Darf ein Vermieter eine Kameraattrappe auf dem Mietgrundstück installieren?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 305/17, Beschluss vom 01.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat der auf Entfernung der auf dem Grundstück …straße in Berlin installierten Kameras gerichteten Klage zutreffend in dem aus dem Urteilstenor zu 1. a) – e) ersichtlichen Umfang stattgegeben, da die Installation dieser Kameras auf dem streitgegenständlichen Grundstück – auch wenn es sich dabei um Attrappen handeln sollte – einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Klägers darstellt und nicht durch das gemäß Art. 14 GG in der Verfassung verankerte Recht der Beklagten, geeignete und erforderliche Maßnahmen zum Schutz des Eigentums zu ergreifen, gerechtfertigt ist.

Dagegen vermag die Berufung aus den zutreffenden und die Berufungsbegründung vollständig erschöpfen Gründen des angefochtenen Urteils, auf das die Kammer Bezug nimmt, nichts zu erinnern.

Die Bejahung eines Eingriffs in das aus Art. 2 GG hergeleitete allgemeine Persönlichkeitsrecht auch bei – zugunsten der Beklagten angenommenen – Kameraattrappen steht im Einklang mit der Rechtsprechung der Kammer, wonach der Überwachungsdruck einer Videokamera-Attrappe als dem einer funktionstüchtigen Videokamera entsprechend anzusehen ist, wenn äußerlich nicht zu erkennen ist, ob weiter eine bloße Attrappe oder eine Kamera mit Aufzeichnung betrieben wird (Kammer, Urt. v. 28. Oktober 2015 – 67 S 82/15). Nach der darin in Bezug genommenen Entscheidung des BGH (Urt. v. 16. März 2010 – VI ZR 176/09, NJW 2010, 1533-1535) kann abhängig von den Umständen des Einzelfalls auch bei tatsächlich nicht erfolgender Überwachung der verbleibende Überwachungsdruck ausreichen, wenn entsprechende Verdachtsmomente vorliegen. Das wäre dann nicht der Fall, wenn eine solche Erfassung nur durch eine äußerlich wahrnehmbare technische Veränderung der Anlage möglich wäre und wenn auch sonst Rechte Dritter nicht beeinträchtigt würden (BGH, a.a.O.).

Nach Maßgabe dieser Grundsätze sind vorliegend die Attrappen der tatsächlichen Überwachung gleichzustellen, da der verbleibende Überwachungsdruck auch nach dem Hinweis der Beklagten auf die Installation von bloßen Attrappen weiterhin für Besucher des Klägers und für Dritte aber auch für den Kläger selbst verbleibt, wenn äußerlich bei den mit einer funktionierenden LED-Lampe versehenen Kameras nicht zu erkennen ist, ob weiter eine bloße Attrappe oder – gegebenenfalls nach technischer Veränderung – eine Kamera mit Aufzeichnung betrieben wird. Dies gilt umso mehr, als anderenfalls der Kläger laufend die Gegebenheiten genau prüfen müsste, um sich zu vergewissern, ob es bei der Attrappe geblieben ist (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 11). Zudem wird die Beeinträchtigung dadurch verstärkt, dass angesichts der zahlreich vorhandenen Kameras der Druck einer umfassenden Dauerüberwachung entsteht.

Dieser Eingriff wäre allenfalls zur Abwehr überwiegender Beeinträchtigungen des durch Art. 14 GG geschützten Eigentums der Beklagten gerechtfertigt, wovon vorliegend aus den zutreffenden Gründen des Amtsgerichts nicht ausgegangen werden kann.

Voraussetzung dafür sind grundsätzlich das Besorgen schwerwiegender und nachhaltiger Beschädigungen von Eigentum, während nur leichtere Diebstähle bzw. Sachbeschädigungen, wie etwa durch Graffiti, sowie die allgemeine Abschreckung und Erhöhung der Sicherheit nicht geeignet sind, ein überwiegendes Interesse des Eigentümers zu rechtfertigen (vgl. Kammer, a.a.O, Tz. 12; AG Frankfurt a.M., Urt. v. 14. Januar 2014 – 33 C 3407/14, BeckRS 2015, 02878, beck-online m.w.N.; AG Aachen, Urt. v. 11. November 2003 – 10 C 386/03, NZM 2004, 339; a.A. AG Schöneberg, Urt. v. 30. Juli 2014 – 103 C 160/14, GE 2014, 1143).

Derartige besonderen Umstände sind vorliegend nicht gegeben. Es fehlt auch ausgehend von dem Beklagtenvortrag an der dauerhaften Gefahr hinreichend schwerwiegender nachhaltiger Beschädigungen des Eigentums. Zudem verweist das Amtsgericht die Beklagte zutreffend auf die Möglichkeit, dem Betreten Unbefugter durch funktionierende Schließanlagen entgegenzutreten. Insoweit ist bereits ein deutlich verbesserter Schutzes des Eigentums durch das von der Beklagten neu installierte automatische Tor der Durchfahrt …straße verbunden mit der dort angebrachten Kamera gegeben, die von dem Amtsgericht zur Abwehr der von dem Beklagten vorgetragenen drohenden Vandalismusschäden durch Personen von außen als gerechtfertigt angesehen wurde.

Ohne Erfolg macht die Beklagte schließlich geltend, dass der Unterlassungsanspruch verwirkt sei (§ 242 BGB). Dabei kann offen bleiben, ob dem Kläger das Ausmaß der nach dem Beklagtenvortrag überwiegend bereits vor der erstmaligen Beanstandung der installierten Kameras bekannt war. Jedenfalls fehlt es an dem für eine Vermietung erforderlichen Umstandsmoment. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen zu dem reinen Zeitablauf besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (BGH, Urt. v. 9. Oktober 2013 – XII ZR 59/12, MDR 2014, 51). Daran fehlt es hier selbst nach dem Vorbringen der Beklagten.”

Ist ein Vermieter gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Mieter trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 66/18, Beschluss vom 30.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB bejaht. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristgemäß erklärte Kündigung vom 11.10.2017 mit Wirkung zum 31.07.2018 beendet, §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr.1, 573c Abs.1, 542 BGB.
Gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat, weil der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Der Berufung lässt sich nicht entnehmen, dass der Beklagte die fehlende Leistungsfähigkeit für die Mietzahlungen ab August 2017 mangels Verschulden gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB nicht zu vertreten gehabt hätte. Die eingetretene finanzielle Notlage war nicht unverschuldet, sondern Folge seiner bewussten Entscheidung, selbstständig tätig sein zu wollen, deshalb der Forderung nach Aufnahme einer angebotenen Tätigkeit nicht nachzukommen und folglich die Leistungen des Jobcenters nicht mehr in Anspruch nehmen zu können, ohne für die Leistungsfähigkeit bezüglich der Miete künftig Sorge zu tragen. Insbesondere hat das Amtsgericht zutreffend berücksichtigt, dass der Beklagte bereits seit Juni 2017 wusste, dass die Kosten der Unterkunft vom Jobcenter nicht mehr übernommen würden, ohne sich darum zu bemühen, die benötigten finanzielle Mittel für die Wohnung zu erlangen. Er ist weder gegen den Aufhebungsbescheid für die Mietzahlungen vorgegangen noch hat er auf andere Weise versucht, seine Mietzahlungspflichten abzusichern. Die Pauschalzahlung im August genügte jedenfalls nicht.

Das nach der Kündigung erfolgte Angebot zur Tilgung der Schulden durch das Jobcenter genügte nicht, um die Pflichtverletzung des Beklagten als weniger schwerwiegend und auch eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB nicht mehr rechtfertigend bewerten zu können. Auf das Angebot erfolgte schon keine Übernahme der Forderungen. Auch die schließlich mit einem Darlehn durch den Vater erfolgte Ausgleichung der offenen Beträge genügte hier aus dem vom Amtsgericht zutreffend herangezogenen Erwägungen nicht. Allein die Tilgung der offenen Forderungen des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB reicht für sich genommen nicht aus, um die Pflichtverletzung des Mieters in Form des Zahlungsverzugs als weniger schwerwiegend und eine fristgemäße Kündigung nicht mehr rechtfertigend zu bewerten. Das würde entgegen dem Ausnahmecharakter von § 569 Abs. 3 BGB, der allein die Heilung der fristlosen Kündigung regelt, dazu führen, dass regelmäßig auch die fristgemäße Kündigung geheilt würde. Das hat der Bundesgerichtshof jedoch aus von der Kammer geteilten Erwägungen in ständiger Rechtsprechung abgelehnt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64-73; Urteil vom 01. Juli 2015 – VIII ZR 278/13 -; Beschluss vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 238/15).

Der Klägerin ist nicht vorzuhalten, dass sie eine Übernahme der Mietschulden durch das Jobcenter und die damit gemäß § 569 Abs. 3 BGB eintretende Heilung der fristlosen Kündigung dadurch hinderte, dass sie dem Jobcenter gegenüber nicht erklärte, das Mietverhältnis mit dem Beklagten fortsetzen zu wollen. Weder hatte die Klägerin als Vermieterin besondere Treuepflichten gegenüber dem Beklagten noch erweist sich ihr Festhalten an der Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristgemäße Kündigung als mit den guten Sitten nach Treu und Glauben gemäß § 242BGB nicht vereinbar. Die Klägerin ist nicht gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Beklagten trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen. Insbesondere ist die Klägerin als Vermieterin Mietern, die wie der Beklagte ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen, nicht weitergehend verpflichtet, als anderen Mietern. Das Berufungsgericht folgt der ausgewogenen Bewertung des Amtsgerichts anhand der vorliegenden Umstände des Einzelfalls.

Eine Räumungsfrist über den 31.07.2018 vermag das Berufungsgericht dem Beklagten mit der aufgeführten Begründung nicht einzuräumen. Nach dem Mietvertrag bewohnt der Beklagte die nur 58 m² große 2-Zimmer-Wohnung allein. Auch seinem Antrag auf die Einräumung einer Räumungsfrist lässt sich nicht entnehmen, dass die Tochter mit in der Wohnung wohnt. Damit wirkt sich aber die erforderliche Wohnungssuche weder auf die bevorstehende Einschulung der Tochter noch auf deren Wohnverhältnisse unmittelbar aus. Ohnehin erscheint es dem Wohl eines Kindes förderlicher, die Wohnungssuche und den Umzug außerhalb der Schulzeit, also in Ferien vorzunehmen.”

Kann ein Vermieter seinem Mieter außerordentlich kündigen, wenn dieser eine scharfe Waffe inkl. Munition in seiner Wohnung aufbewahrt, ohne eine entsprechende waffenrechtliche Genehmigung zu besitzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 54/18, Beschluss vom 25.06.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Im Ergebnis frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagte zur Räumung der hier gegenständlichen Wohnung verurteilt, denn das zwischen ihr und der Klägerin bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 19. September 2017 ausgesprochene Kündigung fristlos beendet worden, §§ 546 Abs. 1, 542, 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind (vgl. BGH, Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853; Urteil v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJWSpezial 2014, 579). Nach § 569 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter den weiteren Voraussetzungen der Regelung, die § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die vorgenannten Voraussetzungen hat das Amtsgericht unter Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Falles auf der Grundlage des Sachvortrages der Parteien im Ergebnis zutreffend bejaht.

Offen bleiben kann dabei, inwieweit die unstreitigen Polizeieinsätze im Februar 2017 und am 12. Juli 2017, hier unter Einsatz eines SEK mit anschließender Festnahme zweier Söhne der Beklagten im Zusammenhang mit einer tatsächlichen, nachweisbaren oder nur vermuteten Teilnahme dieser am Diebstahl einer Goldmünze im Wert von 3,7 Millionen Euro aus dem Berliner BodeMuseum stehen.

Die Kündigung vom 19. September 2017 wurde unter anderem darauf gestützt, dass bei dem Polizeieinsatz Mitte Juli 2017 “scharfe Schusswaffen” in der Wohnung der Beklagten gefunden wurden. Zwar hat die Staatsanwaltschaft mit Schreiben vom 29. September 2017 “lediglich” bestätigt, dass eine Pistole und ein Magazin mit Munition bei der Durchsuchung der Wohnung aufgefunden wurden; es besteht indes kein Anhaltspunkt dafür, dass diese Gegenstände nicht unter die strengen Regelungen des Waffengesetzes fallen würden (vgl. nur § 1 WaffG).

Die Beklagte hat den Umstand, dass diese Gegenstände sich in ihrer Wohnung befanden und dort aufgefunden wurden, nicht bestritten, sondern sich auf den Hinweis beschränkt, dass die Staatsanwaltschaft von einer Pistole und einem Magazin, nicht aber von einer geladenen oder scharfen Schusswaffe spricht, § 138 Abs. 3 ZPO. Das traditionell restriktive Waffenrecht in Deutschland, das ausweislich § 1 WaffG dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient, regelt nicht nur den Umgang mit Waffen oder Munition, wie deren Erwerb und Besitz, das Führen und die Aufbewahrung, sondern auch die Voraussetzungen, unter denen jemand eine Waffe überhaupt besitzen darf (vgl. §§ 2ff WaffG).

Es ist kein Anhaltspunkt ersichtlich oder vorgetragen, der auch nur darauf hindeutet, dass die Waffe und die Munition sich erlaubt, das heißt legal in der Wohnung befanden, in der immerhin auch Personen lebten und leben, die das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben.

Der Umstand, dass gegen die Beklagte selbst und zwei ihrer Söhne, wobei nur einer zu den ursprünglich festgenommenen Söhnen gehört, Ermittlungen wegen einer Straftat nach dem Waffengesetz aufgenommen und im April 2018 nach § 170 Abs. 2 StPO eingestellt worden sind, besagt insoweit nichts. Selbst wenn zugunsten der Beklagten unterstellt würde, dass sie von der Waffe und der Munition nichts wusste, so hat sie für etwaige Pflichtverletzungen der Angehörigen ihres Haushaltes einzustehen, denen sie die Mietsache zum (Mit-)Gebrauch überlässt. Wenn die Ermittlungsverfahren wegen einer Straftat nach dem Waffengesetz gegen die Beklagte, Herrn ### sowie einen Herrn ## – für dessen Zugehörigkeit zum Haushalt der Beklagten sich nichts ergibt – eingestellt werden, belegt das weder einen erlaubten Waffenbesitz noch, dass keinem Haushaltsangehörigen eine Straftat nach dem WaffG zur Last gelegt wird bzw. werden kann.

Durch die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe und eines Magazins mit Munition (§§ 1ff. WaffG) in der von ihr gemieteten Wohnung hat die Beklagte besonders schwer wiegend gegen ihre vertraglichen Obhutspflichten als Mieterin verstoßen (§§ 535, 241 Abs. 2 BGB), damit zugleich den Hausfrieden nachhaltig gestört, § 569 Abs. 2 BGB.

Das Mietverhältnis (§ 535 BGB) verpflichtet neben dem Vermieter auch den Mieter, die Rechtsgüter, Rechte und Interessen seines Vertragspartners zu schützen, § 214 Abs. 2 BGB. Infolgedessen hat der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht die Mietsache nicht nur schonend und pfleglich zu behandeln, sondern darüber hinausgehend alles zu unterlassen, was zu einer vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht umfassten Verschlechterung oder einem Schaden der Mietsache führen kann. Diese Schutzpflicht kann der Mieter, in dessen Besitz die Mietsache ist, nicht nur beim unmittelbaren Umgang mit der Mietsache verletzen, sondern auch dadurch, dass er von der Mietsache einen Gebrauch macht, der geeignet ist, schädigende Einwirkungen Dritter hervorzurufen (BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 49/16, WuM 2017, 10).

So liegt es hier. Selbst wenn die Aufbewahrung von Waffe und Munition nicht Anlass und Ursache des Polizei- bzw. SEK-Einsatzes war, so muss ein Mieter, in dessen Wohnung eine Straftat nach dem WaffG begangen wird, ohne weiteres damit rechnen, dass es zu strafprozessualen Maßnahmen kommen kann. Mit einem solchen Verhalten überschreitet der Mieter den ihm aufgrund seiner Mietzahlung zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (vgl. BGH, aaO, Rz. 15). Hinzu kommt – wie das Amtsgericht zutreffend ausführt – die objektive Gefahr, die von einer Waffe und einem Magazin mit Munition ausgehen; sie verleiht der Pflichtverletzung ein besonderes, den Ausspruch einer fristlosen Kündigung rechtfertigendes Gewicht.

Diese Gefahr belastet zudem den Hausfrieden in besonders schwer wiegender Weise, für dessen Erhalt im Interesse der anderen Bewohner des Mehrfamilienhauses zu sorgen den Vermieter eine Verpflichtung trifft, unabhängig davon, ob die Mitmieter von der Gefahr für den Hausfrieden wissen oder nicht. In Abhängigkeit vom konkreten Gefahrenpotenzial kann der Vermieter die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz des Zusammenlebens der Mieter in dem Haus treffen, ohne zunächst zu erkunden, ob sie von einzelnen als belanglos angesehen werden.

Dabei fällt hier ins Gewicht, dass das Waffengesetz mit seinen strengen Regelungen immerhin dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient; der Hausfrieden in einem Mehrfamilienhaus dürfte ohne weiteres als Teilbereich derselben anzusehen sein. Der Verstoß gegen die Regelungen des Waffengesetzes wird im Fall einer Schusswaffe – zum Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung – nicht als Ordnungswidrigkeit verfolgt, sondern als Straftat, §§ 51 f. WaffG.”