Liegt ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 4296/17, Urteil vom 30.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 3. wie folgt aus: “Auch eine Kündigung wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses hat das Mietverhältnis nicht beendet.

a) Bei Dauerschuldverhältnissen besteht ein fristloses, verschuldensunabhängiges Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB. Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist (BGH MDR 1978, 487; BGH LM Nr. 2 zu § 242 BGB; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 168). Ob der Kündigende sich selbst vertragsgemäß verhalten hat, ist nicht entscheidend. Allerdings ist dieser Umstand bei der Abwägung der Gesamtumstände zu berücksichtigen, den die Entscheidung über die Kündigung ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben zu treffen, wobei ein Verschulden dessen, dem gekündigt wird, nicht erforderlich ist. Zu berücksichtigen ist aber, dass die Kündigung nicht auf solche Gründe gestützt werden kann, die der Kündigende selbst herbeigeführt oder zu vertreten hat (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 168). Hiervon sind jene Fälle zu unterscheiden, in denen feststeht, dass das Verhältnis der Parteien nachhaltig zerrüttet ist, aber die Ursache der Zerrüttung nicht mehr aufgeklärt werden kann. In einem solchen Fall ist jede Partei zur Kündigung berechtigt (OLG Celle ZMR 2009, 192). Erforderlich ist aber immer eine vorherige Abmahnung (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 169).

Was ist aber nun eine zur Kündigung berechtigende Zerrüttung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter? Bekannt ist das Zerrüttungsprinzip im Eherecht: Eine Ehe kann geschieden werden, wenn sie von beiden Partnern als zerrüttet eingeschätzt wird. Dabei spielt Verschulden keine Rolle. § 1565 BGB spricht nur davon dass, dass die Ehe “gescheitert” sein muss. Dafür gibt es eine gesetzliche Vermutung, nämlich das Getrenntleben. Das passt nun einmal im Mietrecht nicht, da Vermieter und Mieter nicht zusammenleben. Auch im Arbeitsrecht gibt es das Zerrüttungsprinzip: Wenn das Vertrauensverhältnis zum Arbeitnehmer so erschüttert ist, dass eine Anstellung nicht mehr zugemutet werden kann, dann ist eine Kündigung möglich. Allerdings sind die Anforderungen hier sehr viel höher als bei einer Scheidung. Es geht im Arbeitsrecht um den Verlust von Vertrauen, das sich “nicht mehr auf jemanden verlassen können”. Der Arbeitnehmer repräsentiert zumindest teilweise den Arbeitgeber. Das Mietrecht liegt, was die Anforderungen angeht, wahrscheinlich dazwischen. Der Mieter repräsentiert nicht den Vermieter. Sein Verhalten wird in den wenigsten Fällen dem Vermieter – auch im nicht juristischen Sinne – zugerechnet. Aber möglich ist natürlich auch hier, dass Vermieter oder Mieter den Vertragspartner bei Dritten “anschwärzen” oder geschäftlich schädigen, was auch zu einer Zerrüttung führen kann (z.B. BGH NZM 2010, 901). Darum geht es vorliegend aber nicht. Es geht schon eher, wie in der Ehe, um die bloße Zweierbeziehung zwischen Vermieterin und Mieter. Dafür geht es anders als in der Ehe und eher wie im Arbeitsrecht darum, dass der Vermieter dem Mieter erhebliche Vermögenswerte, nämlich die Wohnung, anvertraut. Aber auch da gibt es vorliegend keinen Anlass, von einer Gefährdung von Vermietervermögenswerten auszugehen. Es geht der Klägerin um den Umgang miteinander und das Verhalten des Beklagten im Rahmen der geschäftlichen Beziehung.

b) Hier kann das Gericht zurzeit die für eine außerordentliche Kündigung erforderliche Zerrüttung ebenso wenig feststellen wie ein die Grenzen des § 573 BGB erreichendes berechtigtes Interesse der Klägerin, dass für die ordentliche Kündigung erforderlich ist.

Richtig ist sicher, dass das Verhalten des Beklagten für den jeweiligen Gegenüber äußerst anstrengend und zeitweise auch schwer zu ertragen ist. Der Beklagte ist nach dem Eindruck des Gerichts, das es sich in den fast 18 Monaten, die das vorliegende Verfahren in 1. Instanz anhängig war, vom Beklagten aufgrund des persönlichen Eindrucks, aber viel mehr noch aufgrund der zahlreichen äußerst langen Schriftsätze machen konnte, wohl der Prototyp eines Juristen, den Vermieter – und vielleicht auch andere Vertragspartner – sich eher nicht wünschen, vor allem, wenn sie als “Jurist in eigener Sache” tätig werden. Seine Ausdrucksweise ist belehrende und vielleicht auch besserwisserisch.

Der Beklagte hat immer wieder versucht die Verhandlungsführung des Gerichts zu bestimmen. Nach dem ausführlichen Hinweis- und Beweisbeschluss des Gerichts, in dem den zahlreichen Zeugen gestattet worden war, ihre Aussagen schriftlich zu machen, wollte er z.B. dem Gericht klarmachen, wie es diese noch nicht getätigten Aussagen zu bewerten habe. Später wollte er dem Gericht dann aufgeben, nur bestimmte Zeugen zu vernehmen, obwohl er alle anderen Zeugen auch benannt hatte. Schließlich sollte das Gericht trotz des abgefassten und in der Durchführung befindlichen Beweisbeschlusses im laufenden Verfahren ein Beweissicherungsverfahren über ähnliche Fragen durchführen. Nach Vorlage des Gutachtens verlangt der Beklagte Ergänzungen des Gutachtens, die für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits unerheblich sind (Bl. 333. d. GA). Außerdem soll das Gericht einen Zeugen zum Erscheinen vor Gericht durch Verhängung von Ordnungsgeld zwingen, obwohl dessen Aussage keinerlei Einfluss auf den Ausgang des Rechtsstreits mehr hat, nur weil der Beklagte dessen Nichterscheinen als Missachtung empfindet. Das ist schon Ausdruck einer sicher auch von der Klägerin so empfundenen Selbstüberschätzung.

Er hat auch versucht, Handwerkern solche Vorgaben zu machen, die es sicher verbeten haben (Bl. 130 d. GA).

Auch die Länge der vorgerichtlichen aber auch gerichtlichen Schriftsätze spricht dafür, dass der Beklagte anscheinend für so etwas viel Zeit hat oder sich nimmt. Die Gerichtsakte dieses im Grunde einfachen und routinemäßigen Räumungs- und Zahlungsprozesses hat zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Urteils bereits 335 Seiten. Damit beansprucht der Beklagte natürlich auch die Zeit der Klägerin über Gebühr.

Der Beklagte hat ansatzweise versucht, die Klägerin “schlecht zu machen” (Bl. 49 d.GA). Im geschäftlichen Bereich kann dies bei feststehender Unwahrheit eine Kündigung rechtfertigen (BGH NZM 2010, 901), im hier eher privaten Bereich nach Ansicht des Gerichts noch nicht, zumal nicht ersichtlich ist, dass diese Behauptungen außerhalb der vorliegenden Rechtsstreit erhoben worden sind.

Der Beklagte hat ferner versucht zu bestimmen, mit welchem seiner Vertragspartner er nur reden will (nicht mit der Klägerin (Bl. 183 d. GA). Er hat angedroht Gespräche anderenfalls abzubrechen. Nachdem dann die Klägerin den Beklagten aufgefordert hat, nur noch mit ihrem Prozessbevollmächtigten zu kommunizieren und keine Mails an ihre e-mail Adresse zu schicken, hat er diesem Wunsch massiv mit einer einem Anwalt eher nicht zuzutrauenden Begründung widersprochen. Auch das ist Widerspruch nur des Widerspruchs willens, denn der Beklagte wollte ja gerade mit der Klägerin nicht mehr reden. Nachdem er aber erfuhr, dass die Klägerin nicht mehr mit ihm reden will, hat er diesen eigentlich auch seinem Willen entsprechenden Wunsch bewusst missachtet, um sich durchzusetzen oder die Klägerin schlicht zu ärgern. Dabei hat das Gericht noch nicht einmal untersucht, ob der Beklagte als Rechtsanwalt nicht sogar verpflichtet wäre, nur mit dem gegnerischen Kollegen zu kommunizieren. So etwas tut man einfach nicht.

Aber letztendlich muss die Klägerin (wie auch das Gericht) so ein Verhalten schlicht ertragen. Nicht unberücksichtigt bleiben darf bei der Abwägung nämlich auch, dass der Beklagte trotz seiner unzähligen wortreichen Ausführungen letztendlich nur äußerst moderat die Miete gemindert hat.

Bei der vom Gericht vorzunehmenden Abwägung war schließlich auch ihr Verhalten zu berücksichtigen. Es ist dabei nicht von der Hand zu weisen, dass die Klägerin ihren Mieter nicht unbedingt wie einen Kunden behandelt, der berechtigte Ansprüche hat. Die Tatsache, dass der Beklagte berechtigte Ansprüche geltend macht, wird von ihr, vielleicht auch wegen des oben dargestellten Stils, wohl als persönlicher Affront verstanden. Berechtigte Minderungen versteht sie als Pflichtwidrigkeit und reagiert auch entsprechend “verschnupft”. Dass dies Verhalten dann den Beklagten wiederum zu belehrenden Äußerungen hinreißt ist zwar ärgerlich aber in der Konsequenz dann wohl noch hinzunehmen.

Nach alledem konnte das Gericht nur feststellen, dass hier Vermieterin und Mieter “schlicht nicht miteinander können”, da ihre wechselseitigen Erwartungen an das Verhalten der Gegenseite unüberbrückbar von einander abweichen. Da rechtfertigt eine Kündigung aber noch nicht. Hier kann für die Zukunft dadurch Abhilfe geschaffen werden, dass die Klägerin einen Dritten, z.B. Hausverwalter oder Rechtsanwalt, beauftragt, die Kommunikation mit dem Mieter durchzuführen und der Mieter sich dann auch daran hält und mit diesem dann auch normal umgeht. Nur wenn das auch nicht klappen sollte, könnte uU eine Zerrüttung anzunehmen sein.

c) Im Übrigen trägt der Klägervertreter zwar vorgetragen, dass das Mietverhältnis zerrüttet ist, eine Begründung der Kündigung im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB oder § 573 Abs. 3 BGB stellt dies aber nicht dar.

d) Wegen der vermeintlich unberechtigten selbständigen Tätigkeit (Insolvenzberatung) des Beklagten in den Wohnräumen ist bisher außer der Abmahnung auch keine Kündigungserklärung erfolgt. Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des “Wohnens” fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (BGH VIII ZR 213/12). Der Vermieter kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH VIII ZR 165/08). Schon die Verwendung der Adresse der Wohnung nach außen hin im geschäftlichen Verkehr kann nach der Rechtsprechung des BGH eine unzulässige gewerbliche Tätigkeit darstellen, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss (BGH VIII ZR 149/13). Ähnlich wie in der BGH-Fall gibt der Beklagte bisher nur seine Wohnanschrift auf seinem Briefkopf an und hat bei der Rechtsanwaltskammer Hamm nur seine Wohnanschrift als Kanzleianschrift hinterlegt.”

Bleibt eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 52/18, Urteil vom 24.10.2018) lautet: Ja!

Ist im Rahmen des § 556e Abs. 1 BGB auf das zeitlich letzte vom Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB geschlossene Wohnraummietverhältnis abzustellen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 174/18, Urteil vom 18.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Feststellungsantrag ist unbegründet. Dabei kann dahinstehen, dass die gesetzlichen Regelungen der sog. Mietpreisbremse – nach Auffassung der Kammer – verfassungswidrig und derzeit Gegenstand mehrerer beim BVerfG anhängiger Normenkontrollverfahren sind (vgl. dazu Kammer, Vorlagebeschl. v. 12. April 2018 – 67 S 328/17, ZMR 2018, 766). Denn selbst im Falle der Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB wäre die von den Parteien getroffene Mietzinsabrede wirksam.

Die streitgegenständliche Mietzinsvereinbarung ist nicht gemäß § 556gAbs. 1 Satz 1 und 2 BGB teilweise unwirksam, da die Parteien durch Vereinbarung einer Nettomiete in Höhe von monatlich 950,00 EUR nicht zu Ungunsten der Klägerin von den §§ 556d ff. BGB abgewichen sind. Die Klägerin kann sich gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB mit Erfolg auf die Vereinbarung einer Miete in nämlicher Höhe mit der Vormieterin berufen.

Gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Die Beklagte hat mit der Mieterin X am 1. August 2011 einen Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen und dabei ausweislich dessen § 4 Ziffer 1 eine Nettokaltmiete in Höhe von 950,00 EUR vereinbart. Auch wenn die Mietvertragsparteien der Vormieterin keine Pflicht zur Entrichtung von Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen auferlegt haben, ändert das an der Mietzinsstruktur nichts (vgl. BGH, Urt. v. 16. März 2018 – V ZR 60/17, NZM 2018, 675). Es spielt ebenfalls keine Rolle, dass die Wohnung als “möblierte Wohnung laut Inventarliste” vermietet wurde. Denn auch der Klägerin wurde die Wohnung teilmöbliert überlassen. Soweit der Vormieterin von der Beklagten über das der Klägerin überlassene Inventar hinaus noch ein Stuhl, ein Tisch und ein Bett zur Verfügung gestellt wurden, führt diese marginale Abweichung zu keiner anderen Mietzinsstruktur und fällt auch für die Preisfindung, -bildung und -bemessung nicht ins Gewicht (vgl. Wichert, in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556e Rz. 8).

Die Beklagte ist mit ihrem Vorbringen zum Abschluss des Vormietverhältnisses nicht gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO präkludiert, obwohl der wesentliche Vortrag dazu erst im zweiten Rechtszug erfolgt ist. Denn die Klägerin hat den Vertragsschluss im Berufungstermin ausdrücklich unstreitig gestellt und sich lediglich auf eine abweichende – im Ergebnis allerdings unzutreffende – Auslegung der vereinbarten Mietzinsstruktur berufen. Unstreitige Tatsachen indes sind im zweiten Rechtszug immer zu berücksichtigen, selbst wenn ihre Geltendmachung auf prozessualer Nachlässigkeit beruht (vgl. Ball, in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Aufl. 2018, § 531 Rz. 16 m.w.N.). Unabhängig davon beruhte der neue zweitinstanzliche Vortrag nicht auf prozessualer Nachlässigkeit i.S.d. § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO. Die Beklagte hat unbestritten vorgetragen, auf die Vertragsunterlagen mit der Vormieterin erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz nach ihrer Rückkehr aus dem Ausland gestoßen zu sein. Das ist prozessual unschädlich, da die Beklagte erstinstanzlich noch irrtümlich davon ausgegangen war, dass der Vertragsschluss mündlich und noch dazu mit dem Vater der Vormieterin zustande gekommen sei. Damit war ihr der schriftliche Vertragsschluss mit der Vormieterin im ersten Rechtszug unbekannt. Zu Ermittlungen ihr unbekannter Tatsachen ist eine Partei jedoch nicht verpflichtet (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 30. Oktober 2013 – VII ZR 339/12, NJW-RR 2014, 85, Tz. 9).

Bei der Mieterin X handelte es sich um die Mieterin, die die “vorherige Miete” i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 “zuletzt schuldete”. Abzustellen ist dabei auf das letzte Wohnraummietverhältnis, das der Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB durch Erlass einer landesrechtlichen Verordnung i.S.d. §§ 556d Abs. 1, Abs. 2 BGB begründet hat.

Es ist für die Beklagte insoweit zunächst unschädlich, dass das mit der Mieterin X begründete Mietverhältnis nicht unmittelbar bis zur Begründung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses währte.

§ 556e Abs. 1 BGB verlangt für die Berücksichtigung der Vormiete keinen nahtlosen Anschluss des nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses an das Vormietverhältnis. Die gegenteilige Auffassung, die dem Vermieter ein Berufen auf § 556e Abs. 1 BGB zumindest dann versagen möchte, wenn die Mietsache vom Vermieter bis zur Anschlussvermietung zeitweilig selbst genutzt wird (so Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Oktober 2018, § 556e Rz. 8), ist mit dem Wortlaut des Gesetzes ebenso unvereinbar wie mit dem in der Gesetzesbegründung zu Tage getretenen gegenteiligen Willen des Gesetzgebers, der dem Vermieter einen verlässlichen und nicht von Zufälligkeiten der Art und des konkreten Zeitpunkts der Anschlussvermietung abhängigen Bestandsschutz zur Schaffung von Investitionssicherheit gewähren wollte (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30). Deshalb ist § 556e Abs. 1 BGB selbst dann anwendbar, wenn die Mietsache vor der Anschlussvermietung zeitweilig leersteht (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016, § 556e Rz. 3; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556e Rz. 8; Fleindl, a.a.O.; Wichert, a.a.O., Rz. 7).

Der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB steht es auch nicht entgegen, dass die Beklagte die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor der – nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden – Anschlussvermietung an die Beklagte nicht erneut als Wohn-, sondern als Gewerberaum an die Y-GmbH vermietet hatte. Der Umstand der gewerblichen Vermietung ist für die Anwendung des § 556eAbs. 1 BGB ebensowenig beachtlich wie die Höhe des dabei vereinbarten Gewerberaummietzinses:

Der Gesetzgeber hatte den – atypischen – Fall der Vermietung einer zuvor zu Wohnzwecken vermieteten Mietsache zu gewerblichen Zwecken unmittelbar vor Abschluss des nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses nicht vor Augen. Er ist stattdessen von einem einheitlichen Vertragszweck bei der “Anschlussvermietung von Wohnungen” ausgegangen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 2. Absatz). Dabei hat er vorausgesetzt, dass es sich bei dem Vormietverhältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Andernfalls hätte er keine Ausführungen dazu gemacht, dass und warum das Vormietverhältnis seinerseits den Anforderungen der §§ 556d ff. BGB entsprechen muss (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 3. Absatz). Denn es sind allein Wohn-, nicht aber Gewerberaummietverhältnisse, die dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB unterfallen.

Der Gesetzgeber wollte für die Vermieter aber gleichzeitig Investitionssicherheit in Höhe der zuletzt geschuldeten Wohnraummiete schaffen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 2. Absatz), unabhängig davon, ob die Anschlussvermietung nahtlos erfolgt, die Wohnung unmittelbar vor der Anschlussvermietung leer stand oder sie vom Vermieter selbst genutzt oder zwischenzeitlich zu anderen als Wohnzwecken vermietet wurde. Denn das Vertrauen des Vermieters auf den Bestand einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB überschreitenden Wohnraummiete gründet sich berechtigt ausschließlich auf ein zuvor geschlossenes Wohnraummietverhältnis, ohne dass dieses Vertrauen in den einmal geschaffenen Bestand in sich anschließenden vertragslosen Zeiten, sei es durch Leerstand oder eine Nutzung der Mietsache durch den Vermieter selbst, beseitigt würde. Dasselbe gilt bei einer sich der Vermietung als Wohnraum anschließenden und gleichzeitig dem an den §§ 556d ff. BGB zu messenden Mietverhältnis vorhergehenden Mietzinsabrede, wenn die Vertragsparteien dieser einen von der Nutzung als Wohnung abweichenden Vertragszweck zu Grunde gelegt haben (a.A. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 556e Rz. 7):

Für den Gesetzgeber stand bei der Fassung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB der Schutz der vom Vermieter getätigten Investitionen und von dessen Vertrauen in seine auf einer – vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB – auf Grundlage einer vereinbarten Wohnraummiete geschaffenen Refinanzierungs- und Wirtschaftlichkeitskalkulation im Vordergrund (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30; Hamer/Schuldt, NZM 2018, 124; Schuldt, Mietpreisbremse. Eine juristische ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam, 2017, S. 230 f.) Aus den Gesetzesmaterialien lassen sich keine Anhaltspunkte dafür ableiten, dass der Gesetzgeber dem Vermieter diesen Investitions- und Vertrauensschutz wieder entziehen wollte, wenn dieser die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor Abschluss eines den §§ 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussmietverhältnisses zu anderen Zwecken als zur Vermietung von Wohnraum nutzt. Ein gegenteiliges Gesetzesverständnis würde ohne sachliche Rechtfertigung unter Verstoß gegen die Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG die grundsätzlich unbeschränkte Befugnis des Vermieters von Wohnraum sanktionieren, über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohnraum einem anderen Nutzungszweck zuzuführen.

Gemessen daran ist § 556e Abs. 1 BGB zur Meidung einer den Wertungen der Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG widersprechenden Ungleichbehandlung der Normadressaten in seiner unmittelbaren, zumindest aber in der ansonsten gebotenen analogen Anwendung verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass für die Vormiete i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB ohne Rücksicht auf die nachfolgende Nutzung auf das zeitlich letzte Wohnraummietverhältnis vor der den Bestimmungen des § 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussvermietung abzustellen ist. Das führt im Ergebnis zur Unbegründetheit des Feststellungsantrags, ohne dass es in diesem Zusammenhang hier darauf ankommt, dass § 556e Abs. 1 BGB – nach Auffassung der Kammer – aus anderen Gründen wegen Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG verfassungswidrig ist (vgl. Kammer, a.a.O.).

Der auf anteilige Rückzahlung der im Zeitraum Mai bis Oktober 2017 geleisteten Mieten gerichtete Antrag ist ebenfalls unbegründet.

Hinsichtlich eines Teilbetrages von 193,80 EUR scheitert ein Zahlungsanspruch bereits an § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB. Danach sind Ansprüche, die auf einen Verstoß gegen die §§ 556d und 556e BGB gestützt sind, für Zeiträume vor Ausspruch und Zugang einer qualifizierten Rüge des Mieters ausgeschlossen. An einer solchen Rüge fehlte es hier, soweit die Klägerin mit ihrem Zahlungsantrag einen über 222,24 EUR monatlich hinausgehenden Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB geltend macht, auch wenn sie sich mit Schreiben vom 24. April 2017 auf die Preisrechtswidrigkeit der getroffenen Mietzinsvereinbarung berufen hat.

Die in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB begründete Pflicht zur Darlegung konkreter Umstände verlangt, dass der Mieter die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich prüft und sich mit den preisbildenden Faktoren in seiner Rüge qualifiziert auseinander setzt (vgl. Kammer, Beschluss vom 14. September 2017 – 67 S 149/17, NZM 2017, 766; BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Diesen Anforderungen wird das Schreiben der Klägerin vom 24. April 2017 zwar in Höhe eines monatlichen Teilbetrages von 222,24 EUR gerecht, indem es die nach Auffassung der Klägerin preisrechtlich zulässige Nettokaltmiete mit 727,76 EUR beziffert. Soweit die Klägerin mit ihrer Klage nunmehr eine monatliche Überzahlung in Höhe von 254,54 EUR geltend macht, hat sie eine solche in ihrem Rügeschreiben jedoch nicht gerügt. Davon ausgehend ist ihrem Zahlungsantrag im Umfang des nicht zum Gegenstand der Rügeschrift erhobenen Differenzbetrages der Erfolg versagt. Im Übrigen scheitert er ohnehin daran, dass die von der Klägerin verlangte Nettokaltmiete vom 950,00 EUR aus vorstehenden Erwägungen gemäß § 556e Abs. 1 BGB die Vormiete nicht übersteigt.”