Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Verletzt ein Mieter die Rechte seines Vermieters dadurch in erheblichem Maße, dass er die Wohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet hat, indem er es zuließ, dass die Wohnung in seiner Obhut vermüllte und verdreckte?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 230/17, Beschluss vom 19.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Die Kammer ist auch davon überzeugt, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB vorliegt. Der Beklagte hat die Rechte der Klägerin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Wohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet hat, indem er es zuließ, dass die Wohnung in seiner Obhut derartig vermüllte und verdreckte. Den von der Klägerin vorgetragenen und auf den eingereichten Fotos ersichtlichen Zustand hat der Beklagte erstinstanzlich nicht hinreichend bestritten. Der Erklärungsversuch, dass der im Badezimmer vorhandene Zustand auf von Straßenschuhen hinterlassenen Schmutz zurückzuführen sei, ist menschlich verständlich, aber gänzlich unglaubwürdig und lebensfremd.

Der Beklagte hat die im obliegende Sorgfaltspflicht verletzt, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt hat. Hierdurch hat er die Mietsache erheblich gefährdet. Eine Gefährdung der Mietsache liegt dann vor, wenn sie durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher als bei einem vertragsgerechten Verhalten ist (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 543 Rn. 57). Das ist vorliegend der Fall. Ferner ist die Kammer davon überzeugt, dass die Vertragsverletzung von derart hohem Gewicht ist, dass eine Kündigung gerechtfertigt ist. Anders als der Beklagte stellt sich der Kammer der Grad der unstreitig zu beiden Zeitpunkten der Besichtigung der Wohnung vorhandene Zustand als für die Klägerin nicht mehr hinnehmbar und die Substanz des Hauses und die Gesundheit der anderen Bewohner unmittelbar gefährdend dar. Nach den in der Abmahnung und der Kündigung dargestellten Zuständen war die Wohnung des Beklagten über einen langen Zeitraum nicht nur unordentlich oder reinigungsbedürftig. Vielmehr war ein Grad von Verunreinigung erreicht, der die Substanz der Mietsache bereits angegriffen hat. Dies ist – wie sich aus den in der Berufung eingereichten Fotos des Beklagten ergibt – zumindest hinsichtlich der Toilette und deren Spülung der Fall, denn selbst wenn der Beklagte nunmehr eine Reinigung veranlasst oder vorgenommen hat, sind Substanzschäden am WC-Becken und am Spülkasten noch immer sichtbar. Entscheidend ist aber, dass die unstreitig über einen langen Zeitraum vorhandenen größeren Mengen von Fäkalien und Essensresten in der Wohnung für Ungeziefer einen idealen Nährboden bilden und somit die Gefahr gegeben war, dass sich dieses über das gesamte Haus ausbreiten. Auch wenn der Beklagte dem Vorwurf des Ausdringens von üblen Gerüchen aus der Wohnung entgegengetreten ist, ist auch für die Kammer nicht denkbar, dass derart großflächig in der Wohnung verschmierte Fäkalien und offen stehende Essensreste zumindest in den Sommermonaten nicht zu einer Geruchsentwicklung bis in den Hausflur geführt haben sollen. Jedenfalls stellte der Zustand der Wohnung konkret eine Gefährdung der Bausubstanz und der Mitmieter dar.

Entgegen der Ansicht des Beklagten trifft ihn auch ein Verschulden an der beschriebenen Verschmutzung und Vermüllung der Wohnung. Ausweislich des von ihm eingereichten Attestes leidet er zwar an einer depressiven Störung. Diese tritt aber rezidivierend als schwere Episode auf. Offensichtlich gelingt es dem Beklagten in Phasen, in welchen die Depression nicht als schwere Episode vorliegt, selbst ein Schreiben an das Amtsgericht zu verfassen, um seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen und die Soziale Wohnhilfe beim Bezirksamt, das Jobcenter und eine unterstützende Einrichtung für „Messies“ aufzusuchen, um sich Hilfe zu holen. Insofern geht die Kammer davon aus, dass er in leichteren Phasen seiner Erkrankung auch seine Wohnung hätte putzen und aufräumen oder sich zumindest Hilfe für die Aufgaben holen können. Besonderes Gewicht kommt seinem Fehlverhalten zu, weil er auch nach Erhalt der Abmahnung am 1. August 2016 untätig blieb, obwohl ihm die Unhaltbarkeit des Zustands seiner Wohnung, die von diesem ausgehende Gefahr und die Konsequenz des Ausspruchs einer Kündigung deutlich vor Augen geführt wurde.“