Hat ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen hat, ein Recht auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Bremen (OLG Bremen – 5 WF 62/17, Beschluss vom 22.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Antragstellerin kann von dem Antragsgegner nicht verlangen, dass dieser dem von ihr beauftragten Makler und diesen begleitenden Personen den Zugang zu der im Miteigentum der Beteiligten stehenden Immobilie zu Besichtigungszwecken ermöglicht. Grundsätzlich steht zwar jedem Miteigentümer nach § 743 Abs. 2 BGB ein Mitbenutzungsrecht zu. Zwischen den Beteiligten ist es jedoch ersichtlich im Zuge der Trennung zu einer Neuregelung der Nutzung der Immobilie dergestalt gekommen, dass diese fortan allein von dem Antragsgegner bewohnt wird. Vor diesem Hintergrund besteht kein uneingeschränktes Zutrittsrecht der Antragstellerin mehr. Ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen hat, hat kein Recht auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes (vgl. LG Saarbrücken, FamRZ 2004, 1580; Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 92).

Ohne einen solchen besonderen Grund stellen das Betreten und die Besichtigung der vormals gemeinsam genutzten Ehewohnung durch den ausgezogenen Miteigentümer vielmehr eine von dem in der Immobilie verbliebenen Miteigentümer nicht hinzunehmende Verletzung seiner nach Art. 13 GG geschützten Privatsphäre dar.

Ob ein besonderer Grund in diesem Sinne z. B. dann vorliegen kann, wenn es um den Wunsch nach Besichtigung durch Bietinteressenten während des Teilungsversteigerungsverfahrens (§ 753 BGB) geht, ist streitig (bejahend etwa AG Wetzlar, FamRZ 2002, 1500; weitere Nachweise zum Meinungsstand bei Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 191, Fn. 372). Diese Frage bedarf hier allerdings keiner Entscheidung, weil es der Antragstellerin gerade nicht um eine Besichtigung während des von dem Antragsgegner eingeleiteten Teilungsversteigerungsverfahrens geht, sondern um die Besichtigung zum Zwecke der Vorbereitung eines freihändigen Verkaufs der Immobilie.

Dieses Anliegen der Antragstellerin stellt indes keinen den von ihr begehrten Zutritt des Maklers und etwaiger Kaufinteressenten zu der Immobilie gegen den Willen des Antragsgegners rechtfertigenden besonderen Grund dar, weil ein freihändiger Verkauf der Immobilie hier von vornherein an der ablehnenden Haltung des Antragsgegners scheitert. Das Verhalten des Antragsgegners, das von dessen Hoffnung auf einen günstigen Eigenerwerb der Immobilie in der Teilungsversteigerung getragen sein mag, mag der Antragstellerin aus eigenen wirtschaftlichen Erwägungen nicht gefallen. Es kann jedoch nicht als treuwidrig angesehen werden, weil grundsätzlich keine Verpflichtung besteht, zur Vermeidung einer Teilungsversteigerung einer einverständlichen Lösung zuzustimmen. Denn das Gesetz sieht zwar einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft gem. §§ 749 ff. BGB, aber keinen Anspruch des Miteigentümers auf freihändigen Verkauf vor (vgl. Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 179).

Vor diesem Hintergrund ist auch die von der Antragstellerin aufgeworfene Frage, ob sich ein Ehegatte, der sich einem möglichen freihändigen Verkauf widersetzt, um die Immobilie selbst zu ersteigern, schadensersatzpflichtig macht, grundsätzlich zu verneinen, zumal die Bruchteilsgemeinschaft keine Pflicht zum Schutz oder zur Förderung der wechselseitigen wirtschaftlichen Interessen der Teilhaber begründet (vgl. Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 892 m. w. Nachw.). Ob in speziell gelagerten Einzelfällen etwas anderes gelten kann (vgl. etwa LG Münster, FamRZ 2003, 1666, m. Anm. Petersen) kann hier dahinstehen, weil der vorliegende Sachverhalt dafür keine Anhaltspunkte bietet.”

Hat ein Vermieter gegenüber seinem Mieter einen Anspruch auf Durchführung der Funktionsüberprüfung für Rauchwarnmelder?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 1093/17, Urteil vom 09.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin als Vermieterin hat einen Anspruch gegenüber dem Beklagten auf Durchführung der Funktionsüberprüfung für Rauchwarnmelder als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag.

Zwischen den Parteien besteht seit 1.5.2012 ein Mietverhältnis.

Aufgrund gesetzlicher Vorgaben in § 13 Abs. 5 HBO ist die Klägerin als Eigentümerin der Liegenschaft verpflichtet, in Schlafräumen und Kinderzimmern sowie Fluren Rauchwarnmelder zu installieren und diese auch in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Die Überprüfungspflicht folgt aus der einschlägigen DIN Norm.

Nach durchgeführter schriftlicher Beweisaufnahme geht das Gericht davon aus, dass der Beklagte sich mit seiner Duldungspflicht hinsichtlich der Funktionsüberprüfung in Verzug befindet.

Die Klägerin versuchte durch den Zeugen XXX am 3.2.2017 nach schriftlicher Ankündigung im Zeitraum zwischen 18.00 Uhr und 20.00 Uhr eine Funktionsüberprüfung in der Wohnung des Beklagten durchzuführen. Dazu klingelte der Zeuge XXX, wie er in seiner schriftlichen Zeugenaussage vom 9. Juli 2017 mitteilte, gegen 18.00 Uhr an der Wohnungstür des Beklagten, wo ihm nicht geöffnet wurde.

Das Gericht hat keine Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge hier unwahre Angaben gemacht hat, insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass er an diesem Tag noch weitere Funktionsüberprüfungen in dem Haus vorgenommen hat.

Daher geht das Gericht davon aus, dass der Beklagte an diesem Tag dem Beauftragten der Klägerin nicht die Tür geöffnet hat und sich somit mit der Durchführung der Funktionsüberprüfung in Verzug befunden hat.”