Ist ein täglich zweimaliges Stoßlüften von jeweils fünf bis zehn Minuten zumutbar und von einem Mieter ohne Bestehen besonderer vertraglicher Vereinbarungen vertraglich geschuldet?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 107/17, Urteil vom 17.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) bb) wie folgt aus: “Soweit das Amtsgericht auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen H. die weitere Feststellung getroffen hat, dass teilweise die Feuchtigkeitsschäden durch ein angemessenes Lüftungsverhalten des Klägers vermieden worden wären, kann dem nicht gefolgt werden. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Sachverständige in seinem 1. Ergänzungsgutachten vom 30. September 2014 festgestellt habe, dass ein angepasstes Lüftungsverhalten und eine Kontrolle der relativen Raumluftfeuchte an allen Stellen der Wohnung, mit Ausnahme der möblierten Außenwände, einen Schimmelpilzbefall vermieden hätte (S. 16 des Ergänzungsgutachtens, Bl. 446 d.BA). Diese Angaben habe der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung am 19. April 2016 bestätigt. Darin habe er ausgeführt, dass, wenn die Lüftungsintervalle eingehalten worden wären, es zu keiner Schimmelpilzbildung gekommen wäre (S. 3 und 4 d. Prot. vom 19. April 2016, Bl. 254, 255 d.A.). In diesem Zusammenhang habe der Kläger dem Sachverständigen gegenüber bei Erstellung des Hauptgutachtens angegeben, an kalten Tagen im Durchschnitt täglich mindestens zweimal für jeweils 10-15 Minuten die Wohnung zu lüften. Die Lüftung der Wohnung erfolge dabei in ganz geöffneter Fensterstellung mit Durchzug (S. 76 des Hauptgutachtens, Bl. 282 d. BA). Das Gericht sei der Überzeugung, dass jedenfalls ein täglich bis zu dreimaliges Stoßlüften in einer Mietwohnung über jeweils zehn Minuten nicht überobligatorisch und dem Mieter unzumutbar sei. Das Gericht könne vor diesem Hintergrund weder feststellen, dass das eigene Lüftungsverhalten des Klägers unzumutbar sei noch dass das von ihm zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Wohnung verlangte Lüftungsverhalten überobligatorisch wäre.

Zunächst ist hierzu festzuhalten, dass die von dem Kläger gegenüber dem Sachverständigen angegebenen Lüftungsintervalle überobligat sind, da – wie der Sachverständige dies in seiner persönlichen Anhörung vor dem Amtsgericht ebenfalls erläutert hat – ein Querlüften stattgefunden hat (s.u.). Dies steht auch im Widerspruch zu dem Vorbringen des Klägers in I. Instanz. Dort hat er mit Schriftsatz vom 02. März 2015 auf S. 20 (Bl. 78 d.A.) vorgebracht, dass er am Tage zwei bis drei Mal täglich für jeweils zehn Minuten auf Stoß lüften würde. Abgesehen davon, dass es nach den Ausführungen des Sachverständigen bei dem zunächst angegebenen Querlüften im Wohnzimmer nicht zur Bildung von Schimmelpilz gekommen und daher die Aussage nicht zutreffend gewesen sein kann, ist in rechtlicher Hinsicht ein Querlüften für fünf bis zehn Minuten insbesondere im Winter nicht zumutbar.

Abweichend von der Ansicht des Amtsgerichts erachtet die Kammer auch lediglich ein täglich zweimaliges Stoßlüften am Tag von jeweils fünf bis zehn Minuten für zumutbar und von einem Mieter ohne Bestehen besonderer vertraglicher Vereinbarungen vertraglich geschuldet. Bei der Frage, was ein vertragswidriges Nutzungsverhalten ist, ist zu berücksichtigen, dass die Mietwohnung ein breites Spektrum an Lebensgewohnheiten zulassen muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 232). Der Mieter muss daher nur in zumutbarem Umfang lüften und heizen gleichgültig, ob er in einem Altbau oder in einem Neubau wohnt. Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden (LG Hamburg, Urteil vom 26. September 1997, 311 S 88/96, NJW-RR 1998, 1309; LG Konstanz, Urteil vom 10. Juni 1988, 1 S 1/88, LG München, Beschluss vom 16. März 1988, 14 S 17946/86, LG Hamburg, Urteil vom 01. Dezember 1987, 16 S 122/87, WuM 1988, 353; LG Braunschweig, Urteil vom 10. Oktober 1985, 7 S 145/85, WuM 1985, 26; LG München I, Urteil vom 07. Oktober 2015, 14 S 2969/15, WuM 1985, 26; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 233). Zunächst ist davon auszugehen, dass sich eine Wohnung mit alltagsüblichem Lüftungsverhalten schimmelfrei halten lassen muss (LG Aurich, Urteil vom 09. Februar 2005, 2 T 51/05, WuM 2005, 573). Voraussetzung dafür ist, dass sich das notwendige Verhalten in den üblichen Grenzen hält. Die klimatische Beschaffenheit der Mieträume muss so gestaltet sein, dass sie mit normalen Mitteln auf einem üblichen Niveau von ca. 55 % relativer Luftfeuchte gehalten werden können, ohne dass sich z.B. Schimmel bildet. Dazu muss zwei Mal tägliches Stoßlüften von ca. zehn Minuten bei einer Innentemperatur von – bis auf das Schlafzimmer – durchschnittlich 20° C ausreichen (vgl. Lützenkirchen, MietR, § 536 Rn. 124). Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung drei Mal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens. Für die Annahme einer Vertragspflichtverletzung bedarf es daher in einem derartigen Fall einer besonderen Vereinbarung (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19. Februar 2009, 915 C 515/08, WuM 2009, 582; Lützenkirchen, a.a.O., § 535 Rn. 409). Ein zweimaliges Stoßlüften von fünf bis zehn Minuten am Tag, lässt sich in den üblichen Tagesablauf eines Mieters einbeziehen. Insoweit entspricht es auch der Üblichkeit, dass morgens nach dem Aufstehen und abends noch einmal gelüftet wird. So wird die von der Nacht und in einem zweiten Schritt die am Tag verbrauchte Luft abtransportiert. Zu diesen Zeiten wird der Mieter regelmäßig auch in der Mietwohnung anwesend sein, wohingegen er in dem dazwischenliegenden Zeitraum oftmals außer Haus sein wird, weil er beispielsweise seiner Arbeit nachgeht. Allerdings darf keine besondere Belüftungsart praktiziert werden müssen. Denn lässt sich die Feuchtigkeit (auch bei Altbauten) z.B. wegen der Anordnung der Räume (entlang einem Flur hintereinander gereiht, also ohne gegenüberliegende Zimmer) nur durch eine besondere Art der Lüftung (z.B. sog. L- oder U-Lüftung) verhindern, besteht eine Hinweispflicht des Vermieters (LG Kleve, Urteil vom 09. Januar 2003, 6 S 329/01, WuM 2003, 142; Lützenkirchen a.a.O.). Solange keine besondere Lüftungsart praktiziert werden muss, muss der Vermieter grundsätzlich auf die Notwendigkeit und den Umfang des notwendigen Heizens und Lüftens nicht hinweisen. Dieses Wissen kann er als allgemein bekannt voraussetzen (AG Nürtingen, Urteil vom 09. Juni 2010, 42 C 1905/09, MietRB 2011, 40; Lützenkirchen a.a.O.). Nach der Durchführung von Sanierungsarbeiten muss der Mieter aber auf notwendige Änderungen seines Wohnverhaltens hingewiesen werden, wenn der Vermieter sich erfolgreich gegen Gewährleistungsrechte verteidigen will (LG Neubrandenburg, Urteil vom 02. April 2002, 1 S 297/01, WuM 2002, 309). Die Grenze der Zumutbarkeit ist überschritten bei täglich mehrfachem Stoßlüften und ein Halten der Raumtemperatur nicht unter 19° C auch in den Schlafräumen (LG Düsseldorf, Urteil vom 08. Oktober 1991, 24 S 82/91, WuM 1992, 187 a.A. für Anzahl des Lüftens LG Frankfurt, Urteil vom 07. Februar 2012, 2-17 S 89/11, ZMR 2012, 55), ständiger Beheizung des Schlafzimmers mit 20° C (AG Köln, Urteil vom 19. Januar 1988, 208 C 147/87, WuM 1988, 358), bei Einbau einer Dämmung oder Aufstellen zusätzlicher Heizquellen (LG Lüneburg, Urteil vom 22. November 2000, 6 S 70/00, WuM 2001, 465), sowie Abrücken der Möbel von Außenwänden (LG Mannheim, Urteil vom 14. Februar 2007, 4 S 62/06, NJW 2007, 2499; LG Hamburg, Urteil vom 29. August 1997, 311 S 88/96, WuM 2000, 329; LG Berlin, Urteil vom 14. Juni 1988, 64 S 176/88, ZMR 1988, 464; LG Köln, Urteil vom 15. November 2000, 9 S 25/00, WuM 2001, 604; AG Köpenick, Urteil vom 08. Februar 2001, 17 C 475/00, MM 2002, 185). Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen. Denn es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraumes, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 235). Mangels anderweitiger Vereinbarung ist es für den Mieter unzumutbar, große Möbelstücke von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufstellen zu dürfen. Entsteht durch das mangelnde Abrücken der Möbel von den Wänden dahinter Schimmelpilz, ist ein Mangel der Mietsache nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages auf die Notwendigkeit des Abrückens hingewiesen hat (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23. Dezember 2008, 9 C 14/08, GE 2009, 331). Denn diese Tatsache kann nicht zur Allgemeinkenntnis gezählt werden. Auch eine besondere “Klimapflege” unter Zuhilfenahme eines Hygrometers, milder das Ablagern von Kondensfeuchtigkeit mit der Folge des Pilzbefalls vermieden werden könnte, kann nicht als “übliches” Wohnverhalten von Mietern gefordert werden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O.).”