Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Genügt es bei Instandsetzungsarbeiten, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 73/18, Beschluss vom 30.07.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Nach dem Sach- und Rechtsstand sowie nach billigem Ermessen, welches die Entscheidungskriterien nach § 91a Abs. 1 ZPO für die zu treffende Kostenentscheidung sind, ist es hier gerechtfertigt, den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Denn sie hatten begründeten Anlass zur Klageerhebung gegeben, denn sie hatten die Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung zu dulden, § 555aAbs. 1 BGB und befanden sich in Verzug mit der Annahme der ausreichend angebotenen (§ 295 BGB) Arbeiten in der Wohnung.

Ihre Duldungspflicht entstand nicht erst – anders als bei Modernisierungsarbeiten – nach Ablauf einer bestimmten Frist auf einer einen bestimmten Mindestinhalt enthaltenden Ankündigung, insbesondere unter Mitteilung eines Bauablaufplanes.

Die Klägerin schuldete zwar eine rechtzeitige Mitteilung über die Arbeiten, § 555a Abs. 2 BGB. Ihre Mitteilungs- bzw. Ankündigungspflicht ging allerdings nicht so weit, wie etwa die Pflichten des Vermieters zur Ankündigung im Falle einer Modernisierung, § 555c Abs. 1 bis 3 BGB. Insbesondere führt der Umstand, dass die dem Mieter nötigen Informationen sich erst aus mehreren Schreiben ergeben, nicht dazu, seine Duldungspflicht verneinen. So ist allein unter Zugrundelegung des Schreibens der Klägerin vom 12.07.2017 der Duldungsanspruch nicht zu verneinen gewesen.

Bei Instandsetzungsarbeiten genügt es gemäß § 555a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann. Das kann bei Berufstätigkeit die Beantragung von Urlaub usw. sein, ggf. die Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren, um ggf. während der Arbeiten durch Anwesenheit in der Wohnung die eigenen Interessen zu gewährleisten. Die Beklagten konnten nicht allein mit der Begründung, berufstätig zu sein, ihre Duldungspflicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit beschränken.

Das gilt auch mit Blick auf die bereits im Zusammenhang mit der Schadensermittlung und Trocknung des Wasserschadens aufgewendeten Anwesenheitszeiten. Insoweit kann gegebenenfalls aus verschiedenen rechtlichen Aspekten Ausgleich vom Vermieter oder ggf. Dritten verlangt werden.

Aus der sich infolge der ersten Ankündigung vom 12.07.2017 entwickelnden Korrespondenz mit der Klägerin wussten die Beklagten, ab welchem Zeitpunkt Arbeiten stattfinden sollten bzw. konnten, ihnen war auch mitgeteilt worden, dass die Art der Arbeiten auch Unterbrechungen erforderlich machte, weil neben dem Sanitärgewerk Fliesenleger tätig werden mussten, zudem wegen der Trocknungs- bzw. Abbindungszeiten nicht vermeidbar waren, sodass die Arbeiten sich über mehrere Werktage hinziehen würden, während der das Bad mit einer weiteren Badewanne grundsätzlich nutzbar blieb. Zudem hatte die Klägerin mitgeteilt, dass die ausführenden Unternehmen die Folgetermine nach dem Beginn der Arbeiten „operativ“ mit den Beklagten regeln würde, sodass berechtigten Belangen der Beklagten hinsichtlich ihrer zeitlichen Planung Rechnung getragen werden konnte. Ein Anspruch auf die vorherige Mitteilung eines detaillierten Bauablaufplanes bestand demgegenüber bei dieser Situation nicht.

Nachdem die Beklagten dann auf das Schreiben der Klägerin vom 24.07.2018 innerhalb der mit einer Woche angemessen gesetzten Frist keinen Termin für den Beginn der Arbeiten auswählten, auch keine Gründe mitteilten, die ihre Hinderung im fraglichen Zeitraum ab dem 08.08.2017 überhaupt erkennen ließen, ferner eine entsprechende telefonische Regelung eines Arbeitsbeginns durch Beendigung des Telefonats unterbanden, hatten sie zur Klageerhebung Anlass gegeben. Zwar beschränkt sich ein „Dulden“ auf ein Gewährenlassen im Sinne eines Hinnehmens. Da hier aber Arbeiten in der Wohnung der Beklagten erfolgen mussten, umfasste das Dulden hier auch die Zutrittsgewährung und die Mitwirkung bei der Vereinbarung eines konkreten Arbeitsbeginns.“