Liegt ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vor, wenn Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mit verursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 107/17, Urteil vom 17.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) bb) wie folgt aus: “Das Minderungsrecht des Klägers ist nicht gem. § 242 BGB ausgeschlossen. Mängelrechte des Mieters sind ausgeschlossen, wenn der Schaden bzw. der Mangel vom Mieter schuldhaft verursacht worden ist, namentlich durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, was nicht die Frage nach dem Mangel selbst, sondern die nach dem Gewährleistungsausschluss betrifft (Blank/Börstinghaus a.a.O.; Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 535 Rn. 63). Diesbezüglich gilt folgende Beweislastverteilung: Hat der Mieter einen Mangel der Mietsache bewiesen, obliegt dem Vermieter bei einer Mängelbeseitigungsklage nach der sog. Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Der Vermieter muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist, da erst dann von der Vermutung ausgegangen werden kann, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache jedenfalls in erster Linie in dem unsorgfältigen und deshalb schuldhaften Verhalten des Mieters bei der Belüftung oder Beheizung der Räume hat (BGH, Urteile vom 10. November 2004, XII ZR 71/01, NJW-RR 2005, 235; vom 26. November 1997, XII ZR 28/96, NJW 1998, 595; vom 18. Mai 1994, XII ZR 188/92, NJW 1994, 2019, 2020 = BGHZ 126, 124, 127 f. und vom 27. April 1994, XII ZR 16/93, NJW 1994, 1880, 1881). Nach den gem. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachenfeststellungen I. Instanz ist dieser Beweis der Beklagten nicht gelungen, da der Sachverständige auf den S. 94 ff. seines Ausgangsgutachtens festgestellt hat, dass der Schimmel sowohl durch eine primäre Bauteildurchfeuchtung als auch durch bauteilbedingte Wärmebrücken verursacht worden sei. Zwar seien die Verursachungsbeiträge in den jeweiligen Räumen unterschiedlich hoch (vgl. Übersicht S. 94 ff. des Hauptgutachtens, Bl. 300 d. BA), allerdings reiche eine Mitverursachung insoweit aus, um davon auszugehen, dass die Mängel auch aus der Sphäre des Vermieters stammen würden. Letzteres ist in rechtlicher Hinsicht zutreffend. Auch wenn der Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mit verursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt, liegt ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vor (LG Berlin, Urteil vom 04. Juni 2009, 67 S 279/08 LG Hannover, Urteil vom 27. Januar 1982, 11 S 322/81 AG Bühl, Urteil vom 29. August 2011, 3 C 359/08; Lützenkirchen, MietR, § 536 Rn. 123 m.w.N.). Denn für die Mangelhaftigkeit und die damit verbundene Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit spielt es noch keine Rolle, ob der Mieter den Mangel möglicherweise mitverursacht hat. Mehrere für einen Mangel kausale Ursachen sind vielmehr erst im Rahmen der Bemessung der Minderungsquote nach dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (LG Berlin, a.a.O. AG Bühl a.a.O.). Es ist aber ergänzend darauf hinzuweisen, dass der Sachverständige eine primäre Bauteildurchfeuchtung nur im Fensterbereich des Kinderzimmers festgestellt hat. Er hat jedoch in allen Zimmern bis auf das Wohnzimmer und den Abstellraum eine Schadhaftigkeit des Fensterblendrahmens konstatiert, die für eine fehlende Schlagregendichtigkeit sprechen. Insoweit besteht ein Baumangel und es konnte nicht ausgeschlossen werden, dass dieser – jedenfalls was die Bereiche in den Fensterbereichen angeht – für die Feuchtigkeitserscheinungen zumindest mitursächlich waren. Insoweit hat der Sachverständige dies auch als Verursachungsbeitrag in Ansatz gebracht.”

Kann ein Mieter auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 107/17, Urteil vom 17.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) bb) wie folgt aus: “Der so verstandene Antrag ist auch begründet, weil dem Kläger ein Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zusteht. Gem. § 536Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein Mangel der Mietsache ist nach dem subjektiven Fehlerbegriff dann anzunehmen, wenn die “Istbeschaffenheit” des Objektes von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, also von der “Sollbeschaffenheit” der Mietsache abweicht (BGH, Urteil vom 16. Februar 2000, XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714; Urteil vom 06. Oktober 2004, Urteil vom VIII ZR 355/03, 2005, 218; Urteil vom 04. Mai 2005, XII ZR 254/01, 2152; Urteil vom 21. September 2005, XII ZR 66/03, 2006, 899; Urteil vom 07. Juli 2010, VIII ZR 85/09, 2010, 3088; Urteil vom 15. Dezember 2010, XII ZR 132/09, 2011, 514; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, 12. Aufl., § 536 Rn. 19). In der Regel wird für die Bestimmung des Umfanges des vertragsgemäßen Gebrauchs die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen sein (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 6180; Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133). Daher muss in Zweifelsfällen anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter erwarten kann (BGH, Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O.). In diesem Zusammenhang ist für die Ermittlung des vertragsgemäßen Standards, soweit die Bauweise zu bewerten ist, grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich (BGH, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133; BGH, Urteil vom 17. Juni 2009, VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441; Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). Er bestimmt den bei Vertragsschluss vereinbarten Gebäudestandard, der von einem redlichen Mieter nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf. Somit sind insbesondere das Alter sowie die Art des Gebäudes zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 14. März 2008, 63 S 316/07, GE 2008, 1053). Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter aber ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird (BGH, Urteil vom 10. Februar 2010, VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235; Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. Rn. 23).

aaa) Nach den gem. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO von der Kammer zugrunde zu legenden Tatsachenfeststellungen I. Instanz, die das Amtsgericht in nicht zu beanstandender Weise auf der Grundlage des in dem selbstständigen Beweisverfahren 13 H 3/14 eingeholten schriftlichen Hauptgutachtens des Sachverständigen H. vom 30. Juni 2014 (Bl. 207 a-402 d.BA), dessen 1. Ergänzungsgutachten vom 30. September 2014 (Bl. 431-476 d.BA.), dessen 2. Ergänzungsgutachten vom 12. Januar 2015 (Bl. 471-476 d.BA.) sowie dessen mündlicher Erläuterung in dem Hauptsachverfahren in der Verhandlung des Amtsgerichts Reinbek vom 19. April 2016 (Bl. 253-259 d.A.) getroffen hat, befindet sich Schimmelpilz in der angemieteten Wohnung zumindest wie folgt:

-Wohnzimmer: Schimmel in der Raumecke der beiden Außenwände vom Fußboden bis ca. 1,70 m Höhe, 4-5 cm breit,

-Kinderzimmer: Fleckenbildung links und rechts der Fensterlaibungen jeweils bis zur Höhe von 30 cm sowie Flecken im Fenstersturzbereich; Flecken im Übergangsbereich zwischen Oberlicht und Wand; Flecken an der Deckenunterseite oberhalb des linken Fensterelementes; Schimmel in der Raumecke der Außenwände,

-Schlafzimmer: Flecken sowie dunkle Spots auf der Raufaser wandseitig im oberen Bereich auf einer Länge von 40 cm,

-Küche: Flecken im Bereich des Übergangs der Fensterlaibungen in die Wand Nr. 3 bis zur Höhe von 40 cm oberhalb der Oberkante,

-Bad: Fleckenbildung im Laibungsbereich des Fensters in Wand Nummer 3 mit einer Breite bis zu 7 cm,

-Abstellkammer: Fleckenbildung im Bereich der Raumecke Bd. 1 und Wand 2, dort an einem kreisrunden Deckenrundgang.

Diese Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzerscheinungen, deren Vorhandensein von den Parteien nicht mehr bezweifelt wird, stellen bzw. stellten in rechtlicher Hinsicht unabhängig von der zwischen den Parteien im Streit stehenden Frage nach deren Ursache einen Mietmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB dar, da hierdurch die Eignung zum vertraglich vorgesehenen und geschuldeten Gebrauch beeinträchtigt wird bzw. wurde (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 536 Rn. 47 m.w.N.). Der Umstand, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entsprach und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind, steht der Annahme eines Mangels nicht entgegen (OLG Celle, Urteil vom 19. Juli 1984, 2 UH 1/84, WuM 1985, 9; LG Köln, Urteil vom 04. August 2005, 6 S 26/05, WuM 1990, 547; LG Flensburg, WuM 1991, 582 AG Wedding, Urteil vom 01. Juli 2011, 15a C 58/10, GE 2011, 1488; Blank/Börstinghaus a.a.O.). Für den geschuldeten Standard ist bei der Frage der bauseitigen Ursache von Schimmelbildungen nicht entscheidend, ob die zum Zeitpunkt der Errichtung des Mietobjekts oder des Vertragsschlusses gültigen baurechtlichen Normen, insbesondere die damals gültigen DIN-Normen, eingehalten wurden (LG Bonn, Urteil vom 13. September 2012, 6 S 69/12, ZMR 2013, 534). Vielmehr kann der Mieter auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren (LG Stuttgart, Beschluss vom 30. Januar 2013, 13 S 176/12). Ohne weitere vertragliche Vereinbarung muss auch eine Altbaumietwohnung zumindest über einen Mindeststandard des zeitgemäßen Wohnens verfügen (bezüglich Schimmelbildung: LG Berlin, Urteil vom 22. Februar 2013, 65 S 244/12). Eine von diesem Standard abweichende vertragliche Vereinbarung der Parteien liegt nicht vor (s.u.).

Die von dem Amtsgericht nicht zuerkannte Minderungsberechtigung hinsichtlich des Abstellraumes ist nicht Gegenstand des Berufungsantrags zu 1.. Dies ist aber anders hinsichtlich der Fleckenbildung an einer Wand des Bades. Insoweit ist die Tatsachenfeststellung, dass der Sachverständige weitere Feuchtigkeitsschäden nicht festgestellt habe, unvollständig im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Auf S. 19 seines Hauptgutachtens unter 5.1.7.7 hat der Sachverständige in der Raumecke Wand 3/Wand 4 unterhalb der Decke eine Fleckenbildung auf einer Länge von ca. 20 cm festgestellt.”