Archiv für den Monat: März 2019

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

BZ am 07.03.2019: Noch in Prüfung – Kommt der „Mietendeckel“ für Berlin oder nicht?
Der Berliner Senat hat trotz längerer Prüfungen noch keine Klarheit, ob die Idee eines Mietendeckels auf Landesebene umsetzbar ist.Auf Basis unterschiedlicher Gutachten sei „keine abschließende Einschätzung möglich“, sagte die Senatorin für Wohnen, Katrin Lompscher (Linke), am Donnerstag im Abgeordnetenhaus. Die Diskussion müsse auch mit Hilfe externen Sachverstands weitergeführt werden, „um zu schauen, wie es geht“. „Das ist keine triviale Materie.“

Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) betonte: „Wir haben ein großes Interesse daran, wirklich jedes Instrument zu nutzen, um die Mietentwicklung für die Berlinerinnen und Berliner zu dämpfen, zu verlangsamen und gegebenenfalls zu deckeln.“ Daher laufe eine intensive Prüfung des Vorschlags, denn eine mögliche Umsetzung müsse auch rechtssicher sein.

Der Senat werde sich demnächst mit dem Thema beschäftigen – womöglich in der nächsten oder übernächsten Woche. „Wenn eine Chance besteht, werden wir das auch zügig umsetzen.“

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”: 

DER TAGESSPIEGEL am 07.03.2019: Wohnungsnot in Berlin –Koalition ist sich einig: Mietendeckel soll kommen
 
Die rot-rot-grüne Landesregierung hat sich für die Einführung eines Mietendeckels ausgesprochen, sollte dieser einer juristischen Überprüfung standhalten. “Im Senat besteht die Auffassung: wenn es geht, soll man es machen”, sagte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) am Donnerstag im Abgeordnetenhaus. Sie kündigte an, der Senat werde sich am kommenden Dienstag in seiner Sitzung mit der Prüfung der juristischen Umsetzbarkeit desaus den Reihen der SPD stammenden Vorstoßes beschäftigen.

Modellcharakter für andere Städte

Auf Nachfrage der Grünen-Abgeordneten Karin Schmidberger, wie genau der Zeitplan des Senats hin zu einer möglichen Einführung des Mietendeckels aussehe, ergriff der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) das Wort. Der Mietendeckel beschäftige den Senat ebenso wie die Koalitionsfraktionen, sagte Müller und stellte fest: “Wir haben ein großes Interesse daran, wirklich jedes Instrument zu nutzen, um die Mietenentwicklung zu dämpfen und notfalls auch zu deckeln.”

Ob die “juristische Frage” der Umsetzbarkeit tatsächlich schon am Dienstag Thema im Senat sein werde, ließ Müller offen. Er betonte das gemeinsame Interesse der Koalitionäre, einen “rechtssicheren Aufschlag” liefern zu wollen und wies auf den Modellcharakter eines solchen Schrittes auch für andere Städte hin. Genau wie Lompscher legte er sich fest: “Wenn es eine gute Chance gibt, diesen Mietendeckel anzuwenden, werden wir ihn anwenden.”

https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsnot-in-berlin-koalition-ist-sich-einig-mietendeckel-soll-kommen/24077668.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

Berliner Morgenpost am 06.03.2019: Wohnen – Bezirksamt Lichtenberg schließt Vertrag zum Mieterschutz

Künftige Modernisierungsvorhaben des Vermieters sollen sozial verträglich gestaltet werden.

Auch Lichtenberg bleibt von steigenden Mieten nicht verschont. Ein großer Preistreiber ist dabei die Modernisierungsumlage, die außergewöhnliche Mieterhöhungen zulässt. Um die Mieterhöhungen zu begrenzen, haben das Bezirksamt Lichtenberg und die Deutsche Wohnen, die 8700 Wohnungen im Bezirk bewirtschaftet, nun in einen Kooperationsvertrag geschlossen.

Modernisierungsvorhaben sollen sozial verträglicher gestaltet werden

Die für Stadtentwicklung zuständige Stadträtin Birgit Monteiro (SPD) sagt dazu: „Als wesentlichen Inhalt haben sich Deutsche Wohnen und Bezirksamt darauf verständigt, dass künftige Modernisierungsvorhaben der Deutsche Wohnen sozial verträglich gestaltet werden sollen.“ Sollte das bei einzelnen Modernisierungsvorhaben gefährdet sein, werde das Bezirksamt mit der Deutsche Wohnen eine Vereinbarung abschließen, die die Höhe der Modernisierungsumlage begrenzt.

„Unabhängig von dieser Vereinbarung gilt ab jetzt für alle Mieterinnen und Mieter der Deutsche Wohnen in Lichtenberg, dass Modernisierungen nur noch soweit auf die Miete umgelegt werden dürfen, dass die Miete nicht 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens übersteigt“, so Birgit Monteiro weiter.

Einige sind von der Mieterhöhung ausgenommenDiese Regelung sei identisch mit der, die der Senat mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften abgeschlossen hat. Außerdem seien durch die Kooperationsvereinbarung alle Empfängerinnen und Empfänger von Arbeitslosengeld II und Sozialhilfe für drei Jahre nach Modernisierungen von Mieterhöhungen ausgenommen.

https://www.morgenpost.de/bezirke/lichtenberg/article216602737/Bezirksamt-Lichtenberg-schliesst-Vertrag-zum-Mieterschutz.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

Berliner Morgenpost am 06.03.2019: Vorkaufsrecht – Berlin kauft Häuser in Moabit und Gesundbrunnen

Berlin hat zwei weitere Häuser über das Vorkaufsrecht im Bezirk Mitte erworben.

Für die Hausgemeinschaft der Rathenower Straße 59 in Moabit war es ziemlich knapp. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts für ihr Haus wäre am Montag dieser Woche ausgelaufen. Bis zum Ende vergangener hatten mehrere landeseigene Wohnungsbaugesellschaften abgewinkt, das Haus zu kaufen. „Wir hatten die Hoffnung schon fast aufgegeben“, sagte Mietersprecherin Lisa Buchholz. „Wir sind überglücklich, dass es dann doch noch geklappt hat.“

Die Verhandlungen führten schließlich erst am vergangenen Freitag zum Erfolg – und das mit einem Novum. Am Ende fand sich eine Berliner Wohnungsbaugesellschaft, die bisher noch nie über das Vorkaufsrecht gekauft hat: die Berlinovo Grundstücksentwicklungs GmbH (BGG), Tochter der hochumstrittenen Berlinovo. Im Verbund der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ist sie ein Sonderfall. Sie konzentriert sich auf Bau und Verwaltung von Studentenwohnungen und möblierten Micro-Apartments – teils zu horrenden Mieten. In Mitte bewirbt die Berlinovo etwa 28-Quadratmeter-Appartements zu einem Preis ab 850 Euro. Anders als die anderen Wohnungsbaugesellschaften des Landes, gilt für sie nicht die Kooperationsvereinbarung. Sie muss daher nicht 50 Prozent der Neuvermietungen zu einer Kaltmiete von 6,50 Euro vermieten.

Am Montag verkündete das Bezirksamt Mitte, dass auch für das Haus an der Prinzenallee 36 in Gesundbrunnen zugunsten der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) das Vorkaufsrecht ausgeübt werden konnte. Während in Moabit 15 Wohnungen im Milieuschutzgebiet geschützt werden konnten, sind es in der Prinzenallee 20, die nun dem Land gehören.

Erfreut ist auch Mittes Baustadtrat Ephraim Gothe (SPD). Beide Gebäude seien für die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den jeweiligen Milieuschutzgebieten von großer Bedeutung. Die Mieten hätten zum Zeitpunkt des Verkaufs im Durchschnitt noch deutlich unter der durchschnittlichen Nettokaltmiete im Quartier gelegen.

https://www.morgenpost.de/bezirke/mitte/article216602119/Berlin-kauft-Haeuser-in-Moabit-und-Gesundbrunnen.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 06.03.2019: Volksbegehren – Enteignen kommt Berlin billiger als kaufen

Was würde es kosten, Wohnungsbestände zu verstaatlichen? Maximal 40 Milliarden Euro, schätzt der Senat. Es könnte auch deutlich weniger sein.

Eine Enteignung der zehn größten Immobilienunternehmen der Stadt könnte Berlin etwa 40 Milliarden Euro kosten. Das steht in der amtlichen Kostenschätzung für das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“, die dem Tagesspiegel vorliegt. Vielleicht könnte die Summe aber auch um rund 20 Prozent niedriger liegen, bei 32 Milliarden Euro, schreiben die Beamten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Man müsse nicht zwingend den aktuellen Marktwert der Wohnungen ansetzen.

Die Rechtsprechung erlaube auch einen „Paketabschlag“, eine Art Rabatt, weil man ja en bloc entschädigt. Es sei auch denkbar, einen Bodenrichtwert von beispielsweise 2013 anzusetzen statt von 2019, bereinigt um einen Inflationsausgleich. So lassen sich die spekulativen Wertsteigerungen herausrechnen. Auch die Mietpreiszuwächse der vergangenen Jahre könnten mit Abschlägen von bis zu fünf Prozent veranlagt werden, weil sie dem Eigentümer größtenteils „ohne Eigenleistung“ zugefallen sind.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/volksbegehren-enteignen-kommt-berlin-billiger-als-kaufen/24068636.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

Berliner Zeitung am 05.03.2019: Kostenschätzung des Senats – So teuer wäre die Enteignung von Deutsche Wohnen und Co.

Eine Enteignung großer Immobilienunternehmen in Berlin käme die Stadt teuer zu stehen. Jedenfalls, wenn es nach der amtlichen Kostenschätzung geht, die in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zum Volksbegehren der Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ erarbeitet wurde.

Die Vergesellschaftung von 243.000 Wohnungen in Berlin würde demnach Entschädigungskosten von schätzungsweise 28,8 Milliarden bis 36 Milliarden verursachen, heißt es aus zuverlässiger Quelle. Hinzu kämen Erwerbsnebenkosten von bis zu 180 Millionen Euro. Darüber hinaus fielen weitere einmalige Kosten von 1,5 bis 2,9 Milliarden Euro an – unter anderem für die Erfassung und technische Bewertung der Immobilien sowie für Entschädigungen für unbebaute Grundstücke.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/kostenschaetzung-des-senats-so-teuer-waere-die-enteignung-von-deutsche-wohnen-und-co–32161348

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

Berliner Morgenpost am 05.03.2019: Volksbegehren – Enteignungen kosten Berlin bis zu 36 Milliarden Euro

Eine interne Kostenschätzung des Senats zeigt, wie teuer das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ für Berlin werden könnte.

Das geplante Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ könnte für Berlin teuer werden. Nach einer internen „amtlichen Kostenschätzung“ müsste das Land für Entschädigungszahlungen zwischen 28,8 und 36 Milliarden Euro aufkommen.

Hinzu kämen außerdem Neben-, Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten in einstelliger Milliardenhöhe. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bestätigte der Berliner Morgenpost die Existenz des Papiers.

Zum Vergleich: Der gesamte Berliner Landeshaushalt beträgt im Jahr 2019 nur etwa 29 Milliarden Euro. Die Initiative selbst hatte eine deutlich geringere Kostenschätzung abgegeben: Sie rechnet mit Zahlungen in Höhe von 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro.

Schuldenkrise über Jahrzehnte möglich

Die Berliner CDU kritisierte die „abenteuerlichen Enteignungsfantastereien“ des Senats. Berlin drohe durch Enteignungen eine neue Schuldenkrise über Jahrzehnte, sagte Christian Gräff, Sprecher für Bauen und Wohnen der Berliner CDU. „Gleichzeitig wäre damit keine einzige neue Wohnung gebaut, Mieten würden nicht sinken.“ Von den bis zu 36 Milliarden Euro ließe sich der Bau von bis zu 230.000 Wohnungen finanzieren, so Gräff. „Eine Größenordnung, die Anlass geben muss, über einen neuen Bezirk nachzudenken, wie dies bereits öffentlich diskutiert wird.“

Der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) reagierte ob der neuen Schätzungen mit drastischen Worten: „Die Kosten würden einen gesamten Jahreshaushalt übersteigen und wären mehr als das Sechsfache der bisherigen BER-Baukosten“, sagte BBU-Vorstand Maren Kern. Das sei ein „finanzpolitisches Desaster“. Es gebe enorme verfassungsrechtliche Bedenken und nun käme noch die Missachtung der Schuldenbremse hinzu.

Unter Marktwert entschädigenDie Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ hält an ihren Schätzungen fest. Zwar seien die Berechnungen des Senats realistisch, wenn man den Marktwert zugrunde lege, sagte der Sprecher Rouzbeh Taheri. Es sei jedoch „geradezu zwingend, dass man unter dem Marktwert entschädigt“.

Die aktuellen Immobilienpreise seien von den Wohnkonzernen mitverursachte Spekulationspreise. „Dafür darf man sie nicht noch belohnen.“ Die Initiative will am 6. April das Volksbegehren starten. Ziel ist, Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen zu „vergesellschaften“.

https://www.morgenpost.de/berlin/article216589575/Enteignungen-kosten-Berlin-bis-zu-36-Milliarden-Euro.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

DER TAGESSPIEGEL am 04.03.2019: Volksbegehren gegen “Deutsche Wohnen & Co.” Enteignungen könnten 40 Milliarden Euro kosten

Eine senatsinterne „amtliche Kostenschätzung“ zum Volksbegehren hat die Entschädigungskosten “grob” berechnet – plus Nebenkosten.

Werfen wir einen Blick in die senatsinterne „amtliche Kostenschätzung“ zum Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“: Die Stadtentwicklungsverwaltung kommt auf Entschädigungskosten zwischen 28,8 und 36 Milliarden Euro, plus diversen Neben-, Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten (einmalig bis zu drei Milliarden, laufend in dreistelliger Millionenhöhe p/a).

Staatssekretärin Sandra Obermeyer (parteilos, für die Linke) informierte inzwischen die mitzuständigen Verwaltungen Finanzen und Inneres über die Schätzung, die als „grob“ bezeichnet wird. Die Initiative selbst rechnet mit 7,3 bis 13,7 Mrd.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/volksbegehren-gegen-deutsche-wohnen-und-co-enteignungen-koennten-40-milliarden-euro-kosten/24062124.html

AMV im Lichte der Presse:

Es zahlt sich für Mieter wirklich aus, die Abrechnung des Vermieters über die Betriebs- und Nebenkosten von Fachleuten eines Mietervereins überprüfen zu lassen. Denn so konnte der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV für seine Mitglieder aus den ADO-Häusern an der Heerstraße 362-372 eine Korrektur der Abrechnung für 2017 und entsprechende Gutschriften von nahezu 200 EUR erreichen.Nun sind Fehler in Betriebskostenabrechnungen keine „Besonderheit“ der ADO Immobilien Management GmbH, denn laut dem Deutschen Mieterschutzbund enthält jede zweite Abrechnung nach Form oder Inhalt Positionen die zu beanstanden sind. Egal ob von privaten Hauseigentümern, Immobilienunternehmen oder von gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften.

Nur von alleine gibt es in der Regel weder Korrektur noch Gutschrift. Man muss dann schon selbst aktiv werden.

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Berechtigt erheblicher Baulärm den Mieter zur Minderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zustehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 309/18, Beschluss vom 15.01.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat der auf Erstattung mangelbedingt überzahlten Mietzinses gerichteten Klage zutreffend gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB im tenorierten Umfang stattgegeben, da der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund der von dem Nachbargrundstück ausgehenden erheblichen Bauimmissionen teilweise gemindert war. Dagegen vermögen die Berufungen der Klägerin und der Streithelferin nichts zu erinnern.

Die Beklagte ist der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Rückzahlung von 20% des im Zeitraum Juli 2015 bis September 2017 entrichteten Mietzinses verpflichtet.

Die durch den Abriss einer Tiefgarage und die Neuerrichtung eines Hochbaus im streitgegenständlichen Zeitraum vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen einen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschluss vom 12. Juli 2018 – 67 S 105/18, GE 2018, 755, beckonline Tz. 4 m.w.N.) sowie des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290). Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; Kammer, a.a.O., Tz. 5 m.w.N.). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 5 m.w.N.).

Das von der Streithelferin erstinstanzlich bemühte Urteil des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177) führt hier bereits deshalb zu keiner abweichenden Beurteilung, da ein Mietvertrag selbst im – hier nicht gegebenen – Falle des Fehlens einer ausdrücklichen oder konkludenten Abrede zur Immissionslast zumindest dann ergänzend dahingehend ausgelegt werden muss, dass der Mietzins während der Beeinträchtigungen adäquat gemindert ist, wenn dem Vermieter gegenüber dem Emittenten wegen der Hinnahme der Immissionen Entschädigungsansprüche zustehen (vgl. BGH, a.a.O.). Genau so aber liegt der Fall hier. Denn die Streithelferin hat mit der beklagten Vermieterin eine “Nachbarschaftsvereinbarung” geschlossenen, ausweislich derer sie der Beklagten für “Mietausfallschäden und berechtigte Minderungsansprüche der Mieter” im Zusammenhang mit den streitgegenständlichen Baumaßnahmen haftet. Davon abgesehen würde die – ohnehin nicht gebotene – ergänzende Auslegung des Mietvertrages aber auch dann zu Lasten der Beklagten ausfallen, wenn ihr gegenüber der Streithelferin keinerlei Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zugestanden hätten (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 7).

Die von beiden Berufungen angegriffene Bemessung der Minderungsquote durch das Amtsgericht ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Das Amtsgericht hat der Klägerin für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum eine einheitliche Minderungsquote von 20% zuerkannt. Das begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.

Die Dauer der baubedingten Beeinträchtigungen von Juli 2015 bis einschließlich September 2017 steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts gemäß § 314ZPO bindend fest, da keine Partei einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO gestellt hat, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 3, Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.). Auch die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts zur Intensität der Baumaßnahmen und der mit ihnen verbundenen Immissionen sind verfahrensfehlerfrei. Sie ergeben sich aufgrund des in seiner Gesamtheit unstreitigen Umfangs des Bauvorhabens bereits prima facie, erst recht angesichts der Lage der mit ihrer Brandmauer unmittelbar an das Baugeschehen angrenzenden Mietsache. Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 20% bildet die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen in seiner Gesamtheit angemessen ab.

Soweit die Berufung der Streithelferin rügt, das Amtsgericht hätte keine einheitliche Minderungsquote festsetzen dürfen, sondern stattdessen der vom Bauverlauf abhängigen und im Einzelnen uneinheitlichen Intensität der Beeinträchtigungen durch Festsetzung der Höhe nach unterschiedlicher Minderungsquote Rechnung tragen müssen, ist keine abweichende Beurteilung gerechtfertigt. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wie hier während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen (vgl. BGH, Beschl. v. 4. September 2018 – VIII ZR 100/18, NZM 2018, 1018). Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden (Groß-)Bauvorhaben wie dem streitgegenständlichen und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. KG, Urt. v. 8. Januar 2001 – 8 U 5875/98, KGR 2001, 223). Die im ersten Rechtszug nach dieser Maßgabe vorgenommene Schätzung ist ermessensfehlerfrei, da das Amtsgericht bei ihr weder wesentliche Bemessungsfaktoren außer Acht gelassen noch unrichtige Maßstäbe zu Grunde gelegt hat.

Die Gewährleistungsansprüche der Klägerin waren nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschluss vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16, NZM 2016, 681). Die Klägerin hat ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses lediglich mit einer Tiefgarage versehenen Nachbargrundstücks angemietet. Sie hat auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfelds gemacht haben sollte. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst Recht angesichts des Umstands, dass die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung bereits im Jahre 1983 angemietet hat. Zu diesem Zeitpunkt waren weder die städtebauliche Entwicklung Berlins noch die Entwicklung des unmittelbaren Wohnumfeldes verlässlich vorhersehbar. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Klägerin die Entwicklung ihres eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt hat; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet ihr Verhalten auf keinen Fall.

Dem vom Amtsgericht zuerkannten Kondiktionsanspruch steht schließlich auch § 814 BGB nicht entgegen, selbst wenn die ungeminderten Zahlungen der Klägerin ohne Rückforderungsvorbehalt geleistet worden sein sollten. Die Berufung der Streithelferin verkennt, dass § 814 BGB nicht das Fehlen eines Vorbehaltes, sondern die Kenntnis der Nichtschuld zum Zeitpunkt der Leistungsvornahme voraussetzt. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es, da die Beklagte und ihre Streithelferin eine entsprechende Kenntnis der Klägerin weder dargetan noch unter Beweis gestellt haben. Darlegungs- oder Beweiserleichterungen kamen ihnen insoweit nicht zu Gute (vgl. Kammer, Urt. v. 1. März 2018 – 67 S 342/17, DWW 2018, 138, beckonline Tz. 20). Seine von der Berufung angezogene – gegenteilige, zumindest aber missverständliche und in Rechtsprechung und Literatur häufig missverstandene – Rechtsprechung aus dem Jahre 2003 (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601) hat der VIII. Zivilsenat mittlerweile aufgegeben (vgl. BGH, Beschl. v. 4. September 2018 – VIII ZR 100/18, NZM 2018, 1018).

Unabhängig davon hat die Klägerin die streitgegenständlichen Zahlungen allerdings auch nicht vorbehaltlos geleistet. Das Amtsgericht hat das Schreiben der Klägerin vom 17. Juli 2015 zutreffend als einfachen Vorbehalt ausgelegt. Der nachträglichen Geltendmachung der Kondiktionssperre durch die Beklagte bleibt der Erfolg zudem auch wegen Verstoßes gegen § 242 BGB versagt, da die Beklagte die Klägerin zu Beginn der Baumaßnahmen auf deren Mangelanzeige hin selbst gebeten hatte, die Miete zunächst in voller Höhe zu entrichten, um erstmals “nach Abschluss der Arbeiten die Mietminderung in Höhe und Dauer” abschließend zu berechnen. Dass sich die Beklagte vor diesem Hintergrund nunmehr im Prozess auf § 814 BGB beruft, ist treuwidrig, da sie dem durch § 242 BGB sanktionierten Grundsatz des “venire contra factum proprium” zuwidergehandelt hat. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.”