durch die Schuldrechtsreform keine Änderung erfahren hat, sondern inhaltlich unverändert mit § 548 BGB fortgeführt wird]). Dieser zentrale Gesetzeszweck, den Vermieter nach Rückerhalt der Mietsache zu einer möglichst raschen Klärung seiner Ersatzansprüche anzuhalten, führte letztlich in einem deshalb gebotenen weiten Verständnis auch dazu, etwaig zu dem mietvertraglichen Anspruch konkurrierende deliktische Ansprüche ebenfalls der kurzen Verjährung zu unterwerfen (BGH, Urteile vom 31. Januar 1967 – VI ZR 105/65, BGHZ 47, 53, 57 f.; vom 8. Januar 1986 – VIII ZR 313/84, aaO unter III 1; vom 23. Mai 2006 – VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 14; vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10, aaO; jeweils mwN).

30 (3) Es liegt in der Konsequenz des Vorstehenden, dass eine formularvertragliche Erschwerung der Verjährung durch eine Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus, wie sie § 24 des Mietvertrags der Parteien vorsieht, weder sachgerecht noch mit dem dargestellten gesetzgeberischen Anliegen nach einer möglichst raschen Klärung der gegenseitigen Ansprüche zu vereinbaren ist (ebenso: Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 548 Rn. 46; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 548 Rn. 86; Gruber, WuM 2002, 252, 255), so dass die Unwirksamkeit der hier in Rede stehenden Klausel nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB indiziert ist.

31 Die in § 24 des Mietvertrags vorgesehene spiegelbildliche Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung stellt auch keine ausreichende Kompensation für den Mieter dar mit der Folge, dass die Bestimmung in ihrer Gesamtheit als eine interessengerechte Gleichbehandlung beider Vertragsparteien verstanden und damit als ausgewogen angesehen werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 21. April 2015 – XI ZR 200/14, aaO). Denn auch die reziproke Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem oben (unter II 2 b ee (1)) dargestellten berechtigten Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist. An der erforderlichen Ausgewogenheit fehlt es im Übrigen auch bereits deshalb, weil den in § 548 BGB genannten Ansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukommt, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters deutlich seltener vorkommen dürften.

32 (4) § 24 des Mietvertrags ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber darüber hinaus auch deshalb unwirksam, weil er über die Verdoppelung der Verjährungsfrist hinaus den Zeitpunkt des Beginns der Verjährungsfrist für die in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters verändert. Während das Gesetz in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB vorsieht, dass die Verjährung der Vermieteransprüche im Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache beginnt, verschiebt § 24 des Mietvertrags den Verjährungsbeginn auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Auch dies steht mit dem Zweck des § 548 BGB, der die Interessen des Mieters mit den Interessen des Vermieters in einen wohl überlegten Ausgleich bringt, nicht im Einklang.

33 (a) Das Gesetz knüpft den Verjährungsbeginn etwaiger mieterseits bestehender Ansprüche auf Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung an die Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548

Abs. 2 BGB). Dies wahrt die Interessen des Mieters, denn ihm ist bei Beendigung des Mietverhältnisses im Einzelnen bekannt, welche Aufwendungen er während der Mietzeit in Bezug auf die Mietsache getätigt hat beziehungsweise welche von ihm eingebrachte Einrichtung er bei Rückgabe der Mietsache wegnehmen will.

34 In gleichem Maße als sach- und interessengerecht ist es anzusehen, wenn das Gesetz die Verjährung der Vermieteransprüche unabhängig von der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beginnen lässt. Denn ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter die Mietsache untersuchen und sich über etwaige Ansprüche klar werden (vgl. dazu auch BGH, Urteile vom 23. Mai 2006 – VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 21; vom 4. Mai 2005 – VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004, unter II 2; vom 19. November 2003 – XII ZR 68/00, NJW 2004, 774 unter II 3 a).

35 (b) Vor dem Hintergrund dieser Interessenlage erfordert es bereits der oben näher dargestellte, auf möglichst schnelle Klärung der Ansprüche gerichtete Gesetzeszweck, die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auch zu diesem Zeitpunkt (Rückerhalt der Mietsache) beginnen zu lassen. Denn der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ist für die Untersuchungsmöglichkeiten des Vermieters einzig in dem Fall von Belang, in dem der Vermieter die Mietsache vom Mieter am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält. Eine selbständige Bedeutung für die Möglichkeiten zur Anspruchsfeststellung hat die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses hingegen nicht. Zudem liegt, wie oben bereits dargestellt, die Anknüpfung des Verjährungsbeginns an die Rückgabe der Mietsache im berechtigten Interesse des Mieters, der nur bis zu diesem Zeitpunkt beweissichere Feststellungen zum Zustand der Mietsache treffen kann.

36 (c) Dies alles verkennt die Revision, wenn sie meint, es sei für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Erschwerung der Verjährung unerheblich, ob die Verjährungsfrist um ein paar Tage oder Wochen verlängert und/oder der Beginn der Verjährungsfrist auf einen anderen als den in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmten Zeitpunkt verschoben werde, zumal es der Mieter in der Hand habe, zu welchem Zeitpunkt er die Mietsache zurückgebe.

37 Die Revision hat bei dieser Beurteilung insbesondere nicht im Blick, dass die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB nicht nur im Zusammenhang mit dem Ende des Mietverhältnisses Bedeutung erlangen kann. Wie der Senat zu der inhaltsgleichen Vorläuferregelung des § 558 Abs. 2 BGB aF bereits entschieden hat, gilt die kurze Verjährungsfrist für Vermieteransprüche in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Regelung auch dann, wenn bei fortbestehendem Mietverhältnis das teilweise zerstörte Mietobjekt (etwa eine durch Brand unbenutzbar gewordene Wohnung) vom Mieter dem Vermieter überlassen wird, damit dieser es wiederherstelle (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, aaO). Denn auch in dem Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Wertung des Gesetzes zu beachten, dass Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung des Zustands der Mietsache möglichst schnell abgewickelt werden sollen. Der Senat hat in dieser Entscheidung hervorgehoben, dass eine rasche Klärung der Ersatzansprüche auch dazu dient, der Verschlechterung der Beweissituation oder der Verlagerung des Streits auf die Frage der Verwirkung geltend gemachter Ansprüche vorzubeugen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, aaO; vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 17. Juni 1993 – IX ZR 206/92, NJW 1993, 2797 unter III 1 c). Dies blendet die Revision aus, wenn sie die Verschiebung des Verjährungsbeginns auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses als im Hinblick auf den Gesetzeszweck unerheblich ansieht.

38 ff) Den obigen Erwägungen steht auch nicht etwa – wie die Revision offenbar meint – die Senatsentscheidung vom 15. März 2006 (VIII ZR 123/05, aaO Rn. 13) entgegen. Soweit der Senat an der zitierten Stelle ausgeführt hat, der Vermieter habe in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die Möglichkeit bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung die kurze Verjährung zu erschweren, bezog sich dies auf eine mögliche individualvertragliche Vereinbarung der Mietparteien. Soweit die damaligen Ausführungen darüber hinaus so verstanden werden könnten, der Senat habe damit auch eine diesbezügliche formularvertragliche Regelung für bedenkenfrei erachtet, hält der Senat daran nicht fest.

39 gg) Soweit die Revision schließlich geltend macht, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft verkannt, dass sich die in Rede stehende Klausel in den Fällen zugunsten eines Mieters auswirken könne, in denen der Mieter die Wohnung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, so dass im Extremfall die Ansprüche des Vermieters bei Rückerhalt der Wohnung bereits verjährt sein könnten, kann dies die zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Erwägungen nicht entkräften. Denn eine Kompensation kann, worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, nicht einer Sachverhaltskonstellation entnommen werden, bei der sich der Mieter zwingend vertragswidrig verhalten müsste, um in deren Genuss zu kommen. So verhält es sich indes in dem von der Revision gebildeten Beispiel. Denn nach rechtlich wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter kein Besitzrecht mehr; er hat die Wohnung dem Vermieter nach § 546 Abs. 1 BGB zurückzugeben.”