Ist das Sondermerkmal “hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume” nach dem Berliner Mietspiegel 2015 gegeben, wenn in einer Wohnung abgezogene Dielen verlegt sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 218/17, Beschluss vom 07.12.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Die Berufung der Beklagten greift auch nicht durch, soweit sie rügt, das Amtsgericht hätte zu ihren Gunsten das Sondermerkmal “hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume” berücksichtigen müssen, da in der Wohnung abgezogene Dielen verlegt seien. Nach dem für die Einordnung maßgeblichen Gesamteindruck sind abgezogene – und in Berliner Altbauwohnungen typische – Dielen bereits qualitativ weder mit den im Mietspiegel ausdrücklich genannten Bodenbelägen noch mit einem modernen PVC-Boden gleichzusetzen, da sie in Bezug auf die entscheidenden Kriterien der Qualität, Ästhetik und Haltbarkeit nicht mit diesen vergleichbar sind (vgl. LG Berlin, Urt. v. 27. November 2007 – 63 S 144/07, a.a.O.; Urt. v. 9. Dezember 2011 – 63 S 220/11, GE 2012, 271; a.A. LG Berlin, Urt. v. 16. November 2016 – 65 S 187/16, GE 2017, 53). Sie rechtfertigen deshalb den wirtschaftlich erheblichen Zuschlag von 0,83 EUR/qm, der sich in der Wohnung der Kläger auf allein 49,21 EUR monatlich beliefe, nicht.”

Liegt das wohnwertmindernde Merkmal “fehlende Spüle” nach dem Berliner Mietspiegel 2015 vor, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses ein Verzicht auf den Einbau einer Spüle erklärt worden ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 218/17, Beschluss vom 07.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Die Küche (Merkmalgruppe 2) ist abweichend vom Amtsgericht als negativ zu bewerten. Das wohnwertmindernde Merkmal “fehlende Spüle” liegt ungeachtet des von den Klägern zu Beginn des Mietverhältnisses erklärten Verzichts auf den Einbau einer Spüle vor. Maßgeblich für die Anwendung der Spanneinordnung ist die tatsächlich vorhandene Ausstattung. Der vereinbarte Verzicht ist an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen, da der Mietspiegel ein Abbild der Mieten unter Einbeziehung tatsächlich vorhandener, die Miethöhe bestimmender Merkmale ist und die wohnwertbeeinflussenden Merkmale Ausdruck einer generalisierenden Betrachtung im Hinblick auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sind. Ob der Mieter im Einzelfall einen Nutzen aus vorhandenen Merkmalen zieht oder ziehen will, wird nicht berücksichtigt. Vereinbarungen der Mietvertragsparteien können nur dann ausnahmsweise einfließen, wenn sie gerade der Klarstellung im Hinblick auf das Vorliegen eines Merkmals in tatsächlicher Hinsicht dienen, was hier nicht der Fall war (vgl. LG Berlin, Urt. v. 27. November 2007 – 63 S 144/07, GE 2008, 124). Die Wandfliesen im Arbeitsbereich sind nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da ein derartiges Merkmal in der Orientierungshilfe des Mietspiegels 2015 fehlt. Schließlich ist auch in der Berufung kein konkreter Vortrag zum angeblich vorhandenen und wohnwerterhöhenden hochwertigen Bodenbelag in der Küche erfolgt. Terrazzo in gutem Zustand ist bereits ausweislich des eingereichten Lichtbildes ebensowenig vorhanden wie ein hochwertiger PVC-Belag; den gegenteiligen Vortrag der Kläger hat die Beklagte in der von der Kammer anberaumten mündlichen Verhandlung folgerichtig auch nicht weiter in Abrede gestellt.”

Ist der Vermieter von Wohnraum auch bei warmen Außentemperaturen verpflichtet, die Versorgung der Wohnung mit Warmwasser sicherzustellen?

Die Antwort des Landgerichts Fulda (LG Fulda – 5 T 200/17, Beschluss vom 05.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Fulda in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Verfügungsanspruch folgt aus § 535 Abs. 1 S. 1 BGB . Der Vermieter hat dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Die Antragsgegnerin ist als Vermieterin gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB auch verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die Versorgung mit Heizung und Warmwasser. Die Antragsgegnerin ist als Vermieterin dafür verantwortlich, dass die Warmwasserversorgung funktioniert und dass die Wohnung ausreichend beheizt werden kann. Zu dieser Verpflichtung gehört es auch, die Antragstellerinnen als Mieter vor Heizungsausfällen, etwa durch Leerlaufen des Öltanks, zu bewahren. Es ist ihre Verpflichtung, durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass die Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der Heizung und der Warmwasserversorgung ein Ende hat. Dies liegt auch innerhalb ihres Einfluss- und Verantwortungsbereiches.

Die Antragstellerinnen hatten auch ein berechtigtes Interesse an einer Regelung im Wege einer einstweiligen Verfügung. Sowohl die Versorgung der Wohnung mit Warmwasser als auch mit ausreichend Wärme durch eine funktionsfähige Heizung ist schon aus gesundheitlichen Gründen dringend und rechtfertigt einen Verfügungsgrund im Sinne der §§ 935, 940 ZPO ( AG Bochum Urt. v. 29.11.2012 – 83 C 255/12, BeckRS 2013, 07022). Dem steht auch nicht entgegen, dass die Versorgungsunterbrechung sich im Hochsommer ereignete. Zwar wird ein Mieter in einer Jahreszeit mit hohen Außentemperaturen einen Ausfall der Heizung wohl hinnehmen können, sodass bei einem Ausfall allein der Raumheizungen eine Eilbedürftigkeit im Hochsommer zu bezweifeln wäre. Anders ist es aber bei einem Ausfall des Warmwassers, der gerade hier auch eingetreten war. Die Versorgung mit Warmwasser hat für die Körperhygiene des Menschen erhebliche Bedeutung, zumal im Hochsommer, da der menschliche Körper bei hohen Außentemperaturen verstärkt zum Schwitzen neigt und eine Einschränkung der Wasch- und Duschmöglichkeiten gerade dann besonders unangenehme Folgen zeigen kann. Es ist einem Mieter nicht zuzumuten, aufgrund einer bloßen Nachlässigkeit des Vermieters – verspätetes Absetzen der Heizölbestellung – wochenlang auf Warmwasser verzichten zu müssen. Der Mieter ist insoweit auch nicht auf alternative Wassererwärmungsmöglichkeiten zu verweisen. Dies gilt erst recht für die Antragstellerin, die die Wohnung zusammen mit ihren 2 und 8 Jahre alten Kindern bewohnt. Im Alter von 2 Jahren sind viele Kinder noch nicht zuverlässig trocken und sauber; hat sich das Kind eingenässt oder eingekotet, so muss sich die Antragstellerin darauf verlassen können, dass ihr schnell Warmwasser zur Verfügung steht, um ihr Kind waschen zu können. Es ist ihr nicht zuzumuten, etwa erst mit Hilfe eines Wasserkochers eine für Kinderhaut angenehme Wassertemperatur anzumischen. Insbesondere wäre es nicht zumutbar gewesen, diesen Zustand bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache bestehen zu lassen, zumal die Antragsgegnerin selbst diesen Zustand verschuldet hat. Sie hätte schon viel früher den Heizöltank auf seine Befüllung überprüfen und sodann rechtzeitig Heizöl bestellen können.

Auch das Verhalten der Antragstellerin selbst spricht nicht gegen einen Verfügungsgrund. Sie hat den Verfügungsgrund nicht durch zu langes Zuwarten bis zur Beantragung der einstweiligen Verfügung selbst widerlegt. Die Notwendigkeit für eine einstweilige Verfügung kann zwar infolge Selbstwiderlegung durch längeres Zuwarten in Kenntnis der sie rechtfertigenden Umstände entfallen. Nach dem allgemein anerkannten und in zivilrechtlichen Eilverfahren auch stets angewandten Grundsatz der Selbstwiderlegung ist ein Verfügungsgrund zu verneinen, wenn der Antragsteller trotz ursprünglich bestehender Regelungs- oder Eilbedürftigkeit zu lange zugewartet hat, bevor er den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt, und zwar selbst dann, wenn dieses Zuwarten auf den Versuch zurückzuführen ist, die Angelegenheit mit dem Antragsgegner gütlich und kooperativ zu regeln (vgl. etwa KG Berlin, Urteil vom 09.02.2001, Az. 5 U 9667/00, NJW-RR 2001, 1201 f.). Hinter diesem Grundsatz stehen nicht Gesichtspunkte der Verwirkung, sondern vielmehr der allgemeine Gedanke, dass derjenige, der seine eigenen Angelegenheiten selbst nicht mit der notwendigen Dringlichkeit und Konsequenz betreibt, nicht erwarten darf, dass die Gerichte dann, wenn sich die Sachlage schließlich – vorhersehbar – zuspitzt, die Situation als unaufschiebbaren Eilfall, der Vorrang vor allen anderen Geschäftsvorgängen hat, behandeln. Für die noch hinzunehmende Zeitspanne (in der Regel vier Wochen im Wettbewerbsrecht, ansonsten bis zu drei Monaten) sind die Besonderheiten des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Schwierigkeit tatsächlicher und rechtlicher Art maßgeblich (Musielak/Huber, ZPO, 11. Aufl. 2014, § 940 Rn. 4).

Gemessen daran hat die Antragstellerin mit ihrem Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung nicht zu lange zugewartet. Unstreitig sind Heizung und Warmwasser bereits am 30.06.2017 ausgefallen. Die Antragstellerin hat sich dann zunächst, wie sie glaubhaft gemacht hat, ohne Erfolg telefonisch und per SMS an die Antragsgegnerin gewandt. Unter dem 04.07.2017 wandte sie sich dann bereits per Anwaltsschreiben an diese. Als dies nichts fruchtete, beantragte sie, eingehend am 20.07.2017, den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Die Antragstellerin hat hier nicht unnötig lange zugewartet. Vom Ablauf der zur Wiederherstellung der Warmwasserversorgung gesetzten Frist bis zum Eingang des Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vergingen weniger als zwei Wochen. Nach derart kurzer Zeit kann noch nicht von einer Selbstwiderlegung der Eilbedürftigkeit gesprochen werden. Die Eilbedürftigkeit der Sache ist vielmehr der Antragsgegnerin anzulasten, denn hätte sie rechtzeitig den Öltank auf seine Befüllung überprüft und nicht erst abgewartet, bis der Öltank völlig leergelaufen ist, so hätte durch frühzeitige Ölbestellung eine Unterbrechung der Warmwasserversorgung von vornherein verhindert werden können. In diesem Fall hätte die Antragsgegnerin auch rechtzeitig einen Bekannten organisieren können, der ihr bei der Bedienung der Heizung behilflich ist. Ihre Argumente sind daher hier nicht stichhaltig.”

Kann ein Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser den Hausmeister des Vermieters bespuckt und mit Ausdrücken “Halt´s Maul” und “blödes Arschloch” beschimpft hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 381 C 1469/16, Urteil vom 30.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgerichts Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin kann von der Beklagten Räumung und Herausgabe der Wohnung nach den §§ 546, 543, 569 BGB verlangen.

Die fristlose Kündigung vom 24.05.2016 war wirksam.

Die Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichtes ergeben, dass die Beklagte den Zeugen ### zumindest bespuckt hat und ihn auch beschimpft hat mit Ausdrücken “Halts Maul” und “blödes Arschloch”.

Dies hat zum einen der Zeuge ### in seiner Aussage so angegeben. Die Zeugin der Beklagten, ###, hat bestätigt, dass die Beklagte den Zeugen bespuckt hat. Sie hat auch bestätigt, dass die Beklagte mit dem “Ausdrücken”, wie sie es nannte, begonnen habe. Sie konnte sich zwar an den Inhalt dieser “Ausdrücke” nicht erinnern. Hier greift aber die Erinnerung des Zeugen ###. Das Gericht hat weder eine Grundlage noch eine Veranlassung, an der diesbezüglichen Aussage des Zeugen ### zu zweifeln. Außerdem hat die Zeugin ### bestätigt, dass der Hund der Beklagten diese “beschützen” wollte. Auf Nachfrage beschränkte sie dies auf ein Bellen, aber aus nächster Nähe. Dieses von der Beklagten nicht unterbundene Verhalten des nicht angeleinten Hundes stellte sich durchaus als potenzielle Bedrohungslage dar. Der Zeuge hat selbst nach Angabe der Zeugin ### nicht gegen den Hund getreten. Zumindest wird die in der Sitzung von der Zeugin nachgestellte Beinbewegung des Zeugen ### als eine Verteidigungsbewegung denn als eine Angriffsbewegung verstanden. Er hat den Fuß nicht nach vorne bewegt, sondern in einer Knickbewegung” mehrfach nach unten. So tritt man nicht nach einem Hund, der sich in wenn auch geringer Entfernung vor einem befindet. So verbleibt alleine offen, ob die Beklagte tatsächlich gegen den Zeugentätlich geworden ist. Dies kann jedoch im Rahmen der hierzu entscheidenden Frage, ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, offen bleiben. Es reicht schon aus, wenn ein Mieter den Hausmeister der Vermieterin bespuckt und ihn beschimpft mit Ausdrücken wie “Halts Maul” und “blödes Arschloch”. Daher war die fristlose Kündigung gerechtfertigt. Die Beklagte hat durch ihr Verhalten das Verhältnis der Parteien so stark beschädigt, dass der Klägerin keine Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.”