Ist eine entgeltliche Vereinbarung zwischen den Mietparteien bei preisgebundenem Wohnraum, wonach der Mieter die anfänglichen Dekorationsarbeiten übernimmt, ohne eine gleichzeitige klauselmäßige Überbürdung der für die Dauer des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter – also bei fortwirkender gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung einschließlich der Dekorationsarbeiten -, wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 69/17, Urteil vom 17.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung der aufgewandten Renovierungskosten.

Zwar greift die Einrede der Verjährung gem. §§ 222, 548 Abs. 2 BGB nicht durch, weil die am 17.05.2016 anhängige und am 16.06.2016 auch i.S.v. § 167 ZPO “demnächst” zugestellte Klage vor dem Ende der Verjährungsfrist – nämlich 6 Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses – erhoben worden ist.

Jedoch ergibt sich ein Rückforderungsanspruch dem Grunde nach weder aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG noch aus § 812 Abs. 1 BGB.

Eine Vereinbarung gem. § 9 Abs. 1 WoBindG, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, ist hier nicht getroffen worden.

Eine einmalige Leistung im Sinne des § 9 Abs. 1 WobindG lag angesichts der Vereinbarung im Mietvertrag in Verbindung mit dem Übergabeprotokoll vom 05.10.2010 über den Ausgangszustand der Wohnung und der Zusatzabrede vom 13.09./04.10.2010 nicht vor. Es kommt entgegen der Auffassungen der Parteien nicht darauf an, wer sich an wen mit dem Vorschlag zu dieser Vereinbarung gewandt hat.

Die Vereinbarung vom 13.9./4.10.2010 selbst stellt keine verpflichtende Abwälzung der Anfangsrenovierung auf den Mieter dar. Es handelt sich vielmehr nach dem Wortlaut um eine Individualvereinbarung (Mieter “… erklärt sich bereit …”), während mit dem Mietvertrag vom 05.10.2010 die Parteien die Beschaffenheit der Mietsache und den geschuldeten mietvertraglichen Zustand näher bestimmt haben. In der Sache akzeptiert der Mieter danach die Wohnung in einem gespachtelten Zustand ohne Tapete und ohne Anstrich als vertragsgemäß.

Mit dem vom Mieter unterzeichneten Zusatz “Vom Inhalt des obigen Schreibens haben wir Kenntnis genommen und verpflichten uns hiermit, die Schönheitsreparaturen bis zum regulären Mietzahlungsbeginn durchzuführen.” ist keine Überwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen verbunden. Er bestätigt lediglich die getroffene Individualvereinbarung über eine einmalige Durchführung von Dekorationsarbeiten.

Die im Mietvertrag getroffene Abrede zum Ausgangszustand der Wohnung verstößt auch nicht gegen § 536 Abs. 4 BGB, da lediglich der anfängliche Zustand als vertragsgemäß vereinbart wurde und die Beklagte hier gem. § 535 Abs. 1 BGB im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht die im laufenden Mietverhältnis erforderlichen Dekorationsarbeiten schuldete.

Eine andere Beurteilung würde sich u.U. in einem anderen – hier nicht gegebenen – Sachverhalt ergeben. Sofern nämlich eine Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart worden wäre, käme eine Unwirksamkeit der Einmalleistung in Betracht, weil der Vermieter dann mehr erhalten würde, als das, worauf er nach der Kostenmiete Anspruch hat (vgl. für den Fall des Zuschlags nach § 28 Abs. 4 der II. BerechnungsVO bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel: BGH, Urteil vom 12.12.2012 – VIII ZR 181/12 -, NJW-RR 2013, 585). Im vorliegenden Fall ist aber zu Lasten des Vaters der Klägerin weder eine laufende Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung vereinbart worden.

Die von der Klägerin zitierte Rechtsprechung betrifft daher abweichende Sachverhalte. Nach der Entscheidung des Amtsgerichts Rheine (Urteil vom 25. August 1981 – 4 C 101/81 E -, WuM 1981, 278) ist die Kostenübernahmeerklärung des Mieters für den Erstanstrich gemäß § 9 Abs. 7 WobindG unwirksam, weil der Vermieter eine zum Wohnen geeignete Wohnung schulde, um die Kostenmiete verlangen zu können und dies einen Innenanstrich voraussetze. Eine inhaltliche Auseinandersetzung mit dieser Entscheidung kann offenbleiben, da vorliegend keine Anhaltspunkte dafür erkennbar sind, dass es sich bei den von Mieter übernommenen Arbeiten um eine Erstausstattung nach erstmaliger Bezugsfertigkeit gehandelt hat. Vielmehr ergibt sich aus der Mängelbeschreibung des Übergabeprotokolls, dass es sich nicht um einen Erstbezug gehandelt hat. Der Entscheidung des Amtsgerichts Velbert (Urteil vom 15.9.1975 – 2 C 84/75) lag nicht nur die Vereinbarung einer Anfangsrenovierung neben der Überbürdung laufender Schönheitsreparaturen zugrunde, was nach damaliger – inzwischen überholter – Rechtsprechung wirksam gewesen sei, jedoch nicht im preisgebundenen Wohnraum. Der vorliegende Sachverhalt ist nicht vergleichbar, weil eine Kumulationswirkung fehlt, wenn zu Lasten des Mieters keine laufenden Schönheitsreparaturen vereinbart waren.

Soweit sich die Klägerin zutreffend darauf beruft, dass nach der Rechtsprechung des BGH (BGH v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2915, 1594; BGH v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871) der Vermieter selbst im preisfreien Wohnraum keinen Anspruch auf Überwälzung der Anfangsrenovierung auf den Mieter habe, geht es vorliegend gerade nicht um die in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Überbürdung der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis , weil eine derartige Pflicht zu Lasten des Mieters nicht vereinbart ist und die mit einer Ausgleichszahlung verbundene einmalige Übernahme bestimmter Renovierungsarbeiten vom 13.09./04.10.2010 als Individualvereinbarung nicht dem Maßstab der §§ 307, 309 BGB unterfällt.

Auch aus § 812 BGB ergibt sich hier ein solcher Anspruch nicht, der zwar dann bestehen kann, wenn ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt; denn er führt damit zwar kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist . Die Leistung ist in diesem Fall jedoch deshalb rechtsgrundlos erbracht, weil der vom Mieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter in der von ihm gestellten Endrenovierungsklausel verlangt hatte und was er im Zuge der Weitervermietung nutzen konnte, ohne dass es dafür entscheidend darauf ankommt, ob und in welcher Höhe dies zu einer Wertsteigerung der Mietwohnung geführt hat (BGH v. 27.05.2009 – VIII ZR 302/07,GE 2009, 901).

An diesen Voraussetzungen fehlt es hier, weil sich der Vater der Klägerin lediglich einmalig zur Übernahme von Arbeiten bei Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet hat und wegen des Fehlens irgendeiner hierzu getroffenen Vereinbarung – wie bereits ausgeführt – im laufenden Mietverhältnis ohnehin keine Schönheitsreparaturen schuldete.

Eine Frist zur Stellungnahme gem. §§ 139, 282 ZPO auf die Erörterungen im Termin am 20.10.2017 war nicht zu bewilligen, da bei der Erörterung der Sach- und Rechtslage keine neuen Gesichtspunkte angesprochen worden sind, die nicht bereits Gegenstand der schriftsätzlichen Auseinandersetzung waren, weil die angefochtene Entscheidung bereits auf das Fehlen einer mietvertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen Bezug nimmt.”

Ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 23 S 92/16, Urteil vom 23.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. II. 4. wie folgt aus: “Der Kläger hat das Mietverhältnis zu den Beklagten jedoch durch die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB wirksam zum 31.10.2015 beendet. Dass der Kläger die Wohnung für sich und seine Familie benötigt, bestreiten die Beklagten jedenfalls im Rahmen des Berufungsverfahrens nicht mehr. Zwischen den Parteien ist jedoch streitig, inwieweit der unbefristete Ausschluss einer ordentlichen Kündigung zwischen der früheren Vermieterin und den Beklagten wirksam vereinbart worden und ebenfalls für den Kläger verbindlich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss nach § 307Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet (vgl. BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16). Zwischen den Parteien ist insoweit unstreitig, dass es sich bei dem Mietvertrag vom 19.08.2013 um einen Formularvertrag der Haus & Grund Rheinland Verlag und T2 GmbH handelt, welchen die Beklagten der früheren Vermieterin vorgelegt haben. Davon ausgehend stellt der unbefristete Kündigungsverzicht keine individualvertragliche Vereinbarung, sondern eine formularmäßige Vertragsbedingung dar und ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.

Soweit die Beklagten einwenden, dass die Klausel von ihnen nicht mehrfach verwendet werden sollte, greift dies nicht durch. Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, welche in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, fallen stets unter § 305 Abs. 1 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). Nicht erforderlich ist hierfür, dass der Erwerber des Formulars eine mehrfache Verwendung plant oder die Klausel von der Partei mehrfach verwendet werden soll, insoweit genügt es vielmehr, dass die Klausel auch von anderen Personen verwendet werden soll (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). § 305 Abs. 1 BGB setzt weiterhin voraus, dass eine Vertragspartei die vorformulierten Vertragsbedingungen der anderen Vertragspartei stellt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Dabei ist nicht erforderlich, dass die andere Vertragspartei keine Möglichkeiten zum Aushandeln hat, vielmehr ist hierfür genügend, dass eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei konkret einen Gestaltungsvorschlag unterbreitet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535BGB, Rn. 38). Insoweit kann nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter die allgemeinen Geschäftsbedingungen stellen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535BGB, Rn. 38). Letzteres war hier der Fall, da unstreitig die Beklagten den Formularvertrag vorgelegt haben.

Auch der Einwand der Beklagten, die handschriftlichen Veränderungen würden belegen, dass die Ausschlussklausel auf einer individualvertraglichen Vereinbarung beruhe und keine formularmäßige Vertragsbedingung darstelle, greift nicht durch. Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt durch die Ergänzung nicht verändert wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535BGB, Rn. 40). Hierzu zählen unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Gleiches gilt, wenn die Klausel durch Ankreuzen kenntlich gemacht wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Wird eine Klausel dagegen so verändert, dass sich daraus ein anderer Sinn ergibt, so ist zu unterscheiden: Eine Formularklausel liegt vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel gegeben ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40).

Vorliegend haben die Parteien die Klausel zum einen angekreuzt und zum anderen die Klammerzusätze “maximal 4 Jahre” und “maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss” durchgestrichen, die Parteien haben hingegen weder die Leerstelle in der Klausel ausgefüllt noch vor der Leerstelle die Worte “bis zum” gestrichen. Den beiden Klammerzusätzen kommt allerdings kein eigenständiger Regelungsgehalt zu. Sie weisen lediglich darauf hin, dass in allgemeinen Geschäftsbedingungen lediglich ein formularmäßiger Kündigungsausschluss von maximal vier Jahren zulässig ist. Wären die beiden Klammerzusätze nicht gestrichen worden, wäre dadurch keine Frist von maximal vier Jahren vereinbart worden. Umgekehrt ist dadurch, dass die beiden Klammerzusätze gestrichen worden sind, ebenfalls noch keine Vereinbarung getroffen worden. Vielmehr ist die Leerstelle unausgefüllt geblieben. Dadurch erfolgte ein Kündigungsausschluss unbefristet, was in allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig ist.

Ungeachtet dessen würde ein unbefristeter Kündigungsausschluss ebenfalls durchgreifenden Bedenken begegnen, wenn es sich bei der mietvertraglichen Regelung nicht um eine formularmäßige Vertragsbedingung, sondern eine individualvertragliche Vereinbarung handeln würde, und zwar unabhängig davon, dass die Beklagten ihrem eigenen Vorbringen im Schriftsatz vom 12.01.2016 zufolge die Streichung der beiden Klammerzusätze von ihrer früheren Vermieterin letztlich verlangt und nicht mit ihr darüber verhandelt haben. Zwar kann ein Kündigungsausschluss im Wege der individualvertraglichen Vereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, welcher über den bei einer formularmäßigen Vertragsbedingung zulässigen Zeitraum von vier Jahren hinausgeht (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12). So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise einen individualvertraglichen Kündigungsausschluss von 13 Jahren als noch zulässig erachtet (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12). Ebenso ist bei Vorliegen von Befristungsgründen nach §§ 575,544 BGB zwar auch bei Wohnraummietverhältnissen die Vereinbarung einer Mietzeit von 30 Jahren sowie auf Lebenszeit zulässig (vgl. Schmidt/Futterer/Lammel, MietR, 12. Aufl. 2015, § 544 BGB, Rn. 3). Selbst darüber ginge die mietvertragliche Regelung jedoch vorliegend noch hinaus, weil letztlich ein immerwährender Kündigungsausschluss vorläge, welcher nicht nur die jeweiligen Vertragsparteien, sondern auch sämtliche Rechtsnachfolger binden würde. Dies erscheint nicht zuletzt wegen der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich. Aus den obigen Gründen bedarf es hierzu jedoch keiner abschließenden Beurteilung.”

Rechtfertigt das Aufstellen eines Schrankes im Treppenhaus eine fristlose bzw. eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 23 S 92/16, Urteil vom 23.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Ebenso hat das Amtsgericht zutreffend entschieden, dass die weiteren seitens des Klägers mit den Kündigungen vom 17.08.2015 und 26.10.2015 geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen.

Unabhängig davon, inwieweit die Beklagten zum Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus sowie zur Nutzung des Verschlags und Gartens berechtigt waren, ergibt sich hieraus jedenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung. Bezogen auf das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus verweist der Kläger lediglich pauschal auf eine Gefahr der Schimmelbildung und den Umstand, dass die Fenster hinter dem Schrank nicht gereinigt und nicht geöffnet werden können. Bezogen auf eine Nutzung des Verschlags und Gartens stützt die Tatsache, dass sich die Beklagten unstreitig im Besitz der Schlüssel zum Verschlag befinden, ihren Einwand, dass die frühere Vermieterin ihnen eine Nutzung des Verschlags und Gartens gestattet habe.”