Kann ein einfacher Mietspiegel (hier Dresdner Mietspiegel 2015) eine Indizwirkung haben?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 245/17, Urteil vom 13.02.2019) lautet: Ja!
Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) – c) unter den Randnummern 17 – 19 wie folgt aus: „a) Als Grundlage seiner tatrichterlichen Überzeugungsbildung hat es den nach seinen verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d Abs. 1 BGB erfüllenden, sondern im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB einfachen Dresdner Mietspiegel 2015 herangezogen. Obwohl diesem nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukommt, stellt er ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 269/12, Rn. 32).
b) Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) dem Dresdner Mietspiegel 2015 zu Recht eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigemessen. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, aaO Rn. 14). Gründe, an der notwendigen Qualität des (einfachen) Mietspiegels, in welchen 3.948 Datensätze aus der Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung eingeflossen sind (vgl. Dresdner Mietspiegel 2015, S. 5), zu zweifeln, sind weder vorgebracht noch ersichtlich. Die seitens der Kläger gegen die Wissenschaftlichkeit und die Anzahl der Wohnlagen vorgebrachten Einwände können allenfalls dessen Einordnung als qualifizierten Mietspiegel in Frage stellen, nicht jedoch die Indizwirkung beeinflussen. Eine solche Indizwirkung nehmen letztlich auch die Kläger für sich in Anspruch. Sie begründen die Mieterhöhung unter ausschließlicher Heranziehung des Mietspiegels und haben diesen zunächst sogar als qualifiziert angesehen. Sie wenden ihn, wenngleich mit anderem Ergebnis, weiterhin an. So halten sie an der Einordnung der Wohnung in die mittlere Wohnlage fest und berechnen die Einzelvergleichsmiete anhand der im Mietspiegel enthaltenen Orientierungshilfe. Auch der von den Klägern mit der Vornahme der Einordnung in eine Wohnlage beauftragte Sachverständige legt seiner Betrachtung die Vorgaben des Mietspiegels zu Grunde, den er sogar – wie vormals die Kläger – als qualifiziert ansieht.
c) Die zur Einordnung der Wohnung in die Mietpreisspanne erforderlichen Feststellungen (§ 558 BGB) hat das Berufungsgericht unter Beachtung der vorgenannten Indizwirkung verfahrensfehlerfrei getroffen (§§ 286, 287 Abs. 2 ZPO).”
