Ist bei Nässe bzw. Feuchtigkeit im Kellerraum eine Minderungsquote von 5 % sachgerecht?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 14/17, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Auch wenn nur auf den Mieterkeller abzustellen ist, erscheint der Kammer eine Minderungsquote von 5% sachgerecht. Nach einer Entscheidung des AG Düren vom 16. Dezember 1981 (8 C 465/81, WuM 1983, 30; Börstinghaus, Mietminderungstabelle, 3. Aufl., lfd. Nr. 721) ist bei Feuchtigkeit im Keller bei Niederschlag eine Minderungsquote von 5% zugesprochen worden, das AG Bad Bramstedt hat mit seiner Entscheidung vom 20. Ju… 1989 (5 C 44/89, WuM 1990,71; Börstinghaus a.a.O., lfd. Nr. 891) bei Feuchtigkeit in den zur Wohnung gehörenden Kellerräumen eine Minderungsquote von 10% und das LG Berlin mit seiner Entscheidung vom 14. Juni 2001 (67 S 475/00, GE 2001, 1606: Börstinghaus a.a.O., lfd. Nr. 893) bei Kellerfeuchtigkeit und Abhängigkeit von der Minderung vom Flächenanteil und Nutzungszweck eine Minderungsquote von 10% zugesprochen. Schließlich hat das AG Bergheim mit der Entscheidung vom 12. April 2011 (28 C 147/10, WuM 2011, 359; Börstinghaus a.a.O., lfd. Nr. 1116) bei einem feuchten Keller eine Minderung von 15% festgestellt, wobei bei der Entscheidung die Wände seit geraumer Zeit massiv durchfeuchtet gewesen seien und sich auf dem Boden sogar Pfützen gebildet hätten.”

Kann der Mieter bei Nässe bzw. Feuchtigkeit im Kellerraum seine Miete mindern?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 14/17, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Soweit das Amtsgericht eine Minderungsberechtigung bezogen auf Nässe bzw. Feuchtigkeit im Kellerraum der Kläger zuerkannt hat, bleibt die Berufung ohne Erfolg. Den Klägern steht ein dementsprechendes Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Nach der in dem selbstständigen Beweisverfahren durchgeführten Beweisaufnahme liegt insoweit ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGS vor. Der Sachverständige H. hat hierzu in seinem schriftlichen Gutachten vom 19. November 2014 zur Überzeugung der Kammer ausgeführt, dass sowohl das Mauerwerk an der Außenwand des von den Klägern angemieteten Kellerraumes als auch der zu diesem führende Kellerflur Durchfeuchtungen aufweise. Im Zeitpunkt des Ortstermins seien im Mieterkeller der Kläger und im Kellerflur Farbablösungen im Außenwandbereich feststellbar gewesen, welche auf das Vorhandensein von Feuchtigkeit hinweisen würden. An der Wand Nr. 4 des Mieterkellers seien im Bereich der untersten vier Mauerwerksschichten partielle Farbablösungen sichtbar und teilweise auch Ausblühungserscheinungen. Aufgrund der Untersuchung sowohl der optisch auffälligen Bereiche als auch der sie umgebenden optisch unauffälligen Wandflächen der Außenwände mit dem elektronischen Messgerät GANN Hydromette und der Oberflächenmesssonde hätten Messwerte irn oberen Bereich im Mittel 50 Digits und im unteren Bereich der ersten drei Mauerwerksschichten Messwerte von 125 bis 145 Digits festgestellt werden können. Eine Ausnahme würden die Einzelsteine unterhalb und seitlich der Schornstein-Revision söffnung darstellen. Hier habe sich von den einzelnen Steinen der Farbanstrich lokal abgelöst. Hier würden die Messwerte bei 145 Digits liegen. Von einer Feuchtigkeit im Kellermauerwerk sei bei 100 bis 150 Digits, von einem trockenen Mauerwerk bei 60 bis 80 Digits auszugehen. Bei Anzeigen über 130 Digits sei je nach Rohwichte schon mit beginnendem Flüssigkeitswasservorkommen zu rechnen. Die in den Kelierräumen festgestellten Farbablösungen sowie die gemessenen Werte würden deutliche Anzeichen für einen Feuchteeindrang aus dem Außenwandbereich darstellen. Ursache hierfür sei mit hoher Wahrscheinlichkeit ein altersbedingtes Versagen der vertikalen Außenwandabdichtung. Die technischen Möglichkeiten zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung würden eine streichfähige Abdichtung von erdberührten Bauteilen erlauben. Diese habe zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung in der Regel in einem abdichtenden Anstrich mit einem bituminösen Anstrichmittel als Deckaufstrich bestanden. Diese Anstrichmittel würden gegenüber den in den heute anerkannten Regeln der Technik vorgesehenen Abdichtungsstoffen über einen geringeren Abnutzungsvorrat verfügen und würden daher nur einen zeitlich begrenzten Schutz vor dem Eindringen von Bodenfeuchte bzw. Sickerwasser geben, Stehendes Wasser – wie von den Klägern behauptet – konnte der Sachverständige bei dem Ortstermin jedoch nicht feststellen.

Die Mietminderung ist nicht gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeschlossen, weil der Mangel die Gebrauchstauglichkeit nur unerheblich beeinträchtigen würde. Insoweit liegt eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit vor, wenn sie bei objektiver Betrachtungsweise nicht spürbar ins Gewicht fällt oder wenn der Mangel leicht erkennbar ist und schnell sowie mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass eine Minderung gegen § 242 BGB verstieße (BGH, Urteil vorn 30. Juni 2004, XII ZR 251/02, WuM 2004, 531: Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 536 Rn. 11; Palandt/Sprau, BGB, 77, Aufl., § 536 Rn. 17 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn. 47 m.w.N. in Rn. 146). Die Annahme eines unerheblichen Mangels hängt dabei nicht davon ab, ob der Mieter die Wohnung nutzt. Ein unerheblicher Mangel kann daher nicht allein deswegen angenommen werden, weil der Mieter abwesend ist (vgl. Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 50). Demnach sind die festgestellten Durchfeuchtungen jedenfalls im Mieierkelier nicht mehr als unerheblich zu bewerten. Die Gebrauchsbeeinträchtigung durch die Durchfeuchtungen an der Wand Nr. 4 ist durchaus für die Kläger spürbar. Ein Keller hat den Zweck, in ihm Gegenstände zu verwahren. Diese werden üblicherweise auf den Boden und an die Wand gestellt. Diese Nutzungsmöglichkeit ist durch die erhebliche Feuchtigkeit im unteren Bereich der Wand Nr. 4, also der Außenwand, spürbar eingeschränkt. Ihr liegt nach den Ausführungen des Sachverständigen mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Baumangel zugrunde, der nicht mit geringem Aufwand beseitigt werden kann. Nicht erheblich ist, dass die Kläger ihren Kellerraum gleichwohl – nach Meinung der Beklagten – vollständig genutzt haben. Wie bereits ausgeführt, ist die Gebrauchsbeeinträchtigung abstrakt und nicht anhand der individuellen Nutzung durch den konkreten Mieter zu beurteilen.

Eine andere Beurteilung ergibt sich indessen für die Durchfeuchtungen im Kellerflur. Hier liegt keine spürbare Nutzungsbeeinträchtigung für die Mieter vor, da dieser lediglich als Zugang zu ihrem eigenen Keller benutzt wird und nicht dazu, dort Gegenstände zu verwahren. Ein Minderungsrecht scheitert somit diesbezüglich an § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, was insoweit der Berufung zu einem Teilerfolg verhilft.”

Kann der Mieter bei einem Mietmangel gem. § 320 Abs. 1 BGB – neben der Minderung – einen Teil der vertraglich vereinbarten Miete zurückzubehalten?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 14/17, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: “Der Feststellungsantrag zu 2. ist zulässig und überwiegend begründet (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15. April 2016, 65 S 400/15 WuM 2016,416). Die Kläger sind gem. § 320 Abs. 1 BGB – neben der Minderung – berechtigt, einen Teil der vertraglich vereinbarten Miete zurückzubehalten. Ihnen steht ein zurückbehaltungsfähiger Gegenanspruch auf Mängelbeseitigung gem. § 535 Abs. 1 BGB zu, da – wie ausgeführt – in der auf den geometrischen Wärmebrücken beruhenden Gefahr der Schimmelpilzbildung ein Mangel der Mietwohnung zu sehen ist. Die Höhe der Zurückbehaltungsquote bemisst die Kammer mit dem dreifachen Betrag der monatlichen Minderung begrenzt auf den vierfachen Betrag der monatlichen Bruttomiete (vgl. LG Berlin a.a.O.; Blank/Börstinghaus a.a.O., § 536 Rn. 62). Wie der u. a. für das Wohnungsmietrecht zuständige Senat des BGH in seinem Urteil vom 17. Mai 2015 – VIll ZR 19/14 – entschieden hat, unterliegt das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. Anders als etwa beim Kauf- oder Werkvertrag, bei dem durch die Mängelbeseitigung die Wiederherstellung des Gleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung vollständig möglich ist, kann bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gem. § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehaltungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuld Verhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mängelbeseitigungskosten zu bemessen Der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts steht – anders als bei dem noch zu erörternden Mangel der Kellerfeuchtigkeit – nicht entgegen, dass die Kläger in L Instanz auch bezüglich des Mangels der Gefahr der Schimmelpilzbildung in ihrer Wohnung einen Vorschussanspruch für die Beseitigung des Mangels geltend gemacht haben. Dadurch, dass das Amtsgericht diesen Antrag fehlerhaft nicht in den Tatbestand seiner Entscheidung aufgenommen hat und binnen der gesetzlichen Fristen weder einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320ZPO noch eine Urteilsergänzung nach § 321 ZPO von den Klägern beantragt worden sind, ist die Rechtshängigkeit dieses Anspruchs weggefallen (Zöller/Vollkommer, ZPO, 31. Aufl., § 321 Rn. 8). Auch in der Berufungsinstanz wurde der übergangene Antrag im Wege einer Klageerweiterung gem. § 533ZPO nicht wieder aufgegriffen, so dass das Zurückbehaltungsrecht bezogen auf diesen Mangel geltend gemacht werden kann.

Die Feststellung der Berechtigung der Kläger zum Einbehalt der Miete war allerdings nur für die Zukunft zu treffen. Für die begehrte Feststellung, dass sie bereits in dem zurückliegenden Zeitraum zur Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts berechtigt waren, besteht kein konkretes Feststellungsinteresse gem. § 256 Abs. 1 ZPO. Es ist kein Grund erkennbar, welches Interesse eine Partei daran haben soll, feststellen zu lassen, dass sie in der Vergangenheit zur Zurückbehaltung berechtigt gewesen wäre, wenn sie insbesondere – wie hier – keinen Betrag zurückbehalten hat und Verzugsfolgen, wie beispielsweise eine Kündigung wegen Zahlungsverzug, nicht in Rede stehen. Anders als bei der Mietminderung kann die trotz des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts gezahlte Miete nicht gem. § 812 BGB bzw. des speziellen § 813 BGB zurückgefordert werden, da hiervon nur dauernde Einreden erfasst werden, nicht aber dilatorische wie § 320 BGB (Palandt/Sprau, BGB, 77. Aufl., § 813 Rn. 3).”