Hat ein Mieter bei einer Duldungspflicht von Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsarbeiten ein Minderungsrecht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 194/17, Beschluss vom 29.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 1.063,53 Euro aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Den Zahlungen der Kläger fehlte der Rechtsgrund, denn die (unter Vorbehalt gezahlte) Miete war im Zeitraum vom 1. Juni bis 16. Dezember 2013 nach § 536Abs. 1 BGB gemindert, wie das Amtsgericht zutreffend feststellt.

Schon im Ausgangspunkt unzutreffend geht die Beklagte davon aus, dass die Kläger zur Duldung der in dem Zeitraum vermieterseits durchgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen – durch Urteil vom 26. November 2013 rechtskräftig festgestellt – verpflichtet gewesen seien und die modernisierungsbedingte Einschränkungen keinen Mangel der Mietsache begründeten.

In tatsächlicher Hinsicht übersieht die Beklagte insoweit schon, dass ihre Duldungsklage in dem Verfahren 18 C 126/13 (AG Neukölln) schon nicht vollständig Erfolg hatte; sie ist bezogen auf eine beabsichtigte Grundrissänderung teilweise vielmehr (rechtskräftig) abgewiesen worden. Allerdings kommt es darauf rechtlich auch gar nicht an.

In rechtlicher Hinsicht muss die Beklagte sich den Wortlaut des § 536 BGB aF. entgegenhalten lassen, der nach Art. 229 § 29 Abs. 1 Ziff. 1 EGBGB anzuwenden ist (vgl. auch BT-Ds. 17/10485, S. 27), im Übrigen auch in der neuen Fassung die Argumentation der Beklagten nicht tragen würde.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit, soweit und solange die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt bzw. mindert.

Das Amtsgericht hat vollkommen zutreffend und in Übereinstimmung mit dem Gesetz darauf abgestellt, dass ab Juni 2013 umfangreiche Modernisierungsarbeiten – tatsächlich – stattfanden. Die davon – unstreitig – ausgehenden Störungen beeinträchtigten den Gebrauch der Mietsache und begründeten nach dem Wortlaut des Gesetzes damit einen Mangel, dies unabhängig davon, ob eine Duldungspflicht bestand. An eine etwaige Duldungspflicht von Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsarbeiten knüpft das Gesetz den Eintritt der Mietminderung gerade nicht an. Vielmehr lässt auch der äußerst eingeschränkte Anwendungsbereich des § 536 Abs. 1a BGB nF. darauf schließen, dass der Gesetzgeber sich bewusst entschieden hat, vor Einführung der Regelung nicht bestehende Einschränkungen der Mieterrechte aus § 536 Abs. 1 BGB bei Instandsetzungen (weiterhin) gar nicht und bei Modernisierungen nur in einem äußerst engen (zeitlichen und sachlichen) Rahmen überhaupt zuzulassen. Bestätigt wird dies durch die Gesetzesmaterialien (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Ds. 17/10485, S. 18 f.), insbesondere die gewichtigen Bedenken des Bundesrates in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf der Bundesregierung (vgl. BT-Ds. 17/10485, Anlage 3, S. 38 f.).

Die (erneute) Bezugnahme auf des unter anderem für das Gewerbemietrecht zuständigen XII. Zivilsenates vom 13. Mai 2015 (XII ZR 65/14) hilft der Beklagten nicht weiter, wie das Amtsgericht ebenfalls zutreffend festgestellt hat. Sie übersieht ganz grundlegend, dass ein Sachverhalt, in dem der Mieter ohne sachlichen Grund die Ausführung von Instandsetzungsarbeiten verweigert, mit denen die Mängel beseitigt werden sollen, für die er eine Mietminderung geltend macht, ganz anders zu beurteilen ist, als die hier gegebene Situation, in der Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Mietsache erst durch die Ausführung der Arbeiten – sei es zur Instandsetzung oder Modernisierung – entstehen und zur Herabsetzung der Miete führen.

Ebenfalls ohne Erfolg wendet die Beklagte sich gegen die Feststellung des Amtsgerichts, sie habe die Gasversorgung der von den Klägern inne gehaltenen Wohnung widerrechtlich abgestellt. Entscheidend ist, dass die Gasversorgung und damit die – vertraglich geschuldete – Beheizung der Mietsache mit Gas während der Heizperiode unterbrochen war. Ob dies widerrechtlich, pflichtwidrig und einfach nur geschah, ist rechtlich unerheblich; die Mietminderung tritt verschuldensunabhängig ein, wie sich dem Wortlaut des § 536 Abs. 1 BGB entnehmen lässt.”

Stellt der Einbau einer Aufzugsanlage eine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn die Haltepunkte des Aufzuges auf dem Treppenpodest zwischen den Geschossen liegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 17 C 158/16, Urteil vom 14.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Anbringung einer Aufzugsanlage erhöht den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig. Dabei kommt es auf den Gebrauchsvorteil für das Gebäude an, unabhängig von dem tatsächlichen Nutzen für die Beklagten. Das Vorhandensein eines Fahrstuhls begünstigt die Erreichbarkeit der Wohnungen erheblich, der Transport schwerer Gegenstände in die Wohnungen wird erleichtert. Dass die Haltepunkte des Aufzuges dabei jeweils auf dem Treppenpodest zwischen den Geschossen liegen, ist unerheblich. Der Gebrauchsvorteil ist auch vorhanden, wenn nur noch wenige Treppenstufen überwunden werden müssen. Die Nachteile des Anbaus der Aufzugsanlage im Hof treten hinter die Vorteile zurück. Aufgrund der angekündigten transparenten Bauweise ist eine erhebliche Verschattung der Wohnung der Beklagten nicht anzunehmen. Die kurzzeitige Passage der geschlossenen Aufzugskabine ist als marginale Beeinträchtigung hinzunehmen. Auch etwaige Geräuschemissionen bei der gelegentlichen Nutzung des Aufzugs stellen keinen solchen Nachteil dar, der die Gebrauchsvorteile des Aufzugs aufwiegen könnte.”

Liegt der Verdacht nahe, dass eine Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 72/17, Urteil vom 05.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Den Klägerinnen steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung des Mietvertrages gem. §§ 280 Abs. 1, 535 BGB zu. Denn dementsprechend ihrem Vortrag ist davon auszugehen, dass der Kündigung vom 30.06.2015 keine ernsthafte Nutzungsabsicht betreffend die ehemalige Mietwohnung der Beklagten vorlag. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt der Verdacht nahe, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt (BGH NJW – RR 2017, 23). Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel (“stimmig”) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH aaO). Vorliegend fehlt es an einem solchen substantiierten und plausiblen Vorbringen des Beklagten. Sein Vortrag weist vielmehr erhebliche Widersprüche auf. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 09.05.2016 (Bl. 17 Bd. I d. A.) ließ er behaupten, dass sein Bruder im Dezember 2015 einen Schlaganfall erlitten habe und ein mehrwöchiger Krankenhausaufenthalt erfolgt sei. Um Leerstand zu verhindern, sei die Wohnung wegen des Schlaganfalls vorübergehend befristet bis Ende Juni 2016 vermietet worden und danach werde sie wie geplant von seinem Bruder genutzt. Auch mit der Klageerwiderung wird behauptet, dass sich der Bruder des Beklagten nach seiner Entlassung aus dem Krankenhaus dazu entschieden habe, wegen seiner krankheitsbedingten Beeinträchtigungen vorübergehend Flüchtlinge in die Wohnung aufzunehmen. Ausweislich des dann mit der Klageerwiderung eingereichten Krankenhausberichts vom 07.03.2016 (Anl. B 3, Bl. 52 Bd. I d. A.) befand sich der Bruder des Beklagten dagegen in der Zeit vom 01.03. bis 07.03.2016 in stationärer Behandlung. Desweiteren ist vermerkt, dass der Drehschwindel mit Übelkeit seit “3 Tagen” bestünde und der Drehschwindel “seit gestern” persistiere, wobei es sich insoweit um ein “Erstereignis” handele. Auch der vorgetragene zeitliche Ablauf ist offensichtlich unzutreffend. Denn laut Schreiben des Mietervereins vom 26.02.2016 (Anlage K 4, Bl. 16 Bd. I d. A.) soll bereits um den 13.02.2016 herum der Name ….. am Briefkasten der Wohnung entfernt und sowohl dort als auch auf dem Klingeltableau auf der Wohnungseingangstür der Name “…….” angeracht worden sein. Wäre die Flüchtlingsfamilie tatsächlich erst nach dem Krankenhausaufenthalt in die Wohnung eingezogen, hätte deren Name nicht bereits am 26.02.2016 dem Mieterverein bekannt sein können. Das es sich bei den Bewohnern “…….” um die Flüchtlinge handelt, ergibt sich aus der Aussage des Zeuge ….. , der bekundete, dass er die Wohnung der Schwester des befreundeten Gutachters mit dem Namen “…” angeboten habe. Obwohl diese Darstellung des Beklagten nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht, wird auch mit Schriftsatz vom 27.01.2015 noch ausdrücklich behauptet, dass das Ehepaar “….” (gemeint ist offensichtlich die Flüchtlingsfamilie) dann im März 2016 eingezogen sei und selbst in der Berufung wird mit Schriftsatz vom 10.07.2017 dort Seite 3 noch geleugnet, dass der Name ……. schon vor dem Eintritt der schweren körperlichen Beeinträchtigungen am Klingelschild gestanden habe. Soweit der Beklagte nunmehr noch mit einem der zuletzt eingegangenen Schriftsätze vom 21.02.2018 behauptet, dass es letzlich nicht darauf ankomme, ob die Überlassung der Wohnung an Flüchtlinge vor oder nach dem Krankenhausaufenthalt des Bruders erfolgt sei, da die Überlassung jedenfalls mit Rücksicht auf die körperlichen Beeinträchtigungen erfolgt sei, ist auch dies angesichts des eigens eingereichten Krankenhausberichtes nicht nachvollziehbar. Danach handelte es sich bei den erst 3 Tage vor dem Krankenhausaufenthalt aufgetretenen Drehschwindel um ein akutes Erstereignis. Da auch der Zeuge ….. ausgesagt hat, dass er nach seinem Krankenhausaufenthalt wegen des Hörsturzes die Wohnung den syrischen Flüchtlingen angeboten habe, erscheint auch diese Schilderung nicht plausibel. Bei seiner erneuten Vernehmung im Termin am 15.01.2018 hat er dann zwar bekundet, dass er nicht mehr genau sagen könne, ob sein Krankenhausaufenthalt vor oder nach der Aufnahme der Flüchtlinge gewesen sei, allerdings habe er bereits vorher schon Schwindelanfälle gehabt, was insoweit aber in Widerspruch zu dem erwähnten Krankenhausbericht (“Erstereignis”) steht. Auch der weitere Vortrag des Beklagten ist von Widersprüchlichkeiten und Ungereimtheiten geprägt. Während mit Schriftsatz vom 04.10.2016 noch behauptet wird, dass das LaGeSo für die Vermietung an Flüchtlinge gezahlt habe, wird mit Schriftsatz vom 27.01.2017 behauptet, dass Zahlungen seitens des LaGeSo nie erfolgt seien, sondern nur durch das Jobcenter. Mit Klageerwiderung vom 19.08.2016 wird behauptet, dass die Familie des Bruders des Beklagten seit 01.07.2016 in der Wohnung ……….. wohne. Im Termin zur mündlichen Verhandlung wird erklärt, dass der Bruder des Beklagten auf Grund einer Zerrüttung seiner Familie nunmehr alleine in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen sei. Mit Schriftsatz vom 27.01.2017 wird behauptet, dass die Zeugin …. in die ……… gezogen sei und die Ummeldung Anfang April 2016 erfolgt sei, wobei sich im Termin am 02.03.2017 dann ein Einzugsdatum laut Meldebescheinigung zum 01.07.2016 ergibt.

Auf Grund dieser Widersprüche und Ungereimtheiten kann von einer “stimmigen” Darlegung des angeblichen nachträglichen Wegfalls des vorgebrachten Eigenbedarfsgrundes keine Rede sein. Es ist daher von einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung auszugehen, die als schuldhafte Nebenpflichtverletzung einen Schadenersatzanspruch der Klägerinnen begründet. Davon ist das Gericht auch nach der persönlichen Anhörung des Beklagten überzeugt. Denn ein Schadensersatzanspruch aufgrund unberechtigter Eigenbedarfskündigung kommt nicht nur bei vorsätzlich vorgetäuschter Absicht, sondern auch bei “ungewisser Absicht” in Betracht, also in Fällen, wo der Vermieter noch nicht sicher ist, ob er die Nutzungs-/Überlassungsabsicht verwirklichen kann. Dies setzt voraus, dass die Unsicherheit der beabsichtigten Nutzung auf Fahrlässigkeit beruht, was regelmäßig zu bejahen ist (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn. 63). Ein entsprechendes fahrlässiges Verhalten des Vermieters ist im vorliegenden Fall indiziert. Aufgrund der dargestellten Umstände ist davon auszugehen, dass sich der Beklagte offensichtlich nicht hinreichende Sicherheit darüber verschafft hat, dass sein Bruder als Bedarfsperson die Wohnung auch tatsächlich nutzen wird. Dies kommt auch dadurch zum Ausdruck, dass er sich anschließend nicht weiter um die Sache gekümmert, hat, wie er bei seiner persönlichen Anhörung einräumte. Da bereits der Vortrag zum nachträglichen Wegfall des Eigenbedarf widersprüchlich ist, bedurfte es auch keiner weiteren Beweisaufnahme mehr.

Die Klägerinnen können daher die kausal auf der Pflichtverletzung beruhenden Aufwendungen anlässlich des Wohnungswechsels, die nach Entstehung und Höhe von den Beklagten nicht bestritten werden, in der geltend gemachten Höhe von 5.661,69 Euro ersetzt verlangen. Darüber hinaus sind die geltend gemachten Mehrkosten für die neue Wohnung in Höhe von monatlich 190,91 Euro für den Zeitraum vom 01.12.2015 bis 30.11.2018 erstattungsfähig. Die von den Klägerinnen vorgenommene Berechnung der Mehrkosten berücksichtigt zutreffend die geringere Werthaltigkeit der neuen Wohnung in Folge der geringeren Wohnfläche und ist nicht zu beanstanden.”