Archiv für den Monat: August 2020

Aus der Rubrik “Wirtschaftsinformationen”:

Berliner Morgenpost am 13.08.2020: Dennoch weniger Gewinn – Deutsche Wohnen profitiert von höheren Mieten

Berlin ist eine “dynamische Wachstumsgeschichte”. Sagt das ein Vermieter, kann das Mieter nervös machen. Sie schützt zwar der Mietendeckel. In neuen Mietverträgen steht aber auch, wie teuer es wird, wenn er kippen sollte.

Trotz starken Gegenwinds und Wirtschaftskrise verdient die Deutsche Wohnen weiter an steigenden Mieteinnahmen. Ende Juni lagen sie bei dem Dax-Konzern bundesweit im Schnitt bei 6,93 Euro kalt je Quadratmeter und damit 2,6 Prozent höher als ein Jahr zuvor.

Auch im wichtigsten Markt Berlin lagen die Mieten höher als vor einem Jahr, sie stiegen wegen des Mietendeckels seit Jahresbeginn aber nicht mehr. Die Bewohner zahlten dort im Schnitt 6,91 Euro je Quadratmeter.

Nennenswerte Folgen der Corona-Krise spürt das Unternehmen dagegen nicht. “Der ökonomische Effekt ist gering”, sagte Vorstandschef Michael Zahn am Donnerstag. Nur rund ein Prozent der Mieterhaushalte habe sich dazu mit Anfragen und konkretem Hilfebedarf gemeldet. “Wir können zuversichtlich in die Zukunft schauen.”

Rund 116.000 der bundesweit 160.000 Wohnungen liegen im Raum Berlin. Wer sich in der Hauptstadt eine neue Wohnung bei der Deutsche Wohnen nimmt, zahlt jetzt durchschnittlich 7,51 Euro je Quadratmeter. Ohne Mietendeckel wären es zwei Euro mehr.

In den Verträgen neuer Mieter steht eine sogenannte Schattenmiete: Vereinbart ist die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erzielbare Miete, verlangt wird aber nur die Summe, die der Mietendeckel erlaubt. Lüftet Karlsruhe den Mietendeckel, müssen Mieter nachzahlen, so das Kalkül.

Und Deutsche Wohnen geht davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht das Gesetz kippen wird, das seit Februar in der Hauptstadt gilt. “Wir glauben fest daran, dass Berlin eine sehr dynamische Wachstumsgeschichte bleiben wird”, sagte Zahn. In der Stadt sank der Leerstand stärker als bundesweit.

https://www.morgenpost.de/wirtschaft/article230167380/Deutsche-Wohnen-profitiert-von-hoeheren-Mieten.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Sind Mängel für die Einordnung im Mietspiegel relevant?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 113 C 5055/19, Beschluss vom 18.05.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Beklagten schildern Umstände, die möglicherweise einen Anspruch wegen eines Mangels der Mietsache begründen. Mängel sind für aber grundsätzlich für die Einordnung im Mietspiegel nicht relevant.

Wohnung: Diese Gruppe ist als neutral zu bewerten. Auch hier gilt: Mängel, die die Beklagten schildern (im Übrigen auch unsubstantiiert, siehe dazu die bisherigen Erörterungen und Hinweise), sind für die Einordnung im Mietspiegel irrelevant. Wenn es etwa ein Schimmelproblem geben sollte, wäre dies ggf. ein Mietmangel und die Klägerin wäre zur Beseitigung verpflichtet, ggf. stünden den Beklagten Mietminderungsansprüche zu.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist für den Fall, dass die Werte des für die Wohnung maßgeblichen Rasterfelds durch eine negative Veränderung der Wohnlage seit dem Stichtag des älteren Mietspiegels erheblich und ungewöhnlich gesunken sind, ein Stichtagsabschlag zulässig?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 5 C 28/19, Urteil vom 04.02.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 842,92 Euro, zu dem noch ein gesonderter Zuschlag für die Einbauküche in Höhe von 19,03 Euro hinzukommen soll, nicht zu, denn die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung übersteigt die von den Beklagten bereits aktuell zu zahlende Miete von monatlich 745,79 Euro zuzüglich Zuschlag für die Einbauküche in Höhe von 19,03 Euro nicht.

Ungeachtet des Umstandes, dass das Gericht unter Bezugnahme auf die erteilten Hinweise auch weiterhin der Ansicht ist, dass der als Einbauküchenzuschlag vereinbarte Betrag von 19,03 Euro der vertraglich geschuldeten Nettokaltmiete hinzuzurechnen ist und nicht als Möblierungszuschlag im üblichen Sinne anzusehen ist, also im Sinne eines zusätzliches Entgelts für Einrichtungsgegenstände, die über die in der Orientierungshilfe zu dem Berliner Mietspiegel genannte wohnwerterhöhende Ausstattung einer Wohnung hinausgehend dem Mieter zur vertragsgemäßen Nutzung zur Verfügung gestellt wird (wie z.B. Tische, Stühle, Bett, Sofa, Sessel, Fernseher etc.), ergeben sich in Anbetracht des im Verlaufe des Rechtsstreits in Kraft getretenen Berliner Mietspiegels 2019 für die streitgegenständliche Wohnung im mittleren und oberen Bereich des für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erheblich geringere Werte, was maßgeblich damit im Zusammenhang steht, dass die Wohnlage entgegen der Einstufung im Berliner Mietspiegel 2017 (dort “gute Wohnlage”) nunmehr als mittlere Wohnlage qualifiziert wird und der Erhebungsstichtag für die Werte des neuen Berliner Mietspiegels 2019 (dessen Stichtag ist der 01.09.2018) dem für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegend maßgebenden Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens Ende August 2018 nahezu entspricht.

Für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach Auffassung des Gerichts vorliegend grundsätzlich der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2017 heranzuziehen, dessen Werte gemäß § 558d Abs. 3 BGB die Vermutung begründen, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, weil es für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ankommt, vorliegend also auf den Zeitpunkt Ende August 2018 (vgl. hierzu Schmidt-Futterer-Börstinghaus aaO Rn. 121 mwN). Zu diesem Zeitpunkt war der neue Berliner Mietspiegel 2019 noch nicht in Kraft; dieser ist erst im Verlaufe des Rechtsstreits im Mai 2019 veröffentlicht worden.

Dennoch ist vorliegend unter Berücksichtigung der sich aus dem Berliner Mietspiegel 2019 ergebenden Werte entsprechend des gerichtlichen Hinweises vom 22.10.2019 eine Anpassung vorzunehmen, da die Werte im mittleren und oberen Bereich des Mietspiegelfeldes I 7 (2017) und des Mietspiegelfeldes H 7 (2019) erheblich in der Weise voneinander abweichen, dass die aktuelleren Werte des Berliner Mietspiegels 2019 im mittleren und oberen Bereich infolge der Veränderung der für die streitgegenständliche Wohnung maßgebenden Wohnlage nunmehr erheblich unterhalb der Werte im mittleren und oberen Bereich des Mietspiegelfeldes I 7 (2017) liegen.

Unter Berücksichtigung der zutreffenden Rechtsansicht des BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15, nach der in dem dort zu entscheidenden Fall eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit dem Stichtag eines älteren Mietspiegels eingetreten war und deshalb ein Stichtagszuschlag als zulässig erachtet wurde, kann für den umgekehrten Fall, dass die Werte des für die Wohnung maßgeblichen Rasterfeldes durch eine negative Veränderung der Wohnlage erheblich und ungewöhnlich gesunken sind (was in den letzten Jahren eher eine Ausnahme darstellt haben dürfte) selbstverständlich nichts Abweichendes gelten.

Der Erhebungsstichtag des neuen Berliner Mietspiegels 2019 (01.09.2018) entspricht vorliegend nahezu dem Zugangszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens, so dass es gerechtfertigt ist, den aktuelleren Wert des Berliner Mietspiegels 2019 für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichs-miete heranzuziehen. In diesem Zusammenhang wird mangels konkreter Angabe dazu, an welchem Tag das Mieterhöhungsverlangen den Beklagten zugegangen war, davon ausgegangen, dass den Beklagten das Schreiben bei üblichem Postverlauf noch im Monat August 2018 zugegangen war, also unmittelbar vor dem für den Berliner Mietspiegel 2019 geltenden Stichtag.

Der sich nach dem Berliner Mietspiegel 2019 (Feld H 7) bei einem Zuschlag von 80 % der Differenz zwischen Oberwert und Mittelwert zum Mittelwert ergebende Wert beträgt 8,80 Euro/qm. Nach dem eigenen Vortrag der klagenden Partei ist in den Merkmalgruppen 1 bis 4 (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude) von einem Überwiegen wohnwerterhöhender Merkmale auszugehen und die Merkmalgruppe 5 ist als neutral zu bewerten, so dass sich der genannte Zuschlag von 80 % ergibt.

Die aktuelle von den Beklagten zu zahlende monatliche Nettokaltmiete von 745,79 Euro (wobei der Zuschlag für die Einbauküche nicht einmal berücksichtigt wurde) entspricht bereits 9,02 Euro/qm, so dass eine Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete vorliegend nicht geschuldet ist.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

rbb24.de am 11.08.2020: Millionen-Nachzahlungen drohen – Berliner Schattenmieten liegen oft doppelt so hoch wie gedeckelte Mieten

Wer in Berlin einen Mietvertrag unterzeichnet, findet mitunter zwei Beträge: den laut Mietendeckel günstigen Mietzins sowie eine teure Schattenmiete, die gezahlt werden soll, wenn der Mietendeckel fällt. Dabei stechen vor allem zwei Bezirke hervor.

Die sogenannten Schattenmieten sind in Berlin im Schnitt doppelt so hoch wie jene, die durch den Mietendeckel festgelegt werden. Das hat eine am Montag veröffentlichte Untersuchung des Hamburger Forschungsinstituts F+B [externer Link] ergeben. Die Erkenntnisse sind Teil eines Wohn-Index, den das Institut viermal im Jahr veröffentlicht.

Oftmals werden beide Preise in den Mietvertrag geschrieben. Die Vermieter setzen darauf, dass die höheren Mieten nachgezahlt werden müssen, falls das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel zu Fall bringt.

Mögliche Nachzahlungen in Millionenhöhe

Für 3.133 Wohnungen, die seit dem 23. Februar 2020 angeboten wurden – an diesem Tag trat der Mietendeckel in Kraft – ermittelte F+B eine gedeckelte Durchschnittsmiete von 7,05 Euro pro Quadratmeter. Die angegebene Marktmiete lag bei diesen Wohnungen im Schnitt bei 13,63 Euro.

“Hochgerechnet auf die Anzahl der annoncierten Wohnungen und die durchschnittliche Wohnungsgröße von 60 m² geht es hier um monatlich rund 1,2 Mio. € (oder seit dem 23.2.20 bis zum 30.06.2020 um 5,3 Mio. €, bzw. knapp 1.700 € pro Wohnung), die allein diese Berliner Mieter seit dem 23.2.20 nachzahlen müssten, falls sich das Gesetz als verfassungswidrig herausstellt”, heißt es im Wohn-Index von F+P.

Vor allem in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg seien die Preisunterschiede zwischen Marktmieten und den gedeckelten Mieten besonders groß.

Wann das Bundesverfassungsgericht in Sachen Mietendeckel entscheiden wird, ist noch völlig unklar – ebenso die Frage, wie es mit möglichen Mietrückzahlungen aussieht, sollte der Mietendeckel gekippt werden.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2020/08/schattenmieten-berlin-mietendeckel-untersuchung-f-b.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 227 C 115/19, Urteil vom 06.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der besonderen Lärmbelastung nach dem Mietspiegel, deren Regelwirkung die Klägerin keinen erheblichen Vortrag entgegengesetzt hat, steht das Positivmerkmal des PKW-Parkplatzangebotes gegenüber. Die Beklagten nutzen unstreitig eine von der Klägerin zur Verfügung gestellte Garage. Das Merkmal entfällt nicht wegen der Entgeltlichkeit des Parkplatzangebotes. Das Gericht schließt sich insoweit der Rechtsprechung der 67. Kammer des Landgerichts Berlin (Urteil vom 16. Oktober 2018, 67 S 150/18, Rn. 9) an. Dem Wortlaut des Mietspiegels lässt sich das Erfordernis einer Unentgeltlichkeit nicht entnehmen. Zudem wirkt sich in Berlin angesichts der weit verbreiteten Parkplatzknappheit auch bereits das kostenpflichtige Angebot eines wohnungsnahen “eigenen” Stellplatzes wohnwerterhöhend aus. Das Parkplatzangebot ist zudem im Sinne des Berliner Mietspiegels 2019 “ausreichend dimensioniert”. Zwar steht nicht für jede Mietpartei eine Garage zur Verfügung, sondern nur etwa für jede zweite. Allerdings verlangt der Mietspiegel nicht, dass für jeden Mieter ein Parkplatz vorhanden sein muss. Es muss vielmehr bei Interesse eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit gegeben sein, die sich für die Beklagten bereits daraus ergibt, dass Ihnen eine Garage zur Verfügung gestellt wurde. Ob dies bereits ausreicht, oder ob das Merkmal verlangt, dass darüber hinaus auch allgemein das Angebot ausreichen ist, kann hier dahinstehen, da ein Garagenangebot für etwa jeden zweiten Mieter als ausreichend dimensioniert anzusehen ist. Hier ist zu berücksichtigen, dass eine Vielzahl von Mietern in einer Großstadt wie Berlin über keinen Pkw verfügen und kein Interesse an einem Parkplatz hat.”

AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 05.08.2020: Gericht moniert zu hohe Versicherungskosten

Urteil gegen Deutsche Wohnen

Der aktuelle Richterspruch bezieht sich zwar nur auf den konkreten Klagefall. Er könnte aber Signalwirkung für weitere Bewohner des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen und seiner Tochterunternehmen haben.

Es ging um die Versicherungskostenabrechnung für das Jahr 2017, gegen die eine Mieterin aus der Westerwaldstraße juristisch vorgegangen war. Die hatten sich für ihre etwas mehr als 61 Quadratmeter große Wohnung in einem GSW-Objekt von 112,77 Euro im Jahr 2015 auf 175,92 Euro zwei Jahre später erhöht. Ein Anstieg um etwa 50 Prozent. Den Differenzbetrag in Höhe von 63,15 Euro forderte die Frau deshalb zurück und berief sich auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Und wie schon bei einem Urteil vom Oktober 2019, als es um die Versicherungskosten für das Jahr 2016 ging, folgte das Amtsgericht Spandau erneut dieser Argumentation und verlangt eine Rückerstattung. In der Begründung heißt es: „…bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung stellt sich diese Kostensteigerung nicht als vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis…dar“. Gegen den Richterspruch kann Berufung eingelegt werden.

Deutsche Wohnen soll Versicherungsvertrag grundlos gekündigt haben

Das Problem sei eingetreten, weil die Deutsche Wohnen 2016 „grundlos rückwirkend“ einen neuen Versicherungsvertrag trotz bestehendem und ungekündigten Vertrag abgeschlossen habe, erklärte Marcel Eupen, Sprecher des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), der die Kläger in beiden Fällen vertrat. Statt wie zuvor nach Anzahl der Mietobjekte erfolge die Prämienberechnung seither auf Basis der jeweiligen Wohn-, beziehungsweise Nutzfläche. Der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot halte deshalb weiter an und pflanze sich von Jahr zu Jahr fort.

Inzwischen laufe ein weiteres Verfahren gegen die Betriebskostenabrechung 2019 für die Abrechnungsperiode 2018, teilte Eupen mit. Ein Urteil des Amtsgerichts werde im Herbst erwartet. Der AMV rate „allen Wohnungsmietern“ Widerspruch gegen die Versicherungskosten für diesen Zeitraum einzureichen.

Immobilienkonzern könnte in Berufung gehen

Und was sagt die Deutsche Wohnen? „Das Urteil liegt uns seit Ende vergangener Woche vor“, heißt es in der Antwort vom 4. August auf eine Anfrage des Spandauer Volksblatts mit der Bitte um eine Stellungnahme. „Wir schauen uns die Begründung an und werden dann entscheiden, ob wir in Berufung gehen.“

https://www.berliner-woche.de/spandau/c-soziales/urteil-gegen-deutsche-wohnen_a282682

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Liegen die Negativmerkmale “Keine Kochmöglichkeit” und “Keine Spüle” nach der Merkmalgruppe 2 des Berliner Mietspiegels 2019 vor, wenn der Vermieter keine Küche stellt, aber einen Kostenzuschuss in Höhe von 1.500 EUR für die Anschaffung einer entsprechende Grundausstattung gewährt?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 227 C 115/19, Urteil vom 06.05.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Umstand, dass die Küche vereinbarungsgemäß nicht mit einer Kochmöglichkeit und nicht mit einer Spüle ausgestattet war, führt unter den Umständen des hiesigen Falles nicht zur Erfüllung der entsprechenden Negativmerkmale. Dem Nichteinbau von Kochmöglichkeit und Spüle stand ausweislich der insoweit eindeutigen Formulierung in § 3 des Mietvertrages die Leistung eines Kostenzuschusses in Höhe von 1.500 EUR gegenüber; die Beklagten haben sich also gegen eine entsprechende Grundausstattung durch die Klägerin und für einen bezuschussten Eigeneinbau entschieden. Der Höhe nach deckt dieser mindestens die Anschaffung einer Kochmöglichkeit und einer Spüle ab. Dieses Ergebnis widerspricht nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in dem Urteil vom 24. Oktober 2018, VIII ZR 52/18 Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt hiernach bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Der BGH hat sich in dem genannten Urteil ausschließlich mit der Frage beschäftigt, ob ein durch die Mietereigenausstattung erfülltes Positivmerkmal anzunehmen ist, und hat ausdrücklich den Fall einer Kostenerstattung durch den Vermieter ausgenommen. Auch hiernach erscheint es angemessen und im Einklang mit den Ausführungen des BGH im hiesigen Fall der teilweisen Kostenerstattung jedenfalls das Negativmerkmal nicht anzunehmen.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Sind vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln zugegangene Mieterhöhungsverlangen trotz der Stichtagsregelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 227 C 115/19, Urteil vom 06.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht durch das am 23. Februar 2020 in Kraft getretene MietenWoG Berlin ausgeschlossen. Das in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin statuierte Verbot einer Miete, die die am 18. Juni 2019 geltende Miete übersteigt, ist erst am 23. Februar 2020 in Kraft getreten und gilt erst ab diesem Zeitpunkt für künftige Mieten. Auf den Zustimmungsanspruch des Vermieters vor Inkrafttreten des Gesetzes kann die Norm mangels echter Rückwirkung keine Auswirkung haben. Soweit die Norm auf den Stichtag 18. Juni 2019 Bezug nimmt, so hat dies nur Bedeutung für die Höhe der nunmehr zulässigen Miete; nicht jedoch für den Zeitpunkt der Wirkung des Verbots. Dementsprechend heißt es in der Begründung zum Änderungsantrag der Regierungsfraktionen: “Die Vorschrift entfaltet hingegen keine echte Rückwirkung. Sie regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes.” (Änderungsantrag der Fraktion der SPD Fraktion die Linke und der Fraktion Bündnis 90/die Grünen zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten Begrenzung – Drucksache 18/2347 – vom 21. Januar 2 2020, Seite 6). Hiernach kann das Gesetz auf einen Zustimmungsanspruch zum 1. Oktober 2019 keinen Einfluss haben. Das Gericht schließt sich hinsichtlich der fehlenden Rückwirkung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin den Ausführungen des Amtsgerichts Charlottenburg, Urteil vom 2. März 2020, 213 C 136/19, an. Es folgt nicht den Ausführungen des Landgerichts Berlin in dem Vorlagebeschluss vom 12. März 2020 – 67 S 274/19.”

Pressemitteilung 16/2020

DAX-Konzern Deutsche Wohnen verstößt abermals gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Die Deutsche Wohnen, die für alle ihre Konzerngesellschaften und damit für rund 161.000 Wohnungen (Stand: Ende 2019) nur eine einzige Sach- und Haftpflicht-Versicherung bei der Allianz Versicherungs-AG unterhält, verstößt nach dem Wirtschaftsjahr 2016 (siehe AG Spandau – 6 C 293/19, Urteil vom 18.10.2019) bei den Kosten der Versicherung auch bei dem Jahr 2017 gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit- so zumindest das Amtsgericht Spandau (AG Spandau – 5 C 104/20, Urteil vom 14.07.2020).

Rückwirkender Versicherungsabschluss

Die Deutsche Wohnen unterhielt am 02.08.2016 bei der Allianz Versicherungs-AG eine Sach- und Haftpflicht-Versicherung für den Zeitraum vom 01.01.2014 bis zum 01.01.2017 auf der Basis einer Prämienberechnung nach der Anzahl der Mietobjekte. Dieser Versicherungsvertrag auf der Basis der Prämienberechnung nach der Anzahl der Mietobjekte wurde am 02.08.2016 rückwirkend zum 01.01.2014 durch einen Versicherungsvertrag auf der Basis der Prämienberechnung nach der Wohn-/Nutzfläche abgelöst.

Kostensteigerung von über 50 %

Dieser rückwirkende Austausch der Versicherung führte bei 1.234 Mietern der GSW-Großsiedlung Böhmerwaldweg 1-11 / Elmweg 1-9 ungerade / Frankenwaldstraße 2-12 gerade / Hainleiteweg 1-11, 13 / Kellerwaldweg 1-10, 122 / Knüllweg 1-10 / Steigerwald-

straße 1-19 ungerade / Westerwaldstraße 1, 4-12 gerade im Falkenhagener Feld in Berlin-Spandau zu einer Kostensteigerung von 2015 auf 2016 von 153.584,43 € um

51,69 % auf Gesamtversicherungskosten von 232.974,56 € sowie von 2015 auf 2017 von 153.584,43 € um 55,99 % auf Gesamtversicherungskosten von 239.581,72 €.

Mehrkosten von 63,15 €

Bei der hier klagenden Mieterin aus der Westerwaldstraße 1 stiegen die Versicherungskosten für deren 1-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 61,64 m² von 112,77 € im Jahr 2015 auf 171,06 € im Jahr 2016 und auf 175,92 € im Jahr 2017. Sie forderte den Differenzbetrag zwischen 2015 und 2017 von 63,15 € (175,92 € – 112,77 € = 63,15 €) von der Deutsche Wohnen zurück und berief sich auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Amtsgericht Spandau bejaht Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit

Zu Recht, urteilte jetzt das Amtsgericht Spandau (AG Spandau – 5 C 104/20, Urteil vom 14.07.2020) und gab der Klage der Mieterin statt. Die eingetretene „Kostensteigerung verstieß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit”. „Aus Sicht eines vernünftigen Wohnungsvermieters stellt sich diese Kostensteigerung nicht als vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis unter Beachtung des Gebots der ordentlichen Wirtschaftsführung dar“, so das Amtsgericht Spandau in seiner Urteilsbegründung.

Kommentar des AMV

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der die Mieterin aus der Westerwaldstraße 1 in der GSW-Großsiedlung Falkenhagener Feld in Spandau vertritt, zeigt sich sehr zufrieden, dass das Amtsgericht Spandau, dass bereits bei der Betriebskostenabrechnung 2016 einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit bejaht hatte (AG Spandau – 6 C 293/19, Urteil vom 18.10.2019), dies nun bei der Betriebskostenabrechnung 2017 genauso sieht.

„Der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, der 2016 dadurch eingetreten ist, dass die Deutsche Wohnen am 02.08.2016 grundlos rückwirkend einen neuen Versicherungsvertrag trotz bestehendem und ungekündigten Vertrag für den Zeitraum vom 01.01.2014 bis zum 01.01.2017 abgeschlossen hat, hält bis heute an und pflanzt sich von Jahr zu Jahr fort und damit auch in das hier maßgebliche Jahr 2017″, sagt AMV-Chef Marcel Eupen.

„Das maßgebliche Urteil des Amtsgerichts Spandau vom 14.07.2020 ist noch nicht rechtskräftig. Die Deutsche Wohnen kann noch Berufung beim Landgericht Berlin einlegen. Der AMV rechnet damit, dass die Deutsche Wohnen von diesem Rechtsmittel Gebrauch machen wird”, so Eupen.

„Da die Deutsche Wohnen sowohl den Versicherungsvertrag vom 02.08.2016 als auch den Nachfolgevertrag vom 01.09.2017 für alle Gesellschaften des Deutsche Wohnen Konzerns rückwirkend trotz bestehendem Versicherungsvertrag abgeschlossen hat, hat das vorliegende Gerichtsurteil nicht nur Auswirkungen auf die hier involvierte GSW-Wohnung aus dem Falkenhagener Feld in Spandau sondern unter Zugrundelegung der Rechtsauffassung des Amtsgerichts Spandau eine deutschlandweite Wirkung auf alle Wohnungen der Deutsche Wohnen”, so Eupen.

„Der sich jährlich fortpflanzende Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt laut Eupen auch für die Betriebskostenabrechnung aus dem Jahr 2019 für die Abrechnungsperiode 2018. Hier läuft bereits ein entsprechender Gerichtsprozess vor dem Amtsgericht Spandau (5 C 150/20). Eupen erwartet ein entsprechendes Urteil des Amtsgerichts Spandau im Herbst dieses Jahres.”

„Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. rät allen Wohnraummietern der Deutsche Wohnen, umgehend bei ihrer Betriebskostenabrechnung 2019 für die Abrechnungsperiode 2018 – sofern noch nicht geschehen – Widerspruch gegen die Kosten der Versicherung einzulegen und einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu rügen, da die Deutsche Wohnen ohne ersichtlichen Grund am 02.08.2016 rückwirkend für den Zeitraum 01.01.2014 bis 01.01.2017 einen neuen Versicherungsvertrag abgeschlossen hat, wonach die Versicherungsprämie nicht mehr nach der Anzahl der Wohnobjekte sondern nach der Wohn-/Nutzfläche nach Quadratmetern abgerechnet wird mit der Folge einer exorbitanten Kostensteigerung”, sagte Eupen.

Berlin, den 04.08.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Landgericht Berlin – 66 S 95/20, Urteil vom 31. Juli 2020

Pressemitteilung 45/2020 vom 31.07.2020: Das Gesetz zum sog. „Berliner Mietendeckel“ (MietenWoG Bln) ist nach Ansicht der für Berufungen in Mietsachen zuständigen Zivilkammer 66 als verfassungsgemäß anzusehen.

Die Richter der für Berufungen in Mietsachen zuständigen Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin haben aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 24. Juni 2020 in dem heute in öffentlicher Sitzung verkündeten und dabei mündlich kurz begründeten Urteil entschieden, dass nach ihrer Ansicht die Vorschriften des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) – auch als sog. „Berliner Mietendeckel“ bezeichnet – als verfassungsgemäß anzusehen sind. Allerdings könnten diese Vorschriften – so die Richter der Zivilkammer 66 – trotz des gesetzlichen Stichtags vom 18. Juni 2019 Mieterhöhungen der Vermieterseite erst ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes am 23. Februar 2020 und nicht schon für Zeit zwischen diesem Stichtag und dem Inkrafttreten dieses Gesetzes verhindern.

In dem zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in Berlin ein Mieterhöhungsverlangen der Vermieterseite vom 18. Juni 2019 – und damit genau vom gesetzlichen Stichtag – im Rahmen einer Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu prüfen. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hatte die Klage der Vermieterseite in der ersten Instanz mit der Begründung abgewiesen, das mit der Klage geltend gemachte Mieterhöhungsverlangen für die Zeit ab dem 01. September 2019 sei auf ein nach den §§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln und 134 BGB verbotenes Rechtsgeschäft gerichtet, da ein Mietzins verlangt werde, der die am 18. Juni 2019 – dem Stichtag des Gesetzes – wirksam vereinbarte bzw. geltende Miete überschreite.

Auf die dagegen eingelegte Berufung des klagenden Vermieters haben die Richter der Zivilkammer 66 mit ihrem heutigen Urteil die Entscheidung der ersten Instanz für die Mietzinsansprüche ab dem 01. März 2020 bestätigt. Die Zivilkammer 66 – so der Vorsitzende in der heutigen Urteilsbegründung – sehe das Gesetz zum sog. „Berliner Mietendeckel“ weder formell noch materiell als verfassungswidrig an, sodass keine Vorlage nach Art. 100 GG an das Bundesverfassungsgericht geboten sei. Das Bundesverfassungsgericht habe bisher lediglich im Rahmen einstweiligen Rechtsschutzes die Frage nach der Gesetzeskompetenz des Landes Berlin für das MietenWoG Bln als „offen“ bezeichnet, und damit eine Tendenz nicht erkennen lassen. Da die Kammer selbst nicht zu Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit gelangt sei, sei das Verfahren auch nicht auszusetzen, sondern das als wirksam erachtete Gesetz anzuwenden.

Allerdings sei das MietenWoG Bln als ein Verbotsgesetz mit zivilrechtlichen Folgen nach § 134 BGB erst am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Der in diesem Gesetz enthaltene Stichtag am 18. Juni 2019 stelle zwar einen materiell maßgeblichen Bezugspunkt für die Ermittlung der absolut (noch) zulässigen Miethöhe dar, ändere aber nichts daran, dass das gesetzliche Verbot höherer Mieten zum Stichtag am 18. Juni 2019 noch nicht existiert habe, sondern erst ab dem 23. Februar 2020 gelte. Daher sei eine höhere Miete als die am Stichtag vereinbarte bzw. geltende Miete erst ab dem März 2020 für den monatlich zu zahlenden Mietzins verboten.

Das Mieterhöhungsverlangen für die Zeit ab dem 01. September 2019 bis Ende Februar 2020 verstoße daher zwar nicht gegen das gesetzliche Verbot des MietenWoG Bln, überschreite aber die ortsübliche Vergleichsmiete, sodass die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für den Zeitraum vom 01. September 2019 bis Ende Februar 2020 aus diesem Grunde keinen Erfolg habe, weshalb die Berufung insgesamt unbegründet und zurückzuweisen sei.

Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig; gegen die Nichtzulassung der Revision kann Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof innerhalb von einem Monat ab förmlicher Zustellung des Urteils eingelegt werden.

Wegen der weiteren Einzelheiten muss auf die schriftlichen Urteilsgründe verwiesen werden. Nach den Presserichtlinien kann über diese aber erst berichtet werden, wenn das heute verkündete Urteil den Parteien in schriftlicher Form zugestellt wurde.

https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2020/pressemitteilung.967839.php