Handelt es sich bei den Mietkosten für Rauchmelder um umlegbare Betriebskosten?
Die Antwort des Amtsgerichrts Leonberg (AG Leonberg – 2 C 11/19, Urteil vom 09.05.2019) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Leonberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Die Beklagte ist nicht berechtigt, die Miete für die Rauchmelder auf den Kläger umzulegen.
Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zwischen den Parteien gab es in Baden-Württemberg noch keine Verpflichtung, Rauchmelder in Wohnräumen zu installieren. Diese Verpflichtung wurde im Jahr 2013 eingeführt. Es muss mindestens ein Rauchmelder in Aufenthaltsräumen, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen und in Fluren, die als Fluchtweg dienen, eingebaut werden. In § 2 Nr. 6 des Mietvertrages ist geregelt, dass neu eingeführte sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.
Nach der Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung sind Betriebskosten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Nicht umgelegt werden können Anschaffungskosten oder Instandhaltungskosten. Das Gericht ist der Auffassung, dass es sich bei den Mietkosten der Rauchmelder um nicht umlegbare Kosten handelt, weil diese Kosten anstelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder treten. Zu der Anschaffung der Rauchmelder ist der Eigentümer verpflichtet (vgl. Langenberg in SchmidtFutterer, Mietrecht, 13. Aufl. § 556 Rn 230), LG Hagen, Urteil vom 4.3.2016 – 1 S 198/15). Anschaffungskosten können außer wenn die Voraussetzungen einer Mieterhöhung vorliegen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Über den Auffangtatbestand in Nr. 17 können zwar weitere Betriebskosten erfasst werden. Es muss sich dabei aber um Betriebskosten handeln. Aus dem Umstand, dass nach der Betriebskostenverordnung die Kosten der Anmietung einer Verbrauchserfassung für Wasser, Heizwärme und Warmwasser umgelegt werden können, kann nicht geschlossen werden, dass dies auch bei anderen Positionen möglich ist. Es handelt sich dabei um Ausnahmeregelung. Nur für diese Verbrauchserfassunggeräte wurde geregelt, dass die Kosten der Anmietung umgelegt werden können. Hätten Mietkosten grundsätzlich umgelegt werden können, wäre bereits eine Regelung nicht erforderlich gewesen. Bei Rauchmeldern handelt es sich nicht um eine Position, die mit Geräten zur Verbrauchserfassung vergleichbar ist. Ausnahmeregelungen sind grundsätzlich eng auszulegen. Auch der Umstand, dass Rauchmelder nach etwa 10 Jahren ausgetauscht werden müssen, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Mit der Argumentation der Beklagten wäre der Vermieter berechtigt, nicht nur Betriebskosten, sondern auch Anschaffungskosten umzulegen, wenn er eine Anlage nicht kauft, sondern mietet. Eine solche Möglichkeit hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08 verneint. Die Umlegung von Miet- oder Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen seien unter Berücksichtigung des Wortlauts von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO nicht zulässig. Dort sei ausdrücklich geregelt, dass die Kosten der Anmietung einer Ausstattung für Gebrauchserfassung umlegbar sind, die Umlegung anderer Kosten aber nicht. Gleiches gilt für die Anmietung von Rauchmeldern. Es ließe sich zudem die Frage stellen, ob die Beklagte durch die Anmietung von Rauchmeldern von rund 10,00 Euro pro Jahr nicht zudem gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen würde. Mit von Stiftung Warentest gut bewertete Rauchmelder können bereits ab rund 20,00 Euro pro Stück erworben werden. Eine Umlegung im Wege einer Mieterhöhung als Modernisierung wäre daher deutlich günstiger für den Mieter als eine jährliche Miete von 10,00 Euro.”