Archiv für den Monat: Juli 2020

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Müssen zu Wohnzwecken ausdrücklich im Mietvertrag vermietete Räume bei der Wohnflächenermittlung berücksichtigt werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 233/19, Urteil vom 27.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Einwendungen der Beklagten rechtfertigen keine andere Entscheidung.

Die Kammer nimmt auf den Hinweis vom 29. Januar 2020 – mit Blick auf die Stellungnahme der Beklagten vom 27. Februar 2020 – mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug:

Die Kammer hat die Beklagten nicht missverstanden. Denn mit bauordnungsrechtlichen Vorschriften waren sowohl die BauO Berlins als auch die WoFlV bzw. die Vorgängerregelung gemeint.

Die Kammer hat ausdrücklich auf § 2 Abs. 3 Nr. 1 lit a) WoFlV Bezug genommen. Nach dieser Regelung handelt es sich bei den Hobbyräumen im Untergeschoss nicht um außerhalb der Wohnung gelegene Kellerräume; nur in diesem Falle wären sie für eine Berücksichtigung der Wohnfläche nicht in Betracht gekommen.

In der im Hinweisbeschluss zitierten Entscheidung aus dem Jahr 2019 (Urt. v. 16.01.2019 – VIII ZR 173/18) hat der BGH seine Rechtsansicht bezüglich einer wie hier gegebenen Fallkonstellation nicht aufgegeben, sondern an die Entscheidung aus dem Jahr 2009 angeknüpft. Die Beklagte übersieht, dass es nicht um die Frage geht, wie die Fläche bestimmter besonderer Räumlichkeiten einer Wohnung – etwa von Terrassen- und Balkonflächen und von Räumen mit Dachschrägen oder unter Treppen – ermittelt wird, sondern um die Frage, ob zu Wohnzwecken vermietete Räume, obgleich sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften ggf. als Wohnräume nicht (bau-)genehmigungsfähig wären, auch bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sind. Deshalb gilt der von den Beklagten herangezogene Grundsatz, dass „man auf die mietvertragliche Definition, was als Wohnfläche gilt, nicht abheben darf“ hier gerade nicht, wenn man die von der Kammer zitierten Gründe berücksichtigt, die der BGH in den beiden Entscheidungen im Jahr 2009 und im Jahr 2019 dazu getroffen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine – wie hier ausdrücklich im Mietvertrag getroffene – Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, vorrangig zu berücksichtigen; auf der Grundlage dieser Vereinbarung ist sodann die Wohnfläche – hier nach der Regelungen der WFlV – zu berechnen.

Inwieweit sich die Lage der Hobbyräume, ihre lichte Höhe oder ihre Ausstattung sich wohnwertmindernd auswirkt, ist im Rahmen der Einordnung in die Spannenbreite des Mietspiegelfeldes zu bewerten. Wohnwertmindernde Umstände sind insoweit nicht ersichtlich.“

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

BGH – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18, Urteile vom 08.07.2020
 
Bundesgerichtshof zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter
 
Vor diesem Hintergrund hat der Senat entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.
https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2020/2020090.html?nn=10690868

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

Pressemitteilung Bezirksamt Mitte Nr. 215/2020 vom 07.07.2020: Bezirk Mitte sichert gemeinsam mit der degewo 55 Mietwohnungen im Ortsteil Moabit

Der Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Soziales und Gesundheit, Ephraim Gothe, informiert:

Im Bezirk Mitte konnte mit Hilfe der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft degewo das Vorkaufsrecht in der Waldenserstraße 9 ausgeübt werden.

Die Ausübung war erforderlich, da der Erwerber des Grundstücks nicht bereit war, die vom Bezirksamt vorgelegte Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, durch die die Ziele der sozialen Erhaltungsverordnungen „Waldstraße“ hätten effektiv gesichert werden können.

Bezirksstadtrat und stellvertretender Bezirksbürgermeister Ephraim Gothe: “Ich freue mich, dass durch die gute Zusammenarbeit zwischen Wohnungsbaugesellschaft, Senat und Bezirk die Ausübung des Vorkaufsrechts möglich geworden ist. Ich danke der Hausgemeinschaft für ihr Engagement und beglückwünsche sie zum Übergang ihrer Wohnungen in Landesbesitz. Die Milieuschutzgebiete müssen ein wirksames Instrument bleiben und zwar trotz Mietendeckel: Solange Wohnhäuser auch am Wert beurteilt werden, der sich aus der Umwandlung in Eigentumswohnungen ergibt, bleibt die Gefahr der Verdrängung der angestammten Bevölkerung real. Mit dem Erwerb des Hauses Waldenser Straße zeigt die Stadt Handlungsfähigkeit. Wer in Milieuschutzgebieten ein Haus erwirbt und ablehnt, zum Schutz der Mieterinnen und Mieter eine Abwendungsvereinbarung abzuschließen, muss damit rechnen, dass die Stadt in den Kaufvertrag eintritt.“

Mit der degewo als vorkaufbegünstigtem Dritten des Bezirks Mitte konnten durch die Ausübung des Vorkaufsrechts für das gründerzeitliche Wohn- und Geschäftshaus in der Waldenserstraße 9 insgesamt 55 Wohneinheiten und drei Gewerbeeinheiten im Milieuschutzgebiet „Waldstraße“ zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gesichert werden.

Entsprechend des Beschlusses über das Verfahren zur Ausübung des Vorkaufsrechts des Bezirksamts Mitte vom 19.12.2017 war zunächst das Ziel, mit dem Erwerber des Grundstücks eine Vereinbarung zum Schutz der Wohnbevölkerung abzuschließen. Diese sog. Abwendungsvereinbarung kam jedoch nicht zustande, weshalb der Bezirk sich hier gezwungen sah, die 58 Mietparteien vor Verdrängung und den Bezirk damit vor nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen zu schützen.

Der gesetzlich vorgesehene, enge zeitliche Rahmen für die Ausübung des Vorkaufsrechts (in der Regel zwei Monate) machte ein schnelles und konzentriertes Handeln aller Beteiligten notwendig.

Dank der engen Zusammenarbeit aller Akteure konnten rechtzeitig eine Verpflichtungsvereinbarung mit der degewo zur Sicherung der sozialen Erhaltungsziele abgeschlossen werden.

Der Bescheid zur Ausübung des Vorkaufsrechts wurde dem Verkäufer fristgerecht zugestellt. Sowohl der Verkäufer als auch der Erwerber hat ein Recht auf Widerspruch innerhalb eines Monats. Geht in dieser Zeit kein Widerspruch ein, wird der Bescheid rechtskräftig. In diesem Fall schließt die degewo anschließend mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu den mit dem ursprünglichen Erwerber vereinbarten Konditionen.

https://www.berlin.de/ba-mitte/aktuelles/pressemitteilungen/2020/pressemitteilung.957266.php

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann die Durchsetzung der Mietpreisbremse und die Reduktion der Miete auf das gesetzlich zulässige Maß als Inkassodienstleistung angesehen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 95/19, Urteil vom 29.04.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Die Klägerin ist auf Grund wirksamer Abtretung gemäß § 398 BGB Inhaberin des geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Miete, soweit diese gemäß §§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1 S. 2 BGB nicht wirksam vereinbart wurde.

a) Allerdings lassen sich ihr Geschäftsmodell und ihre Tätigkeit im hier zu beurteilenden Fall entgegen der »Mietright“-Entscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2019 – VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 ff) nicht als Inkassodienstleistung im Sinne von § 2 Abs. 2 RDG begreifen. Die Kammer folgt zwar der Auffassung des Bundesgerichtshofs, wonach der Begriff der Inkassotätigkeit ausweislich der Gesetzesbegründung des RDG weit auszulegen ist, um neuen Berufsbildern nicht von vorne herein den Weg zu verstellen und den Bereich der Rechtsberufe und der freien Berufe zu entbürokratisieren und zu liberalisieren. Wenn danach aber eine Tätigkeit, die nicht – und zwar nicht nur als Nebenleistung, sondern als selbständiges Geschäft – auf eine Forderungseinziehung gerichtet ist, sondern die Abwehr von Ansprüchen zum Gegenstand hat, nicht mehr als Inkassodienstleistung angesehen werden kann (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 96 und 219), so muss dies auch für die vorliegend entfalteten Aktivitäten der Klägerin gelten. Das Interesse des Mieters, in dessen Auftrag die Klägerin tätig geworden ist, war nicht – im Sinne eines selbstständigen Geschäfts – darauf gerichtet, die nach Ausspruch der Rüge unter Vorbehalt gezahlte Miete teilweise zurück zu erlangen, also Zahlungsansprüche durchzusetzen, die überhaupt erst durch seine bloß vorsichtshalber erbrachten Leistungen auf als unwirksam erachtete Mietforderungen entstanden. Vielmehr versprach die Klägerin ihrem Kunden, seine Rechte aus den gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach Kräften durchzusetzen und den Vermieter dazu zu bringen, die vertraglich vereinbarte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren. Dieses für die Beauftragung der Klägerin maßgebliche Interesse des Mieters dokumentiert anschaulich die Beschriftung des Buttons „Mietsenkung beauftragen“ (vgl. Anlage K3, BI. 19 d. A.), durch dessen Betätigung das Dienstleistungsverhältnis zu Stande kam. Auch die Vergütung der Klägerin sollte nicht etwa vom Gesamtbetrag der insgesamt erfolgreich zurückgeforderten Mietzahlungen, sondern vom Jahresbetrag der durchzusetzenden Mietreduzierung abhängen. Nicht anders als im Falle der Abwehr einer ungerechtfertigten Mieterhöhung – die auch nach der Gesetzesauslegung des Bundesgerichtshofs nicht mehr als Inkassodienstleistung im Sinne des RDG begriffen werden kann (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 96 und 219) – war der der Klägerin erteilte Dienstleistungsauftrag mithin auf die Abwehr ungerechtfertigter – nämlich seitens des Vermieters unter Verstoß gegen die Vorschriften der „Mietpreisbremse“ schon bei Abschluss des Mietvertrages erhobener und nachfolgend Monat für Monat geltend gemachter Mietforderungen gerichtet, während sich die nun allein noch streitige, allenfalls als Inkasso begreifbare Mietrückforderung gerade nicht als „eigenständiges Geschäft“, sondern als bloßes Mittel zur „künftigen Herabsetzung [der] Miete“ (vgl. 1.2 der klägerischen AGB, vorgelegt als Anlage K2, BI. 14 I d. A.; Vollmachtserteilung, Anlage K1, BI. 13 I d.A.) darstellt.

Die von dem Bundesgerichtshof postulierte Abgrenzung, wonach eine auf die Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ und die Kappung der ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß „noch“ als Inkassodienstleistung zulässig sein könne, während ein auf die Abwehr nachträglicher Mieterhöhungen gerichtetes Dienstleistungsangebot eindeutig nicht mehr unter den Begriff des Inkassos falle und folglich nach dem RDG nicht genehmigungsfähig sei, vermag auch deswegen nicht zu überzeugen, weil diese Diskriminierung mit den Grundrechten betroffener Dienstleister aus Art. 3, 12 GG nicht in Einklang zu bringen wäre. Es mag zwar zutreffen, dass die von einer rechtlichen Fehlberatung ausgehenden Gefahren im Falle der Forderungsabwehr – abstrakt betrachtet – gravierender sind als im Falle des Forderungseinzugs (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 219); denn für die Haftung des Schuldners, der über Umfang und Fälligkeit seiner Pflichten irrt, gilt ein viel strengerer Maßstab als für die Haftung desjenigen, der sich irrtümlich einer tatsächlich nicht bestehenden Forderung berühmt und diese durchzusetzen sucht (vgl. nur BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, GE 2015, 853 ff., Rn. 24 ff. m. w. N. [jure. Namentlich an Hand des konkreten Beispiels der Abwehr unberechtigter Mieterhöhungen lässt sich aber nicht feststellen, dass von einer solchen Dienstleistung für Mieter (oder den Rechtsdienstleistungssektor) höhere Gefahren ausgehen können, als von dem vorliegend zu beurteilenden Geschäftsmodell der Durchsetzung der „Mietpreisbremse“, sodass die Abgrenzung durch Sachgründe nicht gerechtfertigt erscheint und im Ergebnis willkürlich anmutet; denn das Gesetz sieht für einen Mieter, der sich, sei es auch irrtümlich und im Ergebnis erfolglos, eines Mieterhöhungsverlangens zu erwehren sucht, mit § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB einen besonderen Kündigungsschutz vor. Die unterschiedliche Behandlung beider Geschäftsmodelle erscheint auch nicht deswegen gerechtfertigt, weil es einmal um eine schon im Mietvertrag formulierte, im anderen Fall aber um eine erst nachträglich erhobene Forderung des Vermieters geht zumal auch „Mietpreisbremse“-Fälle denkbar sind, in denen die Miete zunächst den Vorgaben der §§ 556d ff. BGB entspricht, aber erst später wirksame Stufen einer Staffelmiete gegen die gesetzlichen Regelungen verstoßen.

Handelte die Klägerin mithin nicht im Rahmen der ihr erteilten Inkassoerlaubnis, so richtete sich ihr Auftrag, der „Mietpreisbremse“ zur Geltung zu verhelfen und die vertraglich vereinbarte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren, auf eine nach § 3 RDG verbotene selbstständige Erbringung außergerichtlicher Dienstleistungen. Soweit die Klägerin vorträgt, sie erbringe überhaupt keine oder allenfalls nach § 5 RDG als Nebenleistungen zulässige Rechtsdienstleistungen, ist ihr zwar zuzugeben, dass gegen den zur Vertragsanbahnung und Prüfung der Erfolgsaussichten dienenden Mietpreisrechner, für sich genommen, keine Bedenken bestehen; wie der BGH in der „Mietright“ – Entscheidung in Übereinstimmung mit der Zivilkammer 65 zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich um ein softwarebasiertes, automatisiertes Berechnungssystem, das eine Subsumtion unter Rechtsvorschriften nicht zu leisten vermag, sondern lediglich die Anwendung des Mietspiegels erleichtert und bei der eigenständigen Abschätzung der ortsüblichen Miete Unterstützung bietet (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 148; vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 15.01.2019 – 15 O 60/18. Die im Anschluss an ihre Beauftragung entfaltete Tätigkeit der Klägerin ist aber gerade darauf gerichtet, im Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien eine möglichst verbindliche Klärung der Höhe der wirksam vereinbarten Miete herbeizuführen; dabei handelt es sich um Rechtsanwendung und Rechtsdurchsetzung für einen Dritten im Einzelfall, mithin um generische Rechtsdienstleistung, die gerade nicht im Sinne des § 5 RDG lediglich Nebenleistung einer anderen Tätigkeit ist. Wie das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, ist danach zu fragen, ob der Schwerpunkt der Tätigkeit – wie etwa beim Beitreiben von Forderungen – auf wirtschaftlichen Gebiet liegt, „oder ob die rechtliche Seite der Angelegenheit im Vordergrund steht und es wesentlich um die Klärung fechtlicher Verhältnisse geht“ (vgl. BVerfG, Beschluss vom 27.09.2002 = 1 BvR 2251/01, NJW 2002, 3531 ff.). Hier ging es nach dem der Klägerin erteilten Mandat vorrangig um letzteres.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 19.03.2020 hat die Klägerin ausgeführt, dass lediglich zur Abgrenzung erlaubnisfreier Geschäftsbesorgung von erlaubnispflichtiger Rechtsbesorgung auf den Schwerpunkt der Tätigkeit abzustellen sei, vorliegend aber eine Erlaubnis unstreitig vorläge, so dass der Schwerpunkt irrelevant sei. Die aufgrund der Registrierung erteilte Erlaubnis lässt die Prüfung, ob sich eine Tätigkeit innerhalb der Inkassodienstleistungsbefugnis hält, jedoch nicht entfallen. Diese wird im Übrigen auch in der in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vorgenommen (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 109ff.).

b) Ob die aus dem RDG für das Geschäftsmodell der Klägerin fließenden Beschränkungen – sie dürfte die angebotene Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ im Einzelfall nicht selbst besorgen, sondern wohl nur als Prozessfinanzierer für entsprechende durch Rechtsanwälte zu erbringende Rechtsdienstleistungen auftreten – mit ihrem Grundrecht auf Berufsfreiheit aus Art. 12 GG vereinbar sind oder das RDG deshalb in unverhältnismäßiger Weise gleichheitswidrig (Art. 3 GG) in ihre Rechte eingreift, weil etwa Haus- und Wohnungsverwalter komplementäre Leistungen anbieten dürften, kann vorliegend dahinstehen. Der Verstoß gegen das Verbot des § 3 RDG führt nämlich nicht dazu, dass neben dem auf die Herabsetzung der vertraglichen Miete gerichteten Dienstleistungsvertrag gemäß §§ 134, 139 BGB auch die Abtretung der streitgegenständlichen Forderung nichtig wäre. In der „Mietright“-Entscheidung geht auch der Bundesgerichtshof davon aus, dass § 134 BGB das Abtretungsgeschäft aus Gründen des Vertrauensschutzes nur umfassen kann, wenn nicht nur eine geringfügige oder schwer zu beurteilende Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis vorliegt, sondern der Inkassodienstleister eindeutig und für seinen Kunden wie auch für den in Anspruch genommenen Schuldner erkennbar gegen seine Erlaubnis nach § 10 RDG verstößt (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 91 ff.). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, nachdem nicht nur verschiedene Kammern des Landgerichts Berlin, sondern sogar der Bundesgerichtshof die dort im Wesentlichen gleich gelagerte Tätigkeit der Klägerin in der „Mietright“ -Entscheidung als von der Inkassoerlaubnis noch umfasst angesehen hat. Es entspricht vorliegend auch der gemäß § 139 BGB maßgeblichen Interessenlage sowohl des Mieters als auch der Klägerin und der Beklagten, unabhängig von dem zu Grunde liegenden Dienstleistungsvertrag auf die Wirksamkeit der Abtretung vertrauen zu dürfen: Für den Mieter ist, selbst wenn die Klägerin eine verbindliche Klärung der zulässigen Miethöhe durch außergerichtliche Vereinbarung oder Feststellungsklage nicht herbeiführen darf, auch die bloße Durchsetzung seines auf die unter Vorbehalt geleisteten Mietzahlungen bezogenen Rückforderungsanspruchs von Interesse, zumal das Ergebnis dieser Bemühungen es ihm ermöglichen mag, anschließend selbst eine Einigung über die zulässige Miethöhe mit der Beklagten zu erreichen. Die isolierte Geltendmachung dieses Anspruchs lässt sich als Inkassodienstleistung begreifen, für die die Klägerin auf Grund der ihr erteilten Erlaubnis nach § 10 RDG als hinreichend qualifiziert anzusehen ist, um Gefahren für den Rechtsverkehr auszuschließen. Vor diesem Hintergrund muss schließlich auch die Beklagte darauf vertrauen dürfen, dass die Klägerin tatsächlich über die ihre nachweisbar abgetretene Forderung verfügen darf und eine etwa zur Erfüllung geleistete Zahlung wirksam entgegen nehmen kann. Die Kammer sieht sich bei dieser Würdigung in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, welches schon entschieden hat, dass die Erstreckung der Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB auf das Abtretungsgeschäft selbst im Falle eines Verstoßes gegen das Verbot des Erbringens selbstständiger Rechtsdienstleistungen gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz verstoßen kann (vgl. BVerfG 1 BvR 423/99, Beschluss vom 20.02.2002, NJW 2002, 1190 ff.).“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Berliner Zeitung am 07.07.2020: Kommentar Schattenmieten in Berlin: Ein Dank an die sozialen Vermieter

Ulrich Paul sieht sozialen Sprengstoff darin, dass viele Vermieter beim Abschluss neuer Verträge eine zweite Miete vereinbaren, die für den Fall des Scheiterns des Mietendeckels gedacht ist. Aber nicht alle Vermieter sind so.

Ob die Schattenmiete zulässig ist, ist umstritten. Am Ende werden darüber, wie über den Mietendeckel, die Gerichte entscheiden. Eines lässt sich aber jetzt schon sagen: Die Schattenmieten bergen sozialen Zündstoff, weil sie für den Fall, dass der Mietendeckel vor Gericht scheitert, hohe Forderungen der Vermieter, ja im schlimmsten Fall sogar hohe Nachforderungen in Aussicht stellen. Mieter reagieren verunsichert darauf. Manche vermeiden die Unterschrift unter einen Vertrag mit einer hohen Schattenmiete, weil sie diese nicht bezahlen könnten. Gut ist das nicht.

In einer solchen Situation wird einmal mehr klar, wie wichtig es ist, dass es Vermieter gibt, die nicht jede sich bietende Möglichkeit für eine Anhebung der Mieten nutzen und jedes Geschäftsjahr mit Blick auf die Werterhöhungspotenziale beginnen. Das sind manchmal private Vermieter, denen an einem guten Verhältnis zu ihren Mietern gelegen ist, meistens aber sind es die landeseigenen Unternehmen und die Genossenschaften. All ihnen gebührt Respekt. Denn sie sichern den sozialen Zusammenhalt.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/schattenmieten-in-berlin-ein-dank-an-die-sozialen-vermieter-li.91610

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Berliner Zeitung am 07.07.2020: Wohnungsmarkt Was Mieter zum Thema Schattenmiete wissen müssen

Viele Vermieter vereinbaren beim Abschluss eines neuen Mietvertrages neben der zulässigen Mietendeckel-Miete eine höhere zweite Miete. Ist das zulässig?

Der Mietendeckel ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Schattenmiete.

Was ist, wenn der Vermieter beim Abschluss eines neuen Vertrages eine höhere Miete als zulässig verlangt, also eine Schattenmiete, zugleich aber erklärt, dass während der Geltungsdauer des Mietendeckels nur eine nach dem Mietendeckel zulässige Miete zu zahlen ist?

Ob solche Klauseln wirksam sind, ist umstritten. Der Mieterverein hält dieses Vorgehen für nicht zulässig und rät den Mietern, solche Formularklauseln prüfen zu lassen.

Was sagen die Vermieter?

Die Vermieter halten Schattenmieten für zulässig und stützen sich auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom März. Nach Lesart der Vermieter hat das Gericht in der Begründung zur Ablehnung einer einstweiligen Anordnung gegen den Mietendeckel ausgeführt, dass Vermieter nicht daran gehindert seien, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes oder Teilen desselben bei Neuvermietungen eine höhere Miete als die Mietendeckelmiete zusichern zu lassen.

Was sagen die Behörden?

Ob sich Vermieter unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom März darauf berufen können, neben der Mietendeckel-konformen Miete eine Schattenmiete zu vereinbaren, ist fraglich. Das Wohnungsamt Pankow hat jedenfalls im Mai ein Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters aus Bad Homburg untersagt, mit dem dieser per Klageschrift vom 28. Februar bei einem Pankower Mieter eine Mietsteigerung von bisher 550 Euro monatlich auf 632,50 Euro monatlich durchsetzen wollte. Das Mieterhöhungsverlangen verstoße gegen das Preiserhöhungsverbot des Mietendeckels, urteilte das Wohnungsamt. Das Interessante dabei: Das Amt stellte fest, es verkenne nicht, dass der Vermieter aktuell nicht die Zahlung einer höheren Miete verlange, sondern die Zustimmung zu einer Erhöhung geltend mache. Das allein ändere nichts daran, dass „jegliches auf Überschreitung“ der nach dem Mietendeckel zulässigen Miethöhe gerichtete Tun seit 23. Februar 2020 im Land Berlin verboten ist und preisbehördlich untersagt werden könne. Der Mietendeckel formuliere ein Verbot, welches außer der Forderung und Entgegennahme auch die Vereinbarung einer unzulässigen Miete, „insbesondere das ausdrückliche Festhalten am dahingehenden Erhöhungsverlangen“ umfasse. Diese Argumentation könnte auf eine Schattenmiete übertragen werden.

Worauf stützt sich das Wohnungsamt Pankow?

Das Pankower Wohnungsamt stützt sich ebenfalls auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Dieses hatte in der Ablehnung eines Eilantrags gegen den Mietendeckel gegenüber den Vermietern erklärt: „Sie würden weiterhin die bisher gültigen Mieten fordern, vereinbaren oder entgegen nehmen und dabei das Risiko in Kauf nehmen, behördlich oder zivilrechtlich auf Unterlassung beziehungsweise Absenkung und Rückzahlung in Anspruch genommen zu werden.“ Das bedeutet offenbar, dass das Bundesverfassungsgericht im Fordern, Vereinbaren oder Entgegennehmen einer höheren Miete einen Grund für eine Unterlassung sieht. Es spricht danach einiges dafür, dass Schattenmieten unzulässig sein könnten, auch wenn sie nur vereinbart, aber nicht entgegengenommen werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen geht wie das Bezirksamt Pankow davon aus,  dass die Vereinbarung jeder höheren als nach dem Mietendeckel zulässigen Schattenmiete „nichtig und damit unzulässig“ ist.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/was-mieter-zum-thema-schattenmiete-wissen-muessen-li.91648

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Berliner Zeitung am 07.07.2020: Mietendeckel Schattenmieten: Vermieter in Berlin behalten sich höhere Miete vor

Seitdem der Mietendeckel gilt, vereinbaren viele Vermieter in Berlin beim Abschluss eines neuen Mietvertrages zwei Mietpreise. Einen niedrigen, der dem Mietendeckel entspricht. Und einen höheren – für den Fall, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird. Gegen solche „Schattenmieten“ regt sich Protest.

Montagmittag, 13 Uhr. Ein rund 35 Quadratmeter großes „Singleapartment“ in Schöneberg wird im Internet für eine Kaltmiete von 327 Euro angeboten. Ein stattlicher Preis für eine Stadt, in der seit 23. Februar der Mietendeckel gilt. Aber zahlen muss der Mieter diese Miete nicht, erfährt er bei der weiteren Lektüre – jedenfalls vorerst nicht. „Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die im Inserat angegebene Miete diejenige Miete ist, welche im Mietvertrag vereinbart werden wird“, heißt es. Während der Geltungsdauer des Berliner Mietendeckels werde „als Zahlbetrag bis auf weiteres“ lediglich die Nettokaltmiete gemäß Mietendeckel in Höhe von 224,33 Euro von dem Vermieter entgegengenommen. Für den Fall, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird oder endet, behält sich der Vermieter allerdings vor, die höhere Miete zu verlangen.

So oder ähnlich lesen sich derzeit viele Wohnungsangebote in Berlin.

nennt der Berliner Mieterverein (BMV) die höhere Miete. Brisant daran: Etliche Vermieter behalten sich vor, die Differenz zwischen Mietendeckel-Miete und der höheren Vertragsmiete rückwirkend einzufordern.

Ob Schattenmieten erlaubt sind, ist umstritten. Der Mieterverein hält sie für nicht zulässig, „weil damit dem Mieter eine nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzumutbare Vertragsklausel aufgezwungen wird“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Außerdem werde mit der Schattenmiete dem Sinn und Zweck des Mietendeckels nicht entsprochen, argumentiert Wild. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hält Schattenmieten dagegen für „rechtlich zulässig“. Geschäftsführer und Vorstände müssten „ordnungsgemäß agieren“ und wirtschaftliche Schäden von ihren Unternehmen abwenden, so BBU-Chefin Maren Kern. In diesem Rahmen würden für den Fall, dass der Mietendeckel gekippt werde, die höheren Mieten vereinbart.

Die Deutsche Wohnen, der größte private Vermieter in Berlin, vereinbart beim Abschluss neuer Verträge ebenfalls Schattenmieten. An der Rechtmäßigkeit des Mietendeckels bestünden „bekanntermaßen Zweifel“, argumentiert eine Unternehmenssprecherin auf Anfrage. Das Bundesverfassungsgericht sei aufgerufen, hier eine Entscheidung herbeizuführen. Bis dahin gelte es, „mit dieser anhaltenden Unsicherheit verantwortungsvoll umzugehen“. Hierzu gehöre auch, „Regelungen für den Fall zu finden, dass sich der Mietendeckel als nicht verfassungskonform herausstellen sollte“.

Vor diesem Hintergrund vereinbare die Deutsche Wohnen bei Neuvermietungen auch die nach den Vorschriften des BGB zulässige Miete. Die Deutsche Wohnen verlangt von Hartz-IV-Empfängern eine Bescheinigung vom Jobcenter, dass es neben der Mietendeckel-konformen Miete eine höhere Miete übernimmt und gegebenenfalls sogar für nachzuzahlende Differenzen aufkommt. „Bestätigt das Jobcenter in der Bescheinigung die Übernahme des Differenzbetrages nicht, können wir leider keinen Mietvertrag mit Ihnen abschließen“, heißt es in einem Schreiben der Deutsche Wohnen an einen Interessenten, das der Berliner Zeitung vorliegt. „Diese Übernahmebestätigung ist gerade deshalb so wichtig für unsere Mietinteressentinnen und Mietinteressenten, da diese nicht eigenständig in der Lage sind, finanzielle Rücklagen zu bilden, um eventuell entstehende Nachzahlungen zu bedienen“, argumentiert die Deutsche Wohnen. „In keinem Fall ist bei der Deutsche Wohnen bisher eine Vermietung infolge dieses Vorgehens gescheitert.“

Die Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und Soziales, die für die Kosten der Unterkunft zuständig ist, zeigt sich unterdessen hart. Das Jobcenter übernehme nur die Unterkunftskosten, die der Mieter dem Vermieter schulde „und die auch angemessen“ seien.  Das Jobcenter übernehme keine nach dem Mietendeckel unzulässige Mieterhöhung. Wenn nach dem 23. November 2020 eine überhöhte Miete abgesenkt wird, was dann möglich ist, übernehme das Jobcenter nur die abgesenkte Miete.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/schattenmieten-vermieter-in-berlin-behalten-sich-hoehere-miete-vor-li.91581

AMV im Lichte der Presse:

 

Spandauer Volksblatt am 06.07.2020: Termine für Mieterberatungen in Spandauer Kiezen

Spandau. Das Beratungsbüro des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV) in der Westerwaldstraße 9a bleibt bis 9. August geschlossen. Persönliche Sprechstunden gibt es dagegen wieder an folgenden Standorten: Gemeinwesenverein Haselhorst, Burscheider Weg 21, Montag von 10 bis 12 Uhr. Stadtteilbüro Siemenstadt, Wattstraße 13, montags von 13 bis 15 Uhr. Gemeinwesenverein Heerstraße Nord, Obstallee 22 d/e, montags von 16 bis 19 Uhr. Paul-Schneider-Haus, Schönwalder Straße 23-24, dienstags von 14 bis 17 Uhr. Kieztreff, Einkaufszentrum Posthausweg, Falkenseer Chaussee 199, dienstags von 18 bis 20 Uhr.

https://www.berliner-woche.de/bezirk-spandau/c-soziales/termine-fuer-mieterberatungen-in-spandauer-kiezen_a279337

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Sind die gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ einschließlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 95/19, Urteil vom 29.04.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. wie folgt aus: „ Die Kammer hat bereits entschieden, dass die gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ einschließlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam sind (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 – 64 S 199/17, GE 2018, 1386 ff.). Die Entscheidung war Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde, die nicht zur Entscheidung angenommen wurde (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, GE 2019, 1097 ff. [beeil). Die Kammer hält auch nach den weiteren Ausführungen der Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz vom 16.03.2020 weiterhin an ihrer Beurteilung fest; insbesondere ist die Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung ausreichend, und zwar von amtlicher Stelle, nämlich im parlamentarischen Dokumentationssystem des Abgeordnetenhauses von Berlin, veröffentlicht worden (vgl. Kammer, a. a. O., Rn. 12). Die Veröffentlichung erfolgte auch rechtzeitig, nämlich vor dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung am 01.06.2015. Die Drucksache Nr. 17/2272, mit der die Verordnung samt ihrer Begründung veröffentlicht wurde, datiert vom 20.05.2015 (vgl. https://www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/d17-2272.pdf). Die Kammer verweist ergänzend auf die Gründe des Urteils vom 29.01.2020 der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin (66 S 143/19, WuM 2020, 152 ff.) und macht sich diese zu eigen.
Soweit die Beklagte vorträgt, die Begründung sei ihr nach einem – nicht näher dargelegten – Anruf beim Berliner Senat für Stadtentwicklung nicht übersandt worden, vermag dies die ordnungsgemäße Veröffentlichung nicht in Zweifel zu ziehen, zumal Drucksachen des Parlaments grundsätzlich bei diesem anzufordern sind.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist?
 
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 55/20, Urteil vom 10.06.2020) lautet: Nein!
 

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) ee) wie folgt aus: „Das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) wird vom Vortrag der Klägerin nicht getragen. Anders als noch in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 ist das Merkmal nicht bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist. Da die Klägerin das wohnwerterhöhende Merkmal geltend macht (nicht die Beklagte das entsprechende wohnwertmindernde), reicht es nicht aus, die Geräuschentwicklung über das Kopfsteinpflaster und (erst recht nicht) die Belastung durch Fluglärm ausgehend vom Flughafen Tegel zu bestreiten. Die Wohnung liegt im Einflugbereich des Flughafens, wie sich der Lärmkarte entnehmen lässt, die auf den Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht ist.“