Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kommt dem Berliner Mietspiegel 2015 als einfacher Mietspiegel Indizwirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete zu?

Die Antwort des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin (VerfGH – VerfGH 171/16, Beschluss vom 16.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die zulässige Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg.

Die angegriffenen Urteile des Landgerichts Berlin verletzen die Beschwerdeführerin nicht in ihrem Anspruch auf Gewährleistung des Eigentums nach Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von Berlin – VvB -, auf willkürfreie Entscheidung nach Art. 10 Abs. 1 VvB, auf effektiven Rechtsschutz nach Art. 15 Abs. 4 Satz 1 VvB und auf den gesetzlichen Richter nach Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

1. Im Hinblick auf das Willkürverbot aus Art. 10 Abs. 1 VvB besteht eine Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofes für gerichtliche Entscheidungen nur in engen Grenzen (vgl. Beschlüsse vom 19. März 2013 – VerfGH 113/11 und 114/11 – Rn. 18; st. Rspr.).

Ein verfassungsrechtlich zu beanstandender Verstoß gegen Art. 10 Abs. 1 VvB liegt nur vor, wenn die Entscheidung eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder den Inhalt einer Norm in krasser Weise missdeutet, so dass ein gesetzgeberisches Anliegen grundlegend verfehlt wird (vgl. Beschlüsse vom 30. September 2014 – VerfGH 138/14 – Rn. 22; und vom 18. Februar 2015 – VerfGH 130/14 – Rn. 9; st. Rspr.). Daran fehlt es, wenn sich das Gericht mit der Rechtslage auseinandersetzt und seine Auffassung nicht jedes sachlichen Grundes entbehrt (Beschlüsse vom 30. September 2014 und vom 18. Februar 2015, jeweils a. a. O.; st. Rspr.). Schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist eine Entscheidung nur, wenn sie unter keinem denkbaren Aspekt vertretbar erscheint und sich daher der Schluss aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht (vgl. Beschlüsse vom 19. März 2013, a. a. O.; st. Rspr.).

Das Landgericht hat die angegriffenen Entscheidungen eingehend und nachvollziehbar begründet. Insbesondere ist es den von der Beschwerdeführerin gegen die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2015 geltend gemachten Einwendungen nachgegangen und hat sich mit diesen im Einzelnen auseinandergesetzt.

Es hat hierzu unter Bezugnahme auf die Entwicklung der gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreishöhe und der hierzu ergangenen fach- und verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ausgeführt, dass nicht alle potenziell möglichen Einwendungen unabhängig vom Einzelfall einer Prüfung zu unterziehen seien, sondern einzelfallbezogen, d. h. in Bezug auf den jeweils maßgeblichen Mietspiegel in Abhängigkeit von seiner Erstellungsweise nach den Alternativen des § 558c Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die entweder von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Das Landgericht hat für den vorliegend zugrunde gelegten Berliner Mietspiegel 2015 festgestellt, dass dieser nicht nur von der Gemeinde aufgestellt worden sei, sondern auch von den Mieter- und Vermieterverbänden. Damit erfülle dieser Mietspiegel die gesetzlichen Anforderungen an die Aufstellung eines (einfachen) Mietspiegels in doppelter Hinsicht, da er nicht nur von einer Seite – der Gemeinde oder den Verbänden – sondern von beiden Seiten gemeinsam erstellt worden sei. Diesen Umstand hat das Landgericht zur Begründung seiner weiteren Vorgehensweise bei der Prüfung von Einwendungen angeführt und daraus gefolgert, dass Einwendungen gegen die Richtigkeit und/oder Repräsentativität des Datenmaterials demnach darauf zu prüfen seien, ob es den Mietspiegelerstellern an der erforderlichen Sachkunde gefehlt habe oder diese sich von sachfremden Erwägungen hätten leiten lassen. Mit dieser ohne Weiteres nachvollziehbaren und vertretbaren Schlussfolgerung hält sich die angegriffene Begründung des Landgerichts innerhalb des fachgerichtlichen Entscheidungsspielraums. Allein das ist Gegenstand der eingeschränkten verfassungsgerichtlichen Prüfungsbefugnis. Die Beschwerdeführerin zeigt mit ihrem Vortrag nicht auf, dass das Landgericht seinen Entscheidungsspielraum verlassen hat. Sie setzt lediglich ihre Rechtsansicht an die Stelle derjenigen des Landgerichts.

Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die Begründung des Landgerichts stehe in Widerspruch zur höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in den Urteilen vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09 – und vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12 -, folgt auch daraus kein Willkürverstoß. Selbst abweichende Entscheidungen vergleichbarer Sachverhalte durch verschiedene Gerichte verletzen weder das Gleichbehandlungsgebot noch das Willkürverbot aus Art. 10 Abs. 1 VvB. Aufgrund der richterlichen Unabhängigkeit gemäß Art. 79 Abs. 1 VvB und Art. 97 Abs. 1 GG muss ein Gericht bei der Auslegung und Anwendung von Gesetzen weder einer vorherrschenden Meinung noch den Meinungen anderer Gerichte folgen (vgl. für das Bundesrecht: BVerfG, Beschluss vom 3. November 1992 – 1 BvR 1243/88). Insoweit kommt vorliegend lediglich im Hinblick auf die nicht erfolgte Zulassung der Revision eine Prüfung am Maßstab der Art. 15 Abs. 4 VvB und Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Betracht (dazu sogleich unter 2.).

2. Maßstab für die verfassungsrechtliche Prüfung der fehlerhaften Nichtzulassung eines Rechtsmittels kann sowohl der Anspruch auf effektiven Rechtsschutz aus Art. 15 Abs. 4 VvB und Justizgewährung aus Art. 7 VvB in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip sein als auch die Garantie des gesetzlichen Richters gemäß Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB (vgl. Beschluss vom 31. Mai 2017 – VerfGH 174/15 – abrufbar unter www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de, Rn. 30 m. w. N.). Nach beiden Maßstäben liegt ein Verfassungsverstoß vor, wenn ein Gericht den Zugang zur Rechtsmittelinstanz versperrt, weil es die Verpflichtung zur Zulassung eines Rechtsmittels willkürlich außer Acht lässt (vgl. Beschluss vom 31. Mai 2017, a. a. O.).

Nach diesen Maßstäben verletzt die Nichtzulassung der Revision durch das Landgericht weder das Gebot effektiven Rechtsschutzes noch den Anspruch auf den gesetzlichen Richter. Das Landgericht hat die Nichtzulassung der Revision gemäß § 543 ZPO jeweils damit begründet, dass es sich um eine Entscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe handele. Diese Begründung hält der verfassungsrechtlichen Prüfung stand. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass das Landgericht mit dieser Begründung die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision in verfassungsrechtlich nicht mehr vertretbarer Weise verneint hat.

Nach § 543 Abs. 2 ZPO hätte das Landgericht die Revision zulassen müssen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). In verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise hat das Landgericht das Vorliegen dieser Voraussetzungen verneint.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16. Juni 2010 (a. a. O.) seine Auffassung zur Wirkungsweise einfacher Mietspiegel im Einzelnen dargelegt und dazu den Rechtssatz gebildet, ein Mietspiegel, der die Voraussetzungen des § 558c BGB (sog. einfacher Mietspiegel) erfülle, stelle ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergäben. Genau diesen Rechtssatz hat das Landgericht auf den Berliner Mietspiegel 2015, den es als einfachen Mietspiegel i. S. d. § 558c BGB einordnet, angewendet. Das Landgericht geht ersichtlich davon aus, dass diese Anwendung eines höchstrichterlich gebildeten Rechtssatzes auf den konkreten Einzelfall, den es zu beurteilen und zu entscheiden hatte, weder eine „neue“ grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache begründen noch die Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Folge haben kann. Vielmehr handele es sich allein um die Umsetzung der abstrakten Maßstäbe des höchstrichterlichen Rechtssatzes, den das Tatsachengericht sich zu eigen macht, auf die konkreten Umstände des Einzelfalls. Diese Auffassung ist in jedem Fall vertretbar.

Einen von dem abstrakten Rechtssatz des Bundesgerichtshofs in der Entscheidung vom 16. Juni 2010 abweichenden eigenen abstrakten Obersatz hat das Landgericht dabei entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht aufgestellt. Soweit das Landgericht bei der Prüfung der von der Beschwerdeführerin gegen den Mietspiegel geltend gemachten Einwendungen ausführt, dass Einwendungen gegen die Richtigkeit und/oder Repräsentativität des Datenmaterials eines einfachen Mietspiegels, der von der Gemeinde und Mietersowie Vermieterverbänden gemeinsam erstellt wurde, darauf zu prüfen seien, ob es den Erstellern an der erforderlichen Sachkunde gefehlt habe oder diese sich von sachfremden Erwägungen leiten ließen, handelt es sich um eine Rechtsanwendung im Einzelfall, die einer Verallgemeinerung und damit einem abstrakten Rechtssatz nicht zugänglich ist. Dies gilt auch für die Ausführungen des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 16. Juni 2010 zu möglichen Einwendungen gegen die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels. Hierbei handelt es sich ebenfalls um keinen Rechtssatz, sondern eine beispielhafte und nicht abschließende Aufzählung möglicher Einwendungen, denen das Tatgericht nachzugehen hat, soweit diese substantiiert vorgetragen wurden. Ob ein Vortrag den Substantiierungsanforderungen genügt, ist eine Frage der zutreffenden Rechtsanwendung im Einzelfall, ohne dass dies verallgemeinerungsfähig wäre.

3. Die in Art. 23 Abs. 1 VvB verbürgte Eigentumsgarantie schützt ebenso wie der inhaltsgleiche Art. 14 Abs. 1 GG vom Gesetzgeber gewährte konkrete vermögenswerte Rechte als Eigentum (vgl. Beschluss vom 25. April 2006 – VerfGH 32/06 – Rn. 19).

Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen. Dabei ist es jedoch Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie zu bestimmen (Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB, Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Gesetzliche Mietpreisbindungen schränken insoweit die Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum wirtschaftlich zu nutzen. Sie bezwecken in zulässiger Weise mit Blick auf die Sozialbindung des Eigentums und die hohe Bedeutung, die der Wohnung für den einzelnen und die Familie zukommt, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern. Die Gerichte haben diese vom Gesetzgeber vorgenommene Abwägung bei der Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften zu beachten. Sie müssen die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung nachvollziehen und der Zweckbestimmung der gesetzlichen Vorschriften Rechnung tragen (vgl. Beschlüsse vom 5. März 2004 – VerfGH 108/03 – Rn. 14; und vom 23. November 2000 – VerfGH 72/00 – Rn. 24 = LVerfGE 11, 80 ).

Die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall bleibt aber Sache der hierfür zuständigen Fachgerichte und ist insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschlüsse vom 19. März 2013, a. a. O.; st. Rspr.). Die Überprüfung durch den Verfassungsgerichtshof ist nur insoweit eröffnet, als eine Verkennung oder grundsätzlich unrichtige Anwendung des Grundrechts vorliegt. Daher ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu korrigierenden Verstoßes gegen Art. 23 Abs. 1 VvB erst dann erreicht, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen (vgl. Beschluss vom 11. Oktober 2001 – VerfGH 7/01 – Rn. 25).

Die angegriffenen Urteile des Landgerichts halten einer Nachprüfung anhand dieser Maßstäbe stand.

Die Urteile des Landgerichts lassen keine Fehler bei der Auslegung der maßgeblichen Vorschriften erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen. Insbesondere legt die Beschwerdeführerin keine solchen Fehler dar, sondern setzt lediglich ihre eigene Rechtsansicht an die Stelle derjenigen des Landgerichts. Das Landgericht hat die Berufungszurückweisung jeweils auf § 558 Abs. 1 BGB gestützt. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. In der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ist geklärt, dass der Einfluss des Eigentumsgrundrechts es verbietet, die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar zu erschweren (vgl. Beschluss vom 11. Oktober 2001, a. a. O., Rn. 26).

Die Anwendung und Auslegung des § 558 Abs. 1 BGB durch das Landgericht in den angegriffenen Urteilen stellt keine derartige verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbare Erschwerung der Ausübung der Eigentümerrechte dar. Die Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB soll gewährleisten, dass der Vermieter nicht die am Markt erzielbare Miete, sondern nur einen angemessenen marktorientierten Ertrag aus der Vermietung verlangen kann (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl. 2016, § 558 Rn. 7). Das Landgericht hat diese Zweckbestimmung der gesetzlichen Regelung erkannt und beachtet. Zur Ermittlung der in § 558 Abs. 1 BGB genannten ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Landgericht auf die nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einem einfachen Mietspiegel i. S. d. § 558cBGB zukommende Indizwirkung abgestellt. Es hat auch die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Einwendungen gegen den Berliner Mietspiegel 2015 geprüft, ohne dass dadurch die gerichtliche Durchsetzung des Mieterhöhungsanspruchs praktisch unmöglich gemacht werden würde. Dies gilt auch im Hinblick auf die von der Beschwerdeführerin beanstandete Vorgehensweise des Landgerichts bei der Prüfung von Einwendungen gegen die Richtigkeit und Repräsentativität des Datenmaterials. Insoweit hat das Landgericht die Entscheidung getroffen, Einwendungen daraufhin zu prüfen, ob den Mietspiegelerstellern die erforderliche Sachkunde gefehlt habe oder diese sich von sachfremden Erwägungen leiten gelassen haben. Diese Vorgehensweise des Landgerichts führt jedoch ersichtlich nicht dazu, dass dem Vermieter die gerichtliche Durchsetzung seines Mieterhöhungsanspruchs praktisch unmöglich gemacht werden würde.“