Hat der Vermieter einen Anspruch dahingehend, eigene Rauchwarnmelder einbauen zu dürfen, wenn der Mieter bereits Rauchwarnmelder entsprechend den gesetzlichen Vorschriften eingebaut hat, die einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleisten, und sichergestellt ist, dass sie auch entsprechend § 48 Abs. 4 Bauo-Berlin gewartet werden?
Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 210 C 272/18, Urteil vom 31.01.2019) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagten weder gemäß §§ 555b Nr. 6, 555d Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin noch gemäß §§555b Nr. 4 oder 5, 555d Absatz 1 BGB einen Anspruch auf Duldung des Einbaus der klägerischen Rauchwarnmelder in den sechs Wohnräumen der Wohnung ###, ###, ###, ### durch die Firma ###.
Eine entsprechende Duldungspflicht der Beklagten folgt nicht aus §§ 555b Nr. 6, 555d Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin. Denn nach dem Vortrag der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass in der streitgegenständlichen Wohnung in sämtlichen Aufenthaltsräumen bereits Rauchwarnmelder installiert sind, welche den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. In diesem Fall besteht nach § 48 Bauordnung Berlin keine Pflicht der Klägerin mehr, Rauchwarnmelder einzubauen, so dass auch eine Duldungspflicht der Beklagten nicht mehr gegeben ist.
Die Beklagten haben durch Vorlage des Anlagenkonvoluts B 2 (Bl. 76 bis 87 der Akten) sowie des Schreibens der ### vom 28. Juni 2018 (B 4, Bl. 93 der Akten) substantiiert dargelegt, dass in sämtlichen Aufenthaltsräumen ihrer Wohnung Rauchwarnmelder installiert seien, welche den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, insbesondere der DIN 14676.
Durch Vorlage des Schriftverkehrs zwischen der Hausverwaltung der Klägerin und den Beklagten (Anlagenkonvolut B 3, Bl. 88 ff. der Akten) haben die Beklagten weiterhin substantiiert dargelegt, dass die Beklagten der Klägerseite den Zugang zu der Wohnung explizit gewährt haben. Zudem hätte es der Klägerin als Vermieterin ohnehin frei gestanden, durch Zutritt zu der Wohnung, nachzuprüfen, ob der Einbau der Rauchwarnmelder durch die Mieter entsprechend deren Vortrag erfolgt ist und ob der Zustand und die Qualität der Rauchwarnmelder – wie von den Beklagten behauptet, den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
Angesichts dieser vermieterseitigen Möglichkeiten, eigene Wahrnehmungen bezüglich der mieterseitigen Rauchwarnmelder zu bilden und nachfolgend substantiiert vorzutragen, genügt das einfache Bestreiten der Klägerin bezüglich des Einbaus der Rauchwarnmelder und deren Beschaffenheit entsprechend den gesetzlichen Vorgaben, welches offenbar ins Blaue hinein erfolgte, nicht, so dass der entsprechende Vortrag der Beklagten vielmehr als zugestanden gilt, § 138 Absatz 3, Absatz 4 ZPO.
Die Beklagten haben durch Vorlage des Schreibens der Firma ### vom 07. Juli 2016 (Anlage B 3, Bl. 87 der Akten) zudem substantiiert dargelegt, dass ihre Anlage jährlich gewartet wurde und gewartet wird und die Beklagten damit ihrer Wartungspflicht nach § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin nachkommen. Das diesbezügliche Bestreiten der Klägerseite erfolgte offenbar ebenfalls ins Blaue hinein und ist hier deshalb ebenfalls nicht zu berücksichtigen. In diesem Zusammenhang ist auch zu bedenken, dass die Wartungspflicht auch bei einer vermieterseits eingebauten Rauchwarnmeldeanlage nach der genannten Vorschrift der Bauordnung Berlin den Mietern obliegt, wenn diese nicht vertraglich von der Vermieterseite übernommen wird. Auch in diesem Fall genügt als Nachweis jedoch regelmäßig eine schriftliche Bestätigung der Wartungsmaßnahmen durch eine entsprechende Firma und wäre es treuwidrig, wenn die Vermieterseite diese Wartungen ins Blaue hinein bestreiten könnte und der Mieterseite jeweils der Beweis für die Durchführung der Wartungsarbeiten obliegen würde.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch nach §§ 555b Nr. 4 oder 5, 555d Absatz 1 BGB keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus der klägerischen Rauchwarnmelder. Denn es liegt hier bei objektiver Betrachtung in dem geplanten Einbau der Rauchwarnmelder durch die Klägerin bereits keine Modernisierungsmaßnahme vor.
Eine solche Duldungspflicht folgt auch nicht aus einer weiten Dispositionsbefugnis der Klägerin als Vermieterin aufgrund des Gebrauchs ihres Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung. Nach Ansicht von Teilen der Rechtsprechung und auch des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14; BGH, Urteil vom 17. Juni 2014 – VIII ZR 290/14, zitiert nach juris) ist diese Dispositionsbefugnis zum Einbau von Rauchmeldern zwar nicht eingeschränkt, wenn der Mieter bereits eigene Rauchwarnmelder eingebaut hat. Allerdings handelte es sich in den Fällen der beiden zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs um ältere Rauchwarnmelder, die nur willkürlich gewartet wurden, so dass diese Rechtsprechung nach Auffassung des Gerichts auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen ist.
Im vorliegenden Fall führt der Einbau der klägerseitigen Rauchwarnmelder in die Wohnung der Beklagten, in der sich bereits Rauchwarnmelder befinden, welche 2012 eingebaut und im Jahr 2015 um weitere ergänzt wurden, auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht zu einem höheren Sicherheitsstandard, so dass auch nach dem klägerischen Vortrag objektiv keine Verbesserung des Sicherheitsstandards eintreten wurde und damit bereits keine Modernisierungsmaßnahme vorliegt. Denn nach dem Vortrag der Klägerin bestünde die Verbesserung insbesondere darin, dass dann eine einheitliche Wartung im gesamten Gebäude durchgeführt und kontrolliert werden könne. Die regelmäßige Wartung kann jedoch auch mieterseits für die von den Mietern bereits eingebauten Geräte nachgewiesen werden, so dass objektiv keine Verbesserung zu verzeichnen ist.
Das Bestreiten der Klägerin bezüglich des von Seiten der Beklagten vorgetragenen Standards ihrer Rauchwarnmelder ist aus den bereits genannten Gründen nicht zu berücksichtigen.
Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang hingegen, dass der Einbau der vermieterseitigen Rauchwarnmelder für die Beklagten eine Härte darstellen würde, da sie entweder – bei zusätzliche Beibehaltung ihrer eigenen Rauchwarnmelder – zweifach Wartungskosten zu zahlen hätten oder bei Entfernung der eigenen Rauchwarnmelder hohe, erst kurz zurückliegende Investitionen vergeblich getätigt hätten und einen geringeren Sicherheitsstandard in Kauf nehmen müssten.
Die Beklagten haben substantiiert dargelegt, dass ihre derzeitige kombinierte Sicherheitsanlage, insbesondere aufgrund ihrer Verbindung zu einem Sicherheitsunternehmen, welches im Bedarfsfall auch die Möglichkeit einer Innenraumkontrolle hat (Anlage B 2, Bl. 86 f. der Akten), einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleistet als die nach dem Vorhaben der Klägerin einzubauenden isolierten Rauchwarnmelder. Die Beklagten haben weiter substantiiert dargelegt, dass sie aufgrund ihrer in der Wohnung befindlichen Vermögensgüter (vgl. Anlage B 5, Bl. 94 der Akten) ein besonderes Interesse an einem hohen Sicherheitsstandard haben.
Bei den von den Beklagten eingebauten Rauchwarnmeldern handelte es sich auch um rechtmäßig getätigte Aufwendungen, die keiner vorherigen Erlaubnis der Klägerin bedurften. Denn es handelt sich bei Rauchwarnmeldern um rechtmäßig eingebrachte Gegenstände, deren Installation von § 535 Absatz 1 BGB umfasst ist (vgl. Oppermann/Steege, Anmerkung zu BGH, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14, WuM 2016, 3 ff., 6, m. w. N.).”