Kann der Mieter bei Nässe bzw. Feuchtigkeit im Kellerraum seine Miete mindern?
Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 14/17, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Soweit das Amtsgericht eine Minderungsberechtigung bezogen auf Nässe bzw. Feuchtigkeit im Kellerraum der Kläger zuerkannt hat, bleibt die Berufung ohne Erfolg. Den Klägern steht ein dementsprechendes Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Nach der in dem selbstständigen Beweisverfahren durchgeführten Beweisaufnahme liegt insoweit ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGS vor. Der Sachverständige H. hat hierzu in seinem schriftlichen Gutachten vom 19. November 2014 zur Überzeugung der Kammer ausgeführt, dass sowohl das Mauerwerk an der Außenwand des von den Klägern angemieteten Kellerraumes als auch der zu diesem führende Kellerflur Durchfeuchtungen aufweise. Im Zeitpunkt des Ortstermins seien im Mieterkeller der Kläger und im Kellerflur Farbablösungen im Außenwandbereich feststellbar gewesen, welche auf das Vorhandensein von Feuchtigkeit hinweisen würden. An der Wand Nr. 4 des Mieterkellers seien im Bereich der untersten vier Mauerwerksschichten partielle Farbablösungen sichtbar und teilweise auch Ausblühungserscheinungen. Aufgrund der Untersuchung sowohl der optisch auffälligen Bereiche als auch der sie umgebenden optisch unauffälligen Wandflächen der Außenwände mit dem elektronischen Messgerät GANN Hydromette und der Oberflächenmesssonde hätten Messwerte irn oberen Bereich im Mittel 50 Digits und im unteren Bereich der ersten drei Mauerwerksschichten Messwerte von 125 bis 145 Digits festgestellt werden können. Eine Ausnahme würden die Einzelsteine unterhalb und seitlich der Schornstein-Revision söffnung darstellen. Hier habe sich von den einzelnen Steinen der Farbanstrich lokal abgelöst. Hier würden die Messwerte bei 145 Digits liegen. Von einer Feuchtigkeit im Kellermauerwerk sei bei 100 bis 150 Digits, von einem trockenen Mauerwerk bei 60 bis 80 Digits auszugehen. Bei Anzeigen über 130 Digits sei je nach Rohwichte schon mit beginnendem Flüssigkeitswasservorkommen zu rechnen. Die in den Kelierräumen festgestellten Farbablösungen sowie die gemessenen Werte würden deutliche Anzeichen für einen Feuchteeindrang aus dem Außenwandbereich darstellen. Ursache hierfür sei mit hoher Wahrscheinlichkeit ein altersbedingtes Versagen der vertikalen Außenwandabdichtung. Die technischen Möglichkeiten zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung würden eine streichfähige Abdichtung von erdberührten Bauteilen erlauben. Diese habe zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung in der Regel in einem abdichtenden Anstrich mit einem bituminösen Anstrichmittel als Deckaufstrich bestanden. Diese Anstrichmittel würden gegenüber den in den heute anerkannten Regeln der Technik vorgesehenen Abdichtungsstoffen über einen geringeren Abnutzungsvorrat verfügen und würden daher nur einen zeitlich begrenzten Schutz vor dem Eindringen von Bodenfeuchte bzw. Sickerwasser geben, Stehendes Wasser – wie von den Klägern behauptet – konnte der Sachverständige bei dem Ortstermin jedoch nicht feststellen.
Die Mietminderung ist nicht gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeschlossen, weil der Mangel die Gebrauchstauglichkeit nur unerheblich beeinträchtigen würde. Insoweit liegt eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit vor, wenn sie bei objektiver Betrachtungsweise nicht spürbar ins Gewicht fällt oder wenn der Mangel leicht erkennbar ist und schnell sowie mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass eine Minderung gegen § 242 BGB verstieße (BGH, Urteil vorn 30. Juni 2004, XII ZR 251/02, WuM 2004, 531: Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 536 Rn. 11; Palandt/Sprau, BGB, 77, Aufl., § 536 Rn. 17 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn. 47 m.w.N. in Rn. 146). Die Annahme eines unerheblichen Mangels hängt dabei nicht davon ab, ob der Mieter die Wohnung nutzt. Ein unerheblicher Mangel kann daher nicht allein deswegen angenommen werden, weil der Mieter abwesend ist (vgl. Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 50). Demnach sind die festgestellten Durchfeuchtungen jedenfalls im Mieierkelier nicht mehr als unerheblich zu bewerten. Die Gebrauchsbeeinträchtigung durch die Durchfeuchtungen an der Wand Nr. 4 ist durchaus für die Kläger spürbar. Ein Keller hat den Zweck, in ihm Gegenstände zu verwahren. Diese werden üblicherweise auf den Boden und an die Wand gestellt. Diese Nutzungsmöglichkeit ist durch die erhebliche Feuchtigkeit im unteren Bereich der Wand Nr. 4, also der Außenwand, spürbar eingeschränkt. Ihr liegt nach den Ausführungen des Sachverständigen mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Baumangel zugrunde, der nicht mit geringem Aufwand beseitigt werden kann. Nicht erheblich ist, dass die Kläger ihren Kellerraum gleichwohl – nach Meinung der Beklagten – vollständig genutzt haben. Wie bereits ausgeführt, ist die Gebrauchsbeeinträchtigung abstrakt und nicht anhand der individuellen Nutzung durch den konkreten Mieter zu beurteilen.
Eine andere Beurteilung ergibt sich indessen für die Durchfeuchtungen im Kellerflur. Hier liegt keine spürbare Nutzungsbeeinträchtigung für die Mieter vor, da dieser lediglich als Zugang zu ihrem eigenen Keller benutzt wird und nicht dazu, dort Gegenstände zu verwahren. Ein Minderungsrecht scheitert somit diesbezüglich an § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, was insoweit der Berufung zu einem Teilerfolg verhilft.”
