Ist einem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten, wenn sich sein Mieter weigert, einen Rechtsanwalt und eine Maklerin als Beauftragten des Vermieters ein Betreten des gemieteten Grundstücks zur Besichtigung von Mängeln zu ermöglichen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 316/16, Urteil vom 02.06.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Beklagten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe des von ihnen innegehaltenen Hauses verpflichtet, denn das Mietverhältnis der Parteien ist d urch die Kündigung der Kläger vom 3. Mai 2016 beendet.
Die Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet.
Aufgrund der mit Schreiben vom 28. April 2016 ausdrücklich erklärten Weigerung der Beklagten, Herrn Rechtsanwalt . . . . . . und Frau . . . . . als Beauftragten der Kläger ein Betreten des gemieteten Grundstücks zur Besichtigung von Mängeln zu ermöglichen, war den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten. Den Beklagten ist zuzugeben, dass ihnen aufgrund des ihnen zustehenden mie tvertraglichen Gebrauchs ein ausschließliches Nutzungsrecht – und zwar grundsätzlich auch unter Ausschluss des Eigentümers – zusteht. Dieses ausschließliche Nutzungsrecht ist indes der Natur der Sache nach insoweit eingeschränkt, als die Besichtigung von Mängeln, insbesondere solcher, die von den Beklagten gerügt worden sind, gerade der Erhaltung der Mietsache und der Gewährung des den Beklagten zustehenden Gebrauchs dient. Dabei unterliegen sowohl die Auswahl der Maßnahmen und die Art deren Ausfhrung als auch die Auswahl der hierzu herangezogenen Personen allein der Disposition der Kläger und nicht der Mitbestimmung der Beklagten.
Es kann dahinstehen, ob die Beklagten eine persönliche Abneigung gegen die von den Klägern beauftragte Hausverwalterin ….. und den Prozessbevollmächtigten der Kläger haben. Diese rechtfertigen vorliegend die Verweigerung der Besichtigung durch diese nicht. Derartige persönliche Abniegungen sind vom Mietverhältnis mit den Klägern zu trennen. Nichts Anderes folgt aus dem Umstand, dass Frau ….. im Rahmen des Streits mit den Beklagten um die Rückzahlung der Maklerprovision für den Abschluss des vorliegenden Mietverhältnisses ihrerseits die Prüfung eines strafrechtlich relevanten Verhaltens der Beklagten erwähnt hat. Konkrete persönliche Vorwürfe gegen Rechtsanwalt …… bringen die Beklagten nicht vor.
Es sind danach keine Umstände ersichtlich, die eine Besichtigung durch Frau ….. und Rechtsanwalt …… für die Beklagten als unzumutbar und die Verweigerung einer Besichtigung durch diese gerechtfertigt erscheinen lassen.
Eine Besichtigung von angezeigten Mängeln muss nicht durch den Vermieter persönlich erfolgen. Er kann hiermit Dritte beauftragen, deren Auswahl grundsätzlich ihm zusteht. Das gilt auch für die Beurteilung der Geeignetheit der Besichtigungsperson. Selbst wenn diese keine Fachausbildung zur Beseitigung der Mängel hat, ist sie sowohl als Vertrauensperson als auch im Hinblick auf die ggf. erforderliche Beauftragung der Handwerker nicht von vornherein ungeeignet. Es kommt hierbei auch nicht darauf an, ob die Hausverwalterin ansonsten fehlerfrei gehandelt hat oder etwa eine nach Auffassung der Beklagten falsche Nebenkostenabrechnung erstellt hat.
Das Verhalten der Beklagten ist von Seiten der Kläger zuvor auch mehrfach abgemahnt worden. Die Abmahnungen beschreiben mehrere von den Klägern gegenüber den Beklagten erhobene Beanstandungen. Sie enthalten aber stets den Hinweis, dass die Kläger die Verweigerung der Besichtigung der angezeigten Mängel für pflichtwidrig halten. Dabei kommt es letztlich nicht darauf an, ob die Besichtigung im Einzelfall für die Hausverwalterin oder den Prozessbevollmächtigten der Kläger verweigert worden ist. Maßgeblich ist, dass die Kläger zu erkennen gegeben haben, dass sie sich die Auswahl der Besichtigungsperson nicht vorschreiben lassen wollen und dies in den Abmahnungen jeweils deutlich zum Ausdruck gebracht haben.
Entgegen der Auffassung der Beklagten liegt auch der Kündigung vom 3. Mai 2016 ein mit dem abgemahnten Verhalten in seinen Wesenszügen vergleichbarer Sachverhalt zugrunde, nämlich die Verweigerung der mit Schreiben vom 21. April 2016 verlangten Besichtigung. Es kommt hierbei nicht darauf an, dass die Beklagten behaupten, zu beiden angekündigten Terminen sei von Seiten der Kläger keiner erschienen, obgleich sie vor Ort gewesen seien. Denn sie haben mit Schreiben vom 28. April 2016 ausdrücklich eine Besichtigung durch die Hausverwalterin und den Prozessbevollmächtigten der Kläger abgelehnt. Bei dieser Sachlage bedurfte es dessen persönlichen Erscheinens nicht mehr. Es kann dahinstehen, dass mit dem Schreiben vom 21. April 2016 die Besichtigung nur durch den Prozessbevollmächtigten der Kläger verlangt worden ist. Denn auch die Verweigerung der Besichtigung durch diesen ist pflichtwidrig und nicht gerechtfertigt.
Das Amtsgericht hat auch zu Recht angenommen, dass das Verhalten der Beklagten eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstellt, welche eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Das Verhalten der Beklagten besteht nicht nur in der Versäumung einzelner angekündigter Termin, sondern in der ungerechtfertigten und beharrlichen Verweigerung der Besichtigung durch bestimmte, ihnen nicht genehme Personen. Dies stellt ein vorsätzliches Verhalten und eine ihnen nicht zustehende Einmischung in die Angelegenheiten der Kläger dar. Hinzu kommt, dass das Besichtigungsverlangen der Kläger jeweils auf von den Beklagten zuvor gerügten Mängel beruht und ihre Verweigerungshaltung danach auch als widersprüchlich erscheint.
Nach allem ist unter Berücksichtigung der vorstehenden gesamten Umstände dem Klägern ein Festhalten am Vertrag bis zum Ende der vorgesehenen Laufzeit nicht zuzumuten.”